공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 시행지침

제정 2007. 8.13  건설교통부 주택정책팀-3891

개정 2008. 2.27  건설교통부 주택정책팀- 791

2008. 3.20  국토해양부 주택정책팀-   5

2008. 7. 7  국토해양부 주택정책과-1637

2008. 8.29  국토해양부 주택정책과-2330

2008.12.30  국토해양부 주택정책과-1044

2009. 2.27  국토해양부 주택정책과-1005

제정 2009. 9. 1 국토해양부 고시 제2009-851호

개정 2010. 3. 1 국토해양부 고시 제2010-128호

개정 2010. 9. 1 국토해양부 고시 제2010-609호

개정 2011. 3. 1 국토해양부 고시 제2011-66호

개정 2011. 9. 1 국토해양부 고시 제2011-488호

개정 2011. 11. 28 국토해양부 고시 제2011-709호

개정 2012. 3. 1 국토해양부 고시 제2012-91호

개정 2012. 9. 1 국토해양부 고시 제2012-589호

개정 2013. 3. 1 국토해양부 고시 제2013-135호

개정 2013. 9. 1 국토교통부 고시 제2013-526호

개정 2014. 3. 1 국토교통부 고시 제2014- 93호

개정 2014. 9. 1 국토교통부 고시 제2014-523호

개정 2014. 10. 30 국토교통부 고시 제2014-660호

개정 2015. 3. 1 국토교통부 고시 제2015-116호

개정 2015. 9. 1 국토교통부 고시 제2015-635호

개정 2016. 3. 1 국토교통부 고시 제2016-89호

제1조(목적) 이 고시는 「주택법」(이하 "법"이라 한다) 제38조제1항제3호, 제38조의2제1항·제6항, 제38조의5 및 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」(이하 "규칙"이라 한다) 제4조, 제6조에 따른 분양가상한제 적용주택의 기본선택품목의 시공·설치기간, 추가선택품목의 공급, 공공택지 외의 택지의 감정평가, 공공택지 외의 택지에서 공급되는 주택의 분양가격 공시 및 분양가심사위원회의 운영 등에 관하여 필요한 사항을 정함을 목적으로 한다.

제2조(적용 범위) 이 고시는 사업주체(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 법 제16조제1항에 따른 호수 이상으로 건설·공급하는 건축주를 포함한다. 이하 같다)가 법 제38조제1항에 따라 입주자모집승인(사업주체가 국가, 지방자치단체, 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사 또는 「지방공기업법」제49조에 따라 주택건설사업을 목적으로 설립된 지방공사인 경우에는 입주자모집 공고를 말하며, 이하 "입주자모집승인"이라 한다)을 얻어 일반인에게 공동주택을 공급하는 경우에 적용한다.

제3조(기본선택품목 시공․설치와 관련한 준수사항) ① 시장·군수 또는 구청장은 입주자로 하여금 법 제40조제2항의 입주가능일부터 60일 이내에 기본선택품목의 시공·설치를 완료하도록 하여야 한다.

② 시장·군수 또는 구청장은 입주자로 하여금 기본선택품목을 시공·설치하는 자가 기본선택품목 시공·설치시 「건축법」제52조, 「건축법 시행령」제61조 및 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」제24조에 적합한 자재를 사용하도록 하여야 한다.

③ 시장·군수 또는 구청장은 사업주체로 하여금 당해 시·군 또는 구내에서 「건설산업기본법」 제9조에 따라 실내건축공사업 등록을 한 자의 현황, 기본선택품목의 시공·설치시 하자담보책임기간·담보방법 및 규칙 제3조제1항 각호에 해당하는 품목의 훼손금지의무를 입주자에게 알리도록 하여야 한다.

④ 시장·군수 또는 구청장은 사업주체와 입주자로 하여금 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 준수사항에 대해 별지 제1호서식에 따른 확약서를 작성하도록 하여야 한다.

제4조(추가선택품목의 공급) ① 사업주체는 규칙 제4조에 의한 추가선택품목의 설치여부에 대하여 입주자모집 공고시 입주자의 의견을 들을 수 있으며, 입주자와 주택공급계약 체결시 추가선택품목의 구입의사가 있는 입주자와 추가선택품목 공급계약을 체결할 수 있다.

② 사업주체는 추가선택품목을 입주자에게 제시할 때 둘 이상의 품목(붙박이 가전제품의 경우는 둘 이상의 제품을 말한다)을 일괄하여 선택하도록 하여서는 아니 된다.

③ 사업주체는 제1항에 따라 시스템 에어컨 및 붙박이 가전제품(이하 "에어컨 등"이라 한다)에 대해 입주자의 의견을 듣고자 하는 경우 유형 및 가격이 서로 다른 복수의 제품을 제시하여야 한다. 다만, 시장·군수 또는 구청장(사업주체가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우에는 해당 기관의 장을 말한다. 이하 같다)이 필요하다고 인정하는 경우 시스템 에어컨에 대해서는 단수의 제품을 제시할 수 있다.

④ 사업주체는 에어컨 등을 법 제38조의4 및 「주택공급에 관한 규칙」제8조의2에 따라 견본주택에 설치·전시할 수 있으며, 이 경우 제3항에 따라 복수의 제품을 설치하여야 한다. 다만, 견본주택 운영상 불가피한 경우에는 단수의 제품을 전시할 수 있으며, 이 경우에도 사업주체는 입주자가 전시하지 못한 에어컨 등을 비교·확인할 수 있도록 사진 등을 제시하여야 한다. 또한 에어컨 등의 유형, 가격 등은 확정된 것이 아니고 입주자의 선택에 따라 변경될 수 있다는 점을 표기하여야 한다.

⑤ 사업주체는 건축공정이 100분의 40에 달한 이후에 붙박이 가전제품의 교체·변경여부에 대하여 입주자의 의견을 들어야 한다.

제4조의2 삭 제 <2014.10.30>

제4조의3 삭 제 <2014.10.30>

제5조(공공택지 외의 택지의 감정평가) ① 시장·군수 또는 구청장은 법 제38조의2제1항 및 규칙 제10조제2항에 따른 감정평가기관 선정을 위하여 객관적 기준을 마련하여 이를 공고하여야 한다.

② 시장·군수 또는 구청장은 제1항의 규정에 따라 선정된 감정평가기관이 합리적인 사유 없이 감정평가 참여를 거부하는 경우에는 이에 대한 별도의 조치계획을 마련하여 이를 공고하여야 한다.

제6조(공공택지 외의 택지에서 공급되는 주택의 분양가격 공시) ① 시장·군수 또는 구청장은 법 제38조의2제6항에 따른 기본형건축비(시·군·구별 기본형건축비가 따로 있는 경우에는 시·군·구별 기본형건축비)의 항목별 가액을 별표1의 기준에 따라 작성하여 공시하여야 한다.

② 시장·군수 또는 구청장은 법 제38조의2제6항에 따라 분양가격을 공시하는 경우 사업주체로 하여금 입주자모집공고안에 제1항에 따라 작성된 기본형건축비의 항목별 가액을 포함하도록 하여야 한다.

제7조(분양가심사위원회의 운영) ① 시장·군수 또는 구청장은 「주택공급에 관한 규칙」 제8조제2항의 기간 내에 법 제38조제1항에 따른 입주자모집승인을 완료하여야 하며, 정당한 사유 없이 추가자료의 제출이나 제출된 서류의 수정·보완을 요구하여서는 아니 된다.

② 시장·군수 또는 구청장은 법 제38조의5제2항에 따라 입주자모집승인 전까지 분양가심사위원회의 심사가 완료되도록 운영하여야 한다.

③ 분양가심사위원회는 분양가격 산정의 적정성을 심사할 때 법령에 따라 인정되는 분양가격의 구성 항목별 비용이 과다 또는 축소 계상되지 않도록 철저히 심사하여 합리적인 비용이 분양가격에 반영되도록 하여야 한다.

④ 시장·군수 또는 구청장은 법 제38조의5 및 동법 시행령 제42조의4부터 제42조의12까지의 규정에 따른 분양가심사위원회의 심의결과를 분기별로 작성하여 별지 제2호서식에 따라 특별시장·광역시장 또는 도지사(이하 "시·도지사"라 한다)에게 제출하여야 하고, 시·도지사는 분기가 끝나는 달의 다음 달 15일까지 국토교통부장관에게 이를 보고하여야 한다.

⑤ 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사인 사업주체가 법 제38조의5 및 같은 법 시행령 제42조의4에 따라 분양가심사위원회를 설치·운영하는 경우에는 위원회의 민간위원은 시민단체, 협회·학회 등 외부단체의 추천을 통해 위촉하여야 한다.

부    칙

제1조(시행일) 이 고시는 2016년  3월  1일부터 시행한다.

제2조(적용례) 이 고시는 시행일 이후 사업주체가 입주자모집승인을 신청하는 분부터 적용한다.

[별표 1]

기본형건축비 세부 공시내역

(단위 : 천원/㎡)

항 목	지상층건축비 (주택공급면적기준)	지하층건축비 (지하층면적기준)
직접공사비	1,013	617
간접공사비	302	178
설계비	28
감리비	24
부대비	93

주1) 지상층건축비는 11～20층 이하, 주거전용면적 60㎡초과～85㎡이하를 기준으로 함.

주2) 층수 및 세대면적에 따라 지상층건축비 중 직접공사비 및 간접공사비는 다음과 같이 산출함.

- 직접공사비 = 〔해당 지상층건축비 - (설계․감리비 및 부대비)〕 × 77.0%

- 간접공사비 = 〔해당 지상층건축비 - (설계․감리비 및 부대비)〕 × 23.0%

주3) 지하층건축비는 85㎡이하를 기준으로 함.

주4) 85㎡초과 주택의 경우 지하층건축비 중 직접공사비는 617천원/㎡이며, 간접공사비는 214천원/㎡임(지하층건축비는 층수에 관계없음)

[별지 제1호서식]

기본선택품목 시공․설치 관련 확약서
공 사 개 요	사업주체	상 호		대표자
	사업내용	위 치			대지면적	㎡
		사업내용	규 모	연면적	착공일	준공일
			층, 동, 세대	㎡
입 주 자	이 름			생년월일
	주 소	(전화번호 : )
	입주예정 동 ․호
확 약 내 용	주택공급계약을 체결함에 있어 기본선택품목의 시공․설치와 관련하여 아래 사항을 인지하고, 분쟁에 있어서 각 위반사실은 그 위반자의 과실로 추정할 것을 확약합니다. (1) 입주자는「주택법」제40조제2항의 입주가능일부터 60일 이내에 기본선택품목의 시공․설치를 완료하여야 한다. (2) 입주자는 기본선택품목을 시공․설치하는 자로 하여금 「건축법」제52조, 「건축법 시행령」제61조 및 「건축물의 피난․방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제24조의 규정에 적합한 자재를 사용하도록 하여야 한다. (3) 사업주체는 당해 시․군 또는 구내의 실내건축공사업 등록을 한 자의 현황 및 입주자가 기본선택품목의 시공․설치 시에 하자담보책임 기간과 담보방법에 대하여 입주자에게 알리도록 하여야 하며, 입주자는 기본선택품목의 시공․설치 시 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 제3조제1항 각호에 해당하는 품목에 대한 훼손행위를 하여서는 아니 된다.
년 월 일 입주자 (서명 또는 인) 주택건설사업자 (서명 또는 인)

210㎜×297㎜[일반용지 60g/㎡(재활용품)]

[별지 제2호서식]                                                                                             (앞  면)

분양가심사위원회 심사결과 (00년 00분기)

1. 총괄표(시․도)

(단위 : 건수)

구 분	00분기 누계	00월	00월	00월
심사건수
원안통과
조정후 통과
재심사 결정

2. 분양가심사위원회 사업장별 현황

(단위 : 백만원)

개최 시점	시군구	소재지	사업규모			구분	택지비 ①											건축비 ②				분양가격 총 액 ①+②
			총 공급 호수	총 공급 면적 (㎡)	총 대지 면적 (㎡)		공공택지			민간택지								계	지상층 건축비	지하층 건축비	가산 비용
							계	공급가격	가산비용	감정가격 적용			실매입가격 인정
										계	감정 가격	가산 비용	계 ⓐ+ⓑ	실매입 가 격	감정 가격 × 120%	인정 매입 가격 ⓐ	가산 비용 ⓑ
00년 00월	00구					신청금액
						심사결과
						신청금액
						심사결과

1) 사업규모 : 상한제 적용주택의 총 공급호수, 총 공급면적(주거전용면적+주거공용면적), 총 대지면적(상한제 적용주택의 대지지분)을 기재

2) 민간택지 실매입가격 인정란 : 주택법 제38조의2 제3항제2호 단서규정에 의해 실매입가로 인정받는 경우에 한하여 작성

297㎜×210㎜[일반용지 60g/㎡(재활용품)]

(뒷  면)

3. 사업장별 감정평가현황

(단위 : 천원)

평가 시점	시군구	소재지	대지면적 (㎡)	사업주체	감정평가 총액					㎡당 공시지가	재평가시 직전 감정평가 총액
					평가자 1	평가자 2	최고액 /최저액 (%)	산술평균액	㎡당 단가		평가자 1	평가자 2	재평가사유
00년00월	00구				명칭:	명칭:					명칭:	명칭:
					금액:	금액:					금액 :	금액:
					명칭:	명칭:					명칭:	명칭:
					금액:	금액:					금액 :	금액:

1) 작성대상 : 당해 분기에 분양가심사위원회 심사를 완료한 지구 (당해 분기에 감정평가는 완료하였으나 당해 분기에 분양가심사위원회 심사를 받지 못한 지구는 추후 분양가심사위원회의 심사를 완료한 분기에 포함하여 제출)

2) 평가시점 : 감정평가가 완료된 시점이 해당하는 월

3) 최고액/최저액(%) : 감정평가자 2인의 평가총액 비율

4) 산술평균액 : 감정평가자 2인의 평가합계액÷2

5) ㎡당 단가 : 산술평균액÷대지면적

6) ㎡당 공시지가 : 감정평가 신청일 당시 해당 토지의 공시된 공시지가 중 신청일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가

7) 재평가시 직전 감정평가 총액 : 재평가가 실시된 지구에 한해 재평가 직전의 최초 평가금액 기재

8) 재평가사유 : 평가자간 감정평가액 차이가 10% 초과 또는 사업주체 이의제기 등 사유 간략히 기재