표준주택 조사․평가기준

제정 2009. 9. 1. 국토해양부훈령 제452호

개정 2012. 8.20. 국토해양부훈령 제871호

개정 2012. 9.21. 국토해양부훈령 제891호

개정 2013. 5. 3. 국토교통부훈령 제184호

개정 2014.12.29. 국토교통부훈령 제471호

제 1 장   총    칙

제1조(목적) 이 기준은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(이하 “법”이라 한다) 제16조 및 같은 법시행령(이하 “영”이라 한다) 제25조 및 제26조에 따른 표준주택 가격공시를 위하여 영 제24조에 따라 선정된 표준주택을 조사․평가하여 적정한 가격(이하 “표준주택가격”이라 한다)을 산정하기 위한 세부기준과 절차 등을 정함을 목적으로 한다.

제2조(적용원칙) 표준주택가격의 조사․평가는 법령에서 따로 정한 것 외에는 이 기준이 정하는 바에 따른다.

제3조(정의) 이 기준에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1. “일시적인 이용상황”이란 관계법령에 따라 국가 또는 지방자치단체의 계획이나 명령 등으로 인하여 주택 전체 또는 일부를 본래의 용도로 이용하는 것이 일시적으로 금지 또는 제한되어 본래의 용도외의 다른 용도로 이용되고 있거나 주위환경의 사정으로 보아 현재의 이용이 일시적인 것을 말한다.

2. “인근지역”이란 해당 주택이 속한 지역으로서 특정용도에 제공되는 것을 중심으로 지역적으로 통합을 이루어 대상주택의 가격형성에 영향을 미치는 지역의 일단을 말한다.

3. “유사지역”이란 인근지역의 지역특성과 유사한 특성을 갖는 지역으로서 해당 주택이 속하지 아니한 지역을 말한다.

4. “동일수급권”이란 일반적으로 해당 주택과 대체․경쟁관계가 성립하고 가격형성에 상호영향을 미치는 관계에 있는 다른 주택이 존재하는 권역을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.

5. “거래유형”이란 주택이 시장에서 관행적으로 거래되고 있는 유형을 말한다.

6. “용도지대”란 토지의 실제용도에 따른 구분으로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 한다) 상의 용도지역에도 불구하고 토지의 지역적 특성이 동일하거나 유사한 지역의 일단을 말하며, 상업지대, 주택지대, 공업지대, 농경지대, 임야지대, 후보지지대, 기타지대 등으로 구분한다.

제 2 장   평가기준

제4조(적정가격 평가) 표준주택의 평가가격은 해당 표준주택에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 적정가격으로 결정하되, 시장에서 형성되는 가격자료를 충분히 조사하여 표준주택의 객관적인 시장가치를 평가한다.

제5조(실제용도 기준 평가) 표준주택가격의 평가는 공부상의 용도에도 불구하고 공시기준일 현재의 실제용도를 기준으로 평가하되, 일시적인 이용상황은 고려하지 아니한다.

제6조(사법상 제한상태배제 상정 평가) 표준주택가격의 평가에서 전세권 등 그 표준주택의 사용․수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있는 경우에는 그 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 상태를 상정하여 평가한다.

제7조(공법상 제한상태 기준 평가) 표준주택가격의 평가는 국토계획법 등에 따른 제한이 있는 경우에는 제한받는 상태를 기준으로 평가한다.

제8조(두 필지 이상에 걸쳐 있는 주택 평가) ① 두 필지 이상에 걸쳐 있는 주택(부속건물 포함)은 대지면적을 합산하여 하나의 주택부지로 평가한다.

② 주택 부속토지가 인접토지와 용도상 불가분의 관계에 있는 경우에는 인접토지를 포함하여 하나의 주택부지로 평가한다.

③ 제2항의 “용도상 불가분의 관계”란 주택 부속토지가 이용되고 있는 상황이 사회적․경제적․행정적 측면에서 합리적이고 해당 주택의 가치형성측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다.

제9조(필지의 일부가 대지인 주택 평가) 필지의 일부가 대지인 주택은 그 대지면적만을 주택부지로 평가한다. 다만, 대지면적 이외의 토지의 이용상황을 고려하여 평가한다.

제10조(평가방식의 적용) ① 표준주택의 평가는 거래사례비교법, 원가법 또는 수익환원법 가운데 가장 적합한 평가방식 중 하나를 선택하여 행하되, 다른 평가방식에 의하여 산정한 가격과 비교하여 그 적정여부를 검토한 후 평가가격을 결정한다.

② 시장성이 있는 주택은 거래사례비교법을 적용하여 평가하여야 하며, 이 때 별표 1의 거래유형에 따른 인근 유사단독주택의 거래가격 등을 고려하여야 한다.

③ 시장성이 없거나 주택의 용도 등이 특수하여 거래사례비교법을 적용하기가 곤란한 주택은 원가법 또는 수익환원법을 적용하여 평가하거나 해당 주택을 인근지역의 주된 용도의 주택으로 보고 거래사례비교법에 따라 평가한 가격에 그 용도적 제한이나 거래제한의 상태 등을 고려한 가격으로 평가한다.

④ 제3항에 따른 원가법을 적용하여 표준주택을 평가할 때에는 해당 단독주택을 건축하기 위한 표준적인 건축비와 일반적인 부대비용 등을 고려하여야 하며, 수익환원법을 적용하여 표준주택을 평가할 때에는 임대료 등을 고려하여야 한다.

제11조(사정보정 및 시점수정) ① 수집된 거래사례 등이 거래당사자의 특수한 사정 또는 개별적인 동기가 내제되어 있거나 평가선례 등에 특수한 평가조건 등이 반영되어 있는 경우에는 그러한 사정이나 조건 등이 없는 상태로 적정하게 보정(이하 “사정보정”이라 한다)하여야 한다.

② 가격자료의 거래시점 등이 공시기준일과 다른 경우에는 다음 각 호에서 타당한 것을 선택하여 시점수정을 행한다.

1. 국토계획법 제125조에 따라 국토교통부장관이 조사한 지가변동률로서 가격자료가 소재한 시․군․구의 같은 이용상황의 지가변동률

2. 「한국은행법」 제86조에 따라 한국은행이 조사․발표하는 생산자물가지수 또는 「통계법」 제18조에 따라 한국건설기술연구원이 통계작성 승인을 받아 발표하는 월별 건설공사비지수

3. 「통계법」 제18조에 따라 한국감정원이 조사․발표하는 전국주택가격동향조사 단독주택 매매가격지수 등

제12조(지역요인 및 개별요인의 비교) ① 수집된 거래사례 등의 주택이 표준주택의 인근지역에 있는 경우에는 개별요인만을 비교하고, 동일수급권안의 유사지역에 있는 경우에는 지역요인 및 개별요인을 비교한다.

② 지역요인 및 개별요인 비교는 용도지대별로 다음 각 호를 종합적으로 고려하여 행한다.

1. 토지조건 : 가로조건․접근조건․환경조건․행정적조건․기타조건

2. 건물조건 : 건물구조조건․건물이용상태조건․면적조건․내구연한조건․기타조건

③ 각 용도지대별 지역요인 및 개별요인 비교항목은 별표 2에 따른다.

제13조(용도혼합 표준주택 평가) 건물내부 용도가 주거용 부문과 비주거용 부문으로 혼재된 표준주택의 평가는 건물의 크기, 층별 세부용도, 층별 효용 정도, 건물내 주거용 부분이 차지하는 비중, 비주거용의 유형 등이 종합적으로 고려되어야 한다.

제 3 장   조사․평가절차

제14조(조사․평가절차) 표준주택의 조사․평가는 「표준주택의 선정 및 관리지침」에서 정한 지역분석 등을 실시한 후에 다음 각 호의 절차에 따라 수행한다.

1. 공부조사

2. 실지조사

3. 가격자료의 수집 및 정리

4. 가격균형 여부 검토

5. 평가가격의 결정 및 표시

6. 표준주택 소유자의 의견청취

7. 시장․군수․구청장의 의견청취

8. 조사․평가보고서의 작성

제15조(공부조사) 표준주택의 조사․평가 시에는 일반건축물관리대장, 재산세(주택) 과세대장, 토지․임야대장, 지적․임야도, 토지이용계획확인서, 환지계획․환지처분 등 환지 관련 서류 및 도면 등에 따라 공시기준일 현재의 다음 각호의 사항을 조사 한다.

1. 소재지(지번 포함), 지목, 면적

2. 공법상 제한사항의 내용 및 그 제한의 정도

3. 기타 공부조사사항

제16조(실지조사) 표준주택의 조사․평가 시에는 공시기준일 현재의 다음 각 호의 사항을 실지조사 한다.

1. 소재지(지번 포함), 지목, 면적

2. 하나의 주택이 둘 이상의 필지에 걸쳐 있는 지 여부

3. 위치 및 주위환경

4. 공법상 제한사항과의 부합 여부

5. 교통사정 및 도로조건

6. 형상․지세 등의 상태

7. 편의시설의 접근성 및 편의성

8. 유해시설 접근성 및 재해․소음 등 유해정도

9. 건물 기본현황(건물구조․지붕구조․건축연면적․건축연도 등)

10. 증축․개축․대수선 여부

11. 층별 건물 용도․특수부대설비 유무

12. 거래유형

13. 폐가(廢家)․공가(空家) 여부

14. 기타 가격형성에 영향을 미치는 요인 등

제17조(가격자료의 수집 및 정리) ① 표준주택의 조사․평가 시에는 인근지역 및 동일수급권 안의 유사지역에 있는 거래사례 및 평가선례 등 가격결정에 참고가 되는 자료(이하 “가격자료"라 한다)를 수집하여 정리 한다.

② 제1항에 따른 가격자료는 다음 각 호의 요건을 갖추어야 한다.

1. 최근 2년 이내의 자료인 것

2. 사정보정이 가능한 것

3. 지역요인 및 개별요인의 비교가 가능한 것

제18조(가격균형 여부 검토) ① 거래사례비교법 등에 따라 표준주택의 가격을 산정한 때에는 인근지역 또는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 표준주택의 가격과 가격균형 여부를 검토하여야 한다.

② 제1항의 가격균형여부 검토는 시․군․구내, 시․군․구간, 시도간, 전국 순으로 검토한다.

제19조(표준주택 소유자의 의견청취) ① 표준주택의 평가가격이 결정된 때에는 소유자에게 통지하여 의견을 들어야 한다.

② 소유자가 표준주택의 평가가격에 대하여 의견을 제시한 때에는 그 평가가격의 적정여부를 재검토하고, 소유자가 제시한 의견이 객관적으로 타당하다고 인정되는 경우에는 반영하여 평가가격을 조정하여야 한다.

제20조(시장․군수․구청장의 의견청취) ① 영 제29조에 따라 시장․군수․구청장의 의견을 듣고자 할 때에는 표준주택의 호별 가격 및 가격변동률, 용도지역․건물구조별 최고․최저가격, 전년대비 가격변동이 현저한 표준주택의 내역 및 변동사유 등 표준주택의 평가가격 검토에 필요한 자료를 제출하여야 한다.

② 시장․군수․구청장으로부터 특정한 표준주택에 대하여 평가가격의 조정의견이 제시된 때에는 그 평가가격의 적정여부를 재검토하고 그 의견이 객관적으로 타당하다고 인정되는 경우에는 반영하여 평가가격을 조정하여야 한다.

제21조(조사․평가보고서의 작성) 표준주택에 대한 조사․평가가 완료된 때에는 표준주택조사평가보고서를 작성하여 법 시행규칙 제8조제2항에서 정하는 서류(전산자료를 포함 한다)와 함께 국토교통부장관에게 제출하여야 한다.

제22조(유효기간) 이 기준은 「훈령․예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」(대통령훈령 제248호)에 따라 이 기준을 발령한 후의 법령이나 현실 여건의 변화 등을 검토하여야 하는 2015년 8월 19일까지 효력을 가진다.

부      칙(2009.9.1.)

제1조(시행일) 이 기준은 2009년 9월 1일부터 시행한다.

제2조(적용례) 이 기준은 2010년도 표준주택가격 조사․평가시부터 적용한다.

부      칙(2012.8.20.)

제1조(시행일) 이 훈령은 발령한 날부터 시행한다.

제2조(기존 훈령의 폐지) 표준주택 조사 평가 기준(국토해양부 훈령 제425호)은 이를 폐지한다.

부      칙(2012.9.21)

제1조(시행일) 이 훈령은 발령한 날부터 시행한다.

제2조(기존 훈령의 폐지) 표준주택 조사․평가 기준(국토해양부 훈령 제871호)은 이를 폐지한다.

제3조(적용례) 이 기준은 2013년도 표준주택가격 공시를 위한 조사․평가분부터 적용한다.

부      칙(2013.5.3)

이 훈령은 발령한 날부터 시행한다.

부      칙(2014.12.29)

이 훈령은 발령한 날부터 시행한다.

〔별표 1〕 거래 유형

구 분	약 어	내 용
(토지면적×거래단가)+ 건물연면적×거래단가)	토단건단	주택부지가격과 건물가격을 별도로 합산 하여 거래되는 유형
토지면적×거래단가 (건물가격을 포함)	토단	신축 후 일정기간 경과 등의 사유로 건물가격을 별도로 산정하지 아니하고 주택부지 면적만을 기준으로 거래되는 유형
(토지면적+건물면적) ×거래단가	토건단	주택부지면적과 건물면적을 합산한 면적에 거래단가를 곱하여 거래되는 유형
기 타	기타	위 거래유형 이외의 관행에 의하여 거래되는 유형

〔별표 2〕 지역요인 및 개별요인

지 역 요 인			개 별 요 인
조건	항 목	세 항 목	조건	항 목	세 항 목
가로 조건	가로 폭/ 구조 등의 상태	폭, 포장, 보도	가로 조건	가로 폭/ 구조 등의 상태	폭, 포장, 보도
		계통 및 연속성
	가구(block)의 상태	가구의 정연성
					계통 및 연속성
		가구시설의 상태
접근 조건	도심과의 거리 및 교통시설 접근성	도심과의 접근성	접근 조건	교통시설 접근성	인접 교통시설의 유형/접근성
		인접 교통시설의 유형/접근성
	상가 수준 및 접근성	인근상가의 수준 (대형상가 등)		상가와의 접근성	인근상가의 수준 (대형상가 등)
		인근상가의 접근성			인근상가의 접근성
	공공 및 편익시설의 접근성	학교 접근성
		병원, 관공서 등 접근성
		공원, 휴양시설 접근성
환경 조건	주거환경	일조, 통풍 등	환경 조건	주거환경	일조, 통풍 등
		조망, 경관 등			조망, 경관 등
	사회환경	인접지역 거주자의 직업, 연령, 학력수준 등
		범죄의 발생정도 치안 및 보안 유지 정도
		인구변화		공급시설 및 처리시설의 상태	상수도
		학군 등			하수도
					도시가스
	공급 및 처리 시설의 상태	상수도, 하수도
		도시가스 등
	위험 및 혐오시설 유무	변전소, 가스탱크, 오수처리장 등의 유무		위험 및 혐오시설 등	변전소, 가스탱크, 오수처리장 등의 유무
					특별고압선 등과의 거리
		특별고압선 등의 통과 유무
	재해발생 위험성	홍수, 산사태, 붕괴 등		면적	면적
	공해발생 정도	소음, 진동, 대기오염 등
				지형지세	방위, 고저, 경사
				접면도로 상태	각지, 2면획지, 3면획지
행정 조건	행정상의 규제정도	용도지역, 지구, 구역 등	행정 조건	행정상의 규제정도	공적규제(용도지역, 지구, 구역 등)
		용적률 및 고도제한			용적률 및 고도제한
		기타규제			기타규제
			건물조건	건물의 성격	단독, 전원, 별장 등
					임대가능 유무
				건물구조	건물구조
					지붕구조
				내구연한	건축연도(사용승인일)
					증/개축 및 대수선
				건물 상태	건축자재, 마감재, 담장, 정원, 조형물 등
					방(room) 수
					화장실 수
				면적	건축면적
					건물연면적
				건물의 배치	조망, 일조, 형상 등을 고려한 배치
				주차	주차대수
					주차시설 (기계식 여부 등)
				부대설비	엘리베이터
					냉난방설비
					기타
기타 조건	기타	장래의 동향	기타 조건	기타	장래의 동향
		기타
					기타