소유권이전등기
【판시사항】
부동산 매매계약에서 매수인이 한 위약금 약정의 효력이 발생하기 위한 요건
【참조조문】
【참조판례】
대법원 1997. 8. 22. 선고 96다40851, 40868 판결,
대법원 2002. 10. 25. 선고 2002다43370 판결(공2002하, 2866)
【전문】
【원고, 상고인 겸 피상고인】
【피고, 피상고인 겸 상고인】
【원심판결】
서울고법 2007. 1. 18. 선고 2005나79587 판결
【주 문】
원심판결 중 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 피고의 상고를 기각한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 원고의 상고이유에 대하여
쌍무계약에서 쌍방의 채무가 동시이행 관계에 있는 경우 일방의 채무의 이행기가 도래하더라도 상대방 채무의 이행제공이 있을 때까지는 그 채무를 이행하지 않아도 이행지체의 책임을 지지 않으므로( 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다40851, 40868 판결, 대법원 2002. 10. 25. 선고 2002다43370 판결 등 참조), 부동산 매매계약에 있어서 매수인이 매도인에게 중도금 또는 잔금을 정해진 기한까지 이행하지 않으면 이미 지급한 중도금 또는 잔금의 전부 내지 일부를 포기한 것으로 본다는 내용의 위약금 약정을 한 경우라도 매수인이 중도금 또는 잔금의 지급을 매도인의 반대의무보다 선이행하기로 약정하는 등의 특별한 사정이 없는 이상 매수인이 중도금 또는 잔금지급의무를 다하지 않는 것 외에 매도인으로서도 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 매수인에게 이행제공하여 매수인으로 하여금 이행지체 상태에 이르게 하여야 비로소 그 위약금 약정의 효력이 발생한다고 보아야 할 것이다.
원심판결 이유에 의하면, 원고가 2004. 6. 10.까지 이 사건 매매계약상의 나머지 잔금 495,000,000원을 지급하지 못할 경우 중도금 150,000,000원과 잔금 중 일부로 이미 지급한 55,000,000원, 합계 205,000,000원(이하 ‘중도금 등’이라고 한다)을 포기하기로 하는 내용의 위약금 약정(이하 ‘이 사건 약정’이라고 한다)을 하였고, 그 후 원고가 2004. 6. 10.까지는 물론이고 원심 변론종결일까지도 나머지 잔금을 지급하지 않았으며, 원고 제출의 증거들만으로는 원고가 2004. 6. 10.에 나머지 잔금을 마련하여 피고에게 지급하려고 하였으나 피고가 그 수령을 거절하였다고 인정하기에 부족하다는 이유로 원고가 이미 지급한 중도금 등은 이 사건 약정에 따라 피고에게 몰취되었다고 판단하였다.
그런데 이 사건 기록에 의하면, 원고는 2004. 2. 25. 피고와 사이에 피고 소유의 이 사건 부동산에 관하여 대금을 800,000,000원으로 하되 계약금 100,000,000원은 계약 당일에, 중도금 150,000,000원은 2004. 3. 2.에 각 지급하고, 잔금 550,000,000원은 2004. 5. 25. 피고로부터 소유권이전등기에 필요한 서류를 교부받음과 동시에 지급하기로 하는 내용의 이 사건 매매계약을 체결하였고, 약정대로 계약금과 중도금을 각 지급한 사실, 원고는 위 잔금지급기일에 잔금을 마련하지 못하여 피고에게 2004. 5. 27.까지 잔금지급기일을 연기하여 줄 것을 요청하여 그 승낙을 받았으나, 위 연기된 날까지도 잔금 전액을 지급할 수 없게 되자 우선 잔금 중 55,000,000원을 피고에게 지급한 사실, 원고는 2004. 5. 28.경 피고의 요구로 이 사건 약정을 체결하면서 ‘원고가 피고로부터 이 사건 부동산을 매수하여 2004. 5. 25.까지 잔금 550,000,000원을 지불하기로 하였으나 이를 지불하지 못하여 2차로 2004. 6. 10.까지 잔금 495,000,000원을 지불키로 한다. 약속불이행시 중도금 205,000,000원을 포기한다’는 취지로 기재되어 있는 각서(이하 ‘이 사건 각서’라고 한다)를 작성하여 피고에게 교부한 사실, 피고는 원고가 2004. 6. 9. 이 사건 계약을 포기하겠다고 하였다는 등의 이유로 2004. 6. 10. 오후 원고에게 이 사건 매매계약을 해제한다는 내용증명 우편을 발송하면서 이 사건 약정에 따라 중도금 등이 몰취되었다고 주장한 사실, 그런데 피고의 주장과 달리 원고는 2004. 6. 9. 이 사건 계약을 포기하겠다고 한 것이 아니라 2004. 6. 10. 오전 피고를 찾아가 이 사건 계약의 이행에 대하여 협의를 구하였고, 피고가 위와 같은 해제통지를 한 이후인 2004. 6. 11.경 이 사건 매매대금에서 이 사건 부동산에 설정되어 있던 근저당권 피담보채권액을 공제하여 계산한 잔금 상당액을 피고에게 지급하려고 준비하였던 사실, 피고는 2004. 6. 10. 위 해제통지를 할 때까지 원고에게 이 사건 부동산의 소유권이전등기에 필요한 서류 등에 대한 이행제공을 한 적은 없었던 사실이 각 인정되고, 한편 이 사건 약정 당시 이 사건 각서 작성 외에 달리 원고의 잔대금지급의무를 피고의 반대의무보다 선이행하기로 하였음을 인정할 자료는 없다.
사정이 이러하다면, 비록 원고가 잔금지급기일인 2004. 6. 10. 피고에게 약정된 잔대금을 지급하지는 못하였지만, 원고가 이 사건 잔대금의 지급을 선이행하기로 약정하였음을 인정할 증거가 없는 이 사건에 있어서 피고가 자신의 이행제공은 하지 않은 채 약정된 잔금지급기일이 지나기도 전인 2004. 6. 10. 오후 원고에게 이 사건 매매계약의 해제통지를 발송한 이상, 쌍무계약인 이 사건 매매계약의 성질에 비추어 원고가 이 사건 잔금지급의무에 대한 이행지체의 책임을 지지 않으므로, 피고로서는 이 사건 약정에 의하여 중도금 등을 몰취할 수가 없다고 할 것이다.
그럼에도 원심은 이 사건 약정에 따라 중도금 등이 몰취되었다고 판단하였는바, 여기에는 쌍무계약에 있어서의 이행지체 책임의 발생 및 위약금 약정의 해석에 관한 법리를 오해함으로써 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있음이 분명하므로, 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.
2. 피고의 상고이유에 대하여
원심판결 이유에 의하면 원심은, 이 사건 약정의 내용 중에는 원고가 2004. 6. 10.까지 잔금을 지급하지 못하는 경우에 중도금 등을 포기하기로 하는 내용은 있지만 나아가 이 사건 매매계약이 자동적으로 실효 또는 해제된다는 내용은 포함되어 있지 않고, 설사 이 사건 약정의 내용 중에 그러한 자동실효 또는 해제의 내용이 포함되어 있는 것으로 본다고 하더라도, 매도인인 피고가 적법한 이행의 제공을 하여 원고로 하여금 이행지체에 빠지게 하였음을 인정할 아무런 증거도 없으므로, 이 사건 매매계약이 자동적으로 실효 또는 해제되었다는 피고의 주장은 이유 없으며, 원고가 이 사건 매매계약에 따라 피고에게 중도금 전부와 잔금의 일부를 지급함으로써 원고는 이미 이 사건 매매계약의 이행에 착수하였는데, 피고로서는 자신의 채무에 대한 이행의 제공을 하여 원고로 하여금 이행지체에 빠지게 하지 않는 한 이 사건 매매계약을 해제할 수는 없으므로, 피고의 2004. 6. 10.자 이 사건 매매계약의 해제통지 또는 이 사건 매매계약 해제의 의사표시가 기재된 피고의 이 사건 답변서가 원고에게 송달됨으로써 이 사건 매매계약이 해제되었다는 피고의 주장도 이유 없고, 이 사건 약정 당시 원고가 나머지 잔금의 지급을 불이행할 경우 중도금 등 외에 이미 지급한 계약금도 포기하기로 하였다고 인정할 증거가 없다고 판단하였다.
기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이러한 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 이 사건 약정상의 의사표시의 해석 및 계약의 해제에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 위법 등이 없다.
3. 결 론
그러므로 원고의 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결 중 원고 패소부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며, 피고의 상고를 기각하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
