공정거래위원회 결정문

【결정요지】

시정권고 : 제2007 - 123호

사건번호 : 2007약관2156

사건명 : (주)소재의 용인동백 P.F사업 쇼핑몰 상가 분양계약서상 불공정약관조항에 대한 건

피 심 인 : (주)소재(대표이사 김홍희)

경기도 용인시 기흥구 동백동 481-1

【시정권고사항】

피심인이 사용하는 '용인동백 P.F사업 쇼핑몰 상가 분양계약서’ 중 제4조 제1항, 제7조 제1항, 제10조 제1항, 제12조 제1항, 제14조 제2항 및 제19조 제4항의 밑줄부분에 대하여 이 시정권고를 받은 날부터 60일 이내에 삭제 또는 수정할 것을 권고한다.

【시정권고이유】

1. 공급면적 증감시 정산배제 조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

ㅇ 일반적으로 당초에 예정했던 급부내용과 실제 급부내용이 상이한 경우에는 정산절차를 거쳐야 하는 것이 당연하다 할 것이며, 비록 그 차이가 불가피하게 발생된 극소한 경우일지라도 정산방법 등에 관하여 사전에 고객의 의견을 수렴하여 조치하는 것이 타당함

ㅇ 그러나 위 약관조항은 법령 등 기타 공부정리 절차 등으로 분양면적이 다소간에 차이가 있을 수 있음을 합의하고, 실제로 분양면적에 차이가 있더라도 매매대금에 영향을 미치지 않도록 정하고 있으므로 이는 상당한 이유없이 사업자의 담보책임을 배제 또는 제한하는 조항으로 약관법 제7조 제3호에 해당됨

2. 자의적인 관리인 지정조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

ㅇ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조(관리단의 당연설립 등) 및 제29조(규약의 설정, 변경, 폐지)에 따르면 구분소유자에게 관리단의 구성권을 인정하고 있고, 규약의 설정ㆍ변경ㆍ폐지는 관리단의 집회에서 찬성(구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상)을 얻도록 규정하고 있음

- 위 규정에 따라 상가운영 및 관리업무 등을 수행할 관리회사는 관리단이 설정한 규약에 정해져 있다면 그 규약에 따르고, 규약에 정해져 있지 아니한 경우에는 관리단의 집회를 통해 결정하여야 할 것임

ㅇ 그러나 위 약관조항은 약관에 의하여 2년 동안 시행사 또는 시행사가 지정한 시설관리법인이 상가를 관리하도록 하고, 그 이후에는 상가 자치관리위원회와 시행사가 협의하여 결정하도록 한 것은 법률의 규정에 의한 고객의 권리를 상당한 이유 없이 배제 또는 제한하는 조항으로 약관법 제11조 제1호에 해당됨

3. 관리법인 설립 동의 간주조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

ㅇ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조(관리단의 당연설립 등) 및 제29조(규약의 설정, 변경, 폐지)에 따르면 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자에게 관리단의 구성권을 인정하고 있고, 상가의 운영ㆍ관리와 관련한 사항이 포함된 규약의 설정ㆍ변경ㆍ폐지는 관리단의 집회에서 찬성(구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상)을 얻도록 규정하고 있음

- 위 규정에 의하면 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 관리단이 설립되기 이전에도 사업자가 상권 활성화 등을 위한 특별한 사정으로 상가운영 및 관리업무 등을 수행할 관리회사를 사업자가 설립하고 상가를 운영ㆍ관리하기 위해서는 수분양자들로부터 개별적으로 상가의 운영ㆍ관리와 관련한 권한을 위임받는 동의절차를 거쳐야 할 것임

ㅇ 그러나 위 약관조항은 당사자간의 개별약정이 아닌 약관에 의하여 사업자가 상가의 운영ㆍ관리법인을 설립할 경우 고객은 이에 대해 동의 및 승낙한 것으로 간주하도록 정하여 고객의 진정한 의사에 반해 고객에게 불이익을 줄 우려가 있으므로 법률의 규정에 의한 고객의 권리를 상당한 이유 없이 배제 또는 제한하는 조항으로 약관법 제11조 제1호에 해당됨

4. 상가용도 등의 임의적 변경조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

ㅇ 상가분양계약에 있어서 상가용도는 고객이 당해 상가를 선택하고 계약을 체결함에 있어 매우 중요한 사항이므로 이에 대한 변경이 있을 경우에는고객에게 짐작하지 못한 손해를 끼칠 우려가 있는 바, 이에 대하여는 고객의 동의를 구하거나 그렇지 않으면 고객이 손해배상 청구 또는 계약해제ㆍ해지 등을 주장할 수 있어야 할 것임

ㅇ 그러나 위 약관조항은 사업자가 건축층별 상가용도 등을 상가의 분양 및 영업의 활성화를 위한 명목으로 일방적으로 변경 할 수 있고, 고객은 이에 대해 이의를 제기할 수 없도록 정하고 있으므로 이는 상당한 이유없이 급부의 내용을 사업자가 일방적으로 결정하거나 변경할 수 있도록 권한을 부여하고 있는 조항이자, 법률의 규정에 의한 고객의 항변권, 상계권 등의 권리를 상당한 이유없이 배제 또는 제한하는 조항으로 약관법 제10조 제1호 및 제11조 제1호에 해당됨

5. 연체료 환불불가 조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

ㅇ 민법 제548조에 따르면 쌍무계약에 있어서 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 즉시 원상회복의무가 있으므로 사업자가 계약을 해제할 경우 고객이 납부한 분양대금에서 위약금(부동산매매에 있어 통상적인 거래관행 상 분양대금의 10% 수준)을 공제하고 잔여 분양대금과 고객이 지불한 연체료 등은 신속하게 반환하여야 함

ㅇ 그러나 위 약관조항은 고객이 사업자에게 납부한 연체료를 환불하지 않더라도 이에 대해 이의를 제기할 수 없도록 정하고 있으므로 이는 계약의 해제ㆍ해지로 인한 사업자의 원상회복의무를 부당하게 경감하는 조항이자, 법률의 규정에 의한 고객의 항변권, 상계권 등의 권리를 상당한 이유없이 배제 또는 제한하는 조항으로 약관법 제9조 제4호 및 제11조 제1호에 해당됨

6. 면적변경 수인조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

ㅇ 상가분양계약에서 분양면적과 관련한 제반사항은 수분양자에게는 매우 중요한 사항이므로 분양면적과 관련한 배분이나 건축물의 면적구획 등의 변경사항은 고객의 동의를 구하거나 그렇지 않으면 고객이 손해배상 청구 또는 계약해제ㆍ해지 등을 주장할 수 있어야 할 것임

ㅇ 그러나 위 약관조항은 계약물건의 전용부분, 공용부분 및 주차장 면적의 배분에 대하여 고객은 이의없이 동의하고, 향후 건축물의 면적구획, 면적변경, 호수배정의 변경내용을 수인하도록 정하여 고객에게 짐작하기 어려운 손해를 줄 우려가 있으므로

- 이는 상당한 이유없이 급부의 내용을 사업자가 일방적으로 결정하거나 변경할 수 있도록 권한을 부여하고 있는 조항이자, 법률의 규정에 의한 고객의 항변권, 상계권 등의 권리를 상당한 이유없이 배제 또는 제한하는 조항으로 약관법 제10조 제1호 및 제11조 제1호에 해당됨

【시정권고참조법률】

위 피심인의 『약관의 규제에 관한 법률』(이하 “약관법”이라 한다) 위반행위에 대하여 같은 법 제17조의2 제1항의 규정에 의하여 다음 시정권고 사항과 같이 시정할 것을 권고합니다.

【적용법조】

약관법 제7조 제3호, 제9조 제4호, 제10조 제1호, 제11조 제1호