기부채납금액 개발비용 인정 여부
【질의요지】
도시개발사업 실시 계획 고시문에는 분양 또는 처분을 목적으로 하는 사업이라고 명시되어 있지는 않으나,
「도시개발법」에 따라 공동주택, 공원, 도로 건설 등 주거기반 확보를 목적으로 하는 도시개발사업이 시행중인 부지에 「주택법」에 따른 주택건설사업을 시행한 경우, 공원, 도로 등의 기부채납금액을 개발비용으로 인정받을 수 있는지 여부
【회답】
1. 「개발이익 환수에 관한 법률」(이하"법") 제11조제1항 및 제3항, 같은 법 시행령(이하"영") 제12조제1항제5호에 따르면, 관계 법령이나 해당 개발사업 인가등의 조건에 따른 납부 의무자가 국가나 지방자치단체에 공공시설이나 토지 등을 기부채납(寄附採納)하였을 경우에는 토지의 가액 또는 공공시설 등의 가액을 개발비용으로 인정할 수 있으나, 개발사업 목적이 타인에게 분양하는 등 처분하는 것으로서 그 처분가격에 기부하는 토지 또는 공공시설 등의 가액이 포함된 경우에는 제11조제2항에따라 그 처분가격을 종료시점지가로 산정하는 경우로 한정한다고 규정하고 있고,
법 제10조제2항에 따라, 부과대상 토지를 분양하는 등 처분할 때에 그 처분가격에 대하여 지방자치단체 등의 인가등을 받는 경우 등대통령령으로 정하는 경우에는 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 처분가격을 종료시점지가로할 수 있도록 규정하고 있고, 대통령령으로 정하는 경우란 영 제11조제1항에 따라「주택법」제54조제1항제1호에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인을 받아 주택의 분양가가 결정된 경우(주택의 분양가를 제3항제1호에 따른 건축비를 적용하여 결정하는 경우로 한정) 등의 경우를 말합니다.
2. 한편,대법원은일반적으로 사업시행자는 기부채납시설 가액 등의 제반 사업비용을포함한조성원가에다가 일정한 이윤을 붙여 분양가격을 책정함으로써 결과적으로 기부채납시설 가액을 수분양자에게 전가하게 되므로...(중략)그러나 처분가격에 기부채납시설 가액이 전부 혹은 일부 포함되지 않는 극히 예외적인 경우가 있을 수 있다...(중략) 이는 이 사건 괄호 규정이 예정하지 않은 경우인데...(중략) 기부채납시설의 가액을 개발비용으로 공제하여야 한다고 주장하는 사업시행자가 처분가격에 포함되지 않는 기부채납시설 가액 부분의 존재 및 액수를 증명하면, 그 액수 상당을 개발비용으로 공제할 수 있다고 보아야 한다라고 판시(2021.2.4. 선고, 2016두40863) 하였습니다.
3. 따라서, 도시개발사업 실시 계획 고시문에는 분양 또는 처분을 목적으로 하는 사업이라고 명시되어 있지 않더라도 개발사업의 목적이 객관적으로 보아 공동주택의 분양 등 처분을 목적으로 시행한 것이라면 법 제10조제2항에 따라 그 처분가격을 종료시점지가로 산정하였는지 여부, 처분가격을 종료시점지가로 산정하지 않았다면 사업 시행자가 처분가격에 포함되지 않는 기부채납시설 가액 부분의 존재 및 액수를 증명하였는지 여부 등을 검토하여 기부채납금액의 개발비용 인정 여부를 결정하여야 할 것으로 판단되나, 최종적인 개발비용 인정 여부는 공동주택을 타인에게 분양하는 등 처분하였는지 여부 등을 확인하는 등 부과권자가 법령, 해당 인허가 내용 등을 종합적으로 조사검토하여 최종 판단하시기 바랍니다.
【관련법령】
개발이익 환수에 관한 법률 제11조 (개발비용의 산정)
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