분양가 자율화 아파트 사업에서 종료시점지가를 기부채납 금액을 포함한 공시지가로 산정하여 처분가로 인정 되는지 여부 등
【질의요지】
질의1. 분양가 자율화 아파트 사업에서 종료시점지가를 기부채납 금액을 포함한 공시지가로 산정하여 처분가로 인정 되는지 여부
질의2. 분양보증서 등을 제출받아 입주자모집공고 가격을 승인받은 경우가 수원고법 판결문(21누14444)에 따라 개발이익환수법 시행령 제11조제1항제1호에 따른 처분가로 인정받을 수 있는지 여부
【회답】
(질의1) 「개발이익 환수에 관한 법률」 제10조제1항에 따르면, 종료시점지가는 부과종료시점 당시의 부과대상토지와 이용상황이 "가장 비슷한" 표준지의 공시지가를 기준으로 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제3조제7항에 따른 표준지와 지가산정 대상토지의 지가 형성요인에 관한 표준적인 비교표에 따라 산정한 가액에 해당연도 1월 1일부터 부과종료시점까지의 정상지가상승분을 합한 가액으로 하며, 이 경우 종료시점지가와 표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다고 규정하고 있습니다.
또한, 종료시점지가의 적정성에 대하여 감정평가법인등의 검증을 받도록 규정하고 있으며(단, 개발이익이 발생하지 않을 것이 명백하다고 인정되는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외), 같은 법 시행령 제10조의2 제3항에 따르면, 종료시점지가의 적성성에 대하여 검증을 의뢰받은 감정평가법인등은 표준지 선정의 적성성, 토지특성조사 내용의 적성성, 토지가격비준표 적용의 타당성, 종료시점지가와 표준지 공시지가의 균형유지 등을 검토확인하여 '검증결과서'를 시장군수구청장에게 제출하여야 합니다.
따라서, 종료시점지가를 공시지가로 산정할 시 해당 필지에 투입된 기부채납금액을 포함하여 산정하는 방식 등에 대해서는 별도 규정하고 있지 않아 처분가 인정이 불가할 것으로 판단되나, 구체적인 사항에 대해서는 시장군수구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
(질의2)「개발이익 환수에 관한 법률」(이하 법) 제10조제2항은 부과 대상 토지를 분양하는 등 처분할 때에 그 처분 가격에 대하여 국가나 지방자치단체의 인가등을 받는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 처분가격을 종료시점지가로 할 수 있다.고 규정하고 있고,
같은 법 시행령(이하 영) 제11조제1항에서 법 제10조제2항에서 대통령령으로 정하는 경우란 다음 각호의 경우를 말한다고 하면서, 제1호에서 「주택법」 제54조제1항제1호에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인을 받아 주택의 분양가가 결정된 경우(주택의 분양가를 제3항제1호에 따른 건축비를 적용하여 결정하는 경우로 한정한다)라고 규정하고 있습니다.
따라서 「주택법」 제54조제1항제1호에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인을 받아 주택의 분양가가 결정된 경우이면서 주택의 분양가를 「분양가상한제 적용주택의 기본형건축비 및 가산비용」에 따른 건축비를 적용하여 결정하는 경우에는 종료시점지가를 '처분가격'으로 할 수 있으나, 주택의 분양가를 분양가상한제 적용주택의 기본형건축비 및 가산비용을 적용하여 결정한 경우가 아니라면 법 제10조제2항 및 제11조제1항제1호를 적용할 수 없어 종료시점지가를 처분가격으로 할 수 없을 것으로 판단됩니다.
참고로, 대법원은 처분가격에 기부채납시설 가액이 전부 혹은 일부 포함되지 않는 극히 예외적인 경우가 있을 수 있다.......처분가격에 기부채납시설 가액이 전혀 포함되지 않는 경우에는 이 사건 괄호 규정의 적용을 받지 않고 시행령 제12조제1항제6호 본문에 따라 기부채납시설 가액 전부가 개발비용으로 공제되므로 처분가격에 기부채납시설 가액이 '일부' 포함되지 않는 경우에도 그 부분을 개발비용으로 공제하는 것이 형평에 부합하는 점 등에 비추어 볼 때, 기부채납시설의 가액을 개발비용으로 공제하여야 한다고 주장하는 사업시행자가 처분가격에 포함되지 않는 기부채납시설 가액 부분의 존재 및 액수를 증명하면, 그 액수 상당을 개발비용으로 공제할 수 있다고 보아야 한다."라고 판시(2021.2.4.선고, 2016두40863)하였으므로,
일반분양분 주택가격에 포함되지 않는 기부채납액 부분이 존재하는 경우라면, 영 제12조제1항제5호 본문에 따라 그 기부채납액 상당은 개발비용으로 인정할 수 있을 것으로 판단되나, 처분가격에 포함되지 않는 기부채납시설 가액 부분의 존재 및 액수의 증명 등에 대해서는 시장군수구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
【관련법령】
개발이익 환수에 관한 법률 제10조 (지가의 산정)
【중앙부처 1차 해석에 대한 안내】
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