①이 사건 임대주택은 구 지방세특례제한법 제74조 제1항에서 정한 체비지 또는 보류지에 해당하는지 여부 ② 이 사건 임대주택이 체비지 또는 보류지에 해당하지 않는다 하더라도 도시환경정비사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택으로 구 지방세특례제한법 제74조 제3항 제2호에 의한 취득세 감경 대상에 해당하는지 여부
[서울고등법원 2019. 9. 4. 2019누32001 처분청 승소]
[서울행정법원 2018. 12. 7. 2018구합59106 처분청 패소]
■ 3심 2019두53518 (선고일자-20200109) 취득세
【판결요지】
① 관리처분계획에서 체비지 등을 정하지 아니한 채 사업이 시행되어 완료된 경우에는 이 사건 면제규정에 의하여 취득세가 비과세되는 범위를 확정할 객관적인 기준이 없게 되는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 면제규정에 의하여 취득세가 면제되는 체비지 또는 보류지는 사업시행자가 미리 환지계획이나 관리처분계획에서 체비지 또는 보류지로 정하거나 그에 따라 체비지 또는 보류지로 간주되는 것만을 의미한다고 봄이 타당함.
② 이 사건 감경규정은 ‘도시정비법 제8조에 따른 주택재개발사업의 시행자가 같은 법 제48조에 따른 해당 사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택에 대하여 취득세의 100분의75를 경감’하고 있을 뿐이므로, 도시환경정비사업조합의 시행자가 취득한 주택은 이 사건 감경규정의 적용 대상이라고 할 수 없다.
【전문】
【주문】
1. 피고가 2017. 12. 29. 원고에게 한 취득세 등 경정거부처분을 취소한다.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
【이유】
이 사건 기록과 원심판결 및 상고이유를 모두 살펴보았으나,상고이유에 관한 주장은 상고심절차에 관한 특례법 제4조 제1항 각 호에 정한 사유를 포함하지 아니하거나 이유가 없다.그러므로 위 법 제5조에 의하여 상고를 기각하기로 하여,관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
■ 2심 2019누32001 (선고일자-20190904) 취득세
【판결요지】
① 관리처분계획에서 체비지 등을 정하지 아니한 채 사업이 시행되어 완료된 경우에는 이 사건 면제규정에 의하여 취득세가 비과세되는 범위를 확정할 객관적인 기준이 없게 되는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 면제규정에 의하여 취득세가 면제되는 체비지 또는 보류지는 사업시행자가 미리 환지계획이나 관리처분계획에서 체비지 또는 보류지로 정하거나 그에 따라 체비지 또는 보류지로 간주되는 것만을 의미한다고 봄이 타당함.
② 이 사건 감경규정은 ‘도시정비법 제8조에 따른 주택재개발사업의 시행자가 같은 법 제48조에 따른 해당 사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택에 대하여 취득세의 100분의75를 경감’하고 있을 뿐이므로, 도시환경정비사업조합의 시행자가 취득한 주택은 이 사건 감경규정의 적용 대상이라고 할 수 없다.
【전문】
【주문】
1. 제1심판결을 취소한다.
2. 원고의 청구를 기각한다.
3. 소송총비용은 원고가 부담한다.
【이유】
1. 처분의 경위
이 법원이 이 부분에 적을 판결 이유는,제1심판결서2쪽 밑에서8행“이 사건 임대아파트를”을“이 사건 임대주택을”로,같은 쪽 밑에서2행“법률 제14567호”를“법률 제14569호”로 각각 고쳐 쓰는 외에는 제1심판결의 해당 부분 이유 기재와 같으므로,행정소송법 제8조 제2항,민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 인용한다.
2. 관계 법령
별지 기재와 같다.
3. 이 사건 처분의 적법 여부
가. 원고의 주장
1)주위적 주장:이 사건 임대주택은 구 지방세특례제한법 제74조 제1항(이하‘이 사건 면제규정’이라 한다)에서 정한 체비지 또는 보류지에 해당하므로 취득세가 면제되어야 한다.
2)예비적 주장:설령 이 사건 임대주택이 체비지 또는 보류지에 해당하지 않는다 하더라도,도시환경정비사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택으로 구 지방세특례제한법 제74조 제3항 제2호(이하‘이 사건 감경규정’이라 한다)에 의한 취득세 감경 대상에 해당한다.
나. 판단
1)주위적 주장에 대하여
다음과 같은 이유로,이 사건 임대주택은 이 사건 면제규정에서 취득세 면제 대상으로 정한‘도시정비법에 따른 도시환경정비사업의 시행으로 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지’에 해당한다고 볼 수 없다.
가)조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며,특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원2003. 1. 24.선고2002두9537판결 등 참조).
나)이 사건 면제규정은‘도시정비법에 따른 정비사업의 시행으로 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지’에 대하여 취득세를 면제하고 있다.그런데 구 도시정비법(2017. 2. 8.법률 제14567호로 전부개정되기 전의 것,이하‘구 도시정비법’이라 한다)제55조 제2항은‘제48조 제3항의 규정에 의한 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 도시개발법 제34조의 규정에 의한 보류지 또는 체비지로 본다.’고 규정하고,제48조 제3항은‘사업시행자는 제46조의 규정에 의하여 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다’고 규정하고 있다.이처럼 구 도시정비법 제55조 제2항은‘도시개발법에 의한 보류지 또는 체비지’로 간주하기 위한 요건을 직접 규정하고 있고,이에 따르면 구 도시정비법 제46조에 의하여 토지등소유자에 대하여‘분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우’이어야 한다.*주1)그러나 이 사건 임대주택은 구 도시정비법 제48조 제3항에서 규정한‘분양신청을 받은 후 잔여분’이라고 할 수 없다.
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*주1)2017. 2. 8.법률 제14567호로 전부개정된 도시정비법 제74조 제1항 제4호(다)목은 일반 분양분뿐만 아니라 임대주택까지‘보류지 등’으로 분류하고 있으나,개정 도시정비법 역시 구 도시정비법 제8조 제3항,제55조 제2항과 같은 보류지 또는 체비지 간주 조항을 그대로 유지하고 있다(개정 도시정비법 제87조 제2항,제3항,제79조 제4항,제72조 참조).
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이에 대하여 원고는 도시개발법 및 도시정비법상 사용되는 토지 또는 건축시설은 환지,보류지 또는 체비지 중 어느 하나로 분류될 수밖에 없는데,이 사건 임대주택이 환지가 아님이 명백한 이상 보류지 또는 체비지로 보아야 한다고 주장한다.그러나 위 주장은 다음과 같은 이유로 받아들일 수 없다.
①도시개발법 제21조 제1항에 의하면 도시개발사업의 시행방식으로는 수용방식,환지방식 또는 이를 혼용하는 방식이 있다.그에 따라 도시개발법은 제22조부터 제27조까지는 수용방식을,제28조부터 제49조까지는 환지방식을 규정하고 있는데,그중 보류지 또는 체비지의 지정에 대해서는 환지방식에서 규정하고 있을 뿐이다.즉,도시개발사업 시행자는 도시개발사업의 전부 또는 일부를 환지방식으로 시행하려면 제34조에 따른 체비지 또는 보류지의 명세가 포함된 환지계획을 작성하여 이를 인가받아야 한다(제28, 29조).그러므로 도시개발법상 수용방식의 경우까지 환지,보류지 또는 체비지의 분류가 있는 것은 아니다.
②구 도시정비법 제6조 제4항에 의하면 도시환경정비사업의 시행은 관리처분계획에 따라 건축물을 건설하여 공급하는 방법 또는 환지로 공급하는 방법에 의하는데,환지방법의 경우에는 구 도시정비법 제43조 제2항에 의하여 환지방식을 규정하고 있는 도시개발법 제28조부터 제49조까지의 규정을 준용하나,관리처분계획방법의 경우에는 앞서 본 바와 같이 구 도시정비법 제55조 제2항에서 보류지 또는 체비지로 간주되는 요건을 별도로 규정하고 있다.따라서 도시정비법상 정비사업에 대하여 입법자는 환지방법을 택하느냐 관리처분계획방법을 택하느냐에 따라 보류지 또는 체비지가 될 수 있는 요건을 달리 규정한 것이라고 봄이 타당하다.
③도시개발법 제34조 제1항에서 규정한 환지방식의 보류지 또는 체비지는‘토지’만을 말하는데,구 도시정비법 제55조 제2항은‘건축물’도 이에 포함시키고 있는 점,*주2)구 도시정비법 제65조 제2항 후단*주3)에 따라 사업시행자가 취득하는 용도폐지 정비기반시설은 환지,보류지 또는 체비지 중 어디에도 해당한다고 볼 수 없는 점(대법원2019. 4. 11.선고2018두35841판결 참조)등을 고려하여 보더라도,도시개발법상 환지방식에서의 토지 분류가 도시정비법상 관리처분계획방법에 그대로 적용된다고 보기 어렵다.
④한편 도시정비법상 주택재개발사업의 경우에는,사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지는 이 사건 면제규정에 의하여 취득세가 면제되고,관리처분계획에 따라 취득하는 주택은 이 사건 감경규정에 의하여 취득세가 경감되는 것을 볼 때,입법자는 사업시행자가 관리처분계획에 따라 취득하는 주택 중 보류지 또는 체비지에 해당되지 않는 것이 있음을 염두에 두고 별도로 이 사건 감경규정을 둔 것으로 이해된다.
다)이 사건 임대주택은 인가된 원고의 관리처분계획에 체비지 또는 보류지로 지정되어 있지도 아니하다.*주40그런데 구 도시정비법상 도시환경정비사업의 체비지 또는 보류지는 환지계획이나 관리처분계획에서 미리 정해지는 것으로서,그에 따른 환지처분의 공고나 이전고시가 있어야 비로소 사업시행자 등의 소유권취득이 확정되거나 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물이 체비지 또는 보류지로 간주되게 되므로(구 도시정비법 제43조 제2항,도시개발법 제42조 제5항,구 도시정비법 제54조 제2항,제55조 제2항)환지계획이나 관리처분계획에서 정하지 아니한 체비지 또는 보류지의 취득은 있을 수 없는 점,구 도시정비법상 도시환경정비사업이 관리처분계획방법에 따라 주택,부대·복리시설 등을 건설하여 공급하는 경우 사업시행자 등이 따로 체비지를 정할 수 있는 절차가 규정되어 있지 아니한 점,구 도시정비법 제57조,제61조 등의 규정에 비추어 보면 도시환경정비사업의 경비를 반드시 체비지의 지정을 통하여 충당하여야 하는 것은 아니고 토지등소유자가 부담하는 청산금 등으로 충당할 수도 있는데,사업시행인가 당시부터의 토지등소유자와 승계취득자에 대해서도 청산금에 상당하는 부동산에 해당하는 부분은 과세하는 점,따라서 관리처분계획에서 체비지 등을 정하지 아니한 채 사업이 시행되어 완료된 경우에는 이 사건 면제규정에 의하여 취득세가 비과세되는 범위를 확정할 객관적인 기준이 없게 되는 점 등에 비추어 보면,이 사건 면제규정에 의하여 취득세가 면제되는 체비지 또는 보류지는 사업시행자가 미리 환지계획이나 관리처분계획에서 체비지 또는 보류지로 정하거나 그에 따라 체비지 또는 보류지로 간주되는 것만을 의미한다고 봄이 타당하다(대법원2009. 6. 23.선고2007두3275판결등 참조).
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*주2)도시개발사업의 시행자인 조합의 조합원은‘토지 소유자’만으로 구성되나(도시개발법 제11조 제1항 제6호 참조),구 도시정비법상 도시환경정비사업의 시행자인 조합의 조합원은‘토지등소유자’(정비구역안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자)가 된다(구 도시정비법 제2조 제9호,제8조 제3항,제13조 제1항 참조).
*주3)구 도시정비법 제65조(정비기반시설 및 토지 등의 귀속)
②시장ㆍ군수 또는 주택공사등이 아닌 사업시행자가 정비사업의 시행으로 새로이 설치한 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되고,정비사업의 시행으로 인하여 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 그가 새로이 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위안에서 사업시행자에게 무상으로 양도된다.
*주4)원고는 피고의 반대로 관리처분계획에 체비지로 명시하지 못하였다고 주장하나,사업시행자는 인가된 관리처분계획에 의해서만 토지등소유자에게 건축물을 공급하여야 한다(구 도시정비법 제50조 제1항).
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라)원고는 이 사건 면제규정의 입법취지상 이 사건 임대주택은 일반 분양분보다도 감면 혜택이 커야할 당위성이 존재하고,취득세를 면제하는 것이 조세공평 및 경제적 실질에도 부합한다고 주장하나,위 나),다)에서 살펴본 사유에 비추어,이 부분 원고 주장도 받아들일 수 없다.
따라서 원고의 주위적 주장은 이유 없다.
2)예비적 주장에 대하여
이 사건 감경규정은‘도시정비법 제8조에 따른 주택재개발사업의 시행자가 같은 법 제48조에 따른 해당 사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택에 대하여 취득세의100분의75를 경감’하고 있을 뿐이므로,도시환경정비사업조합의 시행자가 취득한 주택은 이 사건 감경규정의 적용 대상이라고 할 수 없다.
비록 구 도시정비법이2017. 2 8.법률 제14567호로 전부개정됨에 따라 도시환경정비사업이 재개발사업으로 통합되었고[개정 도시정비법 제2조 제2호(나)목 참조],그에 따라 이 사건 감경규정도2017. 2. 8.법률 제14569호로 개정되어 그 적용 대상이‘재개발사업’의 시행자로 변경되긴 하였으나,조세감면규정의 엄격해석 원칙상 이 사건 감경규정의 주택재개발사업에 원고의 도시환경정비사업이 포함된다고 해석할 수는 없다.
따라서 원고의 예비적 주장도 이유 없다.
4. 결론
그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 한다.제1심판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로,피고의 항소를 받아들여 제1심판결을 취소하고 원고의 청구를 기각한다.
<관 계 법 령>
▣구 지방세특례제한법(2017. 2. 8.법률 제14569호로 개정되기 전의 것)
제74조(도시개발사업 등에 대한 감면)
① 「도시개발법」에 따른 도시개발사업과「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업으로 한정한다)의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함한다)가 환지계획 및 토지상환채권에 따라 취득하는 토지,관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물(이하 이 항에서"환지계획 등에 따른 취득부동산"이라 한다)과 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대해서는 취득세를2019년12월31일까지 면제한다.다만,다음 각 호에 해당하는 부동산에 대해서는 취득세를 부과한다.
(이하 생략)
③ 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업과 주거환경개선사업의 시행에 따라 취득하는 제1호부터 제3호까지의 부동산에 대해서는 취득세의100분의75를2019년12월31일까지 경감하고,제4호 및 제5호의 부동산에 대해서는 취득세를2018년12월31일까지 면제한다.다만,그 취득일부터5년 이내에「지방세법」제13조제5항에 따른 과세대상이 되거나 관계 법령을 위반하여 건축한 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.
1. 「도시 및 주거환경정비법」제8조에 따른 주택재개발사업의 시행자가 같은 법 제2조제2호나목에 따른 주택재개발사업의 대지 조성을 위하여 취득하는 부동산
2. 「도시 및 주거환경정비법」제8조에 따른 주택재개발사업의 시행자가 같은 법 제48조에 따른 해당 사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택
3. 「도시 및 주거환경정비법」제7조에 따른 주거환경개선사업의 시행자가 같은 법 제2조제2호가목에 따른 주거환경개선사업의 시행을 위하여 취득하는 주택
▣구 지방세특례제한법(2018. 12. 24.법률 제16041호로 개정되기 전의 것)
제74조(도시개발사업 등에 대한 감면)
③ 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업과 주거환경개선사업의 시행에 따라 취득하는 제1호부터 제3호까지의 부동산에 대해서는 취득세의100분의75를2019년12월31일까지 경감하고,제4호 및 제5호의 부동산에 대해서는 취득세를2018년12월31일까지 면제한다.다만,그 취득일부터5년 이내에「지방세법」제13조제5항에 따른 과세대상이 되거나 관계 법령을 위반하여 건축한 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.
2. 「도시 및 주거환경정비법」제25조에 따른 재개발사업의 시행자가 같은 법 제48조에 따른 해당 사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택
▣구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8.법률 제14567호로 전부개정되기 전의 것)
제2조(정의)이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. "정비사업"이라 함은 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역 또는 가로구역(街路區域:정비구역이 아닌 대통령령으로 정하는 구역을 말하며,바목의 사업으로 한정한다)에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 다음 각목의 사업을 말한다.다만,다목의 경우에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택재건축 사업을 포함한다.
가. 주거환경개선사업:도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
나. 주택재개발사업:정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
다. 주택재건축사업:정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
라. 도시환경정비사업:상업지역·공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
마. 주거환경관리사업:단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통하여 주거환경을 보전·정비·개량하기 위하여 시행하는 사업
바. 가로주택정비사업:노후·불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
9. "토지등소유자"라 함은 다음 각목의 자를 말한다.다만,제8조제4항에 따라「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제8조제7항에 따른 신탁업자(이하"신탁업자"라 한다)가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 본다.
가. 주거환경개선사업,주택재개발사업,도시환경정비사업 또는 주거환경관리사업의 경우에는 정비구역안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자
제4조(정비계획의 수립 및 정비구역의 지정)
①자치구의 구청장 또는 광역시의 군수(이하 이 조,제4조의3및 제4조의4에서"구청장등"이라 한다)는 기본계획에 적합한 범위에서 노후ㆍ불량건축물이 밀집하는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하여 다음 각 호의 사항이 포함된 정비계획을 수립하여 이를 주민에게 서면으로 통보한 후 주민설명회를 하고30일 이상 주민에게 공람하며 지방의회의 의견을 들은 후(이 경우 지방의회는 구청장등이 정비계획을 통지한 날부터60일 이내에 의견을 제시하여야 하며,의견제시 없이60일이 지난 경우 이의가 없는 것으로 본다)이를 첨부하여 특별시장ㆍ광역시장에게 정비구역지정을 신청하여야 하고,정비계획의 내용을 변경할 필요가 있을 때에는 같은 절차를 거쳐 변경지정을 신청하여야 한다.다만,제7호의2다목을 포함하는 정비계획은 기본계획에서 정하고 있는 제3조제1항제10호에 따른 건폐율ㆍ용적률 등에 관한 건축물의 밀도계획에도 불구하고 수립할 수 있으며,대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 주민에 대한 서면통보,주민설명회,주민공람 및 지방의회의 의견청취절차를 거치지 아니할 수 있다.
8. 그 밖에 정비사업의 시행을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항
제4조의2(주택의 규모 및 건설비율)
①국토교통부장관은 주택수급의 안정과 저소득 주민의 입주기회 확대를 위하여 정비사업(가로주택정비사업은 제외한다)으로 건설하는 주택에 대하여 다음 각 호의 구분에 따른 범위에서 주택의 규모 및 규모별 비율 등을 정하여 고시할 수 있으며,사업시행자는 고시된 내용에 따라 주택을 건설하여야 한다.
1. 「주택법」제2조제6호에 따른 국민주택규모의 주택이 전체 세대 수의100분의90이하로서 대통령령으로 정하는 범위
2. 임대주택(「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택 및「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택을 말한다.이하 같다)이 전체 세대수 또는 전체 연면적의100분의30이하로서 대통령령으로 정하는 범위
제6조(정비사업의 시행방법)
②주택재개발사업은 정비구역안에서 제48조의 규정에 의하여 인가받은 관리처분계획에 따라 주택,부대·복리시설 및 오피스텔(「건축법」제2조제2항에 따른 오피스텔을 말한다.이하 같다)을 건설하여 공급하거나,제43조제2항의 규정에 의하여 환지로 공급하는 방법에 의한다.
④도시환경정비사업은 정비구역안에서 제48조의 규정에 의하여 인가받은 관리처분계획에 따라 건축물을 건설하여 공급하는 방법 또는 제43조제2항의 규정에 의하여 환지로 공급하는 방법에 의한다.
제8조(주택재개발사업 등의 시행자)
①주택재개발사업은 조합이 이를 시행하거나 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장·군수,주택공사등,건설업자,등록사업자 또는 대통령령이 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 이를 시행할 수 있다.
③도시환경정비사업은 조합 또는 토지등소유자가 시행하거나,조합 또는 토지등소유자가 조합원 또는 토지등소유자의 과반수의 동의를 얻어 시장·군수,주택공사등,건설업자,등록사업자 또는 대통령령이 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 이를 시행할 수 있다.
제13조(조합의 설립 및 추진위원회의 구성)
①시장·군수,지정개발자 또는 주택공사등이 아닌 자가 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립하여야 한다.다만,제8조제3항에 따라 도시환경정비사업을 토지등소유자가 시행하고자 하는 경우에는 그러하지 아니하다.
제30조(사업시행계획서의 작성)
사업시행자는 제4조제6항에 따라 고시된 정비계획에 따라 다음 각호의 사항을 포함하여 사업시행계획서를 작성하여야 한다.
1. 토지이용계획(건축물배치계획을 포함한다)
2. 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획
3. 임시수용시설을 포함한 주민이주대책
4. 세입자의 주거 및 이주 대책
4의2.사업시행기간 동안의 정비구역 내 가로등 설치,폐쇄회로 텔레비전 설치 등 범죄예방대책
5. 임대주택의 건설계획(주택재건축사업의 경우 제30조의3제2항에 따른 소형주택의 건설계획을 말한다)
5의2.기업형임대주택 또는 임대관리 위탁주택의 건설계획(필요한 경우에 한정한다)
6. 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획
7. 정비사업의 시행과정에서 발생하는 폐기물의 처리계획
7의2.교육시설의 교육환경 보호에 관한 계획(정비구역으로부터200미터 이내에 교육시설이 설치되어 있는 경우에 한한다)
8. 시행규정(시장·군수,주택공사등 또는 신탁업자가 단독으로 시행하는 정비사업에 한한다)
8의2.정비사업비
9. 그 밖에 사업시행을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시·도조례로 정하는 사항
제43조(다른 법령의 적용 및 배제)
②「도시개발법」제28조부터 제49조까지의 규정은 정비사업과 관련된 환지에 관하여 이를 준용한다.이 경우 동법 제41조제2항의 규정에 의한"환지처분을 하는 때"는 이를"사업시행인가를 하는 때"로 본다.
제46조(분양공고 및 분양신청)
①사업시행자는 제28조 제4항의 규정에 의한 사업시행인가의 고시가 있은 날(사업시행인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터60일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령이 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다.이 경우 분양신청기간은 그 통지한 날부터30일 이상60일 이내로 하여야 한다.다만,사업시행자는 제48조 제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을20일의 범위 이내에서 연장할 수 있다.
②대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 제1항의 규정에 의한 분양신청기간 이내에 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 의하여 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다.
제48조(관리처분계획의 인가 등)
①사업시행자(제6조제1항제1호부터 제3호까지의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업 및 같은 조 제5항의 방법으로 시행하는 주거환경관리사업의 사업시행자는 제외한다)는 제46조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 다음 각호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 하며,관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 같으며,이 경우 조합은 제24조제3항제10호의 사항을 의결하기 위한 총회의 개최일부터1개월 전에 제3호부터 제5호까지에 해당하는 사항을 각 조합원에게 문서로 통지하여야 한다.다만,대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장ㆍ군수에게 신고하여야 한다. <개정2009.2.6, 2009.5.27, 2012.2.1, 2015.9.1>
1. 분양설계
2. 분양대상자의 주소 및 성명
3. 다음 각 목에 따른 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액.다만,가목과 다목의 경우에는 제46조의2제1항에 따라 선정된 기업형임대사업자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)를 포함한다.
가. 조합원 분양분(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다)
나. 일반 분양분
다. 기업형임대주택
라. 임대주택
마. 그 밖에 부대ㆍ복리시설 등
8. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 대하여 대통령령이 정하는 사항
③사업시행자는 제46조의 규정에 의하여 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다.이 경우 분양공고와 분양신청절차 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
제50조(주택의 공급 등)
①사업시행자는 정비사업(제6조제1항제1호부터 제3호까지의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업 및 같은 조 제5항의 방법으로 시행하는 주거환경관리사업의 사업시행자는 제외한다)의 시행으로 건설된 건축물을 제48조의 규정에 의하여 인가된 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 공급하여야 한다.
③국토교통부장관,시ㆍ도지사,시장,군수,구청장 또는 주택공사등은 조합이 요청하는 경우 주택재개발사업의 시행으로 건설된 임대주택을 인수하여야 한다.이 경우 재개발임대주택의 인수 절차 및 방법,인수 가격 등에 대하여는 대통령령으로 정한다.
제54조(이전고시 등)
②사업시행자는 제1항의 규정에 의하여 대지 및 건축물의 소유권을 이전하고자 하는 때에는 그 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시한 후 이를 시장·군수에게 보고하여야 한다.이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득한다.
제55조(대지 및 건축물에 대한 권리의 확정)
②제1항의 규정에 의하여 취득하는 대지 또는 건축물중 토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은「도시개발법」제40조의 규정에 의하여 행하여진 환지로 보며,제48조제3항의 규정에 의한 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은「도시개발법」제34조의 규정에 의한 보류지 또는 체비지로 본다.
제57조(청산금 등)
①대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자는 제54조제2항의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(이하"청산금"이라 한다)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한다.다만,정관등에서 분할징수 및 분할지급에 대하여 정하고 있거나 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가후부터 제54조제2항의 규정에 의한 이전의 고시일까지 일정기간별로 분할징수하거나 분할지급할 수 있다.
②제1항의 규정을 적용함에 있어서 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격은 그 토지 또는 건축물의 규모·위치·용도·이용상황·정비사업비 등을 참작하여 평가하여야 한다.
③제2항의 규정에 의한 가격평가의 방법 및 절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
제61조(비용의 조달)
①사업시행자는 토지등소유자로부터 제60조제1항의 규정에 의한 비용과 정비사업의 시행과정에서 발생한 수입의 차액을 부과금으로 부과·징수할 수 있다.
②사업시행자는 토지등소유자가 제1항의 규정에 의한 부과금의 납부를 태만히 한 때에는 연체료를 부과·징수할 수 있다.
③제1항 및 제2항의 규정에 의한 부과금 및 연체료의 부과·징수에 관하여 필요한 사항은 정관등으로 정한다.
④시장·군수가 아닌 사업시행자는 부과금 또는 연체료를 체납하는 자가 있는 때에는 시장·군수에게 그 부과·징수를 위탁할 수 있다.
⑤시장·군수는 제4항의 규정에 의하여 부과·징수를 위탁받은 경우에는 지방세체납처분의 예에 의하여 이를 부과·징수할 수 있다.이 경우 사업시행자는 징수한 금액의100분의4에 해당하는 금액을 당해 시장·군수에게 교부하여야 한다.
▣구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2018. 2. 9.대통령령 제28628호로 전부개정되기 전의 것)
제13조(정비계획의 내용)
①법 제4조 제1항 제8호에서"대통령령이 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다
9. 그 밖에 정비사업의 원활한 추진을 위하여 시ㆍ도 조례가 정하는 사항
▣도시개발법
제11조(시행자 등)
①도시개발사업의 시행자(이하"시행자"라 한다)는 다음 각 호의 자 중에서 지정권자가 지정한다.다만,도시개발구역의 전부를 환지 방식으로 시행하는 경우에는 제5호의 토지 소유자나 제6호의 조합을 시행자로 지정한다.
5. 도시개발구역의 토지 소유자(「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」제28조에 따라 면허를 받은 자를 해당 공유수면을 소유한 자로 보고 그 공유수면을 토지로 보며,제21조에 따른 수용 또는 사용 방식의 경우에는 도시개발구역의 국공유지를 제외한 토지면적의3분의2이상을 소유한 자를 말한다)
6. 도시개발구역의 토지 소유자(「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」제28조에 따라 면허를 받은 자를 해당 공유수면을 소유한 자로 보고 그 공유수면을 토지로 본다)가 도시개발을 위하여 설립한 조합(도시개발사업의 전부를 환지 방식으로 시행하는 경우에만 해당하며,이하"조합"이라 한다)
제21조(도시개발사업의 시행 방식)
①도시개발사업은 시행자가 도시개발구역의 토지등을 수용 또는 사용하는 방식이나 환지 방식 또는 이를 혼용하는 방식으로 시행할 수 있다.
제28조(환지 계획의 작성)
①시행자는 도시개발사업의 전부 또는 일부를 환지 방식으로 시행하려면 다음 각 호의 사항이 포함된 환지 계획을 작성하여야 한다.
1. 환지 설계
2. 필지별로 된 환지 명세
3. 필지별과 권리별로 된 청산 대상 토지 명세
4. 제34조에 따른 체비지(替費地)또는 보류지(保留地)의 명세
5. 제32조에 따른 입체 환지를 계획하는 경우에는 입체 환지용 건축물의 명세와 제32조의3에 따른 공급 방법ㆍ규모에 관한 사항
6. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항
제29조(환지계획의 인가 등)
①행정청이 아닌 시행자가 제28조에 따라 환지계획을 작성한 경우에는 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장의 인가를 받아야 한다.
②제1항은 인가받은 내용을 변경하려는 경우에 준용한다.다만,대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다.
제34조(체비지 등)
①시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약ㆍ정관ㆍ시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지로 정할 수 있으며,그 중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다.
제42조(환지처분의 효과)
⑤제34조에 따른 체비지는 시행자가,보류지는 환지 계획에서 정한 자가 각각 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소유권을 취득한다.다만,제36조제4항에 따라 이미 처분된 체비지는 그 체비지를 매입한 자가 소유권 이전 등기를 마친 때에 소유권을 취득한다.
▣구 서울특별시 도시 및 주거환경정비조례(2018. 7. 19.서울특별시조례 제6899호로 전부개정되기 전의 것)
제8조(정비계획의 내용 등)
①영 제13조 제1항 제9호에서"그 밖에 정비사업의 원활한 추진을 위하여 시·도조례가 정하는 사항"이란 정비계획의 내용과 정비계획의 세부기준을 말한다.
②정비계획의 내용은 다음 각 호의 사항을 말한다.
2. 임대주택의 건설에 관한 계획(도시환경정비사업은 일반주거지역과 주택이 있는 준주거지역·상업지역 및 준공업지역에 공동주택을 건설하는 경우만 해당하며,구청장은 대학 주변지역의 정비구역에 대해서는 대학생에게 공급할 수 있는 임대주택 건설계획을 수립할 수 있다)
제13조(조합정관에 정할 사항)
영 제31조 제17호에서"그 밖에 시·도조례가 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다.
2. 도시환경정비사업의 임대주택의 건설 및 처분에 관한 사항
제22조(임대주택의 건설 등)
①사업시행자는 임대주택을 건설하여 시장에게 처분하거나 서울주택도시공사(이하"공사"라 한다)를 시행자로 지정하여 건설할 수 있다.
제23조(임대주택 등의 매입)
①제22조제1항에 따라 사업시행자가 건설하는 임대주택의 매매계약 및 대금의 지급방법은 다음 각 호와 같다.
3. 매매가격은 해당 정비사업의 법 제48조1항에 따른 관리처분계획인가시 결정된 금액으로 한다.
▣도시 및 주거환경정비법
제2조(정의)이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. "정비사업"이란 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 다음 각 목의 사업을 말한다.
가. 주거환경개선사업:도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전ㆍ정비ㆍ개량하기 위한 사업
나. 재개발사업:정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업
다. 재건축사업:정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업
제72조(분양공고 및 분양신청)
①사업시행자는 제50조제7항에 따른 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터120일 이내에 다음 각 호의 사항을 토지등소유자에게 통지하고,분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령으로 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다.다만,토지등소유자1인이 시행하는 재개발사업의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장ㆍ군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)
2. 분양대상자별 분담금의 추산액
3. 분양신청기간
4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항
③대지 또는 건축물에 대한 분양을 받으려는 토지등소유자는 제2항에 따른 분양신청기간에 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다.
제74조(관리처분계획의 인가 등)
①사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 하며,관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다.다만,대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다.
4. 다음 각 목에 해당하는 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법.다만,나목의 경우에는 제30조제1항에 따라 선정된 임대사업자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)를 포함한다.
가. 일반 분양분
나. 공공지원민간임대주택
다. 임대주택
라. 그 밖에 부대시설ㆍ복리시설 등
제79조(관리처분계획에 따른 처분 등)④사업시행자는 제72조에 따른 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관등 또는 사업시행계획으로 정하는 목적을 위하여 그 잔여분을 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 또는 토지등소유자 이외의 자에게 분양할 수 있다.이 경우 분양공고와 분양신청절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
제87조(대지 및 건축물에 대한 권리의 확정)
②제1항에 따라 취득하는 대지 또는 건축물 중 토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은「도시개발법」제40조에 따라 행하여진 환지로 본다.
③제79조제4항에 따른 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은「도시개발법」제34조에 따른 보류지 또는 체비지로 본다. <끝>
■ 1심 2018구합59106 (선고일자-20181207) 취득세
【판결요지】
구 지방세특례제한법 제74조 제1항은 관리처분계획에 ‘체비지’라고 명시한 경우에 한하여 취득세 면제 대상이라 정하고 있지는 않다. 구 지방세특례제한법 제74조 제1항에 따라 취득세 면제 대상이 되는 ‘체비지’인지 여부는 관련 법령 등 여러 사정을 종합하여 취득하는 토지 또는 건축물이 체비지에 해당하는지 여부로 결정하여야 하는 것이지, 관리처분계획에 ‘체비지’라고 기재하여야만 면제 대상으로 볼 것은 아니다.
【전문】
【주문】
1. 피고가 2017. 12. 29. 원고에게 한 취득세 등 경정거부처분을 취소한다.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
【이유】
1. 처분의 경위
가. 원고는 서울 □□구 □□동 62-1 일대 152,198.6㎡에서 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’이라 한다)에 따른 도시환경정비사업을 시행하는 사업시행자이다.
나. 원고는 피고로부터, 2012. 4. 6. 관리처분계획인가를 받았고, 2017. 6. 27. 분양주택 1,919세대, 임대주택 496세대(이하 ‘이 사건 임대주택’이라 한다)를 공급하는 내용으로 관리처분계획 변경인가를 받았다.
다. 원고는 2016. 3. 7. 0000시장에게 이 사건 임대주택을 150,692,468,000원에 매도하였다. 원고는 서울특별시의 요청으로 2017년 1월경 주식회사 서울리츠임대주택제2호위탁관리부동산투자회사를 매수인으로 추가하였다.
라. 피고는 2017. 6. 29. 이 사건 임대아파트를 포함한 공동주택 등에 관하여 준공인가를 하였다.
마. 원고는 이 사건 임대주택을 사업사행자인 원고가 원시취득하였다고 보고, 2017. 8. 25. 90,426,153,264원을 과세표준으로 하여 취득세 2,531,932,290원, 지방교육세 144,681,840원을 신고하고, 2017. 10. 24.부터 2017. 10. 27.까지 가산세를 포함하여 2,687,052,910원을 납부하였다.
바. 원고는 “이 사건 임대주택은 구 「지방세특례제한법」(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제74조 제1항에서 취득세 면제대상으로 정한 체비지이므로 취득세가 면제되어야 한다.”는 이유로 2017. 11. 23. 피고에게 경정청구를 하였다.
피고는 “관리처분계획서에 체비지, 보류지로 정하여지지 않은 경우에 취득세를 감면할 수 없는데, 원고의 관리처분계획서에는 일반 분양분만이 체비지로 정하여져 있다.”는 이유로 2017. 12. 29. 원고의 경정청구를 거부하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 8호증의 기재, 변론 전체의 취지
2. 관계 법령
별지 기재와 같다.
3. 이 사건 처분의 적법 여부
가. 당사자 주장의 요지
1) 원고
이 사건 임대주택은 구 지방세특례제한법 제74조 제1항에서 정한 체비지 또는 보류지에 해당한다(주위적 주장).
설령 이 사건 임대주택이 체비지 또는 보류지에 해당하지 않는다 하더라도 도시환경정비사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택으로 구 지방세특례제한법 제74조 제3항 제2호에 의한 취득세 감경 대상에 해당한다(예비적 주장).
2) 피고
구 도시정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부개정되기 전의 것, 이하 같다) 제55조 제2항은 “보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물을 보류지 또는 체비지로 본다.”고 정하고 있고, 제48조 제3항은 “분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에 보류지로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다.”고 정하고 있다. 그런데 임대주택은 토지등소유자의 분양신청 대상이 아니어서 보류지나 일반 분양분 주택에 해당하지 않는다. 또한 원고의 관리처분계획은 이 사건 임대주택을 체비지 또는 보류지로 지정하지도 않았다.
따라서 이 사건 임대주택을 구 지방세특례제한법 제74조 제1항에서 정한 체비지 또는 보류지라 할 수 없다.
나. 판단
아래와 같은 구 도시정비법과 도시개발법의 체비지 관련 규정, 구 지방세특례제한법 제74조 제1항의 입법 취지, 도시정비법령상의 임대주택과 일반 분양분의 성격, 개정 도시정비법의 내용 등을 종합하여 보면, 이 사건 임대주택은 구 지방세특례제한법 제74조 제1항에서 취득세 면제 대상으로 정한 ‘도시정비법에 따른 정비사업(도시환경정비사업)의 시행으로 사업시행자가 취득하는 체비지’로 보는 것이 타당하다.
1) 구 도시정비법 제55조 제2항 후문은 “제48조 제3항의 규정에 의한 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 도시개발법 제34조의 규정에 의한 보류지 또는 체비지로 본다.”고 규정하고, 제48조 제3항은 “사업시행자는 사업시행인가 고시 후 분양신청기간 이내에 토지등소유자로부터 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다.”고 규정하고 있다. 한편, 도시개발법 제34조 제1항은 “시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하기 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 않고 보류지로 정할 수 있으며, 그 중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다.”고 규정하고 있다.
이와 같이 구 도시정비법과 도시개발법은 공사 완료에 따라 조합원이 아닌 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물을 정비사업비에 충당하기 위한 보류지 또는 체비지로 정하고 있다.
2) 구 지방세특례제한법 제74조 제1항은 “도시정비법에 따른 도시환경정비사업 등의 시행으로 ① 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자가 관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물과 ② 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대해서는 취득세를 2019. 12. 31.까지 면제한다.”고 규정하고 있다. 위와 같은 취득세 면제 규정은 지방세특례제한법이 2010. 3. 31. 법률 제10220호로 제정되기 전에도 구 지방세법(2010. 3. 31. 법률 제10221호로 전부개정되기 전의 것) 제109조 제3항에서 정하고 있었다.
이와 같은 토지와 건축물에 대한 취득세를 면제하는 입법 취지는 ① 종전 부동산이 도시환경정비사업 등의 시행으로 물리적인 변화가 있더라도 종전 부동산 소유자의 권리는 도시환경정비사업 등의 시행에도 불구하고 변경이 없다고 볼 수 있는 측면이 있고, ② 도시환경정비사업 등의 원활한 수행을 세제적으로 뒷받침하려는데 있다.
3) 국토교통부장관은 주택수급의 안정과 저소득 주민의 입주기회 확대를 위하여 정비사업으로 건설하는 주택에 대하여 전체 세대수 또는 전체 연면적의 100분의 30 이하의 범위에서 임대주택 건설 비율을 정하여 고시할 수 있고, 사업시행자는 고시된 내용에 따라 주택을 건설하여야 한다(구 도시정비법 제4조의2 제1항 제2호). 사업시행자는 사업시행계획에 임대주택 건설계획을 포함시켜야 하고, 임대주택을 관리처분계획에 포함시켜야 한다(같은 법 제30조 제5호, 제48조 제1항 제4호 라목).
또한 구청장이 정비계획을 수립할 때에는 정비사업의 원활한 추진을 위하여 시·도 조례가 정하는 사항을 포함시켜야 하는데[같은 법 제4조 제1항 제8호, 구 도시정비법 시행령(2018. 2. 9. 대통령령 제28628호로 전부개정되기 전의 것) 제13조 제1항 제9호], 구 「서울특별시 도시 및 주거환경정비조례」(2018. 7. 19. 서울특별시조례 제6899호로 전부개정되기 전의 것, 이하 ‘도시정비조례’라 한다) 제8조 제2항 제2호는 임대주택의 건설에 관한 계획을 정비계획 내용의 하나로 정하고 있다.
한편, 도시정비조례 제22조 제1항, 제23조 제1항 제3호는 사업시행자가 임대주택을 시장에게 처분하는 경우 매매가격은 관리처분계획인가시 결정된 금액으로 한다고 정하고 있다.
이와 같은 법령과 조례에 의하면, 원고가 도시환경정비사업을 진행하기 위해서는 임대주택의 건설이 반드시 필요하다는 사실을 알 수 있다. 원고는 이와 같은 법령과 조례에 따라 이 사건 임대주택의 건설을 계획하고 관리처분계획에 그에 대하여 정한 후 이 사건 임대주택을 건설하였다.
원고는 2016. 3. 7. 0000시장에게 이 사건 임대주택을 관리처분계획에서 정한 매각대금 150,692,468,000원(택지비 93,302,747,000원, 건축비 42,456,258,000원, 대지조성비 14,933,463,000원)에 매도하였다.
이와 같이 원고는 이 사건 임대주택을 0000시장에게 매도하고 그 대금으로 사업에 필요한 비용(임대주택 부지와 건설비용 등)에 충당한다. 매각대금이 사업에 필요한 비용에 충당된다는 점에 있어서 임대주택은 일반 분양분과 본질적으로 다르지 않다. 그럼에도 일반 분양분은 체비지로 보아 취득세를 면제하면서 임대주택은 취득세를 면제하지 않는 것은 합리적 이유 없이 달리 취급하는 것이다.
구 지방세특례제한법 제74조 제1항의 입법 취지는 도시환경정비사업 등의 원활한 수행을 세제적으로 뒷받침하려는데 있는데, 그러한 지원은 일반 분양분뿐 아니라 임대주택 역시 필요하다. 일반 분양분은 공익성보다는 사업성이 강한 반면, 임대주택은 주택수급의 안정, 저소득 주민의 입주기회 확대와 무주택 세입자들의 주거안정 도모 등 공익적인 측면이 더 크므로, 오히려 임대주택이 일반 분양분보다 더욱 지원이 필요하다 할 수 있다. 따라서 임대주택도 구 지방세특례제한법 제74조 제1항이 적용되어 취득세가 면제된다고 보는 것이 입법 취지에도 부합하는 해석이다.
4) 2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정된 도시정비법은 일반 분양분 뿐 아니라 임대주택을 ‘보류지 등’이라 명시하고 있다(제74조 제1항 제4호 다목). 즉 구 도시정비법은 관리처분계획에 포함시켜야 할 사항으로 ‘다음 각 목에 따른 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액’ 중 하나로 임대주택을 포함시키고 있었으나(구 도시정비법 제48조 제1항 제3호 라목), 개정된 도시정비법은 ‘다음 각 목에 해당하는 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법’ 중 하나로 임대주택을 포함시키고 있다.
5) 구 지방세특례제한법 제74조 제1항은 관리처분계획에 ‘체비지’라고 명시한 경우에 한하여 취득세 면제 대상이라 정하고 있지는 않다. 구 지방세특례제한법 제74조 제1항에 따라 취득세 면제 대상이 되는 ‘체비지’인지 여부는 관련 법령 등 여러 사정을 종합하여 취득하는 토지 또는 건축물이 체비지에 해당하는지 여부로 결정하여야 하는 것이지, 관리처분계획에 ‘체비지’라고 기재하여야만 면제 대상으로 볼 것은 아니다.
나아가 원고의 ‘관리처분(변경)계획의 기준(안)’은 임대주택을 체비지로 명시하였으나(2쪽), 피고의 반대로 관리처분계획에 체비지로 명시하지 못한 것으로 보인다.
앞서 본 1) 내지 4)의 사정들을 종합하여 보면, 원고가 관리처분계획으로 정한 임대주택은 구 지방세특례제한법 제74조 제1항의 취득세 면제 대상인 체비지에 해당한다고 충분히 예상할 수 있다.
4. 결론
이 사건 청구는 이유 있으므로 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
<관 계 법 령>
▣구 지방세특례제한법(2017. 2. 8.법률 제14567호로 개정되기 전의 것)
제74조(도시개발사업 등에 대한 감면)
① 「도시개발법」에 따른 도시개발사업과「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업으로 한정한다)의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함한다)가 환지계획 및 토지상환채권에 따라 취득하는 토지,관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물(이하 이 항에서"환지계획 등에 따른 취득부동산"이라 한다)과 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대해서는 취득세를2019년12월31일까지 면제한다.다만,다음 각 호에 해당하는 부동산에 대해서는 취득세를 부과한다.
(이하 생략)
③ 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업과 주거환경개선사업의 시행에 따라 취득하는 제1호부터 제3호까지의 부동산에 대해서는 취득세의100분의75를2019년12월31일까지 경감하고,제4호 및 제5호의 부동산에 대해서는 취득세를2018년12월31일까지 면제한다.다만,그 취득일부터5년 이내에「지방세법」제13조제5항에 따른 과세대상이 되거나 관계 법령을 위반하여 건축한 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.
1. 「도시 및 주거환경정비법」제8조에 따른 주택재개발사업의 시행자가 같은 법 제2조제2호나목에 따른 주택재개발사업의 대지 조성을 위하여 취득하는 부동산
2. 「도시 및 주거환경정비법」제8조에 따른 주택재개발사업의 시행자가 같은 법 제48조에 따른 해당 사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택
▣구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8.법률 제14567호로 전부개정되기 전의 것)
제4조(정비계획의 수립 및 정비구역의 지정)
①자치구의 구청장 또는 광역시의 군수(이하 이 조,제4조의3및 제4조의4에서"구청장등"이라 한다)는 기본계획에 적합한 범위에서 노후ㆍ불량건축물이 밀집하는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하여 다음 각 호의 사항이 포함된 정비계획을 수립하여 이를 주민에게 서면으로 통보한 후 주민설명회를 하고30일 이상 주민에게 공람하며 지방의회의 의견을 들은 후(이 경우 지방의회는 구청장등이 정비계획을 통지한 날부터60일 이내에 의견을 제시하여야 하며,의견제시 없이60일이 지난 경우 이의가 없는 것으로 본다)이를 첨부하여 특별시장ㆍ광역시장에게 정비구역지정을 신청하여야 하고,정비계획의 내용을 변경할 필요가 있을 때에는 같은 절차를 거쳐 변경지정을 신청하여야 한다.다만,제7호의2다목을 포함하는 정비계획은 기본계획에서 정하고 있는 제3조제1항제10호에 따른 건폐율ㆍ용적률 등에 관한 건축물의 밀도계획에도 불구하고 수립할 수 있으며,대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 주민에 대한 서면통보,주민설명회,주민공람 및 지방의회의 의견청취절차를 거치지 아니할 수 있다.
8. 그 밖에 정비사업의 시행을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항
제4조의2(주택의 규모 및 건설비율)
①국토교통부장관은 주택수급의 안정과 저소득 주민의 입주기회 확대를 위하여 정비사업(가로주택정비사업은 제외한다)으로 건설하는 주택에 대하여 다음 각 호의 구분에 따른 범위에서 주택의 규모 및 규모별 비율 등을 정하여 고시할 수 있으며,사업시행자는 고시된 내용에 따라 주택을 건설하여야 한다.
1. 「주택법」제2조제6호에 따른 국민주택규모의 주택이 전체 세대 수의100분의90이하로서 대통령령으로 정하는 범위
2. 임대주택(「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택 및「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택을 말한다.이하 같다)이 전체 세대수 또는 전체 연면적의100분의30이하로서 대통령령으로 정하는 범위
제30조(사업시행계획서의 작성)
사업시행자는 제4조제6항에 따라 고시된 정비계획에 따라 다음 각호의 사항을 포함하여 사업시행계획서를 작성하여야 한다.
5. 임대주택의 건설계획(주택재건축사업의 경우 제30조의3제2항에 따른 소형주택의 건설계획을 말한다)
제46조(분양공고 및 분양신청)
①사업시행자는 제28조 제4항의 규정에 의한 사업시행인가의 고시가 있은 날(사업시행인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터60일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령이 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다.이 경우 분양신청기간은 그 통지한 날부터30일 이상60일 이내로 하여야 한다.다만,사업시행자는 제48조 제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을20일의 범위 이내에서 연장할 수 있다.
②대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 제1항의 규정에 의한 분양신청기간 이내에 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 의하여 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다.
제48조(관리처분계획의 인가 등)
①사업시행자(제6조제1항제1호부터 제3호까지의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업 및 같은 조 제5항의 방법으로 시행하는 주거환경관리사업의 사업시행자는 제외한다)는 제46조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 다음 각호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 하며,관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 같으며,이 경우 조합은 제24조제3항제10호의 사항을 의결하기 위한 총회의 개최일부터1개월 전에 제3호부터 제5호까지에 해당하는 사항을 각 조합원에게 문서로 통지하여야 한다.다만,대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장ㆍ군수에게 신고하여야 한다. <개정2009.2.6, 2009.5.27, 2012.2.1, 2015.9.1>
1. 분양설계
2. 분양대상자의 주소 및 성명
3. 다음 각 목에 따른 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액.다만,가목과 다목의 경우에는 제46조의2제1항에 따라 선정된 기업형임대사업자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)를 포함한다.
가. 조합원 분양분(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다)
나. 일반 분양분
다. 기업형임대주택
라. 임대주택
마. 그 밖에 부대ㆍ복리시설 등
③사업시행자는 제46조의 규정에 의하여 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다.이 경우 분양공고와 분양신청절차 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
제50조(주택의 공급 등)
③국토교통부장관,시ㆍ도지사,시장,군수,구청장 또는 주택공사등은 조합이 요청하는 경우 주택재개발사업의 시행으로 건설된 임대주택을 인수하여야 한다.이 경우 재개발임대주택의 인수 절차 및 방법,인수 가격 등에 대하여는 대통령령으로 정한다.
제55조(대지 및 건축물에 대한 권리의 확정)
②제1항의 규정에 의하여 취득하는 대지 또는 건축물중 토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은「도시개발법」제40조의 규정에 의하여 행하여진 환지로 보며,제48조제3항의 규정에 의한 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은「도시개발법」제34조의 규정에 의한 보류지 또는 체비지로 본다.
▣구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2018. 2. 9.대통령령 제28628호로 전부개정되기 전의 것)
제13조(정비계획의 내용)
①법 제4조 제1항 제8호에서"대통령령이 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다
9. 그 밖에 정비사업의 원활한 추진을 위하여 시ㆍ도 조례가 정하는 사항
▣도시개발법
제34조(체비지 등)
①시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약ㆍ정관ㆍ시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지로 정할 수 있으며,그 중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다.
▣구 서울특별시 도시 및 주거환경정비조례(2018. 7. 19.서울특별시조례 제6899호로 전부개정되기 전의 것)
제8조(정비계획의 내용 등)
①영 제13조 제1항 제9호에서"그 밖에 정비사업의 원활한 추진을 위하여 시·도조례가 정하는 사항"이란 정비계획의 내용과 정비계획의 세부기준을 말한다.
②정비계획의 내용은 다음 각 호의 사항을 말한다.
2. 임대주택의 건설에 관한 계획(도시환경정비사업은 일반주거지역과 주택이 있는 준주거지역·상업지역 및 준공업지역에 공동주택을 건설하는 경우만 해당하며,구청장은 대학 주변지역의 정비구역에 대해서는 대학생에게 공급할 수 있는 임대주택 건설계획을 수립할 수 있다)
제13조(조합정관에 정할 사항)
영 제31조 제17호에서"그 밖에 시·도조례가 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다.
2. 도시환경정비사업의 임대주택의 건설 및 처분에 관한 사항
제22조(임대주택의 건설 등)
①사업시행자는 임대주택을 건설하여 시장에게 처분하거나 서울주택도시공사(이하"공사"라 한다)를 시행자로 지정하여 건설할 수 있다.
제23조(임대주택 등의 매입)
①제22조제1항에 따라 사업시행자가 건설하는 임대주택의 매매계약 및 대금의 지급방법은 다음 각 호와 같다.
3. 매매가격은 해당 정비사업의 법 제48조1항에 따른 관리처분계획인가시 결정된 금액으로 한다.
▣도시 및 주거환경정비법
제74조(관리처분계획의 인가 등)
①사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 하며,관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다.다만,대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다.
4. 다음 각 목에 해당하는 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법.다만,나목의 경우에는 제30조제1항에 따라 선정된 임대사업자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)를 포함한다.
가. 일반 분양분
나. 공공지원민간임대주택
다. 임대주택
라. 그 밖에 부대시설ㆍ복리시설 등