공정거래위원회 결정문

【결정요지】

시정권고 : 제2008 - 호

사건번호 : 2008약관0895, 2008약관1486, 2008약관1487

사건명 : (주)성창에프엔디의 신촌역사쇼핑몰 임대분양계약서상 불공정약관조항에 대한 건

피 심 인 : (주)성창에프엔디(대표이사 유종환)

[서울 중구 충무로1가 24-1]

【시정권고사항】

피심인이 사용하는 '신촌역사쇼핑몰 임대분양계약서’ 중 제1조 제1항, 제2조 제2항, 제5조 제2항, 제5조 제3항, 제5조 제4항, 제5조 제5항, 제5조 제6항, 제8조 제2항, 제8조 제3항, 제10조 제1항, 제10조 제3항, 제6조 제5항, 제9조 제3항, 제7조 제3항, 제11조 제4항 밑줄 부분 및 '신촌역사쇼핑몰 개발비납부약정서’ 제1조, 제2조 밑줄부분에 대하여 이 시정권고를 받은 날부터 60일 이내에 삭제 또는 수정할 것을 권고한다.

【시정권고이유】

1. 면적증감시 정산조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

ㅇ 일반적으로 당초에 예정했던 급부내용과 실제 급부내용이 상이한 경우에는 정산절차를 거쳐야 하는 것이 당연하다 할 것이며, 비록 그 차이가 불가피하게 발생된 극소한 경우일지라도 정산방법 등에 관하여 사전에 고객의 의견을 수렴하여 조치하는 것이 타당함

- 따라서, 임대분양면적의 증감이 있는 경우에 임대인은 임차인과 면적 증감에 대한 정산절차를 거쳐야 함

- 그러나, 위 약관조항은 임대분양면적 중 전용면적 10%이상 증감시에만 정산하도록 규정하고 있으므로 이는 상당한 이유없이 사업자의 담보책임을 배제 또는 제한하는 조항으로 약관법 제7조 제3호에 해당됨

2. 점포의 임의배정 조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

ㅇ 상가의 임대분양 계약에 있어 점포의 종류와 위치는 점포운영자인 수분양자에게 있어 영업의 중요한 요소를 이루는 것이므로 임대분양시 결정되거나 부득이한 사정으로 분양시 결정할 수 없다면 추첨과 같은 객관적이고 공정한 방법에 의하여 위치가 결정되어야 할 것임

- 그러나, 위 약관조항은 임대인이 일방적으로 일부 과점포의 배정을 할 수 있도록 정하고 있으므로 이는 상당한 이유없이 급부의 내용을 사업자가 일방적으로 결정하거나 변경할 수 있는 권한을 부여하는 조항으로 약관법 제10조 제1호에 해당됨

3. 계약갱신시 임대조건 수용조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

ㅇ 당초 약정한 임대차계약이 종료되어 사업자와 수분양자가 임대차계약을 연장하는 계약을 체결하는 경우 임대계약조건은 당사자 합의에 의하여 정하여져야 할 것임

- 그러나, 위 약관조항은 임대차 연장계약 체결 시 임대인이 정한 임대조건을 임차인이 무조건적으로 수용하도록 정하고 있으므로 이는 부당하게 고객에게 불리한 조항으로 약관법 제6조 제2항 제1호에 해당됨

4. 제3자 면책조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

ㅇ 민법 제750조에 따르면 자신의 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 경우 그 손해를 배상할 책임이 있음

- 그러나, 위 약관조항은 임대인과 임차인 사이의 임대분양계약에 대하여 어떠한 경우라도 신촌역사(주)가 법적ㆍ물적 책임을 지지 않는다고 규정하고 있으므로 이는 법률의 규정에 의한 고객의 항변권, 상계권 등의 권리를 상당한 이유없이 배제 또는 제한하는 조항으로 약관법 제11조 제1호에 해당됨

5. 상가관리규정 재ㆍ개정 조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

ㅇ 상가관리규정은 임차인의 영업행위 및 권리의무에 관한 중요한 내용을 규정하고 있으므로 이의 제ㆍ개정은 임차인의 이해관계에 중대한 변경을 초래할 수 있기 때문에 임차인과 사전에 협의를 하거나 사후적으로 추인 받는 절차가 필요하다 할 것임

- 그러나, 위 약관조항은 입점상인 과반수의 동의로 선출하여 구성한 운영협의회에서 상가관리규정을 제정 또는 개정하도록 규정하고 있음

- 이 경우 운영협의회는 임차인이 입점하지 않거나 임차인이 제3자에게 전대함으로서 임차인이 아닌 제3자로 일부 구성될 수 있음

- 따라서, 위 약관조항은 임차인이 아닌 제3자로 구성될 수 있는 운영협의회에서 임차인의 권리의무에 중대한 변경을 초래할 수 있는 상가관리규정을 제ㆍ개정할 수 있도록 하고, 임차인이 동 규정을 준수하도록 정하고 있으므로 이는 고객에게 부당하게 불리한 조항으로 약관법 제6조 제2항 제1호에 해당됨

6. 전대시 협의조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

ㅇ 임차인은 임대인의 동의를 얻으면 임대물을 전대할 수 있음(민법 제629조)

- 그러나, 위 약관조항은 임차인이 전대하는 경우 입점상인 과반수의 동의로 선출하여 구성한 운영협의회와 협의하고 개점전에는 개점준비위원회와 협의하도록 하고 있음

- 따라서, 위 조항은 임차인이 전대하는 경우 임대인이 아닌 자와 협의하도록 정하여 임대인의 동의를 얻어 전대할 수 있는 임차인의 권리를 제한하고 있으므로 이는 고객에게 부당하게 불리한 조항으로 약관법 제6조 제2항 제1호에 해당됨

7. 개점후 홍보 및 사은행사 비용부담 조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

ㅇ 상가 개점 후 고객유치를 위한 홍보비는 점포운영자를 위한 것이므로 이는 점포운영자가 부담하여야 할 것임

- 한편, 임차인은 입점하지 않거나 목적물을 제3자에게 전대함으로서 점포운영을 하지 않을 수도 있음

- 그러나, 위 약관조항은 점포운영을 하지 않은 임차인에게 개점 후 고객유치를 위한 홍보비 및 사은행사비를 부담시킬 수 있으므로 이는 고객에게 부당하게 불리한 조항으로 약관법 제6조 제2항 제1호에 해당됨

8. 임대인과 제3자 계약 및 이의제기 금지조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무 효

ㅇ 계속적 계약관계에서는 사정변경의 원칙이 적용될 여지가 많아 상가운영상 임대인이 제3자와 계약체결하거나 계약내용을 변경할 필요가 있을 것임

- 그러나, 임대인이 상가운영과 관련하여 제3자와의 계약체결하거나 계약내용을 변경하는 것은 임차인의 영업행위 및 권리ㆍ의무관계에 중대한 변경을 초래할 수 있기 때문에 사전에 임차인의 동의를 얻어야 함

ㅇ 한편, 위 약관조항은 임대인이 상가운영과 관련하여 제3자와 계약체결하거나 계약변경시 입점상인 과반수의 동의로 선출하여 구성한 운영협의회와 협의를 하도록 정하고 있음

- 이 경우 운영협의회는 임차인이 입점하지 않거나 임차인이 제3자에게 전대함으로서 임차인이 아닌 제3자로 일부 구성될 수 있어 입점하지 않은 임차인은 임대인이 상가운영과 관련하여 제3자와 체결한 계약내용이나 그 변경에 대하여 자기의 의사를 반영할 수 없음

- 따라서, 위 약관조항은 임대인이 임차인이 아닌 제3자로 구성될 수 있는 운영협의회와 협의만으로 상가운영과 관련하여 임차인의 권리의무에 중대한 변경을 초래할 수 있는 제3자와의 계약체결이나 계약내용 변경을 할 수 있도록 하고 이에 대하여 임차인이 이의를 제기할 수 없도록 규정하고 있음

- 그러므로 위 조항은 고객에 대하여 부당하게 불리한 조항이자 법률의 규정에 의한 고객의 항변권 등의 권리를 상당한 이유없이 배제 또는 제한하는 조항으로 약관법 제6조 제2항 제1호 및 제11조 제1호에 해당됨

9. 업종위반시 위약금조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

ㅇ 대형쇼핑몰의 경우 상가의 공동이익의 증진 및 상가의 원활한 기능 유지라는 목적을 달성하기 위하여 업종을 제한하고 임차인이 이를 위반하지 않도록 하게 할 필요는 있으나,

- 업종제한 규정을 미준수하는 임차인에게 불이익을 주는 방법으로 임차인이 업종제한 규정을 준수하도록 하는 경우 임차인에게 주는 불이익의 정도는 규정의 목적, 규정 미준수로 인한 손해정도, 거래관행 등을 고려하되 최소한의 범위로 한정하여야 할 것임

ㅇ 그러나, 위 규정은 임차인이 업종제한 규정을 위반할 때 임대인이 계약을 해지할 수 있고, 임차인이 총 거래대금의 20%를 위약금으로 지급하도록 규정하고 있음

- 이는, 임차인이 업종제한 규정을 위반한 경우 임대인은 임차인과의 계약을 바로 해지하여 업종제한을 현실적으로 유지할 수 있고, 업종제한 규정위반에 따른 손해정도는 계약해지에 따른 다른 임차인을 새로이 구하는 정도인 점을 감안할 때,

- 업종제한 규정을 위반한 임차인에게 통상의 부동산 거래분야에서 계약해제에 따른 위약금인 거래대금의 10%정도를 초과하여 위약금을 총 분양대금의 20%로 정하고 있는 것은 고객에 대하여 과중한 손해배상의무를 부담시키는 조항으로 약관법 제8조에 해당됨

10. 시설유지보수비 부담조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무 효

ㅇ 민법 제623조(임대인 의무)에 따르면 임대분양 상가건물 및 시설의 대규모 수선ㆍ유지ㆍ보수는 임대분양계약상 임대목적물을 사용ㆍ수익에 필요한 상태로 유지할 임대인의 의무에 포함됨

- 따라서, 상가건물 및 시설물 수선 등으로 인한 건물의 객관적 가치의 보전 또는 증대에 따른 이익은 건물소유자인 임대인에게 귀속하는 것이므로 특별한 사정이 없는 한 그 비용은 임대인이 부담하는 것이 공평의 원칙에 부합하다 할 것임

- 그러나, 위 약관조항은 상당한 이유없이 건물의 수선ㆍ유지보수에 관련된 모든 비용을 관리비에 포함시켜 임차인 을에게 부과하게 하는 것으로서 고객에게 부당하게 불리한 조항으로 약관법 제6조 제2항 제1호에 해당됨

11. 관리비 미납시 법적조치 및 이의제기 금지조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

ㅇ 임대차계약에 의하여 임차인은 임대인에 대하여 임차료 지급의무와 임대목적물에 대한 관리비 납부의무를 부담하게 됨

- 따라서, 임차인이 관리비를 납부하지 않은 경우, 임대인이 임차인에게 법적조치를 할 수 있을 것임

- 그러나, 위 약관조항은 임대인이 아닌 상가관리법인이 임차인의 관리비 미납에 따른 법적조치를 할 수 있도록 정하고 있고, 이에 대하여 임차인이 일체의 민ㆍ형사상 이의제기를 할 수 없도록 정하고 있음

- 그러므로, 위 조항은 고객에 대하여 부당하게 불리한 조항이자 법률의 규정에 의한 고객의 항변권 등의 권리를 상당한 이유없이 배제 또는 제한하는 조항으로 약관법 제6조 제2항 제1호 및 제11조 제1호에 해당됨

12. 분양대금의 양도 및 질권 설정 제한조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

ㅇ 분양금(임대보증금+임대료) 중 임대보증금에 관한 임차인의 보증금반환 청구권은 채권으로서 양도할 수 있고(민법 제449조 제1항), 질권설정의 방법으로 담보제공 할 수 있으므로(민법 345조) 임차인은 이를 양도하거나 담보제공함으로써 자금융통을 할 수 있음

- 그러나, 위 약관조항은 임차인의 보증금반환청구권을 임대인의 승낙없이 양도 및 질권설정 할 수 없도록 하고 이를 위반할 경우 계약을 해지 또는 해제 할 수 있도록 하고 있음

- 따라서, 동 조항은 법률의 규정에 의한 고객의 권리를 상당한 이유없이 배제 또는 제한하는 조항이자 사업자에게 법률에서 규정하고 있지 아니하는 해제권ㆍ해지권을 부여하는 조항으로 약관법 제11조 제1호 및 제9조 제2호에 해당됨

13. 화재보험료 부담조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

ㅇ 임대분양면적에 대한 화재보험료에는 건물소유자가 배상할 화재로 인한 타인의 인적 손해 배상책임을 위한 인적손해배상특약부화재보험(이하 “인적보험”이라 함)이 포함됨

- 그러나, 「화재로 인한 재해보상과 보험가입에 관한 법률」동법 제5조에 의하면 소유자가 위 인적보험에 가입하여야 할 의무가 있고 이를 위반시 500만원 이하의 벌금에 처할 것으로 규정하고 있음

ㅇ 그러나, 위 약관조항은 소유자가 부담하여야 할 인적보험 화재보험료를 합리적인 이유없이 임차인에게 부담시키고 있으므로 이는 고객에게 부당하게 불리한 조항으로 약관법 제6조 제2항 제1호에 해당됨

14. 입주지연에 대한 면책조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

ㅇ 민법 제537조의 채무자 위험부담주의 규정은 당사자간의 개별약정으로 달리 정할 수는 있음

- 그러나, 특약이나 개별약정이 아닌 약관의 형태로서 법률의 규정보다 고객에게 더 불리한 입주지연에 대한 면책을 규정하는 위 약관조항은 상당한 이유없이 사업자의 손해배상범위를 제한하거나 사업자가 부담하여야 할 위험을 고객에게 이전시키는 조항으로서 약관법 제7조 제2호에 해당됨

15. 관할법원 조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

ㅇ 위 약관조항은 임대인의 소재지 관할법원과 민사소송법상 관할법원 중 하나를 관할법원으로 임대인과 임차인이 자유롭게 선택할 수 있도록 되어 있음

- 이에 따라 임대인이 임차인을 상대로 소를 제기하는 경우 임대인은 위 조항에 의하여 임대인의 소재지 관할법원을 관할법원으로 할 수 있음

- 그러나, 이 경우 피고 즉 임차인의 주소지 소재 관할법원에 관할권을 부여하는 민사소송법상 규정보다 고객에게 응소상의 불편을 초래할 우려가 있으므로 동 조항은 고객에 대하여 부당하게 불리한 재판관할의 합의조항으로 약관법 제14조에 해당됨

16. 개발비 사용조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

ㅇ 상가분양과 관련한 분양후의 분쟁 해결비용 중에는 임차인의 이익에 관련이 없이 순수하게 임대인이 부담하여야 할 분쟁해결 비용까지 포함되므로 이러한 비용을 개발비라는 명목으로 임차인에게 부담시킬 수 있는 위 약관조항은 고객에 대하여 부당하게 불리한 조항으로 약관법 제6조 제2항 제1호에 해당됨

17. 개발비 사용에 대한 이의제기 금지조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무 효

ㅇ 상가개발비가 당초 임대인과 임차인이 약정한대로 사용되지 아니한 경우에는 임차인은 임대인에게 이의를 제기할 수 있어야 함에도 불구하고,

ㅇ 위 약관조항은 어떠한 경우라도 임차인이 임대인의 개발비 집행에 대하여 이의제기를 할 수 없도록 규정하고 있으므로 이는 법률 규정에 의한 고객의 항변권, 상계권 등의 권리를 상당한 이유없이 배제 또는 제한하는 조항으로 약관법 제11조 제1호에 해당됨

18. 개발비 미납시 계약해지 조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

ㅇ 계약의 해지는 계약당사자에게 중대한 영향을 미치는 사항이므로 계약을 해지할 만한 상당한 이유가 있다 할지라도 상당한 기간을 정하여 상대방에게 계약내용을 이행할 것을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니할 때에 비로소 계약을 해지함이 타당하고(민법 제544조),

- 이러한 계약해지가 부당한 경우에는 임차인은 임대인에게 이의제기를 할 수 있어야 함

ㅇ 그러나, 위 조항은 임차인이 개발비를 정해진 기간까지 납부하지 않은 경우 임대인이 최고없이 바로 계약을 해지 할 수 있고 이에 대해 임차인이 아무런 이의를 제기할 수 없도록 정하고 있음

- 따라서, 이는 법률의 규정에 의한 해지권의 행사요건을 완화하여 고객에게 부당하게 불이익을 줄 우려가 있는 조항이자 법률의 규정에 의한 고객의 항변권 등을 상당한 이유없이 배제 또는 제한하는 조항으로 약관법 제9조 제2호 및 제11조 제1호에 해당됨

【시정권고참조법률】

위 피심인의 『약관의 규제에 관한 법률』(이하 “약관법”이라 한다) 위반행위에 대하여 같은 법 제17조의2 제1항의 규정에 의하여 다음 시정권고 사항과 같이 시정할 것을 권고합니다.

【적용법조】

약관법 제6조 제2항 제1호, 제7조 2호, 제7조 제3호, 제8조, 제9조 제2호, 제10조 제1호, 제11조 제1호, 제14조