공동주택의 조사 및 산정지침

제정 2005. 9.27. 건설교통부훈령 제562호

개정 2008. 4. 3. 국토해양부훈령 제 51호

개정 2009. 8.24. 국토해양부훈령 제351호

개정 2012. 8.20. 국토해양부훈령 제871호

개정 2012. 9.21. 국토해양부훈령 제889호

제1장 총  칙

제1조【목적】 이 지침은 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률(이하 “법”이라 한다) 제17조 및 동법시행령 제42조의 규정에 의한 공동주택가격의 공시를 위하여 공동주택의 적정가격(이하 “공동주택가격”이라 한다)을 조사‧산정하기 위한 세부적인 기준과 절차 등을 정함을 목적으로 한다.

제2조【적용원칙】 공동주택가격의 조사‧산정은 법령에서  따로 정한 것을 제외하고는 이 지침이 정하는 바에 의하고, 이 지침에서 정하지 아니한 사항은 공동주택가격 조사‧산정 업무요령에 따른다.

제3조【용어의 정의】 이 지침에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1. “가격형성요인”이라 함은 공동주택의 객관적인 가치에 영향을 미치는 외부요인‧건물요인 및 개별요인을 말한다.

가. “외부요인”이라 함은 공동주택단지를 하나의 부동산으로 보고 공동주택단지의 가격수준에 영향을 미치는 요인을 말한다.

나. “건물요인”이라 함은 당해 공동주택이 속한 건물 전체를 기준으로 공동주택의 가격수준에 영향을 미치는 요인을 말한다.

다. “개별요인”이라 함은 호별 공동주택가격에 직접적인 영향을 미치는 층별‧위치별‧향별 효용 등의 요인을 말한다.

2. “공동주택단지”라 함은 주택법 제2조제6호의 규정에 의한 주택단지 중 공동주택을 건설하는 데 사용된 일단의 토지를 말한다.

3. “임대주택”이라 함은 임대주택법 제2조제1호의 규정에 의한 임대주택을 말한다.

4. “전환율”이라 함은 임대형태에 있어서 월세조건을 전세조건으로 변경하는 경우에 적용되는 이율을 말한다.

제2장 조사‧산정대상

제4조【조사‧산정의 대상】 집합건축물대장의 전유부분의 용도가 법 제2조제3호에서 규정한 공동주택에 해당하고 실제용도가 공동주택인 경우를 조사‧산정대상으로 한다.

제5조【조사‧산정의 제외대상】 공동주택가격을 조사‧산정하지 아니하는 경우는 다음 각호와 같다. 다만, 관계법령에 의하여 공동주택가격을 적용하도록 규정되어 있는 공동주택과 국토해양부장관이 관계행정기관의 장과 협의하여 공동주택가격을 결정‧공시하기로 한 경우는 제외한다.

1. 집합건축물대장에 등재되지 아니한 경우

2. 국‧공유재산인 경우

3. 물리적 멸실 또는 공부상 멸실이 이루어진 경우

4. 전유부분의 실제용도가 공동주택이 아닌 경우

5. 전유부분의 실제용도가 공동주택 외의 용도에 50%를 초과하여 겸용되는 경우

제3장 조사‧산정절차

제6조【조사‧산정절차】 공동주택가격의 조사‧산정은 다음 각호의 절차에 의하여 행한다.

1. 공부조사

2. 현장조사

3. 가격자료의 수집 및 정리

4. 사정보정 및 시점수정

5. 가격형성요인의 검토

6. 공동주택가격의 산정

7. 공동주택가격의 적정성 검토

8. 조사‧산정보고서의 작성

제7조【공부조사】 공동주택가격의 조사‧산정시에는 집합건축물대장, 재산세(주택)과세대장, 대지권등록부 등에 의하여 공시기준일 현재의 다음 각호의 사항을 조사한다.

1. 소재지, 지번, 명칭, 동호수, 면적

2. 구조, 용도, 층, 사용승인일

3. 대지지분

4. 기타 공부조사사항

제8조【현장조사】 공동주택조사자가 공동주택가격을 조사‧산정하는 경우에는 공시기준일 현재의 다음 각호의 사항을 현장조사한다.

1. 소재지, 지번, 명칭, 동호수, 면적

2. 구조, 용도, 층, (임시)사용승인일

3. 승강기 등의 설비상태 및 건물의 현황

4. 층별‧위치별‧향별 효용

5. 멸실된 공동주택의 멸실일자 및 사유

6. 임대주택 여부 및 소유자

7. 기타 가격형성에 영향을 미치는 요인

제9조【가격자료의 수집 및 정리】 ① 공동주택가격의 조사‧산정시에는 인근지역 및 동일수급권 안의 유사지역의  거래사례, 평가선례, 분양사례 및 세평가격 등 가격결정에 참고가 되는 자료(이하 “가격자료”라 한다)를 수집하여 이를 정리한다.

② 제1항의 규정에 의한 가격자료를 수집할 때에는  대규모 아파트단지와 같이 거래사례 등의 수집이 용이한 경우에는 당해 공동주택단지를 기준으로 하고 거래사례 등의 수집이 용이하지 않은 경우에는 인근지역 및 동일수급권 안의 유사지역의 가격자료를 수집할 수 있다.

③ 제1항의 규정에 의한 가격자료는 다음 각호의 요건을 갖춘 것으로 한다.

1. 최근 1년 이내의 자료인 것

2. 사정보정이 가능한 것

3. 가격형성요인의 비교가 가능한 것

4. 위법 부당한 거래 등이 아닌 것

제10조【사정보정 및 시점수정】 ① 수집된 거래사례 등에 거래당사자의 특수한 사정 또는 개별적인 동기가 개재되어 있거나 평가선례 등에 특수한 평가조건 등이 반영되어있는 경우에는 그러한 사정이나 조건 등이 없는 상태로 이를 적정하게 보정(이하“사정보정”이라 한다)하여야 한다.

② 가격자료의 거래시점 또는 가격시점 등이 공시기준일과 다른 경우에는 다음 각호의 것 중에서 타당한 것을 선택하여 시점수정을 행한다.

1. 인근유사공동주택의 거래가격추이 등을 고려한 가격변동률

2. 기타 생산자물가지수 또는 건축비지수

제11조【가격형성요인의 검토】 ① 공동주택에 대하여 수집‧정리된 가격자료를 기준으로 당해 공동주택의 외부요인‧건물요인 및 개별요인을 검토한다.

② 제1항의 규정에 의하여 가격형성요인을 검토할 때에는 당해 공동주택단지에 소재하고, 용도, 규모, 층별‧위치별 효용 등의 가격형성요인이 유사한 공동주택을 우선적으로 선정하여 검토대상으로 한다.

③ 제1항의 규정에 의한 외부요인의 검토항목은 다음 각호의 항목을 참고하여 정한다.

1. 가로의 폭 및 구조 등의 상태

2. 도심과의 거리 및 교통시설의 상태

3. 공공시설 및 편익시설과의 접근성

4. 조망‧풍치‧경관 등 자연적 환경

5. 변전소‧오수처리장 등 위험 및 혐오시설의 유무

6. 기타 사회적‧경제적‧행정적 요인

③ 제1항의 규정에 의한 건물요인의 검토항목은 다음 각호의 항목을 참고하여 정한다.

1. 시공의 상태

2. 통로구조

3. 승강기 등의 설비상태

4. 건물의 층수, 세대수 등의 규모

5. 경과연수 및 관리체계 등에 따른 노후도

④ 제1항의 규정에 의한 개별요인의 검토항목은 다음 각호의 항목을 참고하여 정한다.

1. 방범, 승강기 및 계단을 이용한 접근성 등의 층별 효용

2. 조망, 개방감 등의 위치별 효용

3. 일조, 채광 등의 향별 효용

4. 간선도로, 철도 등에 의한 소음의 정도

5. 1층 전용정원 및 최상층의 추가공간 유무

6. 전유부분의 면적 및 대지지분

제12조【공동주택가격의 산정】 ① 거래사례 등을 참작하여 공동주택가격을 산정한 때에는 공동주택단지별‧공동주택단지내 동별‧호별 공동주택가격의 적정성 및 균형이 유지되도록 산정하여야 한다.

② 공동주택가격은 호별가격으로 표시하되, 공동주택가격이 100만원 단위 미만인 경우에는 절사한다.

제13조【공동주택가격의 적정성 검토】 ① 제12조의 규정에 의하여 공동주택가격을 산정한 때에는 시‧군‧구 단위, 시‧도 단위, 전국 단위로 공동주택가격의 적정성을 검토하여야 한다.

② 제1항의 규정에 의한 적정성 검토를 위해서는 다음 각호의 사항을 검토해야 한다.

1. 공동주택가격의 수준에 관한 사항

2. 전년 및 인근 공동주택가격의 균형유지에 관한 사항

3. 공동주택가격의 기초통계에 관한 사항

4. 기타 공동주택가격의 적정성 검토를 위해 필요한 사항

제14조【조사‧산정보고서의 작성】 조사‧산정을 의뢰받은 기관은 공동주택에 대한 조사‧산정이 완료되면 공동주택조사산정보고서를 작성하여 공동주택가격 전산자료와 함께 국토해양부장관에게 제출한다.

제4장 조사‧산정기준 및 방법

제15조【적정가격기준 조사‧산정】공동주택의 적정가격은 당해 공동주택에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격(이를“적정가격”이라 한다. 이하 같다.)을 기준으로 조사‧산정한다.

제16조【가격산정방법】 ① 공동주택가격의 산정은 유사공동주택의 가격자료를 기준으로 가격형성요인을 검토하여「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 의한 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 산정하되, 인근 유사 공동주택의 거래가격‧임대료 및 당해 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여 산정한다.

② 제1항의 규정에 의한 비용추정액은 공시기준일 현재 당해 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 표준적인 건축비와 일반적인 부대비용 및 택지비 수준으로 한다.

제17조【실제용도기준 조사‧산정】공동주택가격의 산정은 공부상의 용도에 불구하고 공시기준일 현재의 실제용도를 기준으로 조사‧산정하되, 일시적인 이용상황은 이를 고려하지 아니한다.

제18조【사법상 제한상태 배제 조사‧산정】 공동주택가격의 산정에 있어서 전세권 등 그 공동주택의 사용‧수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있는 경우에는 그 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 상태를 상정하여 산정한다.

제19조【공법상 제한상태기준 조사‧산정】 공동주택가격의 산정에 있어서 공법상 용도지역‧지구‧구역 등 일반적 계획제한사항 뿐만 아니라 도시계획시설 결정 등 공익사업을 직접목적으로 하는 개별적인 계획제한사항이 있는 경우에는 그 공법상의 제한을 받는 상태를 기준으로 조사‧산정한다

제20조【 물적사항의 조사】 공동주택의 면적 및 구조 등의 물적사항의 조사는 집합건축물대장을 기준으로 한다. 다만 집합건축물대장의 기재내용에 명백한 오류가 있는 경우에는 재산세(주택)과세대장을 기준으로 할 수 있다.

제21조【대지권이 등재되어 있지 아니한 공동주택가격의 산정】 ① 대지권등록부에 대지권이 등재되어 있지 아니한 공동주택은 해당 지방자치단체로부터 호별 대지지분을 제시받아 조사‧산정한다. 다만, 대지지분이 없거나 대지가 국‧공유재산인 경우에는 건물부분만의 적정가격을 조사‧산정한다.

② 공시기준일 현재 지적정리가 완료되지 아니하여 대지권이 등재되지 아니한 경우로서 택지개발지구 등과 같이 추후 대지지분이 이전‧취득될 것을 전제로 가격이 형성되는 경우에는 그 가격을 기준으로 조사‧산정한다.

제22조【임대주택가격의 산정】 ① 임대주택가격은 인근 시‧군‧구에 소재하는 유사 공동주택의 거래가격을 기준으로 산정한 가격에 거래제한의 상태 등을 고려한 가격으로 산정하거나 임대료 및 유사 공동주택의 전세금 대비 거래가격의 비율 등을 종합적으로 참작하여 산정한다.

② 제1항의 규정에 의하여 임대주택가격을 임대료 및 유사 공동주택의 전세금 대비 거래가격의 비율을 참작하여 산정하는 경우에는 다음의 산식에 의한다.

임대주택가격 산정금액 = 임대주택의 전세금환산액 × (유사공동주택의 거래가격/전세금)

* 전세금환산액 = 보증금 + 월세 × 12 /전환율

③ 제2항의 규정에 의한 전환율은 지역별로 상이하므로 부동산시장에서 직접 조사하여 적용한다.

제23조【유효기간】 이 지침은 「훈령․예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」(대통령훈령 제248호)에 따라 이 지침을 발령한 후의 법령이나 현실여건의 변화 등을 검토하여야 하는 2015년 8월 19일까지 효력을 가진다.

부      칙(2005. 9. 27)

(시행일 및 적용례) 이 지침은 발령한 날부터 시행하되, 2006년도 공동주택가격 조사분부터 적용한다.

부      칙(2008. 4. 3)

(시행일) 이 지침은 2008.2.29.부터 시행한다.

부      칙(2009. 8. 24)

(시행일) 이 훈령은 2009년 8월 24일부터 시행한다.

부      칙(2012. 8. 20)

제1조(시행일) 이 훈령은 발령한 날부터 시행한다.

제2조(기존 훈령의 폐지) 공동주택의 조사 및 산정지침(국토해양부 훈령 제351호)은 이를 폐지한다.

부      칙(2012. 9. 21)

제1조(시행일) 이 훈령은 발령한 날부터 시행한다.

제2조(기존 훈령의 폐지) 공동주택의 조사 및 산정지침(국토해양부 훈령 제871호)은 이를 폐지한다.

제3조(적용례) 이 지침은 2013년도 공동주택가격 공시를 위한 조사분부터 적용한다.