(주)플레이쉘의 씨앤스퀘어 쇼핑몰 분양계약서상 불공정약관조항에 대한 건
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공정거래위원회(상담안내) 1670-0007
【결정요지】
시정권고 : 제2008 - 064호
사건번호 : 2008특수2470
사건명 : (주)플레이쉘의 씨앤스퀘어 쇼핑몰 분양계약서상 불공정약관조항에 대한 건
피 심 인 : 주식회사 플레이쉘(대표이사 천영신)
서울특별시 관악구 신림동 1424-28 서원프라자 6층
【시정권고사항】
피심인이 사용하는 아래 쇼핑몰 분양계약서 제8조, 제9조 제2항 내지 제4항, 제10조 제1항, 제11조 제4항, 제15조 제3항, 제18조 및 개발비약정서 제4조, 제6조 제2호 밑줄부분에 대해 이 시정권고를 받은 날부터 60일 이내에 수정 또는 삭제할 것을 권고한다.
【시정권고이유】
1. 급부내용 변경 및 담보책임 배제조항
가. 약관조항
나. 심사의견 : 무효
ㅇ 계약당사자 일방이 계약내용대로 이행하지 아니하는 경우에는 채무불이행의 책임을 져야 하며, 그 상대방은 이행강제, 계약해제, 손해배상 등을 청구할 수 있음.
ㅇ 상가분양계약에 있어서 상가용도는 고객이 당해 상가를 선택하고 계약을 체결함에 있어 매우 중요한 사항이므로 이에 대한 변경이 있을 경우에는 고객은 자신의 책임하에 판단하고 이에 응하거나 계약해제ㆍ해지를 주장할 수 있는 것임.
ㅇ 또한 피청구인이 상가용도를 임의적으로 변경하더라도 이에 대해 동의하도록 한 것은 고객에게 짐작하기 어려운 손해를 줄 우려가 있음.
ㅇ 따라서 피청구인의 약관조항은 상당한 이유 없이 급부의 내용을 사업자가 일방적으로 결정하거나 변경할 수 있도록 권한을 부여하고 있는 조항과 법률의 규정에 의한 고객의 항변권, 상계권 등의 권리를 상당한 이유 없이 배제 또는 제한하는 조항으로 약관법 제10조 제1호 및 제11조 제1호의 규정에 해당됨.
2. 위약금조항
가. 약관조항
나. 심사의견 : 무효
ㅇ 통상의 부동산 매매계약에서 매매대금의 10% 정도에 해당하는 금액을 계약금으로 정하고 매수인이 위약할 경우 그 계약금을 포기하기로 하는 거래관행이 있음.
ㅇ 또한 상가(공동주택 복리시설) 분양계약서 표준약관(공정거래위원회 표준약관 제10010호) 제5조(계약해제) 제4항의 규정에 의하면 계약해제시 위약금으로 분양대금 총액의 10%를 상대방에게 지급하도록 정하고 있음.
ㅇ 그러나 위 약관조항은 분양대금 총액의 15% 및 20% 상당액을 위약금으로 정하고 있으므로 이는 고객에 대하여 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 조항으로 약관법 제8조에 해당됨.
3. 중도해약 불가조항
가. 약관조항
나. 심사의견 : 무효
(1) 제9조 제3항
ㅇ 유상계약의 경우 계약당사자 일방이 계약당시에 계약금을 상대방에게 교부한 때에는 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고 그 계약을 해제할 수 있음(민법 제565조).
ㅇ 또한 상가(공동주택 복리시설) 분양계약서 표준약관(공정거래위원회 표준약관 제10010호) 제5조(계약해제) 제2항에 의하면 “을”은 자신의 사정으로 인한 경우 스스로 본 계약을 해지할 수 있지만, 중도금을 납부한 후에는 갑이 인정하는 경우에 한한다고 규정하고 있음.
ㅇ 따라서 위 약관조항이 중도금을 납부한 이후의 경우라면 “갑”이 인정하는 경우에 한하여 계약의 해지가 가능하다 할 것이나, 그렇지 않은 경우에는 “을”이 자신의 사정에 따라 계약을 해지할 수 있음에도 계약의 해제 또는 해지를 할 수 없도록 규정하고 있으므로 이는 법률의 규정에 의한 고객의 해제권 또는 해지권을 배제하거나 그 행사를 제한하는 조항으로 약관법 제9조 제1호의 규정에 해당됨.
(2) 제9조 제4항
ㅇ 유상계약의 경우 계약당사자 일방이 계약당시에 계약금을 상대방에게 교부한 때에는 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고 그 계약을 해제할 수 있음(민법 제565조).
ㅇ 따라서 중도금을 납부한 경우가 아닌 한 을은 자신의 사정에 따라 계약을 해지할 수 있음에도 계약의 해제 또는 해지를 할 수 없도록 규정하고 있는 위 약관조항은 법률의 규정에 의한 고객의 해제권 또는 해지권을 배제하거나 그 행사를 제한하는 조항으로 약관법 제9조 제1호의 규정에 해당됨.
4. 화재보험가입조항
가. 약관조항
나. 심사의견 : 무효
ㅇ “화재로 인한 재해보상과 보험가입에 관한 법률” 제5조에 의하면 소유자가 신체손해배상특약부화재보험에 가입하여야 할 의무가 있고, 건물소유자인 수분양자는 보험회사별 상품, 요율 등을 비교하여 자신에게 유리한 보험상품을 자율적으로 선택할 수 있어야 할 것임.
ㅇ 그러나 위 약관조항은 사업자가 보험계약을 일괄 가입할 수 있도록 정하고 있으므로, 이는 고객이 제3자와 계약을 체결하는 것을 부당하게 제한하는 조항으로 약관법 제11조 제3호의 규정에 해당됨.
5. 급부내용 변경 및 담보책임 배제조항
가. 약관조항
나. 심사의견 : 무효
ㅇ 계약당사자 일방이 계약내용대로 이행하지 아니하는 경우에는 채무불이행의 책임을 져야 하며, 그 상대방은 이행강제, 계약해제, 손해배상 등을 청구할 수 있음.
ㅇ 상가분양계약에 있어서 상가용도는 고객이 당해 상가를 선택하고 계약을 체결하에 있어 매우 중요한 사항이므로 이에 대한 변경이 있을 경우에는 고객은 자신의 책임하에 판단하고 이에 응하거나 계약해제ㆍ해지를 주장할 수 있는 것임.
ㅇ 또한 피청구인이 상가용도를 임의적으로 변경하더라도 이에 대해 이의 제기를 할 수 없도록 한 것은 고객에게 짐작하기 어려운 손해를 줄 우려가 있음.
ㅇ 따라서 위 약관조항은 상당한 이유없이 급부의 내용을 사업자가 일방적으로 결정하거나 변경할 수 있도록 권한을 부여하고 있는 조항으로 약관법 제10조 제1호 및 제11조 제1호의 규정에 해당됨.
6. 담보 양도조항
가. 약관조항
나. 심사의견 : 무효
ㅇ 채권의 양도는 가능할 것이나, 사업자가 쇼핑몰의 분양자로서 권리와 의무를 제3자에게 양도하는 경우와 같이 계약당사자로서의 승계를 목적으로 하는 계약인수는 계약상 지위에 관한 양도인과 양수인 사이의 합의뿐만 아니라 나머지 당사자인 매수인(수분양자)의 동의 내지 승낙이 있어야 함.
ㅇ 그러나 위 약관조항은 사업자가 분양자로서 권리와 의무를 제3자에게 양도하는 경우 고객이 승낙하도록 하고 있으므로, 이는 법률 규정에 의한 고객의 항변권 등의 권리를 상당한 이유 없이 배제 또는 제한하는 조항으로 약관법 제11조 제1호의 규정에 해당됨.
7. 급부내용 변경 및 담보책임 배제조항
가. 약관조항
나. 심사의견 : 무효
ㅇ 계약당사자 일방이 계약내용대로 이행하지 아니하는 경우에는 채무불이행의 책임을 져야 하며, 그 상대방은 이행강제, 계약해제, 손해배상 등을 청구할 수 있음.
ㅇ 상가분양계약에 있어서 상가용도는 고객이 당해 상가를 선택하고 계약을 체결하에 있어 매우 중요한 사항이므로 이에 대한 변경이 있을 경우에는 고객은 자신의 책임하에 판단하고 이에 응하거나 계약해제ㆍ해지를 주장할 수 있는 것임.
ㅇ 또한 피청구인이 상가용도를 임의적으로 변경하더라도 이에 대해 이의 제기를 할 수 없도록 한 것은 고객에게 짐작하기 어려운 손해를 줄 우려가 있음.
ㅇ 따라서 위 약관조항은 상당한 이유없이 급부의 내용을 사업자가 일방적으로 결정하거나 변경할 수 있도록 권한을 부여하고 있는 조항으로 약관법 제10조 제1호 및 제11조 제1호의 규정에 해당됨.
8. 개발비 조항
가. 약관조항
나. 심사의견 : 무효
ㅇ 본 계약에서 개발비는 홍보비, 행사비 등 상권 활성화를 위해 사용하는 경비로 명시되어 있으나, 동 개발비의 내역에는 원래 점포공급주체가 부담하여야 할 상가조성비용을 수분양자가 부담하는 경우가 있을 수 있음.
ㅇ 따라서 수분양자가 부담할 성격이 아닌 개발비에 대해서는 계약의 해제 또는 해지시 수분양자에게 반환하여야 함이 타당함에도 사업자와 고객 사이에 이용되는 일반거래약관 속에 계약해제시 반환하지 않는다고 명시하고 있고, 또한 사업자 임의로 다른 용도로 개발비를 사용할 경우에도 그에 대한 일체의 이의제기를 금지하고 있는 바, 이는 고객에 대하여 부당하게 불리한 조항으로 약관법 제6조 제2항 제1호의 규정에 해당됨.
【시정권고참조법률】
위 피심인의 『약관의 규제에 관한 법률』(이하 “약관법”이라 한다) 위반행위에 대하여 같은 법 제17조의2 제1항의 규정에 의하여 다음 시정권고사항과 같이 시정할 것을 권고한다.
【적용법조】
약관법 제6조 제2항 제1호, 제8조, 제9조 제1호, 제10조 제1호, 제11조 제1호, 제11조 제3호