<별표 6> <신설 2007.7.26, 개정 2008.11.7, 2010.11.16, 2013.5.24, 2015.11.02.>

주택담보대출에 대한 리스크관리기준

제1장 총   칙

1. (용어의 정의) 이 기준에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

가. “주택담보대출”이라 함은 은행이 주택을 담보로 취급하는 가계대출(자산유동화된 대출을 포함한다)을 말한다. 다음의 어느 하나에 해당하는 대출은 별도로 정하는 바가 없으면 주택담보대출로 본다.

(1) 분양 주택에 대한 중도금대출 및 잔금대출

(2) 재건축․재개발 주택에 대한 이주비대출, 추가분담금에 대한 중도금대출 및 잔금대출

나. “주택”이라 함은 「주택법」 제2조 제1호에서 정하는 주택을 말한다.

다. “신규대출”이라 함은 신규로 취급하는 대출을 말하며 기존 대출의 증액, 재약정, 대환, 채무인수 등을 포함한다. 다만, 대출을 기한연장하는 경우와 금리 또는 만기 조건만 변경되는 재약정․대환과 기존 중도금대출이 증액 없이 잔금대출로 전환되는 경우 등은 신규대출로 보지 아니한다.

라. “담보인정비율”(LTV, Loan-To-Value ratio)이라 함은 주택담보대출 취급시 담보가치에 대한 대출취급가능금액의 비율을 말한다.

마. “총부채상환비율”(DTI, Debt-To-Income ratio)이라 함은 차주의 연간 소득에 대한 연간 대출 원리금 상환액의 비율을 말한다.

바. “투기지역”이라 함은 「소득세법」 제104조의2의 규정에 따라 기획재정부장관이 지정하는 지역을 말한다.

사. “투기과열지구”라 함은 「주택법」 제41조의 규정에 따라 국토해양부장관 또는 시․도지사가 지정하는 지역을 말한다.

아. “수도권”이라 함은 서울특별시, 인천광역시 및 경기도를 말한다.

제2장 담보인정비율(LTV)

2. (담보인정비율의 적용)

가. 은행의 신규 주택담보대출 취급시 담보인정비율은 다음과 같다.

만 기		투기지역		투기과열지구		기타 지역
		주택1)	아파트	주택1)	아파트	주택1)	아파트
3년이하2)		50%이내	40%이내2)	50%이내	50%이내2)	60%이내	60%이내2)
3년초과～10년이하		60%″	40%″	60%″	60%″	60%″	60%″
10년 초과	담보가액 6억원초과	60%″	40%″	60%″	60%″	60%″	60%″
	담보가액 6억원이내	60%″	60%″	60%″	60%″	60%″	60%″
10년이상 분할상환3)		70%″	70%″	70%″	70%″	70%″	70%″

주:  1) 아파트(주상복합아파트 포함)를 제외한 주택을 말함

2) 아파트 중도금대출 및 이주비대출의 경우 만기 구분없이 해당비율 적용

3) 1년이내에 한국주택금융공사에 매각하거나 자체 유동화계획이 있는 고정금리부 대출(거치 기간 1년 이내, 총부채상환비율 40% 이하)을 말함

나. 가목에서 정한 담보인정비율에도 불구하고 추가대출이 없이 잔액, 만기, 상환방법을 변경하지 아니하고 종전 차주의 대출을 인수한 경우에는 종전 차주에 적용된 담보인정비율을 그대로 적용할 수 있으며, 중도금대출이 증액 또는 은행 등의 변경 없이 잔금대출로 전환되는 경우에는 동 중도금대출 취급시점의 담보인정비율을 적용할 수 있다.

다. 가목에서 정한 담보인정비율에도 불구하고 차주의 상환부담을 경감하여 원활한 채무상환을 지원하기 위한 목적으로 원금 또는 이자를 감면하거나 금리, 만기, 상환방법, 거치기간에 관한 조건을 변경하는 경우(단, 상환방법에 관한 조건의 변경은 일시상환 방식의 대출을 상환기간 10년 이상의 분할상환 방식의 대출로 전환하는 경우에 한한다.)에는 종전 대출의 담보인정비율을 그대로 적용할 수 있다.<신설 2013.5.24>

제3장 총부채상환비율(DTI)

3. (적용대상 및 기준) 은행은 신규 주택담보대출 취급시 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 차주의 총부채상환비율이 40%를 초과하지 않는 범위내에서  취급하여야 한다.

가. 배우자가 주택담보대출을 1건 이상 받은 차주에 대한 투기지역 소재 아파트담보대출. 다만, 상속 또는 채권보전을 위한 경매 참가 등을 통해 불가피하게 대출채무를 인수하게 되는 경우에는 총부채상환비율의 적용을 배제할 수 있다.

나. 만 30세 미만인 미혼 차주에 대한 투기지역 소재 아파트담보대출. 다만, 상속 또는 채권보전을 위한 경매 참가 등을 통해 불가피하게 대출채무를 인수하게 되는 경우는 총부채상환비율의 적용을 배제할 수 있다.

다. 투기지역 및 수도권의 투기과열지구 소재 시가 6억원 초과 아파트를 담보로 취급되는 당해 아파트 신규 취득 목적의 가계대출. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우는 총부채상환비율의 적용을 배제할 수 있다.

(1) 대출취급일 현재 소유권이전등기일(등기소에 접수된 날을 기준으로 한다)부터 3개월이 경과한 아파트를 담보로 한 대출. 다만, 총부채상환비율 적용을 회피하기 위한 것으로 판단되는 경우에는 제외한다.

(2) 조합원명부 변경신청일 또는 지분이전 등기일부터 3개월이 경과한 재건축 또는 재개발 지분을 담보로 한 대출

(3) 소유권이전등기일부터 3개월이 경과하지 아니한 아파트를 담보로 한 대출로서 다음의 어느 하나에 해당하는 경우

(가) 1억원 이내(전 금융기관 합산)의 소액대출

(나) 1억원 초과 대출로서 긴급한 사업자금 마련 등 그 불가피성이 인정되고 여신위원회(또는 그에 준하는 의사결정기구)의 승인을 얻은 대출

(다) 상속, 채권보전을 위한 경매 참가 등 불가피하게 대출 채무를 인수하게 되는 경우

(4) 취득후 3개월이 경과한 주택의 재건축 또는 재개발이 추진됨에 따라 받게 되는 이주비 및 추가분담금 대출

제4장 주택담보대출 취급 및 만기연장 제한 등

4. (동일차주의 투기지역 소재 아파트담보대출 취급 제한) 은행은 이미 주택담보대출을 받은 자에 대하여 신규로 투기지역 소재 아파트를 담보로 대출을 취급할 수 없다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 주택담보대출이 1건인 차주에 대해서는 투기지역 소재 아파트에 대한 기존의 대출잔액이 담보인정비율 이내인 경우 동 아파트를 담보로 담보인정비율을 초과하지 않는 범위내에서 취급하는 추가대출(후순위담보)의 경우

나. 주택담보대출이 1건인 차주에 대해서 신규 아파트 매입계약과 관련하여 신규 대출 취급후(중도금․이주비 대출인 경우 신규 아파트 준공후 소유권이전등기일 기준) 2년 이내에 기존 주거주택을 처분(명의이전 완료)하는 것을 조건으로 하는 대출로서 차주가 기한 내에 기존 주택의 처분 및 기존 대출의 상환이 완료되었음을 입증하지 못하는 경우 신규 아파트에 대한 담보대출의 기한의 이익이 상실된다는 내용의 특약이 체결되는 경우 <2008.11.7. 개정>

5. (투기지역 소재 아파트담보대출에 대한 만기 연장 제한)  은행은 투기지역 소재 아파트 담보대출(가계자금대출 기준)이 2건 이상인 차주에 대해서는 만기연장시 최초로 만기도래하는 대출부터 차례대로 회수하여 동일 차주에 대한 투기지역 소재 아파트담보대출을 1건으로 축소하여야 한다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 만기 도래시 1년 이내에 투기지역 소재 아파트담보대출 건수를 1건으로 축소한다는 내용의 특약을 체결하고 1년 이내에서 기한을 연장할 수 있으며 차주가 특약을 이행하지 못하는 때에는 유예기간이 먼저 종료되는 대출채권부터 기한의 이익을 상실한다.

나. 2건의 대출 중 기존 아파트담보대출의 만기가 중도금 대출(이주비 대출을 포함한다)의 만기보다 먼저 도래하는 경우에는 중도금대출의 만기도래 시점을 기준으로 유예기간(1년) 내에 대출을 1건으로 축소한다는 내용의 특약을 체결하고 기한을 연장할 수 있으며, 추후 중도금대출 만기 도래시에도 유예기간(1년) 내에 대출을 1건으로 축소한다는 특약을 체결하고 기한 연장을 할 수 있다.

다. 보유 아파트가 모두 전매가 제한된 경우에는 보유 아파트중 전매제한이 먼저 종료되는 시점부터 1년 이내에 대출을 1건으로 축소한다는 내용의 특약을 체결하고 유예기간을 조정할 수 있다.

라. 다음의 어느 하나에 해당되는 경우에는 1년 단위로 추가하여 유예기간을 부여할 수 있다.

(1) 부득이한 사유로 본인(차주)과 다른 주소지(주민등록등본상 주소지 기준)에서 실제 거주하고 있는 부모․자녀․배우자를 위한 주택을 담보로 한 대출의 경우. 다만 총 1건에 한한다.

(2) 법원의 가압류 및 처분금지 가처분 결정, 화재․천재지변에 의한 주택의 멸실, 공동상속인 및 공동지분권자의 매각반대 등으로 인해 보유주택의 처분이 불가능한 경우

마. 제4호나목에 의한 처분을 조건으로 하는 특약이 있는 대출 및 기존주택(처분대상)의 담보대출의 경우

6. (미성년자에 대한 주택담보대출 취급 및 담보취득 제한)

가. 은행은 대출취급일 현재 미성년자(기혼자 제외)에 대하여는 신규 주택담보대출을 취급할 수 없다. 다만, 소년소녀가장 등 부모가 없는 미성년자에 대한 총부채상환비율 40%이내에서의 대출 또는 미성년자가 상속 등에 따라 불가피하게 대출 채무를 인수하는 경우에는 그러하지 아니하다.

나. 은행은 미성년자에 대하여 취급한 주택담보대출(제3자 담보제공의 경우 포함)의 만기 도래시 1회에 한하여 1년 이내에서 기한을 연장할 수 있다. 다만, 소년소녀가장 등 부모가 없는 미성년자에 대해서는 예외적으로 만기연장을 할 수 있다.

다. 대출 취급 당시 미성년자였으나 만기 도래시(1년 유예기간 종료시를 포함한다) 미성년자가 아닌 자로 된 경우에는 당해 대출을 상환하고 신규로 대출을 취급할 수 있다.

7. (투기지역 소재 아파트를 담보로 하는 기업자금대출 제한) 은행은  불가피하다고 인정되는 경우를 제외하고 주택을 취득하기 위한 목적으로 투기지역 소재 아파트를 담보로 하는 기업자금대출을 신규로 취급할 수 없다. <2008.11.7. 개정>

8. (일시상환대출의 분할상환대출 전환시 담보인정비율 적용 등) 제2호 및 제3호의 내용에도 불구하고 대출상환구조 개선을 위하여 기존의 일시상환방식(거치기간 중인 거치식 분할상환 포함) 주택담보대출을 거치기간이 없는 분할상환방식 대출(비거치식 분할상환)로 대환‧재약정(다만, 증액하는 경우는 제외)하는 경우에는 종전 대출의 담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI)을 그대로 적용할 수 있다. <2015.11.2. 신설>

9. (주택담보대출 심사의 원칙) 은행은 주택담보대출 취급시 차주의 소득 등 채무상환능력과 개인신용평가 결과에 의한 전반적인 신용도 등을 종합적으로 고려하는 등 여신심사를 철저히 하여야 한다.