공정거래위원회 결정문

【결정요지】

시정권고 : 제2008 - 060호

사건번호 : 2008특수2430

사건명 : (주)학산건설의 스파크쇼핑몰 표준임대차계약서상 불공정약관조항에 대한 건

피 심 인 : 주식회사 학산건설 (대표이사 이두찬)

부산 남구 대연동 74-2 대연동동일스위트 516호

【시정권고사항】

피심인이 사용하는 아래 표준임대차계약서 제16조 제3항, ,제17조 제1ㆍ2항, 제19조 제2항 밑줄부분에 대해 이 시정권고를 받은 날부터 60일 이내에 수정 또는 삭제할 것을 권고한다.

【시정권고이유】

1. 계약해지 위약금 조항

(1) 약관조항

(2) 심사의견 : 무 효

ㅇ 부동산거래에 있어 계약해제 또는 해지로 인한 위약금은 통상 거래대금의 10%정도라 할 것이고, 임대차계약에서 거래대금은 계약기간 동안의 임대보증금의 이자분과 월임대료를 합한 금액, 즉 임대료총액으로 보는 것이 적정하다고 할 것임

ㅇ 하지만, 위 약관조항은 임대료총액이 아닌 임대보증금을 기준으로 그 10%를 위약금으로 임대인에게 지급하도록 하고 있는 바, 이는 고객에 대하여 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 것으로 약관법 제8조에 해당함

2. 임대차 기간 중 해지 조항

(1) 약관조항

(2) 심사의견 : 무 효

ㅇ 민법상 임대차계약에 있어 기간의 약정이 있는 경우에도 기간내에 해지할 권리를 유보한 때에는 임대인이 해지를 통고할 때에는 6월, 임차인이 해지를 통고할 때에는 1개월 경과 후 해지의 효력이 발생하도록 하고 있으며 이에 반할 경우 무효로 하고 있음(제635조, 제636조, 제652조)

- 이에 위 약관조항은 임차인인 “을”이 계약기간 중 3개월전에 통보함으로써 해지할 수 있도록 규정하고 있는 바, 이는 법률의 규정에 의한 해지권의 행사요건을 완화하는 것으로서 약관법 제9조 제2호에 해당함

ㅇ 계약의 해지는 장래에 대해 그 효력이 소멸되는 것으로 민법 제635조에 따라 임대차 해지의 통고 후 일정기간 경과 후 계약이 종료하게 되는 데, 위 약관조항의 단서는 임차인의 해지통지 후에도 제3의 계약자가 나타나지 않거나 '질서유지’ 내지 '상가활성화’ 등을 이유로 임대인의 해지를 받아 주지 않을 수도 있는 것으로 되어 있음

- 이는 법률이 보장한 임차인의 해지권을 부당한 사유에 따라 제한할 수 있게 하는 것인 바, 이는 약관법 제9조 제1호상의 법률의 규정에 의한 고객의 해지권의 행사를 제한하는 조항임

3. 해지 시 필요비, 유익비, 개발비청구 배제 조항

(1) 약관조항

(2) 심사의견 : 무 효

ㅇ 민법 제626조는 임차인이 임차물의 보존에 관하여 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대해 그 상환을 청구할 수 있고, 유익비를 지출한 때에는 임차인의 임대차종료 시에 그 가액의 증가가 현존하는 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액 중 상대방의 선택에 좇아 그 상환을 청구할 수 있도록 하고 있음

- 물론 민법상 비용상환청구 규정은 임의규정으로 당사자간의 특약이나 개별약정으로 이를 배제할 수는 있을 것이나 약관의 형식으로 임차인의 비용상환청구 권리를 일방적으로 할 수 없도록 하고 있는 현행 조항은 법률의 규정에 의한 고객의 권리를 상당한 이유없이 배제하는 조항으로 약관법 제11조 제1호에 해당함

ㅇ 한편, 상가개발비에 대해 법원은 임대차기간 중의 상권형성을 위한 비용지출을 통일적으로 운용하기 위한 것으로 임대차기간이 종료 전에 중도해지된 경우에는 나머지 기간에 해당하는 개발비를 임차인에게 반환하여야 한다는 판결(서울지법 1997.12.11 선고 96가합16204, 서울지법 2002.9.26 선고 2001가합60045)과 임차인은 점포에 관한 임차권의 양도 또는 전대 등을 통하여 이를 회수할 수 있는 권리금에 유사한 성격을 가진다는 판결(서울고법 2002.1.8 선고 2001나44613, 서울지법 2004.6.17 선고 2003가합10488 등)로 나뉘어져 있음

- 하지만, 개발비의 성격을 권리금에 유사한 성격을 가지는 것으로 본다 하더라도, 위 조항에 의하면 임대인의 채무불이행으로 임대차 계약이 중도 해지되는 경우 및 상가시설의 조성ㆍ홍보를 위해 사용되지 아니한 경우 등 어떠한 경우에도 임차인은 개발비 반환청구를 할 수 없도록 규정하고 있는 바, 이는 임차인의 부당이득반환청구권과 항변권을 정당한 이유없이 배제 또는 제한하고 있으므로 약관법 제9조 제4호 및 제11조 제1호에 해당됨

【시정권고참조법률】

위 피심인의 『약관의 규제에 관한 법률』(이하 “약관법”이라 한다) 위반행위에 대하여 동법 제17조의2 제1항의 규정에 의하여 다음 시정권고사항과 같이 시정할 것을 권고한다.

【적용법조】

약관법 제8조, 제9조 제1호ㆍ제2호ㆍ제4호, 제11조 제1호