건물명도등·손해배상(기)
【판시사항】
임대차계약에 있어서 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 경우, 임차인의 차임지급의무의 범위
【판결요지】
임대차계약에 있어서 목적물을 사용·수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있으나, 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의 지급을 거절할 수는 없다.
【참조조문】
【참조판례】
대법원 1989. 6. 13. 선고 88다카13332, 13349 판결(공1989, 1061)
【전문】
【원고(반소피고),상고인】
이종철 (소송대리인 변호사 김윤근)
【피고(반소원고),피상고인】
박건배 (소송대리인 변호사 윤용호)
【원심판결】
서울지법 1996. 9. 3. 선고 96나12114, 12121 판결
【주문】
원심판결 중 원고(반소피고) 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다.
【이유】
상고이유를 본다.
1. 제2점에 대하여
원심판결 이유에 의하면 원심은, 원고(반소피고, 이하 원고라고 한다)가 1993. 4. 1. 피고(반소원고, 이하 피고라고 한다)에게 이 사건 점포를 임대보증금 12,000,000원에 월 임료 금 560,000원으로 임대하여 피고가 이 사건 점포에서 치과병원을 경영하였고, 위 임대차계약은 1994. 9. 30.(원심의 1993. 9. 30.은 오기임이 명백하다.) 기간만료로 종료된 사실, 1994. 6. 22. 07:00경 이 사건 점포에 인접한 소외 부국금속 주식회사 창고 내에서 발화된 것으로 추정되는 화재가 발생하여 이 사건 점포의 일부 및 이 사건 점포에 있던 가구, 가전제품, 비품 등이 연소된 사실, 위 화재로 인하여 피고는 이 사건 점포에서 의료행위를 할 수 없게 되자 원고가 내준 이 사건 점포와 비슷한 평수의 인접 사무실에서 임시로 진료를 하였으나 이 역시 여의치 않아 1994. 8.경 이 사건 점포에 시정장치를 해둔 채 다른 장소로 위 치과를 이전한 사실을 인정한 다음, 화재발생 이후부터 임대차 종료시까지 피고에게 책임 없는 사유로 피고가 이 사건 점포를 그 임차목적에 맞게 사용·수익하지 못하였으므로, 피고는 위 기간 동안 월 임료 및 관리비와 이에 대한 부가가치세를 지급할 의무가 없다고 판단하고, 위 화재로 인하여 피고가 이 사건 점포에서 의료행위를 할 수 없게 되자 원고는 이 사건 점포와 비슷한 평수의 인접 사무실을 피고에게 내주어 피고가 그 곳에서 종전과 같이 진료를 할 수 있게 되었으므로 피고는 원고에게 위 기간 동안의 임대료 등을 지급할 의무가 있다는 원고의 주장에 대하여, 피고가 위 인접 사무실에서 종전과 같은 진료를 할 수 있어 이 사건 점포를 임차목적에 맞게 사용·수익한 것과 같게 되었다는 점을 인정할 증거가 없다는 이유로 위 주장은 이유 없다고 판단하였다.
그러나 임대차계약에 있어서 목적물을 사용·수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있으나 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의 지급을 거절할 수는 없다 할 것인바( 당원 1989. 6. 13. 선고 88다카13332, 13349 판결 참조), 피고가 화재 후 원고가 내어 준 인접 사무실에서 1994. 8.경까지 치과진료를 하여 왔다면, 피고는 임차목적과 같은 사용·수익에 부분적으로 지장을 받았을지언정 사용·수익을 전혀 할 수 없었다고 보이지는 아니하므로, 원심으로서는 이 사건 임대차의 목적, 피고가 인접 사무실을 치과병원으로 사용하게 된 경위, 인접 사무실의 사용으로 본래의 임차목적에 어느 정도 지장을 초래하였는지 등을 더 심리하여 위 주장의 당부를 판단하였어야 옳았을 것인데도 이에 이르지 아니한 채 판시와 같은 이유로 이를 배척하고 말았으니, 원심판결에는 심리를 다하지 아니하였거나 임차인의 차임지급의무에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이고, 이를 지적하는 논지는 이유가 있다.
2. 제1점에 대하여
원심판결 이유에 의하면 원심은, 이 사건 임대차계약 종료 이후에도 피고가 이 사건 점포를 사용하여 실질적인 이득을 얻고 있었다고 볼 수 없으므로, 그에 대한 임료 상당의 부당이득금을 지급할 의무가 없다는 이유로, 임대차계약 종료 이후 이 사건 점포 명도시까지 임료 상당의 금원을 지급할 의무가 피고에게 있다는 원고의 주장을 배척하고 있다.
그러나 이 사건 기록(1995. 3. 23.자 원고의 준비서면 및 1996. 2. 21.자 원고의 항소장)에 의하면, 원고는 원심이 판단하고 있는 부당이득 외에 피고가 임대차기간 만료를 원인으로 한 점포반환의무를 이행하고 있지 아니하므로 이에 따른 손해배상으로 임료 상당의 금원을 지급할 의무가 있다는 주장도 하고 있음이 명백하고, 피고가 1994. 8.경 이 사건 점포에 시정장치를 해둔 채 다른 장소로 위 치과를 이전한 사실을 원심도 인정하고 있는 바이므로, 이 점에 대하여도 판단하여 원고 청구의 당부를 가려 보았어야 할 것인데도 이에 이르지 아니한 원심판결에는 판단유탈의 위법이 있다 할 것이고, 이와 같은 위법은 판결 결과에 영향을 미칠 수 있으므로 이를 지적하는 논지도 이유가 있다.
3. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결 중 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.
