<별표 10> (신설 2007. 7. 26)

(개정 2008. 6. 27)

(개정 2008.10. 31)

(개정 2013. 9. 30)

(개정 2014. 7. 1)

(개정 2016. 3. 16)

주택담보대출에 대한 리스크관리 세부기준

제1장 담보인정비율(LTV)

1. (담보인정비율의 산정) 주택담보대출의 담보인정비율은 대출계좌별로 다음의 방식으로 산출한다.

주택담보대출금액+선순위채권+임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금	×100
담보가치

2. (주택담보대출금액의 산정)

가. 주택을 담보로 한 한도대출의 주택담보대출금액은 대출취급시점에는 대출한도액으로 산정하고 담보인정비율 재산정시점에서는 대출잔액으로 산정한다.

나. 소액임차보증금에 대하여 법령에 의해 보증을 할 수 있거나 보험상품을 판매할 수 있는 기관의 지급보증이 있거나 보험에 가입된 경우 주택담보대출금액은 당해 지급보증액 또는 보험가입금액을 차감하여 산출할 수 있다.

다. 보험업법에 의한 보험회사의 모기지보험에 가입된 경우의 주택담보대출금액은 무주택자․1가구 1주택자(다만, 2014년9월30일까지 취급되는 대출의 경우 다주택자도 포함)가 거주 목적으로 투기지역을 제외한 지역의 주택을 매입하기 위하여 10년이상 분할상환방식으로 취급된 대출에 한하여 담보가치의 25%이내에서 당해 모기지보험 가입금액을 차감하여 산출할 수 있다. 다만, 모기지보험에 가입된 주택담보대출금액을 포함하여 산정한 담보인정비율은 최대 85% 이내(국민주택규모이하 주택의 경우 제외)로 한다.<개정 2008.6.27, 2013.9.30>

라. 조합이 주택담보대출의 담보인정비율 적용을 회피할 목적으로 신용대출을 취급한 것으로 인정되는 경우에는 동 신용대출금액을 주택담보대출금액에 합산한다.

3. (선순위채권의 산정)

가. 선순위채권에는 담보로 제공된 주택에 대한 다른 금융기관 등의 선순위근저당권 설정액 등 담보 처분시 해당 대출채권에 우선하여 변제를 받을 수 있는 모든 선순위채권을 포함한다.

나. 당해 조합의 선순위채권에 대하여는 근저당권 설정액 대신 실제 대출금액을 사용할 수 있다.

다. 주택 이외에 추가로 제공된 부동산담보가 있는 경우에는 동 부동산담보에 설정된 선순위채권을 포함한다.

4. (임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금의 산정)

가. 대항요건을 갖춘 임차인의 임차보증금과 임대차없는 방이 있는 경우 예상되는 최우선변제 소액임차보증금은 다음과 같은 방식으로 산출한다.

(1) 해당 주택에 임대차계약이 있는 경우 임차보증금이 주택임대차보호법상 임차된 방에 적용하는 지역별 최우선변제 소액임차보증금(이하 “소액보증금”이라 한다.)보다 클 경우에는 동 임차보증금을, 임차보증금이 소액보증금보다 적거나 같을 경우에는 동 소액보증금을 적용한다.

(2) 임대되지 않은 방에 대해서는 동 방수에 지역별 소액보증금을 곱하여 소액보증금을 산출한다.

(3) 소액보증금 합계액은 주택가액의 50%를 한도로 한다.

나. 임차인의 대항요건, 우선변제 소액보증금의 인정한도, 우선변제 소액임차인의 범위 등은 주택임대차보호법에서 정한 바에 따른다.

다. 담보물이 아파트 등 공동주택인 경우에는 임대되지 않은 방에 대한 소액보증금 적용대상 방수를 1개로 할 수 있다.

라. 저가(담보가액 2억원 이하) 단독주택의 경우 가목의 규정에도 불구하고 소액보증금 적용대상 방수를 다음과 같이 조정할 수 있다.

구 분		소액보증금 적용대상 방수
저가주택 (담보가액 2억원 이하)	임대차 없는 방수가 3개 이하인 경우	1개 이상
	임대차 없는 방수가 4개 이상인 경우	2개 이상

마. 조합은 중도금대출 취급시 추후 예상되는 소액보증금을 미리 공제하거나, 주택담보대출 전환시 소액보증금 공제로 인하여 대출금액이 감소할 수 있음을 상품설명서 등을 통해 차주에게 충분히 설명하여야 한다.

5. (담보가치 산정)

가. 조합은 담보가치 산정시 원칙적으로 공신력있는 평가기관의 평가자료를 사용하되, 다음의 4가지중 하나를 선택하여 적용한다. 다만, 담보물건이 아파트가 아닌 단독주택, 빌라, 다가구주택 등의 경우에는 아래의 평가방법을 감안하여 자체적으로 평가기준을 정하여 적용할 수 있다.

(1) 국세청의 기준시가 이내

(2) 한국감정원 등 전문감정기관의 감정평가액 이내. 단, 전문감정기관의 자료를 이용할 경우에는 감정기관 선정 등에 있어 평가의 공정성 및 독립성을 확보할 수 있는 객관적인 내부기준 및 통제장치를 마련하여야 한다.

(3) 한국감정원 시세(‘부동산테크’ 포함)의 시세중간가(상한가 및 하한가의 중간값) 이내

(4) KB부동산시세의 ‘일반평균가’ 이내 <개정 2016. 3. 16>

나. 중도금대출의 담보가치는 분양가액(조합원의 경우 추가분담금액)으로 한다.

다. 이주비대출의 담보가치는 해당 지분에 대한 전문감정기관의 감정평가액(추가분담금 제외기준) 또는 해당 규모의 일반분양가에서 추가분담금을 공제한 금액으로 한다.

라. 주택 이외에 추가로 제공된 담보는 다음과 같은 방식으로 담보가치에 가산한다.

(1) 여타 부동산 : 한국감정원 등 전문감정기관의 감정평가액을 담보가치에 가산

(2) 금융기관 예․적금 : 예․적금 전액을 담보가치에 가산

마. 담보가치는 대출 취급시에는 대출 심사시점 또는 대출 승인시점을 기준으로 산정한다.

제2장 총부채상환비율(DTI)

6. (총부채상환비율의 산정) 총부채상환비율은 다음의 방식으로 산출한다.

해당 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타부채의 연간이자상환액	×100
연소득

7. (연간 원리금 상환액의 산정)

가. 연간 원리금 상환액은 다음의 어느 하나의 방식으로 산출한다.

(1) 원(리)금균등분할 상환방식 : 분할상환 개시이후 연간 원리금 상환액

(2) 원금일시상환방식 : 연간 이자액 +	대출총액
	대출기간(연)*

* 단, 대출기간이 10년 이상인 원금일시상환대출의 경우, 대출기간을 10년으로 계산

(3) 원금일부분할상환방식 : 분할상환 개시이후 연간 원리금상환액 +	만기상환액
	대출기간-거치기간

나. 변동금리부 대출의 이자상환액은 취급당시의 적용 금리를 기준으로 산정한다.

다. 중도금대출 또는 이주비대출․추가분담금 대출은 아파트 준공 후 장기 주택담보대출로 전환된다는 특약이 있는 경우 전환 후의 대출조건 기준으로 총부채상환비율을 산정할 수 있다.

라. 기존대출의 채무를 인수하는 경우로서 만기 도래 후 새로운 대출로 전환된다는 특약이 있으면 전환 후의 대출조건 기준으로 총부채상환비율을 산정할 수 있다.

8. (기타부채의 연이자 상환액의 산정) 기타부채의 연이자 상환액은 다음의 방법으로 산출한 주택담보대출 취급 당시의 기타부채총잔액에 동 기타부채 취급 당시의 평균 대출금리를 곱하여 산출한다.

가. 기타부채총잔액 : 대환대상 대출(해당 주택담보대출에 의해 상환이 예정된 금액)과 예․적금 담보대출은 공제하며, 무이자 대출잔액은 포함한다.

나. 평균대출금리 : 한국은행이 매월 발표하는 예금은행 가중평균 가계대출금리(잔액기준) + 1%를 말한다.

9. (연소득의 산정)

가. 연소득은 최근의 근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원, 사업소득원천징수영수증, 연금증서, 급여입금통장 등 공공성이 강한 기관에서 발급한 제반 소득증빙자료를 이용(주택금융공사 보금자리론 소득증빙 방법 준용)하여 확인하여야 한다. 또한, 증빙된 소득이 현재까지 유지되고 있음을 재직증명서, 사업자등록상태 조회 등을 통하여 확인하여야 한다.

나. 연소득은 차주 본인을 기준으로 하되, 차주의 배우자가 주택담보대출이 없는 경우에는 배우자의 소득을 합산하여 산정할 수 있다. 다만, 배우자의 소득을 합산하여 산정하는 경우에는 제8호의 기타부채에 배우자 명의 대출을 포함하여 산정하여야 한다.

10. (총부채상환비율 적용대상 확인 등) 조합은 규정 <별표2> 제3호에 따라 주택담보대출을 취급하는 경우 다음의 방법에 의한다.

가. 배우자가 주택담보대출을 1건 이상 받은 차주에 대한 투기지역 소재 아파트담보대출의 경우

(1) 배우자의 주택담보대출 건수는 담보물건(제3자로부터 제공받은 담보 포함) 수를 기준으로 산정하며, 중도금대출 및 이주비 대출을 포함한다.

(2) 조합은 차주에 대해 주민등록등본과 배우자의 신용정보조회 동의서 등을 첨부하도록 하여 배우자의 주택담보대출 건수를 확인하여야 한다.

(3) 투기지역 소재 아파트담보대출에는 중도금 대출은 포함하되 이주비 대출은 제외한다. 다만, 이주비 대출을 채무 인수하는 경우는 포함한다.

나. 만 30세 미만인 미혼 차주에 대한 투기지역 소재 아파트담보대출의 경우

투기지역 소재 아파트담보대출에 중도금대출은 포함하되 이주비대출은 제외한다. 다만, 이주비대출을 채무인수하는 경우는 포함한다.

다. 투기지역 및 수도권의 투기과열지구 소재 시가 6억원 초과 아파트를 담보로 하는 당해 아파트 신규 취득 목적의 대출의 경우

(1) 시가의 산정은 제5호가목의 담보가치 산정시 평가자료 사용방법에 따른다. 다만, 제2종 국민주택채권입찰제도 적용대상 분양아파트의 경우에는 분양가액과 주택채권 매입 손실액을 합산한다.

(2) 담보물건의 소유권 이전등기일(접수일 기준) 이후 3개월 이내에 취급되는 대출은 신규취득 목적으로 간주한다.

(3) 아파트담보대출에는 아파트 분양권 및 재건축 또는 재개발 지분 등 관련대출을 포함하며, 구체적인 적용범위는 다음과 같다.

(가) 신규 취득(최초 분양 또는 분양권을 포함한다)한 분양가 또는 시가 6억원 초과 아파트 분양권에 대한 중도금 대출

(나) 신규 취득한 6억원 초과 재건축 또는 재개발 지분 관련 대출(이주비 및 추가분담금 대출을 포함한다)로서 취득(조합원명부 변경신청일 또는 지분 이전 등기 기준)후 3개월 경과 이전의 대출

(4) 아파트(재개발․재건축 지분 및 분양권을 포함한다) 매매시 매수자가 매도자의 기존 대출채무를 인수하는 경우에는 아파트의 이전등기 이후의 기간에 관계없이 총부채상환비율 조건을 적용한다.

(5) 아파트매매 이전에 매도인 소유 아파트를 담보로 매수인이 대출을 받는 경우에도 총부채상환비율을 적용한다. 동 비율을 적용하지 않는 경우 조합은 대출 취급후 3개월 이내에 담보주택의 소유권이 차주에게 이전될 경우 동 대출의 기한의 이익이 상실된다는 내용의 특약을 차주와 체결하고, 취급후 3개월이 경과한 시점에 등기부등본을 통하여 매매여부를 확인하여야 한다.

11. (총부채상환비율 적용 회피 목적의 판단기준) 규정 <별표2>의 제3호 다목과 관련하여 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 소유권 이전등기일부터 3개월이 경과한 아파트라 하더라도 총부채상환비율 적용을 회피하기 위한 것으로 본다.

가. 매수인이 먼저 소유권이전등기를 완료하고, 매도인이 일정기간 동안 전세로 점유한 후 대출을 신청하는 경우(매도인과 세입자의 동일인 여부 확인)

나. 매수인이 먼저 소유권이전등기 및 아파트 점유를 하고 있고, 일정기간 매도인을 담보권자로 설정해 준 후 대출을 신청하는 경우(매도인과 담보권자의 동일인 여부 확인)

다. 매도인이 소유권 양도전에 먼저 대출을 받은 후, 매수인 앞으로 소유권 이전등기를 하고, 그로부터 3개월 경과 후 매수인이 대출을 받아 매도인의 기존 대출을 상환하는 경우(매도인과 상환대출 차주의 동일인 여부 확인)

라. 주택구입자금 조달을 위한 사적 대차거래와 관련하여 설정된 담보권(5천만원 초과)을 해지하기 위한 대출의 경우. 다만, 담보권(가등기 담보를 포함하며, 이미 총부채상환비율 요건에 따라 받은 대출과 관련된 담보권은 제외한다)을 설정하여 차입한 자금의 용도가 주택구입용이 아닌 것으로 여신위원회(또는 이에 준하는 의사결정기구)가 인정한 경우는 제외한다.

마. 소유권 이전일부터 3개월 이후 취급(기표)하는 것을 조건으로 사전 승인(시행일 이전 승인된 경우 제외한다)이 이루어지는 대출의 경우(소유권취득시점으로부터 3개월 경과 이후 대출이 취급되는 경우에도 취득후 3개월 이전에는 총부채상환비율 요건을 적용하지 않고 대출 승인을 할 수 없다)

바. 대출가능금액 확대를 위하여 합리적인 근거없이 대출만기를 과도하게 장기로 운영하는 대출의 경우

사. 기타 조합의 대출 심사과정에서 총부채상환비율의 적용을 회피하기 위한 거래라고 판단되는 경우

제3장 주택담보대출 취급 및 만기연장 제한 등

12. (동일차주의 투기지역 소재 아파트담보대출 취급 제한 확인 등) 규정 <별표2> 제4호와 관련하여서는 다음과 같이 확인한다.

가. 조합은 투기지역 소재 아파트를 담보로 한 신규대출 신청을 받은 경우 은행연합회의 “신용정보조회표”를 통해 확인한 대출신청인의 모든 가계대출에 대해서 주택을 담보로 한 대출인지 여부를 확인하여야 하며, 대출신청인이 이미 주택담보대출을 받아 동 대출의 상환이 이루어 지지 않은 경우에는 투기지역 소재 아파트를 담보로 하는 신규 대출을 취급할 수 없다.

나. 주택담보대출의 건수는 담보물건(제3자로부터 제공받은 담보를 포함한다) 수를 기준으로 산정한다. 이 경우 중도금대출은 포함하되 이주비대출은 제외한다.

다. 신규 아파트담보대출에 중도금 대출은 포함하되 이주비대출은 제외한다. 다만, 이주비대출을 채무 인수하는 경우는 포함한다.

13. (투기지역 소재 아파트담보대출에 대한 만기연장 제한관련 건수산정 기준) 규정 <별표2> 제5호와 관련한 주택담보대출 건수산정은 담보물건(제3자로부터 제공받은 담보를 포함한다) 수를 기준으로 하며, 중도금대출 및 이주비대출을 포함한다.

14. (복수 주택담보대출에 대한 사후관리) 조합은 규정 <별표2> 제4호 및 제5호에 의해 유예기간내에 기존 주택을 처분하거나 대출건수를 축소하기로 특약이 체결된 대출에 대해서는 다음과 같이 사후관리하여야 한다.다만, 투기지역 지정이 해제된 경우[기한의 이익이 상실되어 사후관리중인 대출로서 조합이 정상 대출로 전환(연체이자 부과 중단 및 법적절차 중지를 말한다)시킬 수 없는 경우 제외]에는 그러하지 아니하다.

<개정 2008.10.31>

가. 특약기간 만료일로부터 3개월 이전에 특약 만료예정일 및 특약 미이행시 조치예정사항을 차주에게 사전 통지하고, 특약기간 만료일 1개월 이전에 특약조건 이행을 최고한다

나. 특약기간 만료시 특약사항 이행  여부를 철저히 확인하며 기한내 특약을 이행하지 아니한 경우에는 기한의 이익을 상실시키고 사후관리를 철저히 하여야 한다. 다만, 처분기한 만료일 현재 처분은 되지 않았으나, 매도계약이 체결되어 3개월 이내에 처분이 가능한 경우에는 기한의 이익 상실을 유예할 수 있다.

다. 삭 제 <2008.10.31>