공정거래위원회 결정문

【결정요지】

시정권고 : 제2010 - 034호

사건번호 : 2010약관

사건명 : 창동역사(주)의 '입점비 납부 및 사용에 관한 동의서’상 불공정약관조항에 대한 건

피 심 인 : 창동역사(주)[대표이사 홍창기]

서울시 도봉구 창동 9번지 한국빌딩 9층

【시정권고사항】

피심인이 사용하는 '입점비 납부 및 사용에 관한 동의서’ 중 아래의 일부 조항에 대하여 이 시정권고를 받은 날부터 60일 이내에 삭제 또는 수정할 것을 권고한다.

【시정권고이유】

1. 입점비 사용 위임 조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

일반적으로 상가개발비는 수분양자가 임대보증금 및 임대료와는 별도로 '상가활성화’라는 수분양자들의 공동이익을 위한 목적에 한정하여 사용하기 위하여 분양회사에게 지급하는 것이다.

피심인은 개발비 용도로 임대분양금의 10%에 해당하는 금액을 받고 있는데, 이는 임대보증금과 별개로 지급하는 것이므로 분양대금에 포함되는 비용 즉, 상가건물의 사용수익에 필요한 기본적 시설비용 등에 사용하여서는 안된다.

상기 약관 (1).과 (2).는 개발비를 광고비, 홍보비에 사용할 수 있도록 하고 있으나, 광고ㆍ홍보의 내용이 포괄적이어서 수분양자들의 이익과는 직접 관련이 없는 경우, 즉 분양자체를 위한 광고나 홍보에 사용할 수 있다.

또한 (3).은 개발비를 상가조성비용(세입자 임대수수료, 상가개점일까지의 관리비, 개점 후 임대료 및 공과금 등의 연체료 대납 등)에 쓸 수 있게 하고 있는데, 상가조성비용은 임대인이 부담하여야 할 비용이며 수분양자의 개발비로 집행하는 것은 부당하다.

(4).는 개발비를 상가개점전 개발에 필요한 관리운영에 소요되는 비용 및 자금관리약정규정에 의한 비용에 사용할 수 있도록 하고 있는데, 이는 사용용도가 불분명하여 사업자가 자의적으로 이용할 수 있다.

또한 상가분양시 수분양자의 전유부분이 아닌 전체건물 또는 매장내 공용부분에 대한 인테리어 시공은 사업자가 자기 비용으로 부담해야 할 부분임에도, 개발비를 공용부분의 인테리어 시공에 쓸 수 있게 규정한 (5).는 부당하다.

(6).은 기타 상가활성화 및 수익이 창출된다고 판단되는 사업투자비용에 개발비를 사용할 수 있도록 하고 있는데, 이는 개발비 사용범위가 포괄적이어서 수분양자의 이익과는 직접 관련이 없는 경우에도 피심인이 임의로 사용할 수 있다.

따라서 개발비 사용용도 등을 규정한 피심인 약관조항 (1).에서부터 (6).까지는 고객에 대하여 부당하게 불리한 약관조항으로 약관법 제6조 제2항 제1호에 해당한다고 판단된다.

2. 개발비 관리 및 집행을 전문개발회사에 위임하는 조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

'집합건물의소유및관리에관합법률’ 제23조(관리단의 당연설립 등) 및 제29조(규약의 설정, 변경, 폐지)에 따르면 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자에게 관리단의 구성권을 인정하고 있고, 상가의 운영ㆍ관리와 관련한 사항이 포함된 규약의 설정ㆍ변경ㆍ폐지는 관리단의 집회에서 찬성(구분소유자 및 의결권의 약 3/4 이상)을 얻도록 규정하고 있다.

따라서 대규모점포의 특성상 점포주가 입점하기 이전부터 상가홍보 등 상권활성화를 위한 유지 및 관리업무 등을 수행할 관리회사가 필요할 경우, 수분양자인 점포주들의 개별적인 동의 또는 점포주들의 위임을 받은 대표 동의 등을 통해 를 통해 관리권을 위임받는 절차를 거쳐야 할 것이다.

그럼에도 불구하고 현행 약관조항은 당사자간의 개별약정이 아닌 약관으로 피심인이 일방적으로 정한 관리회사에게 입점비 관리 및 집행을 위임하도록 규정하고 있다.

따라서 이는 법률의 규정에 의한 고객의 권리를 상당한 이유없이 배제 또는 제한하는 조항이자 고객이 제3자와 계약을 체결하는 것을 부당하게 제한하는 조항으로서 약관법 제11조 제1호 및 제3호에 해당된다.

3. 입점비 반환청구 및 손해배상청구 금지 조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

계약해제 때 손해배상액의 예정인 위약금은 총대금의 10%로 함이 통상적인 거래관행이며 판례의 전 취지이고 이러한 법리는 임의해제의 경우에도 마찬가지로 적용된다 할 것이다.

그럼에도 불구하고 계약금 뿐만 아니라 입점비까지 반환하지 않는 위 약관은 고객에 대하여 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 조항으로서 약관법 제8조에 해당된다.

또한, 계약해제ㆍ해지가 임대인의 귀책으로 발생한 경우는 임대인은 이로 인한 손해배상를 하여야 할 것임에도 위 조항은 이러한 경우에도 임차인의 손해배상청구를 금지시키고 있다.

따라서, 이는 상당한 이유없이 사업자의 손해배상범위를 제한하거나 사업자가 부담하여야 할 위험을 고객에게 이전시키는 조항으로서 약관법 제7조 제2호에 해당된다.

【시정권고참조법률】

위 피심인의 『약관의 규제에 관한 법률』(이하 “약관법”이라 한다) 위반행위에 대하여 같은 법 제17조의2 제1항의 규정에 의하여 다음 시정권고 사항과 같이 시정할 것을 권고합니다.

【적용법조】

약관법 제6조 제2항, 제7조 제2호, 제8조, 제11조 제1호 및 제3호