공정거래위원회 결정문

【결정요지】

시정권고 : 제2011 - 045호

사건번호 : 2011약관3091

사건명 : 대광건설(주)의'대광파인밸리 임대차계약서’상 불공정약관조항에 대한 건

피 심 인 : 대광건설(주)[대표이사 조왕석]

광주광역시 서구 양동

【시정권고사항】

피심인이 사용하는 「대광파인밸리 임대차계약서」중 아래의 일부 조항에 대하여 이 시정권고를 받은 날부터 60일 이내에 삭제 또는 수정할 것을 권고한다.

【시정권고이유】

1. 임대보증금ㆍ체납임금 등 조정에 대한 이의제기 금지 조항

가 . 약관조항

나. 심사의견 : 무효

ㅇ 임대사업자는 임대보증금 또는 임대료의 증액을 청구하는 경우에 「주택임대차보호법」으로 정한 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 전세가격 변동률 등을 고려해 임대보증금 및 임대료 증액을 청구할 수 있다고 명시하고 있다.(임대주택법 제20조 제2항)

ㅇ 따라서 임대인은 임대주택법의 허용범위 내에서 임대보증금을 조정할 수 있으며 임차인과 반드시 합의를 해야 하는 것은 아니다.

ㅇ 그러나 임대사업자가 사회통념이나 법정허용 범위를 초과하면서까지 일방적으로 임대보증금 및 임대료를 조정할 수 있는 것은 아니며 임대사업자가 임대보증금을 조정 할 경우 이에 대해 임차인의 이의제기까지를 금할 수 있는 것은 아니다. 임차인은 임대사업자의 임대보증금조정이 주택임대차보호법상의 상한을 초과한 것은 아닌지 주거비나 물가지수, 또는 인근지역의 전세가격 변동률과 비교할 때 너무 과다한 것은 아닌지 이의를 제기할 수도 있다. 그러나 위 약관 조항은 이를 원천적으로 금지시키고 있다.

ㅇ 따라서 위 조항은 이를 원척적으로 금지시키고 있어 법률에 의해 인정된 고객의 권리를 상당한 이유없이 배제하는 조항으로서 약관법 제11조 제1항에 해당하여 무효이다.

2. 부당한 책임회피 조항

가. 약관조항

나. 심사의견 : 무효

⑴ 불가항력적 손해에 대한 책임전가 조항 : 무효

ㅇ 천재지변이나 이에 준하는 불가항력적인 사유에 의해 손실이 발생하는 경우에 민법은 위험부담에 관하여 채무자가 그 위험을 부담하도록 하고 있다(제537조). 따라서 이 경우에 임차물을 사용ㆍ수익하게 할 채무는 임대인에게 있으므로 불가항력에 의한 위험은 임대인이 부담하는 것이 타당하다.

ㅇ 즉 임차인의 고의ㆍ과실 없이 불가항력이나 제3자에 의해 발생한 화재 등으로 임차목적물이 전소되어 임차물이 사용 불가한 경우 임차인은 계속 임차물의 사용수익을 주장할 수도 없겠지만 임대인도 이에 따른 일체의 손실을 임차인에게 부담케하여 불가항력에 의한 위험을 임차인에게 전가시킬 수는 없다 할 것이다.

ㅇ 따라서 위 조항은 상당한 이유없이 사업자가 부담하여야 할 위험을 고객에게 이전시키는 조항에 해당하여 약관법 제7조 제2호에 해당하여 무효이다.

⑵ 사업자가 부담할 보수책임과 비용의 전가조항 : 무효

ㅇ 임대차계약 체결과 동시에 임차인은 임차주택을 사용ㆍ수익할 수 있는 임차권을 취득하게 된다(민법 제618호). 이를 위해 임차인은 임대인에게 임차기간 중 사용ㆍ수익에 필요한 상태를 유지해줄 것을 청구할 수 있고 임차주택 보존에 관해 필요비를 지출한 때에는 비용이 발생한 즉시 임대인에게 그 비용을 청구할 수 있다(민법 제626조).

ㅇ 또한 표준임대차계약서는 보수의 한계와 관련하여, 주택의 보수 및 수선은 임대인의 부담으로 하되, 전용부분과 그 내부시설물을 임차인이 훼손하거나 멸실한 부분 또는 보수주기 내에서의 소모성 자재의 보수 또는 수선은 임차인의 부담으로 명시하고 있다.(표준약관 제10002호 임대주택표준임대차계약서 제9조 제1항)

ㅇ 그런데 제14조 제5항 ㅁ,ㅂ호는 임차인이 임차물을 사용하는데 임차인의 귀책이 아니라 할지라도 주택 및 내부일체의 인명ㆍ재산상 피해와 하자보수의 책임까지를 모두 부담하도록 해석될 수 있다. 이는 임차인의 민법상 권리인 임차권ㆍ필요비상환청구권 및 임대인의 수선의무까지 부정하는 것으로 볼 여지가 있다.

ㅇ 따라서 위 조항은 이는 상당한 이유없이 사업자의 손해배상범위를 제한하거나 사업자가 부담하여야 할 위험을 고객에게 이전시키는 조항으로서 약관법 제7조 제2호에 해당하여 무효이다.

【시정권고참조법률】

위 피심인의 『약관의 규제에 관한 법률』(이하 “약관법”이라 한다) 위반행위에 대하여 같은 법 제17조의2 제1항의 규정에 의하여 다음 시정권고 사항과 같이 시정할 것을 권고합니다.

【적용법조】

약관법 제7조 제2호, 제11조 제1호