공정거래위원회 결정문

【결정요지】

시정권고 : 시권 2008-056호

사건번호 : 2008약관1668

사건명 : SOPOOOONG임대계약서상 불공정약관조항에 대한 건

피 심 인 : 부천터미널 주식회사(대표: 장흥윤)

경기도 부천시 원미구 상동 539-1

【시정권고사항】

피심인은 자신이 사용하는 「SOPOOOONG임대계약서」 중 제5조 제2항, 제6조 제1항, 제11조 제6항, 제13조 제1항, 제15조 제2항의 밑줄부분에 대해 이 시정권고서를 받은 날부터 60일 이내에 수정 또는 삭제한다.

【시정권고이유】

1. 계약해제 및 해지조항

가. 약관조항

나. 피심인 소명

임대보증금을 납부하기 전에는 임차인이 일방적으로 계약을 해제ㆍ해지할 수 있지만, 일단 임대보증금을 납부한 이후에는 별도의 계약해제ㆍ해지 사유가 없는 한 계약해제ㆍ해지가 제한된다는 취지의 조항으로 부당하지 않다.

다. 판단

피청구인의 주장과 같이 보증금을 납부한 후에는 별도의 계약해제ㆍ해지 사유가 없는 한 계약 해제ㆍ해지를 제한하는 것은 부당하다고 볼 수 없다.

하지만 심사대상 약관 제5조 제2항은 계약해제ㆍ해지가 가능한 시점을 임대보증금 납부 전ㆍ후의 구분 없이, 임대보증금을 1회 이상 납부한 후 “갑”이 인정하는 경우에만 가능하도록 제한하고 있다.

따라서 임대보증금 납부 이전의 계약해제ㆍ해지권을 부당하게 제한하고 있으므로 약관법 제9조 제1호에 해당된다.

2. 위약금 조항

가. 약관조항

나. 피심인 소명

임대차보증금 10%에 해당하는 위약금은 과다하지 않으며, “갑”의 위약 시에도 동일한 금액을 위약금으로 지급하고 있으므로 형평성 차원에서 부당하지 않다.

다. 판단

고객이 개인사정으로 중도에 계약을 해지할 경우 계약상대방은 계약해지로 인한 손해배상액의 분쟁을 예방하기 위해 일정한 위약금을 정할 수 있으나 그 위약금 수준은 계약의 중도해지로 인해 사업자가 입은 실손해를 감안하여 정하는 것이 타당하다.

임대차계약에서 임차사용에 대한 대가는 계약기간동안의 임대보증금에 대한 정기예금 이자분과 월임대료를 합산한 금액, 즉 임대료 총액이라 할 것이고, 계약위반에 대한 위약금은 임대료 총액의 10%해당액으로 하는 것이 통상 거래관행에 따른 적정한 수준이라 할 것이다.

하지만 피청구인은 보증금, 임대료 등을 모두 합산한 금액인 임대금액 총액의 10%를 위약금으로 정하고 있으며, 이 경우 통상 거래관행보다 과도한 위약금이 부과되므로 임차인에게 부당하게 과중한 손해배상의무를 부과하는 것으로 약관법 제8조에 해당된다.

3. 이의제기 금지 조항

가. 약관조항

나. 피심인 소명

제11조 제6항에서 정하는 개설업종의 변경은 다수당사자들의 이해관계를 조절하기 위한 것으로 일부 소수 당사자들의 이익을 위하여 다수 당사자들의 이익을 침해할 수 없다는 취지에서 규정하고 있다.

또한 위 조항은 관리단회의를 통해 다수결로 이해관계를 조절할 수 있도록 하는 근거조항일 뿐, 임대인이 임의로 개설업종을 변경할 수 있도록 하는 조항은 아니다.

제15조 제2항은 임대차계약서상의 최초의 시설기준을 초과하는 인테리어비용을 임차인이 실비 정산하도록 한 조항으로, 위 조항에 의해 임대인이 별도의 이익을 취하는 것이 아닌 만큼, 임차인에게 불공정하도록 볼 수 없다.

다. 판단

제11조 제6항에 대해 피청구인은 동 조항이 관리단회의를 통해 다수결로 이해관계를 조절할 수 있도록 하는 근거조항일 뿐, 임대인이 임의로 개설업종을 변경할 수 있도록 하는 조항은 아니라고 주장한다.

하지만 약관조항에 관리단회의에 대한 언급이 없을 뿐만 아니라 동 조항에서 분명 “갑”이 지정업종, 용도 및 취급상품을 변경할 수 있음을 규정하고 있다.

업종의 변경은 임차인의 수익과 직결되는 사안으로 계약 당사자간의 합의 또는 임차인이 수긍할 수 있는 별도의 합의가 없는 한 당초 계약과 다른 업종을 강요할 수 없다.

임차인은 계약서와 관리약정에서 정한 지정업종과 다르게 업종이 변경되는 경우, 계약 불이행에 따른 계약해지 등을 주장할 수 있다.

따라서 이의제기를 금하는 조항은 고객의 항변권, 상계권 등의 권리를 상당한 이유없이 배제 또는 제한하는 조항으로 약관법 제11조 제1호에 해당된다.

그리고 제15조 제2항에 대해 피청구인은 임차인의 실비정산의무를 부여한 조항일 뿐, 임대인이 이 조항을 통해 별도의 이득을 얻는 것이 없으므로 부당하지 않다고 주장하고 있다.

하지만 “을”의 동의를 구하는 등의 별도의 합의가 없는 한 “을”에게 청구된 인테리어 비용이 당초 “을”의 예상을 초과하거나 비용산정에 이의가 있는 등의 경우 “을”은 이에 대해 이의제기할 수 있다.

따라서 이의제기를 금하는 조항은 고객의 항변권, 상계권 등의 권리를 상당한 이유 없이 배제 또는 제한하는 조항으로 약관법 제11조 제1호에 해당된다.

4. 손해배상 청구 금지조항

가. 약관조항

나. 피심인 소명

심사대상 약관 제13조 제1항에 대해 피청구인은 불가피한 사유로 인해 임대목적물이 이전, 변경되는 경우 손해배상 의무가 없음을 규정한 것일 뿐, 임대인의 귀책사유로 인해 발생한 손해에 대해 배상책임을 제한하는 것은 아님을 주장하고 있다.

다. 판단

일반적으로 계약 당사자의 귀책사유가 아닌 불가항력의 사유로 채무를 불이행 하는 경우에는 그 책임이 면책된다고 볼 수 있다.

따라서 임대목적물의 이전, 변경과 같이 임차인의 이해관계에 상당히 중요한 영향을 미칠 수 있는 사항을 변경하기 위해서는 약관상에 불가항력 사유의 개념과 범위를 명확하게 하여야 할 것이다.

피청구인은 약관 제13조 제1항이 불가피한 사유로 인해 발생한 손해에 대한 배상을 제한하는 조항일 뿐이라 주장하고 있다.

하지만 동 조항은 “매장운영상 필요한 경우”에 대해 자세하게 규정하고 있지 않을 뿐만 아니라, 사업자의 귀책사유에 의한 임대목적물의 이전, 변경의 경우까지 “매장운영상 필요한 경우”에 포함되는 것으로 해석할 여지가 있다.

따라서 사업자 귀책사유로 인한 임대목적물의 이전, 변경의 경우에도 손해배상을 제한할 우려가 있는 점을 감안할 때 약관법 제7조 제1호에 해당된다.

【시정권고참조법률】

위 피심인의 『약관의 규제에 관한 법률』(이하 “약관법”이라 한다) 위반행위에 대하여 약관법 제17조의2 제1항의 규정에 의하여 다음 시정권고사항과 같이 시정할 것을 권고한다.

【적용법조】

약관법 제7조 제1호, 제8조, 제9조 제1호, 제11조 제1호