공정거래위원회 결정문

【결정요지】

시정권고 : 제2010-035호

사건번호 : 2010약관1894

사건명 : 진원이앤씨(주)의 판교 로제비앙 2단지 별도품목 및 발코니확장계약서상 불공정약관조항에 대한 건

피 심 인 : 진원이앤씨(주)[대표이사 박중양]

서울시 서초구 서초동 1338-21 코리아비지니스센터 1407호

【시정권고사항】

피심인이 사용하는 '진원이앤씨(주)의 판교 로제비앙(2단지) 별도품목 및 발코니확장계약서’ 중 아래의 일부 조항에 대하여 이 시정권고를 받은 날부터 60일 이내에 삭제 또는 수정할 것을 권고한다.

【시정권고이유】

1. 부당한 감가상각 조항 등

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

<제1항>

임대아파트 사업자가 발코니확장이나 옵션 비용 등을 임차보증금 내역에 포함해서 분양승인을 받지 않는 경우, 해당 비용을 별도로 산정하여 임대아파트 계약자들과 계약을 체결하는 것을 부당하다고 보기는 곤란하다.

그러나 피심인은 임차인이 주택을 명도할 때 발코니확장공사비로 납입한 금액 중 내용연수를 5년으로 계산하여 감가상각비를 공제한 후 반환하는 것으로 하고 있는데, 발코니확장은 그 이용가치가 반영구적임을 감안할 때 감가상각기간(5년)이 지나치게 단기라고 판단된다.

따라서 제4조 제1항 본문은 고객에게 부당하게 불리한 조항으로서 약관법 제6조 제2항 제1호에 해당한다고 할 것이다.

또한 피심인은 임차인의 부주의로 보수가 필요한 경우, 보수공사비는 피심인이 임의로 결정하고 임차인의 어떠한 이의제기도 금지하고 있다.(제1항 단서조항)

이는 상당한 이유없이 급부의 내용을 사업자가 일방적으로 결정하거나 변경할 수 있도록 권한을 부여하는 조항이며, 법률의 규정에 의한 고객의 항변권, 상계권 등의 권리를 상당한 이유 없이 배제 또는 제한하는 조항으로서 약관법 제10조제1호 및 제11조제1호에 해당한다.

<제2항>

옵션품목인 드레스 수납장, 화장대에 하자가 발생하는 경우에 반환금의 결정은 양당사자가 합의하여 결정함이 타당함에도 피심인은 일방적으로 반환금을 결정하고 임차인의 이의제기를 금지하고 있다.

이는 고객에 대하여 부당하게 불리한 조항이며, 법률의 규정에 의한 고객의 항변권, 상계권 등의 권리를 상당한 이유없이 배제 또는 제한하는 조항으로서 약관법 제6조 제2항 제1호 및 제11조제1호에 해당한다.

<제3항>

임차인의 주택명도시 피심인은 가스쿡탑, 가스오븐레인지, 주방라디오폰 등 옵션품목에 대한 매수청구권을 부인하고 있는데, 가스쿡탑이나 주방라디오폰은 건물자체에 부착되어 탈ㆍ부착이 자유롭지 않고 다른 건물에서의 재사용이 곤란한 특성이 있다.

따라서 주택명도시 옵션품목 설치로 주택가액의 증가가 현존할 수 있음에도 임차인의 매수청구를 금지시키는 것은 상당한 이유없이 사업자가 부담하여야 할 위험을 임차인에게 이전시키는 약관조항이자 법률의 규정에 의한 임차인의 권리를 배제 또는 제한하는 약관조항으로 약관법 제7조 제2호 및 제11조 제1호에 해당한다고 판단된다.

2. 발코니 확장 변경/취소 금지 및 과다한 손해배상 조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

발코니확장공사 등 본 건 계약은 일종의 도급계약이므로 민법 제673조에 따라 수분양자는 도급자로서 계약의 진행정도에 따른 실손해액을 사업자에게 배상하고 계약을 해제할 수 있다.

즉, 사업자가 해당 세대에 대해 공법을 변경하기 이전이나, 단순히 관련 제품의 주문(제작)이 들어간 시점 정도라면, 고객은 자신의 사정에 따라 사업자에게 지급한 계약금을 포기하거나 계약해제로 인하여 사업자가 입게 되는 실손해액을 배상하는 정도로 계약을 해제할 수 있다고 할 것이다.

그러나, 피심인의 위 약관조항은 공사의 진척상황 등과 관계없이 계약을 체결한 이후에는 시공상의 문제로 해약이 불가능하다고 일률적으로 규정하고 있는 바, 이는 법률의 규정에 의한 고객의 해제권 또는 해지권을 제한하거나 그 행사를 제한하는 조항으로서 약관법 제9조제1호에 해당된다.

또한, 상기 약관 제3조 제2항은 시공이 시작된 이후에 해약을 하는 경우에는 위약금과 별도로 투입된 금액의 배액을 배상하도록 하고 있는데, 이는 고객에게 지나치게 과중한 지연손해금 등의 손해배상의무를 부담시키는 약관조항으로 약관법 제8조에 해당한다고 판단된다.

3. 단기의 하자보수기간 조항 등

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

ㅇ '하자보수대상 하자의 범위 및 시설공사별 하자담보책임기간’을 규정한 주택법 시행령 '별표6’은 하자보수에 관하여 아래와 같이 규정하고 있다.

발코니창이나 발코니확장은 온돌공사나 창호철물공사로 볼 수 있으므로 하자담보책임기간을 2년 이상으로 보는 것이 타당하며, 발코니창호공사표준계약서도 공사후 하자발생시 발생일로부터 2년(유리는 1년)이내에는 무상수리를 하도록 규정(제10조 제1항)하고 있다.

따라서 하자담보책임기간을 1년으로 규정한 피심인 약관은 상당한 이유없이 사업자가 부담하여야 할 위험을 고객에게 이전시키는 조항으로서 약관법 제7조 제2호에 해당한다고 판단된다.

우리 민법은 과실책임주의를 원칙으로 하고 있으므로, 자신의 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 경우 그 손해를 배상할 책임이 있다.(민법 제750조, 제756조)

그러나 피심인은 임차인에게 책임을 지우기 어려운 천재지변 등의 사고에 대하여도 임대인은 책임지지 않으며 임차인이 책임을 부담하도록 하고 있는데, 이는 고객에게 부당하게 불리한 조항으로 약관법 제6조제2항제1호에 해당된다고 판단된다.

4. 입주제한 조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

일반적으로 아파트 공급 등과 관련한 계약은 사업자의 경영방침에 따라 고객과 아파트 공급계약만을 체결하거나 아파트 공급계약과 더불어 옵션(발코니) 공급계약을 부속서류로 하는 방법과 아파트 공급계약과 옵션공급계약을 별도로 체결하는 형태로 나누어진다.

피심인의 경우는 자신의 아파트 공급계약을 체결한 고객에게 아파트 공급계약과 함께 옵션 공급계약을 별도로 체결하고 있으므로 아파트공급계약과 옵션 공급계약은 별도의 계약이다.

따라서 발코니확장공사를 한 경우, 비록 발코니 부분이 주거면적과 합해져서 경계가 모호해진다고 하나 발코니확장대금과 옵션품목대금을 납부하지 않은 경우에 입주를 제한하는 것은 임차인의 행위에 대한 사업자의 조치가 지나치게 과중하다고 할 것이다.

따라서 피심인의 해당 약관조항은 고객에 대하여 부당하게 불리한 조항으로 약관법 제6조제2항제1호에 해당될 소지가 있다.

【시정권고참조법률】

위 피심인의 『약관의 규제에 관한 법률』(이하 “약관법”이라 한다) 위반행위에 대하여 같은 법 제17조의2 제1항의 규정에 의하여 다음 시정권고 사항과 같이 시정할 것을 권고합니다.

【적용법조】

약관법 제6조 제2항 제1호, 제7조 제2호, 제9조 제1호, 제10조 제1호, 제11조 제1호