<별표7-1> <신설 2011.11.21>

사업성 평가에 따른 자산건전성 분류기준

1. (기본 원칙)

가. 부동산 프로젝트 파이낸싱 대출(이하 ‘PF대출’이라 한다)에 대한 사업성 평가에 따른 자산건전성은 PF대출 사업장을 단위로 분류한다.

나. PF대출은 ‘브릿지론’과 ‘본PF대출’로 구분하며 각 위험요소별로 평가한 계량평가에 따라 자산건전성을 분류하는 것을 원칙으로 하되, 비계량평가 결과를 반영할 수 있다.

다. ‘브릿지론’의 위험요소는 ①소재지위험, ②토지매입위험, ③인허가위험, ④시공사위험 등 4개 항목으로 구분하여 평가하고, ‘본PF대출'의 위험요소는 ①소재지위험, ②공사진행위험, ③분양위험, ④시공사위험 등 4개 항목으로 구분하여 평가한다.

라. 다에서 ‘본PF대출'이란 공사를 착공하였거나 분양을 개시한 사업장에 대한 대출을 말하며, 본PF대출 이전 단계의 모든 대출은 ‘브릿지론’으로 본다.

2. (소재지위험 평가)

가. 소재지위험은 PF대출 사업장의 소재지 및 사업형태별로 상호저축은행중앙회장이 정기적으로 공시하는 'PF대출 평균 연체율'에 따라 평가한다.

나. 소재지는 다음과 같이 5개 지역권으로 구분한다.

① 수도권(서울․경기․인천)

② 영남권(부산․대구․울산․경북․경남)

③ 충청권(대전․충북․충남)

④ 호남권(광주․전북․전남)

⑤ 기타권(강원․제주․해외)

다. 사업형태는 다음과 같이 7개 사업형태로 구분한다.

① 주거시설 : 아파트, 주상복합, 연립주택, 다세대주택, 타운하우스, 기타 주거시설

② 상업시설 : 근린생활시설, 백화점, 대형마트, 쇼핑센터, 상가, 기타 상업시설

③ 업무시설 : 오피스텔, 오피스빌딩, 기타 업무시설

④ 숙박시설 : 호텔, 콘도, 리조트, 펜션, 기타 숙박시설

⑤ 레져시설 : 골프장, 스키장, 관람장(영화관 등), 관광단지, 기타 레져시설

⑥ 산업시설 : 공장, 아파트형공장, 항만․조선․도로사업, 물류센터, 기타 산업시설

⑦ 기타시설 : 의료시설, 교육시설, 복지시설, 연수시설, 종교시설, 기타

라. 소재지위험은 다음의 구분에 의하여 평가하며, 각 등급별 계량점수는 8.나의 산정기준에 따른다.

① 1등급 : PF대출의 사업장 소재지별․사업형태별 평균연체율이  5% 이하인 경우

② 2등급 : PF대출의 사업장 소재지별․사업형태별 평균연체율이 15% 이하인 경우

③ 3등급 : PF대출의 사업장 소재지별․사업형태별 평균연체율이 15% 초과인 경우

3. (토지매입위험 평가)

가. 토지매입위험은 PF대출 사업에 필요한 토지매입율과 토지매입 경과기간에 따라 평가하며, 그 산식은 다음과 같다.

(1 − 토지매입률) × 토지매입 경과월수

나. 가에서 토지매입률은 ‘토지 면적을 기준으로 한 토지매입률’과 ‘토지 매입금액을 기준으로 한 토지매입률’을 평균하여 산출하며 세부기준은 다음과 같다.

① ‘토지 면적을 기준으로 한 토지매입률’은 전체 매입대상 토지 면적에 대한 매입한 토지면적(계약기준)의 비율을 말하며, 국유지와 공유지는 면적기준 토지매입률 산출시 토지면적에서 제외하고 산출한다.

② ‘토지 매입금액을 기준으로 한 토지매입률’은 전체 매입대상 토지 매매금액에 대한 실제 지급한 토지 매매금액의 비율을 말하며, 매매금액은 계약금, 중도금 및 잔금을 모두 포함하여 산출한다.

③ PF대출 사업 진행중 매입대상 토지면적 또는 매매금액이 변경된 경우에는 그 변경된 내용을 반영하여 산출한다.

다. 가에서 ‘토지매입 경과월수’란 PF사업에 대한 최초 대출취급일(당해 상호저축은행이 아닌 다른 금융기관이 당해 PF사업에 대출한 것을 포함한다)로부터 자산건전성 분류기준일까지의 경과월수를 말하며, 토지매입 경과월수는 상호저축은행중앙회장이 정기적으로 공시한다. 이 경우 1개월 미만의 기간은 월수에서 제외한다.

라. 토지매입위험은 다음의 구분에 의하여 평가하며, 각 등급별 계량점수는 8.나의 산정기준에 따른다.

① 1등급 : 가의 산식에 따른 결과가 5 이하인 경우

② 2등급 : 가의 산식에 따른 결과가 10 이하인 경우

③ 3등급 : 가의 산식에 따른 결과가 15 이하인 경우

④ 4등급 : 가의 산식에 따른 결과가 20 이하인 경우

⑤ 5등급 : 가의 산식에 따른 결과가 20 초과인 경우

4. (인허가위험 평가)

가. 인허가위험은 인허가 진행 단계와 인허가완료예정일, 인허가완료일로부터의 경과 기간에 따라 평가한다.

나. 인허가위험은 다음의 구분에 의하여 평가하며, 각 등급별 계량점수는 8.나의 산정기준에 따른다.

① 1등급 : 인허가가 완료된 경우

② 2등급 : 인허가 신청을 하였으나 인허가가 완료되지 아니한 경우

③ 3등급 : 인허가 신청 전의 경우

다. 1등급으로 평가된 경우로서 인허가가 완료된 이후 12개월이 경과하였으나 공사가 착공되지 않은 PF사업장에 대해서는 감점기준을 적용하여 평가하며, 그 산식은 다음과 같다.

1등급 계량점수 × (12개월 / 사업지연개월수)

라. 2등급으로 평가된 경우로서 인허가완료예정일이 경과한 PF사업장에 대해서는 감점기준을 적용하여 평가하며, 그 산식은 다음과 같다.

2등급 계량점수 × (인허가완료예정 개월수 / 인허가 총 경과월수)

마. 다에서 ‘사업지연개월수’란 인허가완료일부터 자산건전성 분류기준일까지의 경과월수을 의미하며, 라에서 ‘인허가완료예정 개월수’란 최초사업계획서상의 인허가신청일부터 인허가완료예정일까지의 경과월수를 의미하며, ‘인허가 총 경과월수’란 최초사업계획서상의 인허가신청일부터 자산건전성 분류기준일까지의 경과월수를 의미한다. 이 경우 1개월 미만의 기간은 월수에서 제외한다.

5. (시공사위험 평가)

가. 시공사위험은 PF사업 시공사의 시공능력과 신용등급 등을 평가한다.

나. 시공사위험은 다음의 구분에 의하여 평가하며, 각 등급별 계량점수는 8.나의 산정기준에 따른다.

① 1등급 : 조달청 등급이 1등급이고 회사채(CP) 등급이 A(A3) 이상인 경우 또는 공사진행율이 100%인 경우

② 2등급 : 조달청 등급이 1등급이고 회사채(CP) 등급이 BBB-(B) 이상인 경우

③ 3등급 : 조달청 등급이 1등급이고 회사채(CP) 등급이 BB+(B-) 이상인 경우

④ 4등급 : 조달청 등급이 1등급이 아니거나 회사채(CP) 등급이 BB+(B-) 미만인 경우(등급이 없는 경우를 포함한다)

⑤ 5등급 : 시공사가 선정되지 않았거나 시공사의 부도가 발생한 경우

다. 나에서 ‘조달청 등급’이란 대한건설협회가 홈페이지를 통하여 공시하는 시공능력평가금액 기준의 조달청 등급을 말하며, 자산건전성 분류기준일 현재 최직전년도의 조달청 등급을 적용한다.

라. 나에서 ‘회사채(CP) 등급’이란 「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」제4조제2항에 따라 금융위원회로부터 허가를 받은 신용평가기관이 자산건전성 분류기준일로부터 최근에 공시한 시공사의 회사채(CP) 신용등급을 말하며, 자산건전성 분류기준일로부터 1년 이상 경과한 신용등급은 등급이 없는 것으로 본다.

마. 시공사 선정 여부에 대한 판단은 실질적인 도급계약의 체결 여부에 따르며, 거래당사자간의 구속력이 없는 MOU, 가계약 등의 체결은 시공사 선정이 되지 아니한 것으로 본다.

6. (공사진행위험 평가)

가. 공사진행위험은 PF대출 사업의 공사진행률과 공사 진행기간에 따라 평가하며, 그 산식은 다음과 같다.

(1 − 공사진행률) ×	공사경과월수	× 100
	예정공사월수

나. 가의 공사진행위험 평가의 세부 산출기준은 다음과 같다.

① ‘공사진행률’은 총 공사예정원가에 대한 발생원가누적액의 비율을 산출한다.

② ‘공사경과월수’는 최초사업계획서상의 공사착공일부터 자산건전성 분류기준일까지의 경과월수를 말하며, 1개월 미만의 기간은 월수에서 제외한다.

③ ‘예정공사월수’는 최초사업계획서상의 공사착공일부터 공사준공예정일까지의 경과 월수를 말하며, 1개월 미만의 기간은 월수에서 제외한다.

다. 공사진행위험은 다음의 구분에 의하여 평가하며, 각 등급별 계량점수는 8.나의 산정기준에 따른다.

① 1등급 : 가의 산식에 따른 결과가 20 이하인 경우 또는 공사진행률이 100%인 경우

② 2등급 : 가의 산식에 따른 결과가 40 이하인 경우

③ 3등급 : 가의 산식에 따른 결과가 60 이하인 경우

④ 4등급 : 가의 산식에 따른 결과가 80 이하인 경우

⑤ 5등급 : 가의 산식에 따른 결과가 80 초과인 경우

7. (분양위험 평가)

가. 분양위험은 PF대출 사업의 분양률과 분양 경과월수에 따라 평가하며, 그 산식은 다음과 같다.

(1 − 분양률) × 분양경과월수

나. 가의 분양위험 평가의 세부 산출기준은 다음과 같다.

① ‘분양률’은 전체 분양대상 면적에 분양계약이 체결된 면적의 비율로 산출한다. 다만, 면적 산정이 곤란한 회원권(골프장 등) 등은 계좌수 등을 기준으로 산출한다.

② ‘분양경과월수’는 최초 분양개시일부터 자산건전성 분류기준일까지의 경과월수를 말하며, 1개월 미만의 기간은 월수에서 제외한다.

다. 분양위험은 다음의 구분에 의하여 평가하며, 각 등급별 계량점수는 8.나의 산정기준에 따른다.

① 1등급 : 가의 산식에 따른 결과가 3 이하인 경우 또는 분양률이 100%인 경우

② 2등급 : 가의 산식에 따른 결과가 6 이하인 경우

③ 3등급 : 가의 산식에 따른 결과가 9 이하인 경우

④ 4등급 : 가의 산식에 따른 결과가 12 이하인 경우

⑤ 5등급 : 가의 산식에 따른 결과가 12 초과인 경우

8. (사업성 평가에 따른 자산건전성의 확정)

가. 계량평가는 위 2.에서 7.까지의 각 위험요소별로 평가한 등급별 계량점수를 합산한 총 점수를 기준으로 PF대출의 자산건전성을 다음과 같이 3단계로 분류한다. 이 경우 고정이하로 분류된 PF대출에 대해서는 회수예상가액 해당 여신은 ‘고정’으로, 회수예상가액을 초과하는 여신은 ‘회수의문’ 또는 ‘추정손실’로 구분한다.

① 정    상 : 총 점수가 60점 이상인 경우

② 요 주 의 : 총 점수가 40점 이상이고 60점 미만인 경우

③ 고정이하 : 총 점수가 40점 미만인 경우

나. 위 2.에서 7.까지의 각 위험요소에 대한 등급별 계량점수 산정기준은 다음과 같다.

등급	브릿지론				본PF대출
	소재지위험	토지매입위험	인허가위험	시공사위험	소재지위험	공사진행위험	분양 위험	시공사위험
1	20	30	30	20	20	25	35	20
2	15	25	20	15	15	20	25	15
3	10	20	5	10	10	10	15	10
4	-	10	-	5	-	5	5	5
5	-	0	-	0	-	0	0	0

다. 비계량평가는 다음의 요소를 평가하여 향후 사업추진에 미칠 수 있는 명백한 사유가 있는 경우에는 계량평가의 해당 위험요소에 반영하여 계량등급을 조정할 수 있다. 이 경우 8.가의 계량평가에 의한 자산건전성 분류단계를 1단계 초과하여 조정할 수 없다.

① 향후 토지매입 및 인허가 취득 가능성

②  향후 건설공사 진행 가능성

③  향후 분양계획의 이행 가능성

④  사업종료시 손실 예상 가능성

⑤ 차주(시행사) 및 시공사 재무상태를 감안한 대출금 상환 가능성 등