공정거래위원회 결정문

【결정요지】

시정권고 : 제2008- 063호

사건번호 : 2008약관2439

사건명 : 중흥에스클래스건설(주)의 타운하우스 별도 옵션계약서 및 발코니 확장계약서상 불공정약관조항에 대한 건

피 심 인 : 중흥에스클래스건설(주) (대표이사 유오선)

[경기도 남양주시 화도읍 마석우리 265-3]

【시정권고사항】

피심인이 사용하는 '행신1차 중흥 S-클래스 타운하우스 별도옵션계약서’, '일산 2지구 중흥 S-클래스 타운하우스 별도 옵션계약서’ 제2조 제1항, 제3조 제3항, 제5조 제2항, 제1조 제3항, 제8조 제6항과 '일산 2지구 중흥 S-클래스 타운하우스 발코니 확장계약서’ 제2조 제1항, 제3조 제3항, 제5조 제2항, 제1조 제3항, 제8조 제5항 밑줄부분에 대하여 이 시정권고를 받은 날부터 60일 이내에 삭제 또는 수정할 것을 권고한다.

【시정권고이유】

1. 계약해제 제한조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

ㅇ 본 건 별도 옵션계약 및 발코니 확장계약은 발코니 확장 및 인테리어 공사 등을 완성시키는 계약으로서 민법 규정에 따른 “도급” 계약임

ㅇ 한편 도급계약에 있어 도급인에게 불필요하게 된 일을 무리하게 완성시킬 필요가 없으므로 민법 제673조는 “수급인이 일을 완성하기 전에는 도급인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다”라고 도급인의 법정해제권을 규정하고 있음

ㅇ 따라서 도급인인 수분양자는 수급인인 피청구인이 일을 완성하기 전에 언제든지 그 사유에 상관없이 그 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있음

ㅇ 그러나 위 약관조항은 수분양자가 계약체결 후 자기 사정으로 계약을 해지* 할 수 없도록 정하고 있으므로 이는 상당한 이유없이 법률의 규정에 의한 고객의 해제권 또는 해지권을 배제하거나 그 행사를 제한하는 조항으로서 약관법 제9조 제1호에 해당됨

* 도급공사는 계속적계약이 아니므로 해지는 해제로 이해됨

2. 위약금 조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

ㅇ 본 건 계약은 일종의 도급계약으로서 회사가 계약을 착수한 이후 수분양자의 귀책사유로 계약이 해제된 경우 수분양자는 계약의 진행정도에 따른 실 손해액을 사업자에게 배상하여야 함

ㅇ 따라서 자재발주가 완료되거나 일부 공사가 완료된 후 수분양자 귀책사유로 계약이 해제된 경우 사업자는 이미 지출한 비용과 일을 완성하였다면 얻었을 이익을 합한 금액을 수분양자에게 손해배상 청구할 수 있을 것임

ㅇ 그러나 위 약관조항은 자재발주가 완료되거나 일부 공사가 완료된 후 수분양자 귀책사유로 계약이 해제된 경우 수분양자에게 공사금액의 10%에 해당하는 금액을 위약금으로 배상하도록 규정하고 이와는 별도로 자재발주 또는 원상회복 등에 따른 손해를 배상청구 할 수 있도록 규정하여 위약금 10%외에 별도로 포괄적인 손해배상을 청구할 수 있도록 규정하고 있음

ㅇ 이 경우 사업자는 수분양자의 계약해제에 따라 자기가 입은 실 손해액을 초과하여 수분양자에게 손해배상을 청구할 수 있음

ㅇ 따라서 동 조항은 고객에 대하여 과중한 지연손해금등의 손해배상의무를 부담시키는 조항으로 약관법 제8조에 해당됨

3. 하자담보 책임기간 조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

ㅇ 본 건 별도 옵션계약에 따른 공사 중 타일공사, 주방기구공사, 환기공사, 옥내 가구공사 등과 발코니 확장계약에 따른 공사 중 창호공사, 옥내 가구공사 등에 대한 주택법 시행령[별표6]상 하자담보 책임기간은 2년임

ㅇ 그러나 위 약관조항은 위 공사를 포함하여 본 건 계약에 따른 모든 공사에 대하여 하자담보 책임기간을 1년으로 정하고 있음

ㅇ 따라서 동 조항은 상당한 이유없이 사업자의 담보책임을 배제 또는 제한하는 조항으로 약관법 제7조 제3호에 해당됨

4. 입주거부 조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

ㅇ 본 건 별도 옵션계약 및 발코니 확장계약은 피청구인의 공급하는 주택공급계약과 별도로 체결하고 있으므로 별도 옵션계약 및 발코니 확장계약은 주택공급계약과 별개의 계약임

ㅇ 또한 별도 옵션계약 및 발코니 확장계약은 주택공급계약의 금액 및 계약내용에 비추어 볼 때 주택의 일부분 대한 계약임

ㅇ 따라서 위 약관조항과 같이 수분양자가 별도 옵션계약 및 발코니 확장계약 대금을 완납하지 않은 경우 주택 자체의 입주를 못하도록 한 것은 수분양자의 행위에 대한 사업자의 조치가 지나치게 과중하여 수분양자에게 불리함

ㅇ 그러므로 동 조항은 고객에 대하여 부당하게 불리한 조항으로 약관법 제6조 제2항 제1호에 해당됨

【시정권고참조법률】

위 피심인의 『약관의 규제에 관한 법률』(이하 “약관법”이라 한다) 위반행위에 대하여 같은 법 제17조의2 제1항의 규정에 의하여 다음 시정권고 사항과 같이 시정할 것을 권고합니다.

【적용법조】

약관법 제6조 제2항 제1호, 제7조 제3호, 제8조, 제9조 제1호