【판시사항】

[1] 임대주택법의 적용을 받는 임대주택의 임대인이 임대차계약을 해지하거나 계약의 갱신을 거절할 수 있는 경우
[2] 임대주택법 및 이 법이 준용하는 주택임대차보호법 자체에 갱신거절을 제한하는 규정이 없다는 이유로 임대인의 계약 갱신거절 통지가 적법하다고 한 원심판결을, 표준임대차계약서에 정한 적법한 갱신거절 사유의 존부에 관하여 심리하지 아니한 위법을 이유로 파기한 사례

【판결요지】

[1] 임대주택법의 적용을 받는 임대주택에 관해서는 건설교통부령이 정하는 표준임대차계약서 제10조 제1항 각 호 중 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 그 임대차계약을 해지하거나 임대계약의 갱신을 거절할 수 있고, 그렇지 아니한 경우에는 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 이상 특별한 사정이 없는 한 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다.
[2] 임대주택법 및 이 법이 준용하는 주택임대차보호법 자체에 갱신거절을 제한하는 규정이 없다는 이유로 임대인의 계약 갱신거절 통지가 적법하다고 한 원심판결을, 표준임대차계약서에 정한 적법한 갱신거절 사유의 존부에 관하여 심리하지 아니한 위법을 이유로 파기한 사례.

【참조조문】

[1]

임대주택법 제18조
,

임대주택법시행규칙 제8조 [별지 제10호 서식]
,

주택임대차보호법 제6조

[2]

임대주택법 제18조
,

임대주택법시행규칙 제8조 [별지 제10호 서식]
,

주택임대차보호법 제6조

【참조판례】

[1]

대법원 1991. 10. 22. 선고 91다22902 판결(공1991, 2805),


대법원 1994. 1. 11. 선고 93다27161 판결(공1994상, 689),


대법원 1999. 6. 25. 선고 99다6708, 6715 판결(공1999하, 1497)

【전문】

【원고,피상고인】

이명숙

【피고,상고인】

서광열 (소송대리인 대한법률구조공단 담당변호사 차미경)

【원심판결】

인천지법 2004. 12. 17. 선고 2004나7668 판결

【주문】

원심판결을 파기하고, 사건을 인천지방법원 본원 합의부에 환송한다.

【이유】

원심은 그 채용 증거들을 종합하여, 피고가 2000. 11. 15. 소외 뉴코아채권단임대 주식회사로부터 임대주택법상 5년의 임대의무기간이 경과한 임대주택(이하 '이 사건 건물'이라 한다)을 2000. 11. 1.부터 2001. 10. 31.까지 보증금 12,689,000원, 월 임료 193,300원에 임차한 사실 및 원고가 2001. 12. 4. 소외 회사로부터 매입한 이 사건 건물의 소유권이전등기를 경료하면서 그 임대사업자의 지위를 승계한 사실 등 판시 사실들을 인정한 다음, 약정 임대차기간이 2년 미만인 위 임대차계약은 임대차기간 개시일로부터 2년이 되는 2002. 10. 31. 이후에도 동일한 조건으로 2004. 10. 31.까지 갱신되었다 할 것인데, 원고가 위 임대차 계약의 갱신을 거절하는 뜻을 적은 2004. 9. 17.자 이 사건 항소심 답변서가 위 갱신기간 말일 이전 6월부터 1월 사이인 2004. 9. 24. 피고에게 송달된 이상, 위 임대차계약은 2004. 10. 31. 기간 만료로 종료되었다고 판단하고, 피고의 항변, 즉, 임대주택법의 적용을 받는 임대주택의 경우 임대주택법 제18조에 따라 건설교통부가 마련한 표준임대차계약서 제10조 제1항 각 호 소정의 사유가 있어야만 주택임대차보호법 제6조 제1항의 갱신거절의 통지를 할 수 있다는 주장에 대하여는, 임대주택법 제3조는 임대주택의 건설·공급 및 관리에 관하여 같은 법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 주택건설촉진법 및 주택임대차보호법을 적용하도록 규정하고 있는데, 주택임대차보호법 제6조 제1항은 갱신거절의 사유를 제한하지 아니하고 있다는 이유를 들어 배척함으로써, 원고의 피고에 대한 이 사건 건물명도 청구를 인용하였다.
그러나 임대주택법 제18조 제1, 3항에 의하면 임대주택에 대한 임대차계약을 체결하고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 하고, 임대사업자와 임차인은 위 표준임대차계약서를 사용하여 체결된 임대차계약을 준수하여야 하는바, 위 조항에 따라 제정된 표준임대차계약서( 같은법시행규칙 제8조, 서식 제10호) 제10조 제1항은 임차인이 같은 항 각 호 중 하나에 해당하는 행위를 하였을 경우에는 임대인은 당해 임대계약을 해지하거나 임대계약의 갱신을 거절할 수 있다고 규정하고 있으므로, 임대주택법의 적용을 받는 임대주택에 관해서는 위 표준임대차계약서 제10조 제1항 각 호 중 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 그 임대차계약을 해지하거나 임대계약의 갱신을 거절할 수 있고, 그렇지 아니한 경우에는 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 이상 특별한 사정이 없는 한 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다고 보아야 한다( 대법원 1994. 1. 11. 선고 93다27161 판결 및 1999. 6. 25. 선고 99다6708, 6715 판결 각 참조). 따라서 원고가 주택법 제16조의 규정에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 임대주택인 이 사건 주택의 임대차계약 갱신을 거절하는 데 있어서도 위 표준임대차계약서 제10조 제1항 각 호 중 하나에 해당하는 사정이 있어야 할 것이므로, 원심으로서는 이러한 사정의 유무를 따져 보았어야 할 것이다.
그럼에도 불구하고, 원심은 적법한 갱신거절 사유의 존부에 관하여 심리하지 아니한 채 임대주택법 및 이 법이 준용하는 주택임대차보호법 자체에 갱신거절을 제한하는 규정이 없다는 이유만으로 원고의 위 계약 갱신거절 통지가 적법하다고 속단하고 말았으니, 이러한 원심의 조치에는 임대주택법의 적용을 받는 임대차계약의 갱신거절에 관한 법리를 오해한 나머지 계약 갱신거절 사유에 관하여 심리·판단하지 아니함으로써 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이고, 따라서 피고가 이 점을 지적하여 상고이유로 내세운 주장은 이유 있다.
그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 주문과 같이 판결한다.