공정거래위원회 결정문

【결정요지】

시정권고 : 제2008- 066호

사건번호 : 2008약관2681

사건명 : 케이티글로벌수빅인코퍼레이션의 수빅암펠로스타워 임차소유권 매매계약서상 불공정약관조항에 대한 건

피 심 인 : 케이티글로벌수빅인코퍼레이션[대표 김홍식]

Lots 15-19 Subic Bay Commercial Light and Industrial Park Subic Bay Freeport Zone 2200

【시정권고사항】

피심인이 사용하는 '수빅암펠로스타워 임차소유권매매계약서상’ 아래 약관조항 밑줄부분에 대하여 이 시정권고를 받은 날부터 60일 이내에 삭제 또는 수정할 것을 권고한다.

【시정권고이유】

1. 준공지연 면책조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

ㅇ 계약의 일방 당사자가 이행을 지체하는 경우 상대방은 이에 대하여 계약해제ㆍ해지가 가능하고 손해배상을 청구할 수 있음

- 그러나 위 약관조항은 당사자가 약정한 준공기일이 지난 후 12개월간의 유예기간을 인정하도록 정하고 있음

- 이 경우 임차인은 사업자의 귀책사유로 준공기일이 경과하였음에도 불구하고 유예기간 동안은 사업자에게 계약해제ㆍ해지 및 손해배상을 청구할 수 없음

- 따라서 위 조항은 상당한 이유없이 사업자의 손해배상범위를 제한하거나 사업자가 부담하여야 할 위험을 고객에게 이전시키는 조항으로서 약관법 제7조 제2호에 해당됨

ㅇ 또한 불가항력적인 사유 이외에 사업자의 귀책사유로 준공이 지연되는 경우 사업자에게 그 지연책임이 있음

- 그러나 위 약관조항은 파업 또는 기타 노동분규, 필수 자재 확보가 힘든 기타 상황, 제3자의 행위로 인한 사유 등 불가항력 적인 사유가 아닌 사유로 준공이 지연되는 경우에 대하여 사업자의 귀책사유 여부와 관계없이 사업자가 책임을 지지 않도록 정하고 있음

- 따라서 위 조항은 상당한 이유없이 사업자의 손해배상범위를 제한하거나 사업자가 부담하여야 할 위험을 고객에게 이전시키는 조항으로서 약관법 제7조 제2호에 해당됨

2. 공사중단시 공사재산 이전조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

ㅇ 본 건 계약은 임차소유권 매매계약으로서 임차소유권 매수인이 목적물을 임차할 수 있는 권리를 얻는 계약이므로 목적물을 완성시키는 공사가 중도에 중단되고 더 이상 공사를 진행할 수 없는 경우 진행된 공사 재산에 대한 소유권 등의 권리 이전여부는 별도로 매수인과 매도인의 합의에 따라 결정되어야 할 것임

- 그러나 위 조항은 공사가 중단된 경우 임차소유권 매도인이 임차소유권 매수인에게 진행된 공사 재산에 대한 권리를 일방적으로 이전할 수 있도록 정하고 있으므로 이는 고객에게 부당하게 불리한 조항으로 약관법 제6조 제2항 제1호에 해당됨

3. 과다연체료 조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

ㅇ 본 임차소유권 매매계약에 있어 매도인은 매수인의 구매대금 연체이자율을 시장상황, 거래관행, 관계법령 등 제반여건을 고려하여 결정할 수 있음

- 그러나 매도인이 정한 연체이자율에 따른 연체료가 과다하여 매수인에게 부당하게 과중한 손해배상의 의무를 부담하도록 하여서는 아니됨

ㅇ 한편 현행 이자제한법상 금전대차에 관한 계약상의 최고이율은 연 30%이고, 공정위 표준약관상 아파트 임대차계약에서 연체이율은 국민은행의 일반자금대출 연체이율로 정하고 있으며, 백화점 임대차계약에서의 연체이율은 연 24%로 정하고 있음

- 그러나 위 약관조항은 임차소유권 매수인이 구매대금을 연체할 경우 연체대금에 월 3%의 연체료를 이를 연간으로 환산할 때 연 36%에 해당함

- 그러므로 동 조항은 관련법령 및 거래관행에 비추어 고객에 대하여 부당하게 과중한 지연손해금 등 과중한 손해배상의무를 부담시키는 조항이므로 약관법 제8조에 해당됨

4. 계약 해제ㆍ해지 조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

ㅇ 계약의 해제ㆍ해지는 계약당사자에게 중대한 영향을 미치는 사항이므로 상대방이 계약을 불이행한 경우라도 상당한 기간을 정하여 계약내용을 이행할 것을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니할 때에 비로소 계약을 해제ㆍ해지함이 타당함(민법 제544조),

- 그러나 위 약관조항은 임차소유권 매수인이 구매대금을 연체하는 경우 매도인이 상당한 기간을 정하여 최고함이 없이 일방적으로 해지통지서를 발송한 것만으로 계약을 해제ㆍ해지 할 수 있도록 정하고 있음

- 따라서 동 조항은 법률의 규정에 의한 해지권의 행사요건을 완화하여 고객에 대하여 부당하게 불이익을 줄 우려가 이는 조항으로 약관법 제9조 제2호에 해당됨

5. 위약금 조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

ㅇ 부동산 거래분야에서 계약해제에 따른 위약금은 거래대금의 10%정도가 통상적인 거래관행이며 판례의 취지임

- 그러나 위 약관조항은 임차소유권 매수인의 귀책사유로 인한 계약취소ㆍ해지시 위약금으로 구매대금의 총 30%까지 매도인에게 귀속되도록 정하고 있으므로 이는 고객에게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 조항으로 약관법 제8조에 해당함

6. 구매대금 반환시 이자 불가산 조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

ㅇ 민법 제548조에 따르면 쌍무계약에 있어서 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 즉시 원상회복의무가 있고, 그에 따라 반환하여야 할 것이 금전인 경우 그 받은 날로부터 이자를 가하여 반환하여 함

- 그러나 위 약관조항은 임차소유권 매도인이 계약을 해제한 경우 매수인이 기 납부한 구매대금 중 일부 위약금을 제외한 나머지 구매대금을 반환하는 경우 이자를 가산하지 않도록 정하고 있음

- 따라서 동 조항은 계약의 해제ㆍ해지로 인한 사업자의 원상회복의무를 부당하게 경감하는 조항으로 약관법 제9조 제4호에 해당됨

7. 의사표시 통지 간주조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

ㅇ 상대방이 있는 의사표시의 효력발생 시기는 그 의사표시가 상대방의 영역내에 도달한 때 또는 객관적으로 도달 되었다고 인정될 만한 상황이 존재한 때로 인정됨(민법 제111조 제1항)

- 더욱이 그 의사표시가 상대방에게 미치는 영향이 중대한 경우에는 이러한 민법상 도달주의 법리가 더욱 엄격히 요구된다고 할 것임

ㅇ 그러나 위 약관조항은 임차소유권 매도인이 매수인에게 계약의 취소 또는 해지의 통지를 발송만 되면 매수인에게 통지된 것으로 간주하고 있음

- 따라서 동 조항은 고객의 이익에 중대한 영향을 미치는 사업자의 의사표시가 상당한 이유없이 고객에게 도달된 것으로 보는 조항으로서 약관법 제12조 제3호에 해당됨

8. 시설물 귀속조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

ㅇ 임차인이 임대목적물에 부속시설물을 설치한 경우 부속물이 목적물과 구분되는 독립성이 존재하는 때에는 임차인이 그 물건의 소유권을 가짐(민법 제256조 단서, 대판 99다14518)

- 그러나 위 약관조항은 계약의 취소 또는 해지시 임차소유권 매수인이 설치한 모든 시설물에 대하여 매도인의 소유가 되도록 규정하고 있음

- 따라서 위 조항은 법률에 규정에 의한 고객의 권리를 상당한 이유없이 배제하는 조항으로 약관법 제11조 제1호에 해당됨

9. 패소자 비용부담 조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

ㅇ 패소자가 부담하여야 할 승소자의 변호사 비용은 소송목적 값에 따라 달라짐(민사소송법 제109조, 변호사보수의 소송비용 산입에 관한 규칙 별표[대법원 규칙])

- 그러나 위 약관조항은 패소가가 부담하여야 할 변호사 비용을 일률적으로 US$2,000이상으로 정하고 있으므로 경우에 따라 패소자가 된 임차소유권 매수인에게 불리하므로 이는 고객에게 부당하게 불리한 조항으로 약관법 제6조 제2항 제1호에 해당됨

10. 별도약정 불인정 조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

ㅇ 계약은 당사자 합의에 성립하므로 본 계약서에 포함되지 아니한 사항이라도 당사자가 별도 약정 등을 통하여 합의한 사항은 당사자의 계약내용이 되며 이에 대하여는 계약이행 등의 책임이 발생함

- 그러나 위 약관조항은 본 계약서에 포함되지 아니한 사항에 대하여는 어떠한 경우에도 동 사항에 구속되지 아니한다고 정하고 있어 임차소유권 매수인에게 유리한 사항을 별도 약정한 경우 매수인에게 불리하므로 이는 고객에게 부당하게 불리한 조항으로 약관법 제6조 제2항 제1호에 해당됨

11. 공사내역 변경조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

ㅇ 임차소유권 매도인이 목적물의 시공과정에서 불가피한 사정으로 계약내용대로 이행하는 것이 곤란한 경우 임차소유권 매수인과 협의 등을 통해 양해를 구하거나 별도의 계약을 체결하여야 함

- 또한 계약내용이 변경된 경우 임차소유권 매수인은 계약해제ㆍ해지, 이행강제, 손해배상 등을 주장할 수 있음

- 그러나 위 약관조항은 매도인이 필요에 따라서 당초 계약된 공사내용을 일방적으로 변경할 수 있고 이로 인해 계약에 영향이 없도록 규정하고 있음

- 따라서 동 조항은 상당한 이유없이 급부의 내용을 사업자가 일방적으로 결정하거나 변경할 수 있도록 권한을 부여하고 있는 조항이자 법률의 규정에 의한 고객의 권리를 상당한 이유없이 제한하는 조항으로 약관법 제10조 제1호 제11조 제1호에 해당됨

【시정권고참조법률】

위 피심인의 『약관의 규제에 관한 법률』(이하 “약관법”이라 한다) 위반행위에 대하여 같은 법 제17조의2 제1항의 규정에 의하여 다음 시정권고 사항과 같이 시정할 것을 권고합니다.

【적용법조】

약관법 제6조 제2항 제1호, 제7조 제2호, 제8조, 제9조 제2호, 제9조 제4호, 제10조 제1호, 제11조 제1호, 제12조 제3호