【판시사항】

상가건물 임대차보호법 제10조 제2항이 정하는 ‘최초의 임대차’의 의미

【판결요지】

상가건물 임대차보호법이 임차인에게 5년의 임차기간 범위 내에서 계약갱신 요구권을 부여하고 있는 제도의 취지는 임대차계약을 통하여 상가건물을 영업장으로 확보하고 영업을 시작하는 상인들의 경우 영업초기의 투자비용이나 시설비용이 과대함에도 불구하고 임대차기간의 만료로 인하여 영업장을 옮겨야 할 경우 그 초기비용을 회수하지 못하는 손실을 입게 되므로, 상가건물 임차인에게 영업개시일로부터 최소한의 임차기간을 보장함으로써 위와 같은 비용회수를 용이하게 하려는 데 있는 점에 비추어 보면, 상가건물 임대차보호법 시행일인 2002. 11. 1. 이전에 이미 체결 또는 갱신되었다가 시행일 이후 갱신된 상가건물 임대차의 경우

같은 법 제10조 제2항이 정하는 ‘최초의 임대차’라 함은, 상가건물 임차인이 영업을 위하여 최초로 그 상가건물을 임차한 계약을 의미한다고 해석할 수 있을 뿐, 같은 법 시행일 이후 최초로 갱신된 임대차라고 해석할 수는 없다.

【참조조문】

상가건물 임대차보호법 제10조 제2항

【전문】

【원 고】

백경자 (소송대리인 변호사 정세진)

【피 고】

김경태

【변론종결】

2005.10.10.

【주 문】

 
1.  원고의 주위적 청구를 기각한다.
 
2.  피고는 2006. 4. 1.이 되면 원고에게 별지 기재 부동산 중 1층 전부를 명도하라.
 
3.  소송비용은 피고가 부담한다.
 
4.  제2항은 가집행할 수 있다.

【청구취지】

주위적 청구 : 피고는 원고에게 별지 기재 부동산 중 1층 전부를 명도하라.
예비적 청구 : 주문과 같다.

【이 유】

1. 기초사실
 
가.  피고는 2001. 3. 1. 원고로부터 그 소유의 별지 기재 부동산 중 1층 전부(이하 ‘이 사건 점포’라고 한다)를 임차보증금 1,500만 원, 월 임료 85만 원(매월 30일 지급, 부가가치세 별도), 임차기간은 2년으로 정하여 임차하여 그곳에서 ‘드림테크’라는 상호로 바닥재 및 실내장식재를 판매하였다.
 
나.  피고는 2003. 2. 25. 원고와, 임차보증금은 그대로 두되 월 임료를 95만 원으로 인상하고 임차기간은 2005. 3. 31.까지 연장하는 내용의 새로운 임대차계약서를 작성하였다.
 
다.  피고는 원고로부터 위 임대차계약의 갱신을 거절하는 내용의 통고를 받았으나 이를 거부하고 오히려 2005. 2. 26.경 원고에게 위 임대차계약의 갱신을 요구하는 내용의 통지를 발송하였으며 현재까지도 이 사건 점포에서 영업을 계속하고 있다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑1, 3, 4호증, 을1, 5호증, 변론 전체의 취지
 
2.  주위적 청구에 관한 판단
원고는 이 사건 점포에 대한 임대차계약이 기간만료로 종료되었음을 이유로 피고를 상대로 그 명도를 구하는 데 대하여, 피고는 자신의 계약갱신요구에 따라 위 임대차계약이 갱신되어 그 임차기간이 2년간 연장되었다고 주장한다.
살피건대 위 인정 사실에 의하면, 원고와 피고 사이의 위 임대차계약의 임차기간 만료일은 2005. 3. 31.이었으나, 그로부터 1개월 전에 이루어진 피고의 계약갱신요구에 따라 그 임차기간이 연장되었다고 할 것이므로( 상가건물 임대차보호법 제10조), 임차기간이 이미 만료되었음을 전제로 하는 원고의 주장은 이유 없다.
이에 대하여 원고는, 피고가 이 사건 점포의 천정을 뜯어내어 유리거울을 부착하였고 원래 8짝이던 출입문을 4짝으로 변경하는 등 임차건물의 일부를 파손하였으므로, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제5호에 따라 위 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없다고 주장한다.
살피건대 갑5호증, 을2호증의 각 기재 및 영상만으로는 피고가 이 사건 점포의 효용을 해할 정도로 이를 손괴하였다고 보기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 위 주장은 이유 없다.
원고는 또, 피고가 2005. 3. 31.까지만 이 사건 점포를 사용하고 그 이후에는 반드시 이를 명도하기로 약정하였고, 만약 그러한 약속이 거짓말이었다면 이는 거짓 기타 부정한 방법으로 이 사건 점포를 임차한 셈이므로 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제2호에 따라 위 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없다고 주장한다.
살피건대 피고가 위와 같은 약정을 하였다고 인정할 만한 증거가 없고, 가사 그와 같은 약정을 하였다고 하더라도 이는 상가건물 임대차보호법에 반하여 임차인인 피고에게 불리한 약정으로서 무효라고 할 것이며, 피고가 당초 원고를 속여 이 사건 점포를 임차하였다고 볼 만한 증거도 없으므로, 위 주장도 이유 없다.
 
3.  예비적 청구에 관한 판단
위 인정 사실에 의하면, 이 사건 점포에 대한 원고와 피고 사이의 임대차계약은 앞서 본 바와 같이 피고의 계약갱신요구에 따라 그 임차기간이 연장되었으나, 연장된 임차기간은 최초의 임대차계약이 체결된 2001. 3. 1.로부터 5년 후인 2006. 3. 1.에 이르러 만료된다고 할 것이다( 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항).
이에 대하여 피고는, 상가건물 임대차보호법은 2002. 11. 1. 이후에 체결되거나 갱신된 임대차에 한하여 적용되기 때문에, 같은 법 제10조 제2항에서 정하는 ‘최초의 임대차’도 역시 같은 법이 시행된 날 이후에 체결되거나 갱신된 임대차계약을 의미한다고 보아야 할 것이므로, 피고가 원고에게 계약갱신을 요구할 수 있는 ‘최초의 임대차기간’은 새로 임대차계약서를 작성한 2003. 3.경부터 기산되어야 하고, 2008. 3.경까지는 계약갱신을 통하여 임차기간의 연장을 요구할 수 있다는 취지로 주장한다.
살피건대 상가건물 임대차보호법이 임차인에게 5년의 임차기간 범위 내에서 계약갱신요구권을 부여하고 있는 제도의 취지는 임대차계약을 통하여 상가건물을 영업장으로 확보하고 영업을 시작하는 상인들의 경우 영업초기의 투자비용이나 시설비용이 과대함에도 불구하고 임대차기간의 만료로 인하여 영업장을 옮겨야 할 경우 그 초기비용을 회수하지 못하는 손실을 입게 되므로, 상가건물 임차인에게 영업개시일로부터 최소한의 임차기간을 보장함으로써 위와 같은 비용회수를 용이하게 하려는 데 있다고 할 것이다.
위와 같은 상가건물 임대차보호법의 제정취지에 비추어 보면, 법 시행일 이전에 이미 체결 또는 갱신되었다가 시행일 이후 갱신된 상가건물 임대차의 경우 같은 법 제10조 제2항이 정하는 ‘최초의 임대차’라 함은, 상가건물 임차인이 영업을 위하여 최초로 그 상가건물을 임차한 계약을 의미한다고 해석할 수 있을 뿐, 같은 법 시행일 이후 최초로 갱신된 임대차라고 해석할 수는 없으므로, 그 상가건물에서 최초로 영업을 개시한 날짜와 상관없이 2002. 11. 1. 이후 임대차계약이 최초로 갱신된 날로부터 5년의 계약기간 갱신요구권이 보장된다는 취지의 피고의 위 주장은 받아들이지 아니한다.
따라서 피고는 원고가 구하는 2006. 4. 1.이 되면 원고에게 이 사건 점포를 명도할 의무가 있고, 피고가 2008. 3.경까지 위 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있다고 주장하고 있는 이 사건에 있어서 원고가 이를 미리 청구할 필요도 있다고 할 것이다.
 
4.  결 론
그렇다면 원고의 주위적 청구는 이유 없어 이를 기각하고, 원고의 예비적 청구는 이유 있어 이를 받아들이기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별 지] : 부동산의 표시 생략