개발행위 규모 제한 적용 기준
【질의요지】
○ 하나의 필지를 2필지로 분할하여 이 중 한 필지에 대하여 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 건축 목적으로 A법인이 개발행위허가를 받은 후 새로 설립된 B법인이 나머지 필지에 단독주택 건축 목적으로 개발행위허가를 신청한 경우 각각 별개의 법인이므로 각각의 허가 신청 건별로 개발행위의 규모 제한을 적용해야 하는지 아니면 별개의 법인이라 하더라도 사업목적이나 내용 등에 관련성이 있고 개발행위 규모의 제한을 회피할 목적으로 명의를 달리하는 경우라고 판단되면 이를 하나의 사업으로 보고 전체 면적을 합산하여 개발행위의 규모 제한을 적용해야 하는지
【회답】
○ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이 라 함) 제58조제1항제1호에서는 개발행위가 국토계획법 시행령 제55조제1항에 따른 용도지역별 규모 미만인 경우에 개발행위허가를 할 수 있도록 규정하고 있으며(개발행위가 「농어촌정비법」 제2조제4호에 따른 농어촌정비사업으로 이루어지는 경우 등 국토계획법 시행령 제55조제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외),
○ 여기서 개발행위의 규모란 토지의 형질변경 면적을 말하고, 토지의 형질변경 면적은 형질변경이 이루어지는 당해 필지의 총면적을 말하는 것(국토계획법 시행령 제53조제3호나목 괄호 규정 참조)인 바, 서로 다른 필지에서 각각 별개의 개발행위를 하는 경우에는 각각의 필지별로 개발행위 규모 제한을 적용하는 것이 타당할 것입니다.
○ 다만, 국토계획법 시행령 제55조제3항제3호의2나목에서 시ㆍ도도시계획위원회의 심의를 거쳐 개발행위 규모의 제한을 받지 않을 수 있는 대상으로 ‘하나 이상의 필지를 개발행위허가규모에 포함하고 있는 점, 「건축법」ㆍ「주택법」 등 다른 법령에 따라 개발행위가 연계하여 이루어지는 경우로서 당해 사업(개발)을 위해 둘 이상의 필지에서 이루어지는 개발행위를 실질적인 하나의 행위로 보고 있는 점, 「개발행위허가운영지침」 3-1-1(1)에서 기존 대지를 확장하는 경우에는 개발행위시기에 관계없이 그 기존 대지의 면적을 포함하여 규모를 산정하도록 한 점 등을 고려하면 일단의 사업부지를 용도지역별 개발행위 규모 미만으로 나누어 순차적으로 개발하는 경우 등 둘 이상의 필지에 실질적으로 하나의 행위(하나의 목적으로서 물리적으로 구분할 수 없거나 구분할 실익이 없는 경우)로 개발행위가 이루어지는 경우에는 실질적으로 이루어지는 개발행위 전체를 대상으로 위의 규모 제한을 적용하는 것이 타당할 것이며,
○ 이에 대한 구체적인 사항은 개발행위의 목적, 토지사용권 등 실제 개발행위를 할 수 있는 토지의 범위, 사업 및 공사 계획, 물리적으로 필지를 구분할 실익이 있는지 여부, 법령 에서 정한 기준 또는 절차를 회피할 목적으로 필지를 나누 어 신청하는 경우인지 여부 등을 종합적으로 검토하여 허가 권자가 판단할 사항임을 알려드립니다.
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