잔여세대에 대한 개정 법률 적용 여부
【질의요지】
2020.12.22. 개정된 공공주택 특별법관련 우선 분양전환 적용관련 문의
우선 분양전환 이후 남은주택에 대하여 우선 분양전환가격 이상으로 분양할 수 있는지?
【회답】
1. 우선, 귀하의 임대주택이 2015.12.29.을 기준으로 그 당시 이미 건설되었거나 건설 중이던 공공건설임대주택은 구 임대주택법을 적용받고, 2015.12.29. 이후 공공주택 특별법의 공공주택사업자인 한국토지주택공사 또는 지방도시공사인 경우에는 공공주택 특별법의 규정을 적용받으며, 공공주택사업자가 아닌 자(민간) 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법을 적용받습니다.
2. 귀하의 임대주택이 구 임대주택법 적용을 받는다는 가정 하에 설명을 드리면,
3. 공공주택사업자는 2020.12.20. 개정된 공공주택특별법 제50조의3제4항에 따라 우선 분양전환 자격을 갖춘 자가 존재하지 아니한 경우, 제2항에 따라 공공주택사업자가 임차인에게 우선 분양전환에 관한 사항을 통보한 날부터 6개월(임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택의 경우에는 12개월을 말한다) 이내에 임차인이 우선 분양전환 계약을 하지 아니한 경우에는 해당 임대주택을 제2항에 따라 통보한 분양전환 가격 이하의 가격으로 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 제3자에게 매각 할 수 있도록 규정하고 있습니다.
4. 여기서 “우선 분양전환 자격을 갖춘 자가 존재하지 아니한 경우”란 우선 분양전환 자격을 갖추지 못한 자(부적격 세대 등)와 공실 세대를 말합니다. 즉, 동법 제50조의3제1항에 해당하는 우선 분양전환 자격을 갖춘 세대 이외에 모든 세대에 적용할 수 있을 것입니다.
5. 따라서 모든 공공임대주택은 관할 시, 군, 구에서 승인한 분양전환가격 이하의 가격으로 분양전환 및 제3자 매각(분양)을 하여야 됨을 알려드립니다.
6. 아울러, 개정된 공공주택 특별법 제50조의3항은 부칙<법률 제17734호, 2020. 12. 22.>제6조(공공주택사업자가 아닌 자의 공공건설임대주택에 대한 우선 분양전환에 관한 적용례) ① 법률 제13499호 임대주택법 전부개정법률 부칙 제6조제2항에도 불구하고 제50조의3, 제57조의3 및 제60조의 개정규정은 분양전환이 완료되지 아니한 법률 제13499호 임대주택법 전부개정법률 부칙 제6조제2항에 따라 공공건설임대주택으로 보는 주택에 대해서도 적용한다. 이 경우 "공공주택사업자"는 "임대사업자"로 보고, "분양전환"은 "임대사업자 외의 자에게 매각하는 것"으로 보며, 제50조의3제2항 전단 중 "임대의무기간이 지난 후"는 "종전의 규정에 따라 분양전환 승인을 받은 후"로 본다.라고 규정되어 있어 개정된 공공임대주택 특별법 시행일까지 분양전환이 완료되지 아니한 공공건설임대주택으로 보는 주택에 대해서도 적용되며,
7. 여기서 “분양전환 완료”란 임대주택을 임대사업자가 아닌 자에게 매각이 완료된 시점 즉, 소유권 이전 등기일로 보아야 할 것이며, 이는 임대주택을 제3자에게 매각하는 경우에도 마찬가지로 소유권 이전 등기가 되지 아니한 경우라면 상기 부칙내용의 "분양전환이 완료되지 아니한 공공건설임대주택"에 해당된다고 할 것입니다.
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