공정거래위원회 결정문

【결정요지】

시정권고 : 제2011- 호

사건번호 : 2011약관2069

사건명 약관 조항에 대한 건

피 심 인 : 한국철도공사

대전시 동구 소제동 293-74

사장 허준영

【시정권고사항】

피심인이 사용하고 있는 “임대차계약서” 및 “이행각서”상 아래의 약관조항 밑줄부분에 대하여 이 시정권고를 받은 날부터

60일 이내에 수정 또는 삭제할 것을 권고한다.

【시정권고이유】

1. 약관조항

2. 심사의견

가. 계약의 해지ㆍ해제권 행사요건 완화 관련

계약의 해지ㆍ해제는 당사자에게 중대한 영향을 미치는 것이므로 그 해지ㆍ해제 사유는 구체적으로 열거되고 그 내용도 타당하여야 할 것이다.

그러나 위 약관 제11조의 계약 해지ㆍ해제 사유인 「1. “갑”의 사업에 필요한 때」 및 「3. “갑”이 자산관리상 필요하다고 인정하여 통보한 사항」 은 그 범위가 포괄적이고 추상적이어서 피심인의 자의적 판단에 의해 일방적인 해지ㆍ해제를 할 수 있도록 규정한 것이라 할 것이다.

피심인은 「“갑”의 사업에 필요한 때」를 계약해지 사유로 규정한 것은 국유재산법 시행규칙 제16조에 의한 사용수익허가서 조건 제11조에 의거 “국가나 지방자치단체가 직접 공용이나 공공용으로 사용하기 위하여 필요하게 된 때”와 같은 맥락에서 규정한 것이라고 주장하나, 우선 위 약관의 「“갑”의 사업에 필요한 때」가 피심인이 주장하는 사유보다 휠씬 더 포괄적이며 “직접 공용이나 공공용으로 사용하기 위하여 필요하게 된 때”와 같이 제한적으로 해석되지 않는다.

피심인이 계약 갱신시 계약서와 별도로 임차인에게 공용이나 공공용으로 사용하기 위하여 필요하게 된 때에 계약해지ㆍ해제를 한다고 고지하였다고 할지라도 계약서인 약관에 이 내용이 포함되지 않는다면 약관 문언상으로는 사업자인 “갑”이 자신이 필요한 때는 언제든지 자의적으로 계약해지ㆍ해제를 할 수 있는 것으로 해석된다.

또한 “갑”이 자산관리상 필요하다고 인정하여 통보한 사항이 있을 때 계약해지ㆍ해제할 수 있다는 것도 같은 맥락에서 계약해지ㆍ해제 사유로서 불명확하고 포괄적이다. 어떤 자산관리이고 해당 자산관리의 어떤 필요가 있을 때 계약을 해지ㆍ해제한다는 것인지가 계약체결시 약관에 드러나 있지 않으면 거래상대방은 불측의 계약해지를 당할 수 있기 때문에 거래상대방에게 부당하게 불공정하다고 할 것이다.

또한, 피심인이 직접 공용이나 공공용으로 사용하게 되어 계약이 해지ㆍ해제되어야 할 경우에도 상당한 기간을 정하여 임차인 보호를 위하여 사전에 통보하여야 할 것이나 위 약관 어디에도 사전에 통보한다는 조항이 없다.

따라서 임대계약서 제11조 제1호 및 제3호 약관조항은 임대인이 언제든지 임대계약을 해지ㆍ해제를 할 수 있도록 규정한 약관조항으로 사업자에게 법률에서 규정하고 있지 아니하는 해제권 또는 해지권을 부여하거나 법률에 따른 해제권 또는 해지권의 행사요건을 완화하여 고객에게 부당하게 불이익을 줄 우려가 있다고 인정되어 약관법 제9조 제2호 및 제9조 제3호에 해당된다.

※ 「약관법」제9조[계약의 해제ㆍ해지] 계약의 해제ㆍ해지에 관하여 정하고 있는 약관의 내용 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 내용을 정하고 있는 조항은 무효로 한다.

1. ……

2. 사업자에게 법률에서 규정하고 있지 아니하는 해제권 또는 해지권을 부여하여 고객에게 부당하게 불이익을 줄 우려가 있는 조항

3. 법률에 따른 사업자의 해제권 또는 해지권의 행사 요건을 완화하여 고객에게 부당하게 불이익을 줄 우려가 있는 조항

나. 이의제기 및 보상요구 금지 관련

임대인의 부당한 계약해지나 과중한 손해배상 청구라고 판단되는 경우라도 임차인이 이를 수인하거나 손해에 대한 정당한 보상 청구권을 포기하도록 강제하는 것은 임차인에게 부당하게 불측의 손해를 줄 우려가 있는 바, 이 이행각서 조항은 계약의 해제 또는 해지로 인한 사업자의 원상회복의무나 손해배상의무를 부당하게 경감하거나 법률에 따른 고객의 항변권, 상계권 등의 권리를 상당한 이유없이 배제하거나 제한하는 조항으로 약관법 제9조 제5호 및 제11조 제1호에 해당된다.

※ 「약관법」

제9조[계약의 해제ㆍ해지] 계약의 해제ㆍ해지에 관하여 정하고 있는 약관의 내용 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 내용을 정하고 있는 조항은 무효로 한다.

1. ……

5. 계약의 해제 또는 해지로 인한 사업자의 원상회복의무나 손해배상의무를 부당하게 경감하는 조항

제11조[고객의 권익보호] 고객의 권익에 관하여 정하고 있는 약관의 내용 중 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 내용을 정하고 있는 조항은 무효로 한다.

1. 법률에 따른 고객의 항변권(抗辯權), 상계권(相計權) 등의 권리를 상당한 이유없이 배제하거나 제한하는 조항

【시정권고참조법률】

위 피심인의 「약관의 규제에 관한 법률」(이하 '약관법’이라 한다) 위반행위에 대하여 동법 제17조의2 제1항의 규정에 의해 다음 시정권고사항과 같이 시정할 것을 권고한다.

【적용법조】

약관법 제9조[계약의 해제ㆍ해지] 제2호, 제3호, 제5호 및 제11조[고객의 권익보호] 제1호