住宅租赁保护法

[2010.11.18施行][第10303号法律，2010.5.17，他法修订]

第1条(目的)

本法的目的是：就居住用建筑物的租赁，规定对《民法》的特例，从而保障国民居住生活的安定。

第2条(适用范围)

本法适用于租赁全部或一部分居住用建筑物(以下简称“住宅”)，承租住宅的一部分以居住以外的目的使用时亦同。

第3条(对抗力等)

①即使没有进行租赁登记，承租人完成住宅的交付和住民登录时，自翌日起，对第三人产生效力。在此情形下，作出迁入申报时便视为住民登录已完毕。

②以国民住宅基金为财源，向低收入阶层中的无住宅人，以保障居住安定为目的，支援传贳租赁住宅的法人在承租住宅后，由地方自治团体长或该法人选定的入住者被交付该住宅并完成住民登录时，准用第1款规定。此时，被认定为有对抗力的法人，以总统令规定。

③承租住宅的受让人(包含其他承继租赁权的人)，可以被视为已承继出租人的地位。

④依照本法，作为租赁标的之住宅成为买卖或拍卖的标的物时，准用民法第575条第1款、第3款及同法第578条的规定。

⑤第4款规定的情形下，准用关于同时履行抗辩权的民法第536条之规定。

第3条之2(保证金的回收)

①承租人(包含第3条第2款之法人，下同)就承租住宅，根据保证金返还请求之诉的确定判决或其他准予此的执行权源，申请拍卖时，不管关于执行开始要件的《民事执行法》第41条之规定，不将反对义务的履行或履行之提供作为执行开始的要件。

②进行依照《民事执行法》的拍卖或依照《国税征收法》的公卖时，具备第3条第1款或第2款之对抗要件和租赁合同证书(第3条第2款的情形下，即指法人与出租人之间的租赁合同证书)上的确定日期的承租人，具有从承租住宅(含宅基地)的变卖价金中，优先于后顺位权利人或其他债权人受偿保证金的权利。

③承租人不将承租住宅交付给受让人，不得根据第2款取得保证金。

④对第2款中规定的优先受偿顺序和保证金有异议的利害关系人，可以向拍卖法院或滞纳处分部门申请异议。

⑤根据第4款之规定，向拍卖法院申请异议时，准用《民事执行法》第152条至第161条的规定。

⑥依照第4款之规定接受异议申请的滞纳处分部门，在利害关系人证明自异议申请之日起7天之内以承租人为对象提起诉讼时，应当在申请异议的范围内，将对承租人的保证金清偿保留至诉讼结束，剩余的金额进行分配。此时保留的保证金，应当按照诉讼结果分配。

第3条之3(承租权登记命令)

①租赁终止后，没有被退还保证金的承租人，可以向管辖承租住宅所在地之地方法院、地方法院支院或市、郡法院，申请承租权登记命令。

②承租权登记命令申请书上应当记载下列各个事项，并疏明申请理由和承租权登记原因之事实。

1. 申请宗旨及理由；

2. 租赁标的之住宅(若租赁标的为住宅的一部分时，应当添加该部分的图纸)；

3. 承租权登记原因之事实(承租人根据第3条第1款或第2款的规定取得对抗力，或者根据第3条之2第2款之规定取得优先受偿权时，该事实)；

4. 其他以大法院规则规定的事情

③下列各项之事项，准用《民事执行法》第280条第1款，第281条，第283条，第285条，第286条，第288条第1款、第2款之本文，第289条，第290条第2款中对于第288条第1款的部分，第291条及第293条的规定。此时“假扣押”视为“承租权登记”，“债权人”视为“承租人”，“债务人”视为“出租人”。

1. 对于承租权登记命令申请的裁判；

2. 出租人对承租权登记命令决定提出的异议申请及对此作出的裁判；

3. 承租权登记命令之撤销申请及对此作出的裁判；

4. 承租权登记命令的执行

④对于驳回承租权登记命令申请的决定，承租人可以抗告。

⑤承租人完成根据承租权登记命令之执行的承租权登记时，便取得第3条第1款或第2款规定的对抗力和第3条之2第2款规定的优先受偿权。但是，承租人登记承租权之前，已经取得对抗力和优先受偿权时，该对抗力和优先受偿权照旧维持，即使承租权登记之后，丧失第3条第1款或第2款规定的对抗要件，也不丧失已经取得的对抗力和优先受偿权。

⑥根据承租权登记命令之执行的承租权登记结束后，承租该住宅(租赁之标的为住宅的一部分时，限定于该部分)的承租人不具有第8条规定的优先受偿的权利。

⑦承租权登记的嘱托、登记公务员承租权登记之记载等施行承租权登记所需事项，以大法院规则规定。

⑧承租人根据第1款申请承租权登记命令和因此发生的承租权登记相关的费用，可以向出租人请求。

第3条之4(依民法的住宅租赁登记的效力等)

①关于民法第621条规定的住宅租赁登记的效力，准用第3条之3第5款及第6款的规定。

②承租人具备对抗力和优先受偿权，根据民法第621条第1款的规定，经出租人的协助，申请租赁登记时，申请书上应当记载除《不动产登记法》第156条事项之外，还应当记载下列各个事项，并同时提交能够证明这些事项的书面材料(租赁的标的为住宅的一部分时，包含该部分的图纸)。

1. 完成住民登录之日期；

2. 占有承租住宅的日期；

3. 取得租赁合同证书上的确定日期之日期

第3条之5(依拍卖的承租权之消灭)

根据《民事执行法》拍卖承租住宅时，承租权随着承租住宅竞拍成功而消灭。但是，只要保证金没有全部得到清偿，有对抗力的承租权不消灭。

第4条(租赁期间等)

①没有规定期间或规定不满两年的租赁，其租赁期间视为两年。但是，承租人可以主张不满两年的期间有效。

②租赁期间届满后，承租人被退还保证金为止，视为租赁关系存续。

第5条 删除

第6条(合同的更新)

①出租人在租赁期届满前六个月至一个月之内，没有向承租人作出拒绝更新的通知或表示不变更合同条件就不予更新的通知时，该租赁期间届满时，视为与前一租赁相同的条件重新租赁。租赁期届满前一个月之内，承租人未进行通知时亦同。

②第1款情形下，租赁的存续期间为两年。<2009.5.8修正>

③对于滞纳的租金达到二期租金数额或显著违反其他承租人义务的承租人，不得适用第1款的规定。

第6条之2(默示更新时的合同解除)

①根据第6条第1款的规定合同更新时，即使同条第2款有规定，承租人也可以随时通知出租人终止合同。

②第1款规定的终止，出租人接受该通知之日起经过三个月便发生效力。

第7条(租金等的增减请求权)

由于关于承租住宅的税收、公课金以及其他负担的增减或经济情况的变动，当事人之间约定的租金或保证金变得不适当时，可以就将来作出增减之请求。但是，增额时不得超过总统令规定的标准。

第7条之2(转换为月租金时的算定率之限制)

将保证金的全部或一部分转换为以月为单位的租金时，不得超过对该转换的金额乘上《银行法》规定的对银行适用的贷款利率和考虑到该地区经济条件等以总统令规定的比率而得出之月租金的范围。

第8条(保证金中1定数额之保护)

①承租人具有对保证金中的一定数额，优先于其他担保物权人受偿的权利。此时，承租人应当在住宅拍卖申请之登记前，具备第3条第1款之要件。

②第1款的情形下，准用第3条之2第4款至第6款的规定。

③根据第1款之规定，优先受偿的承租人及保证金中一定数额的范围和标准，经第8条之2规定之住宅租赁委员会的审议，由总统令来规定。但是，保证金中一定数额的范围和标准不得超过住宅价额(含宅基地价额)的二分之一。

第8条之2(住宅租赁委员会)

①为了审议根据第8条之规定优先受偿的承租人及保证金中一定金额的范围和标准，法务部内设置住宅租赁委员会(以下简称“委员会”)。

②委员会由9名以上15名以下委员组成，其中包含一名委员长。

③委员会的委员长，由法务部次官担任。

④委员会的委员，由委员长在属于下列各项之一的人中委任，应委任属于下列第1项至第5项的委员各一人，二分之以上的委员，应委任属于第1项、第2项或第6项的人。

1. 主攻法律、经济学或不动产学等，具有住宅租赁相关专业知识，在公认的研究机构担任助教授以上的职位或与此相当的职位上五年以上的人；

2. 作为律师、鉴定评估师、注册会计师、税务师或注册中介师，在相关领域任职五年以上，具有丰富的住宅租赁相关专业知识的人；

3. 属于企划财政部内负责物价相关业务之高级公务员团的公务员；

4. 属于法务部内负责住宅租赁相关业务之高级公务员团的公务员(包含与此相当的特定职公务员)；

5. 属于国土海洋部内负责住宅业务或居住福祉相关业务之公务员团的公务员；

6. 此外，作为具有丰富的住宅租赁相关学识和经验的人，由总统令规定的人；

⑤此外，委员会之构成及运营所需的事项，由总统令规定。

第9条(住宅承租权的承继)

①若承租人死亡时没有继承人，在该住宅中与承租人共同生活的处于事实婚姻关系的人，承继承租人的权利和义务。

②承租人死亡时，若其继承人没有与承租人在该住宅中共同生活，则由在该住宅中与承租人共同生活的处于事实婚姻关系的人和两寸以内亲属共同继承承租人的权利和义务。

③第1款和第2款的情形下，承租人死亡后一个月之内，第1款和第2款规定的承继对象向出租人作出反对的意思表示时，不适用上述规定。

④第1款和第2款规定的情形下，租赁关系中产生的债权债务归属于承继承租人权利义务的人。

第10条(强行规定)

作为违反本法的约定，对承租人不利的，没有效力。

第11条(为1时使用的租赁)

本法对很明显为了一时使用的租赁，不得适用。

第12条(对未登记传贳的准用)

对于未进行住宅登记的传贳合同，准用本法。此时，“传贳金”视为“租赁保证金”。

第13条(《小额诉讼审判法》的准用)

对于承租人向出租人提起的保证金返还请求诉讼，准用《小额诉讼审判法》第6条、第7条、第10条及第11条之2的规定。

附则 <第10303号，2010.5.17>(银行法)

第1条(施行日)

本法自公布后经过六个月之日起施行。<但书省略>

省略第2条至第8条。

第9条(其他法律的修订)自①至<65>省略。

<66>将《住宅租赁保护法》的一部分，修订如下：

第7条之2中“金融机构”改为“银行”。

省略 <67>至<86>。

第10条 省略