공정거래위원회 결정문

【결정요지】

시정권고 : 제2008- 호

사건번호 : 2008전자1961

사건명 : (주)나인스에비뉴의 상가공급계약서상 불공정약관조항에 대한 건

피 심 인 : (주)나인스에비뉴(대표 : 이병언)

서울시 구로구 구로동 495-1 청자빌딩 4층

【시정권고사항】

피심인이 사용하고 있는 아래 나인스에비뉴 공급계약서 내용 중 제 조, 의 밑줄부분에 대하여 이 시정권고를 받은 날부터 60일 이내에 수정 또는 삭제할 것을 권고한다.

【시정권고이유】

1. 입점 지정일 조항

가. 약관조항

나. 심사의견 : 무효

ㅇ 입점지정일은 분양계약상의 중요사항이므로 계약체결 시에 이를 명백히 하여 사업자의 귀책사유로 입점이 지연되는 경우 고객이 그에 따른 지연배상금을 청구할 수 있고

ㅇ 민법 제544조(이행지체와 해제)의 규정대로 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있도록 하는 것이 타당함

ㅇ 따라서 사업자가 일방적으로 입점지정일을 정하여 수분양자에게 통보하도록 한 현행 약관조항은 상당한 이유 없이 급부의 내용을 사업자가 일방적으로 결정하거나 변경할 수 있도록 권한을 부여하는 조항으로 약관법 제10조 제1호에 해당됨

2. 제한물권 설정 조항

가. 약관조항

나. 심사의견 : 무효

ㅇ 건축물의 분양에 관한 법률상 분양사업자가 건축물을 분양할 때에는 건축할 대지의 소유권을 확보하여야 하고, 그 대지에 저당권, 가등기담보권, 전세권, 지상권 및 부동산임차권이 설정되어 있으면 이를 말소하도록 규정하고 있으므로 분양사업자는 건축할 대지에는 지상권 등을 설정할 수 없음

ㅇ 그럼에도 불구하고 분양사업자가 사업부지에 제한물권을 설정하고 고객이 이에 대하여 이의를 제기하지 못하도록 한 것은 고객에게 부당하게 불리한 조항으로 약관법 제6조 제2항 제1호에 해당됨

3. 면적 및 조건변경 조항

가. 약관조항

나. 심사의견

제1항 : 무효

ㅇ 일반적으로 당초에 예정했던 급부내용과 실제 급부내용이 상이한 경우에는 정산절차를 거쳐야 하는 것이 당연하다 할 것이며, 비록 그 차이가 불가피하게 발생된 극소한 경우일지라도 정산방법 등에 관하여 사전에 고객의 의견을 수렴하여 조치하는 것이 타당함

ㅇ 그럼에도 불구하고 현행 약관조항은 공부정리상 공급면적이 계약면적 대비 0.3% 이내의 구좌 간에 면적의 차이가 있을 경우 수분양자가 이에 대하여 이의를 제기치 않는다고 규정하고 있는 바, 이는 상당한 이유없이 사업자의 담보책임을 배제 또는 제한하는 조항으로서 약관법 제7조 제3호에 해당됨

제2항 : 무효

ㅇ 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족하게 된 경우 매수인은 매도인에 대하여 대금감액이나 손해배상을 청구할 수 있으며 계약목적을 달성할 수 없을 경우 계약을 해제할 수 있음(민법 제570조 이하)

ㅇ 따라서 분양물건의 위치, 면적 및 구조, 경관 등의 변경을 이유로 대지면적이나 건물면적에 변동이 생긴 경우 법률에 의해 인정된 매수인의 권리를 인정하거나 변동에 대해 정산절차를 거쳐야 할 것임

ㅇ 그럼에도 불구하고 사업자의 현행 약관은 건축물의 설계변경 또는 허가조건의 변동 등으로 분양물건의 위치, 면적 및 구조, 경관 등이 변경될 수 있도록 하여 급부의 내용을 사업자가 일방적으로 결정하거나 변경할 수 있도록 권한을 부여하는 조항으로 약관법 제10조 제1호에 해당됨

제3항 : 무효

ㅇ 상가분양계약에서 고객은 사업자가 제공한 광고, 인쇄물, 전단지 등(이하 “홍보물”이라 한다)을 통해 정보(층별 입점업종, 무이자 융자 등 분양조건)를 수집하고 이를 바탕으로 당해 상가를 선택하는 것이 통상이므로 홍보물의 표시사항은 매우 중요하다고 할 것임

ㅇ 층별 입점업종 등 상가분양의 홍보물에 기재된 표시사항중 고객의 권리 ㆍ 의무에 영향을 미치는 중요한 사항이 실제와 상이할 수 있다고 정할 경우에는 고객에게 예측하지 못한 손해를 끼칠 우려가 있음

ㅇ 따라서 사업자의 사정에 따라 홍보물의 표시사항이 실제와 차이가 날 수 있다고 정하고 있는 위 약관조항은 고객에 대하여 부당하게 불리한 조항으로 약관법 제6조 제2항 제1호에 해당됨

4. 상가개발비 조항

가. 약관조항

나. 심사의견 : 무효

ㅇ 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의무를 지게 되는 바, 개발비도 원상회복 의무의 대상에 포함됨

ㅇ 따라서 통상 개발비가 상가활성화를 위하여 공통적으로 사용된 비용이라 하더라도 고객의 사정으로 계약해제시 지출하지 않은 개발비가 있는 경우에는 이를 고객에게 반환하는 것이 타당함

ㅇ 그러나 위 약관조항은 고객의 사유로 계약해제시 고객의 개발비 반환청구권을 배제하고 있으므로 이는 계약의 해제 또는 해지로 인한 고객의 원상회복 청구권을 부당하게 포기하도록 하는 조항으로 약관법 제9조 제3호에 해당됨

5. 시설물 훼손 책임 조항

가. 약관조항

나. 심사의견 : 무효

ㅇ 민법 제750조(불법행위의 내용)에 따르면 자신의 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 경우 그 손해를 배상하여야 할 책임이 있음

ㅇ 따라서 수분양자의 시설물에 훼손 등이 발생하면 이에 대한 사업자의 고의나 중대한 관리에 의한 경우에는 책임을 져야 할 것임

ㅇ 그러나 위 약관조항은 사업자의 귀책유무를 따지지 아니하고 미입점으로 인한 시설물의 훼손 등에 대하여 전적으로 고객이 그 책임을 지도록 정하고 있으므로 이는 사업자의 고의 또는 중대한 과실로 인한 법률상의 책임을 배제하는 조항으로 약관법 제7조 제1호에 해당됨

6. 입점 지연시 책임 조항

가. 약관조항

나. 심사의견

제6항 : 무효

ㅇ 민법 제537조의 채무자위험부담주의 규정에 따르면 당사자간의 개별약정으로 달리 정할 수는 있으나 위 약관조항은 '천재지변 등 불가항력인 사유’로 입점 지정일에 분양물건을 수분양자에게 명도할 수 없을 경우 수분양자가 이의 제기하지 못한다고 하여,

ㅇ 특약이나 개별약정이 아닌 약관의 형태로서 법률의 규정보다 고객에게 더 불리하게 입점지연에 대한 면책을 규정하여 상당한 이유 없이 사업자의 손해배상범위를 제한하거나 사업자가 부담하여야 할 위험을 고객에게 이전시키는 조항으로서 약관법 제7조제2호에 해당됨

ㅇ 매수인은 계약이 내용대로 이행되지 아니하면 매도인에 대하여 대금감액이나 손해배상을 청구할 수 있으며 계약목적을 달성할 수 없을 경우 계약을 해제할 수도 있음(민법 제570조 이하)

ㅇ 만약 사업계획이 불가피하게 변경되는 경우 법률에 의해 인정된 매수인의 권리를 인정하거나 변경에 대해 정산절차를 거쳐야 할 것임

ㅇ 그럼에도 불구하고 사업자의 현행 약관은 '불가피한 사업계획의 변경’일 경우 입점일을 자의적으로 정할 수 있도록 하여 급부의 내용을 사업자가 일방적으로 결정하거나 변경할 수 있도록 권한을 부여한 조항으로 약관법 제10조 제1호에 해당됨

ㅇ 일반적으로 사업자가 불가항력의 사유로 채무를 불이행한 경우 그 책임이 면책되므로 다수 고객을 상대로 하는 약관상에 불가항력 사유를 규정할 때에는 개념과 범위가 명확하여야 할 것임

ㅇ 위 약관조항에서 분양목적물의 인도지연책임 면책사유로 규정한 '기타 상당하다고 인정되는 사유’는 개념이 불명확하고 그 범위가 포괄적임

ㅇ 따라서 사업자의 자의적인 판단에 의해 분양목적물의 인도지연책임을 면책할 수 있도록 규정하면서 이에 대한 이의제기를 금지한 위 조항은 사업자의 고의 또는 중대한 과실로 인한 법률상의 책임을 배제하는 조항 및 법률의 규정에 의한 고객의 항변권, 상계권 등의 권리를 상당한 이유 없이 배제 또는 제한하는 조항으로 약관법 제7조 제1호 및 제11조 제1호에 해당됨

7. 수분양자의 관리권 제한 조항

가. 약관조항

나. 심사의견 : 무효

ㅇ 집합건물의소유및관리에관한법률 제23조(관리단의 당연설립등)에 의하면 '건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자는 전원으로서 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성한다’고 규정하여 구분소유자의 관리단 당연구성권을 인정하고 있음

ㅇ 또한, 동법 제29조(규약의 설정, 변경, 폐지) 제1항은 '규약의 설정, 변경 및 폐지는 관리단 집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상의 찬성을 얻어 행한다’고 규정하고 있음

ㅇ 따라서 대규모점포의 특성상 점포주가 입점하기 이전부터 상가홍보 등 상권 활성화를 위한 유지 및 관리업무 등을 수행할 관리회사가 필요할 경우, 관리회사의 설립 또는 지정에 대한 수분양자인 점포주들의 개별적인 동의를 통해 관리권을 위임받는 절차를 거쳐야 할 것임

ㅇ 그러나 위 약관조항 제9조 및 제17조는 수분양자가 당사자간의 개별약정이 아닌 약관에 의하여 사업자 또는 사업자가 일방적으로 정한 관리인이 조직하는 단체에 의무적으로 가입하도록 하고 있음

ㅇ 또한, 수분양자는 사업자 또는 사업자가 지정한 관리인과 관리계약을 체결하도록 하여 사업자 또는 사업자가 지정한 관리인이 일방적으로 정한 제반 관리 규정을 준수하도록 함

ㅇ 그러므로 위 약관조항 제9조 및 제17조는 입점상인이 구분소유자로서 관리단을 구성할 권리 또는 입점상인이 대규모점포 유지 및 관리를 위해 필요한 업무를 수행할 자를 지정할 수 있는 권리를 침해하고 있음

ㅇ 그리고 쇼핑몰의 경우 상가 공동의 이익을 위하여 인테리어 및 구조물 등을 통일적으로 운영할 필요가 있는 경우, 이는 수분양자들이 직접 관리단을 구성하여 그 의사로 정할 수 있는 사항임에도 불구하고 위 약관조항 제10조는 사업자 또는 사업자가 지정한 관리인이 정한 설치 기준에 따르도록 하고 있으므로

ㅇ 이는 법률의 규정에 의한 고객의 권리를 상당한 이유 없이 배제 또는 제한하는 조항이자 고객이 제3자와 계약을 체결하는 것을 부당하게 제한하는 조항으로 약관법 제11조 제1호 및 제3호에 해당됨

8. 임대 및 재임대 조항

가. 약관조항

나. 심사의견 : 무효

ㅇ 수분양자가 분양받은 상가를 임대 또는 재임대하는 경우 그 임대조건 및 재임대 조건은 수분양자가 자유롭게 결정할 수 있음

ㅇ 그러나 위 약관조항은 사업자가 분양한 건물을 수분양자가 임대 ㆍ 재임대할 경우 그 구체적인 조건을 사업자가 지정한 관리권자가 정한 기준에 따르게 함으로써 법률의 규정에 의한 고객의 항변권, 상계권 등의 권리를 상당한 이유 없이 배제 또는 제한하는 조항으로 약관법 제11조 제1호 및 제3호에 해당됨

9. 수인 의무 조항

가. 약관조항

나. 심사의견 : 무효

ㅇ 불가피한 사정으로 계약내용대로 이행하는 것이 곤란한 사유가 객관적이고 명확하여 상당성이 인정되는 경우에는 계약상대방과의 협의 등을 통해 계약내용이 변경될 수 있을 것임

ㅇ 그러나 계약당사자 일방이 일방적으로 계약내용대로 이행하지 아니하는 경우에는 채무불이행의 책임을 져야 하며, 이에 따라 상대방은 이행강제, 계약해제, 손해배상 청구 등을 할 수 있음

ㅇ 한편 위 약관조항은 사업자가 단지 배치상의 변경이나 추가시설의 할 경우에는 고객은 이에 응하거나 그렇지 않으면 손해배상 청구 등 이의를 제기하거나 계약해제 ㆍ 해지를 주장할 수 있어야 함에도 이에 대해 손해배상 청구나 기타 이의제기를 할 수 없도록 한 것은 고객에게 짐작하기 어려운 손해를 줄 우려가 있음

ㅇ 이는 상당한 이유없이 급부의 내용을 사업자가 일방적으로 결정하거나 변경할 수 있도록 권한을 부여하고 있는 조항이자, 법률의 규정에 의한 고객의 항변권, 상계권 등의 권리를 상당한 이유없이 배제 또는 제한하는 조항으로 약관법 제10조 제1호 및 제11조 제1호에 해당됨

10. 양도, 양수 조항

가. 약관조항

나. 심사의견 : 유효

ㅇ 계약에 따른 권리 ㆍ 의무의 양도 ㆍ 양수는 계약 당사자의 합의에 의하여야 하며 이와 관련하여 상가(공동주택 복리시설) 분양계약서 표준약관(공정거래위원회 표준약관 제10010호) 제5조(계약해제) 제1항 제3호에 의하면 수분양자가 권리를 사업자의 승인 없이 양도 하였을 때 사업자가 계약을 해제 ㆍ 해지할 수 있음

ㅇ 그러므로 수분양자가 이 계약에 따른 권리 ㆍ 의무의 양도할 때 사업자의 승인을 받은 후 행하여야 한다고 규정하고 있는 위 약관조항은 무효라고 보기 어려움

11. 계약해제 ㆍ 해지 조항

가. 약관조항

나. 심사의견

제1항 : 무효

ㅇ 계약의 해제 및 해지는 계약당사자의 이해에 중대한 영향을 미치는 사항이므로 설사 상대방의 계약위반이 있더라도 계약을 무의미하게 할 정도가 아니라면 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에 비로소 계약을 해제 또는 해지 할 수 있다 할 것임

ㅇ 따라서 상당한 기간을 정하여 최고함이 없이 계약을 해지할 수 있도록 하는 위 약관조항은 법률의 규정에 의한 해제 ㆍ 해지권의 행사 요건을 완화하여 고객에 대하여 부당하게 불이익을 줄 우려가 있는 조항으로 약관법 제9조 제2호에 해당됨

제2항 : 무효

ㅇ 부동산 거래에 있어서 손해배상액의 예정인 위약금은 총 대금의 10%로 함이 통상적인 거래관행임에도 불구하고 총 대금의 10%에 해당하는 계약금뿐만 아니라 총 거래대금의 10%~15%에 해당하는 개발비까지도 위약금으로 약정하고 있는 위 약관조항은 고객에 대하여 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 조항으로 약관법 제8조에 해당됨

ㅇ 또한, 동시이행의 항변권은 우리 민법상 쌍무계약에 있어서 채무이행의 원칙임에도 계약의 해제시에 반환하여야 할 대금을 90일 이내에 반환하기로 하여 동시이행관계를 배척하고 있는 위 약관조항은 법률의 규정에 의한 고객의 항변권을 부당하게 제한하는 조항으로 약관법 제11조 제1호에 해당됨

12. 주소변경 신고 조항

가. 약관조항

나. 심사의견 : 무효

ㅇ 상가(공동주택 복리시설) 분양계약서 표준약관(공정거래위원회 표준약관 제10010호) 제11조(기타) 제1항에 의하면 매수인은 본 계약서상의 주소가 변동이 되거나 분양계약자의 신분상 변경사항이 발생하였을 경우에는 10일 이내에 매도인에게 서면으로 통보하여야 하며, 이에 대한 고객의 불이익은 분양사가 책임지지 아니한다고 정하고 있음

ㅇ 그러나 피청구인의 위 약관조항은 상가(공동주택 복리시설) 분양계약서 표준약관(공정거래위원회 표준약관 제10010호) 제1항과 달리 고객이 주소변동사항 발생 후 7일 이내에 신고하도록 규정하고 있는바, 이는 고객에게 불리한 약관조항으로 약관법 제6조 제2항 제1호에 해당됨

12. 기타 조항

가. 약관조항

나. 심사의견

제1항 : 무효

ㅇ 거래약정의 각 조항에 이의가 있거나 견해를 달리할 때는 당사자가 합의하여 결정하고 합의되지 아니한 사항은 관계법령 및 일반관례에 따라 합리적으로 결정할 수 있는 기준을 설정하거나, 작성자 불이익의 원칙에 따라 고객의 이익에 유리하게 해석되어야(약관법 제5조 제2항) 할 것임에도, 위 약관조항은 사업자의 해석에 따르도록 규정하고 있는 바, 이는 고객에게 부당하게 불리한 조항으로 약관법 제6조 제2항 제1호에 해당됨

제3항 : 무효

ㅇ 분쟁발생을 예상하여 재판관할을 당사자간의 특약 또는 개별약정으로 정할 수는 있겠으나 사업자와 고객간의 거래에 이용되는 약관에서 사업자의 주소지 법원을 관할법원으로 하는 것은 고객에게 응소상의 불이익 초래가 있다 할 것임에도, 현행 약관조항은 사업자의 주소지를 소송 관할법원으로 규정하고 있는 바, 이는 고객에 대하여 불리한 재판관할 합의조항으로 약관법 제14조에 해당됨

【시정권고참조법률】

위 피심인의 「약관의 규제에 관한 법률」(이하 “약관법”이라 한다) 위반행위에 대하여 같은 법 제17조의2 제1항의 규정에 의해 다음 시정권고사항과 같이 시정할 것을 권고한다.

【적용법조】

ㅇ 약관법 제6조 제2항 제1호, 제7조 제1호, 제7조 제2호, 제7조 제3호, 제9조 제2호, 제9조 제3호, 제10조 제1호, 제11조 제1호, 제11조 제3호, 제14조