【판시사항】

주택을 임차한 외국인이 체류지변경신고 한 경우 주택임대차보호법 소정의 주민등록을 마친 것으로 볼 수 있는지 여부

【판결요지】

외국인이 주택을 임차하여 출입국관리법에 의한 체류지변경신고를 하였다면 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시의 방법으로 마련된 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 주민등록을 마쳤다고 보아야 한다.

【참조조문】

주택임대차보호법 제3조 제1항
,
출입국관리법 제36조
,
주민등록법 제6조 제1항
,
같은법시행령 제6조

【전문】

【원 고】

우에니시 야스오

【피 고】

주식회사 한일은행

【주 문】

 
1.  피고는 원고에게 금 57,000,000원 및 이에 대한 1993.6.5.부터 1993.10.15.까지 연 5% 의, 그 다음날부터 완제일까지 연 25%의 비율에 의한 금원을 지급하라.
 
2.  소송비용은 피고의 부담으로 한다.
 
3.  제1항은 가집행할 수 있다.

【청구취지】

주문과 같다.

【이 유】

갑 제1 내지 4호증의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면, 일본국적의 외국인인 원고는 1991.2.19. 소외 임방현으로부터 그 소유인 서울 강남구 도곡동 464 한신아파트 4동 911호를 임대차보증금 57,000,000원에 임차하여 같은 해 3.16.부터 거주하여 온 사실, 원고는 같은 해 4.4. 위 아파트를 신거류지로 하여 출입국관리법상의 거류지변경신고를 하였고, 같은 해 11.15. 공증인가 영풍합동법률사무소에서 위 임방현과의 임대차계약서에 확정일자를 받은 사실, 피고는 그 이후인 1992.9.8. 위 아파트상에 근저당권설정등기를 경료한 자로서 같은 해 12.21. 위 근저당권에 기하여 서울민사지방법원 92타경42591호로서 부동산임의 경매신청을 하였고, 경매진행결과 1993.3.29. 소외 조양식에게 금 88,000,000원에 경락되어 같은해 4.27. 그 대금이 완납된 사실, 위 경락대금은 집행비용으로 금 2,260,640원, 1순위자로 1987.4.21. 설정된 1번 근저당권자인 한국주택은행에게 금 8,729,000원, 2순위자로 서울특별시의 공과금으로 금 2,340,000원, 3순위자로 2번 근저당권자인 피고에게 나머지인 금 74,670,360원이 각 배당된 사실 및 원고는 위 경매 및 배당절차에 관하여 기일통지를 받지 못하여 그 절차에 참가하지 못하였고 위 경락인의 명도청구의 소에 패소하여 위 아파트를 그에게 명도한 사실을 인정할 수 있다.
원고가 이 사건 청구원인으로, 원고는 피고의 근저당권설정등기 경료 전에 주택임대차보호법 제3조의2 소정의 우선변제권의 요건을 갖추었으므로 피고에 우선하여 위 경락대금에서 위 임대차보증금을 변제받을 권리가 있는데 피고가 위와 같이 원고의 몫까지 배당받음으로써 위 임대차보증금 상당액을 부당이득하였다고 주장하고, 이에 대하여 피고는 원고는 외국인으로서 "주민등록" 을 마치지 아니하였으니 위 법 제3조의2 소정의 요건을 갖추지 못하였고, 원고가 주택임대차보호법 소정의 우선변제권의 요건을 갖추었다 하여도 임대인의 지위를 승계한 경락인에 대하여 임대차기간이 종료된 후 임대차보증금을 반환받을 수 있는 것이니 원고에게 손해가 있다고 할수 없고, 가사 우선변제권이 있다 한들 이는 경매절차에서 배당요구를 하고 경매법원의 배당요구에 대하여 이의가 있으면 배당기일에 배당이의를 한 후 배당이의의 소를 제기하는 방법으로 권리를 행사하여야 하는 것이므로 경매절차가 종료된 후에 배당받은 자에게 직접 부당이득반환을 구할 수는 없는 법리라고 주장한다.
그러므로 우선 과연 원고와 같은 외국인의 경우에는 출입국관리법(1992.12.8. 법률 제4522호로 전문개정되기 전의 것, 이하 같다)상의 거류신고나 거류지변경신고(위 전문개정된 법률의 시행 이후에는 외국인등록 또는 체류지변경신고)로써 주택임대차보호법 제3조의2 제1항, 제3조 제1항 소정의 주민등록에 갈음할 수 있는 것인지에 대하여 보건대, 시.군.구의 주민의 성명, 성별, 생년월일, 주소 등을 등록하게 함으로써 주민의 거주관계를 파악하고 상시로 인구의 동태를 명확히 하여 행정사무의 적정하고 간이한 처리를 도모하기 위하여 제정된 주민등록법에서는 30일 이상 거주할 목적으로 관할구역안에 주소 또는 거소를 가진 자는 그 시.군.구의 장에게 주민등록 또는 그 변경신고를 하여야 하며 그 의무위반자에 대하여는 벌칙에 처하거나 과태료를 부과할 수 있는 것으로 규정하면서 외국인은 예외로 하고 있고(위 법 제1, 6, 11, 14, 20, 21조), 한편 대한민국에 입국하거나 대한민국으로부터 출국하는 모든 사람의 출입국관리와 대한민국에 체류하는 외국인의 등록 등에 관한 사항을 규정하기 위하여 제정된 출입국관리법에서는 외국인은 원칙적으로 위 법에서 정하는 체류자격을 가진 자로서 유효한 여권 또는 선원수첩과 법무부장관이 발급한 사증을 가진 자만이 입국하여 국내에 거류할 수 있는데, 국내에 거류하고자 하는 외국인은 입국한 날로부터 90일 이내에 그 거류지를 관할하는 출입국관리사무소장에게 거류신고를 한 후 그로부터 14일 이내에 거류지를 관할하는 시.군.구의 장에게 외국인등록을 하여야 하며, 시.군.구의 장은 외국인등록대장과 외국인등록표를 비치하고 외국인등록사항을 기재하고, 외국인이 거류지를 변경할 경우에는 전거류지의 관할 시.군.구의 장에게 전출신고를, 신거류지의 관할 시.군.구의 장에게 전입신고를 하여야 하며 외국인이 위 등록 또는 신고의무에 위반할 경우에는 벌칙에 처할 수 있는 것으로 규정하고 있는데(위 법 제1, 7, 9, 15, 27, 34, 35, 36, 82, 85조), 주민등록법에서 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 규정함을 목적으로 하여 제정된 주민등록법시행령 제6조에서 외국인의 주민등록에 관한 신고는 출입국관리법에 의한 거류신고로서 갈음하며, 외국인의 주민등록표는 출입국관리법에 의한 외국인등록표로서 갈음한다고 규정하고 있으므로, 외국인인 원고로서는 위와 같이 출입국관리법에 의한 거류지변경신고를 함으로써 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시의 방법으로 마련된 주택임대차보호법 제3조의2, 제3조 제1항 소정의 주민등록을 마쳤다고 볼 것이다.
또한, 위와 같이 원고가 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖추기 전에 설정된 1번 저당권이 위 경매로써 소멸하게 되었으니 원고의 임대차는 위 경락인에게 대항할 수 없는 것이고, 원고가 위 경매나 배당절차에서 참가하지 못하여 배당요구도 하지 못한 채 그 절차가 종료되었다 하여 피고에 우선하여 위 경락대금에서 임대차보증금을 변제받을 수 있는 원고의 권리가 소멸하는 것은 아니므로, 피고의 위 주장들은 모두 받아들일 수 없다.
그렇다면, 피고는 법률상 원인 없이 위 배당절차에서 원고가 배당받았어야 할 위 임대차보증금 상당의 금원까지 배당받아 감으로써 원고에게 같은 금원 상당의 손해를 가하였다 할 것이니 위 금원을 부당이득금으로 원고에게 반환할 의무가 있다 할 것이므로, 피고에 대하여 위 금원 및 이에 대한 위 배당금 수령일 다음날부터의 민법 또는 소송촉진등에관한특례법 소정의 지연손해금의 지급을 구하는 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 인용하고, 소송비용은 패소자의 부담으로 하며 가집행선고를 붙이기로 하여 주문과 같이 판결한다.