공정거래위원회 결정문

【결정요지】

시정권고 : 제2010- 033호

사건번호 : 2010약관

사건명 : 창동역사(주)의 창동민자역사 임대차계약서상 불공정약관조항에 대한 건

피 심 인 : 창동역사(주)[대표이사 홍창기]

서울시 도봉구 창동 9번지 한국빌딩 9층

【시정권고사항】

피심인이 사용하는 '창동민자역사 임대차계약서’ 중 아래의 일부 조항에 대하여 이 시정권고를 받은 날부터 60일 이내에 삭제 또는 수정할 것을 권고한다.

【시정권고이유】

1. 준공 예정일 불확정 조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

상가분양에서 준공예정일은 수분양자에게 입점일과 연계된 매우 중요한 사항임에도 피심인은 계약서에 구체적인 준공예정월을 기입하지 않고 공란으로 계약을 작성하고 있다.

준공예정일을 명시하지 않으면 사업자는 준공일을 자의적으로 정할 수 있는 반면에 수분양자는 이와 연계되는 입점예정일을 알 수 없는 문제가 있다.

따라서 이는 상당한 이유없이 급부의 내용을 사업자가 일방적으로 결정하거나 변경할 수 있는 권한을 부여하는 조항으로 약관법 제10조 제1호에 해당된다.

그러나, “공정에 따라 변경될 수 있음”이란 내용은 준공예정일이 변경될 수 있는 것임을 단순히 고지하는 것이며 임대인의 귀책으로 인한 준공 지연 때에 피심인의 배상책임을 면제하는 것으로 해석되지 않으므로 부당하다고 보기는 곤란하다.

2. 일방적인 업종 및 품목 변경 조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

상가 임대차 분양계약에 있어서 업종용도 및 취급품목은 핵심적인 사항이며 계약 당사자에게 매우 중요한 사항이므로, 향후 임대인의 일방적인 결정으로 업무용도를 변경할 수 있도록 하는 것은 계약의 본질적인 내용을 침해하는 것이다.

해당 약관조항은 상품기획자(MD)가 임차인의 반대에도 불구하고 업종용도 및 취급품목을 일방적으로 변경할 수 있는 권한을 부여하는 것으로 해석할 수 있다.

따라서 해당 약관조항은 상당한 이유없이 급부의 내용을 일방적으로 결정하거나 변경할 수 있도록 권한을 부여하는 조항으로서 약관법 제10조 제1호에 해당된다.

3. 위약금 조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

부동산거래분야에서 계약해제에 따른 위약금은 거래대금의 10% 정도가 통상적인 거래관행이며 판례의 취지이다.

따라서 고객의 사유로 인한 계약해제시 위약금을 임대분양대금의 20%로 하는 것은 고객에게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 조항으로서 약관법 제8조에 해당된다고 판단된다.

4. 동일 업종 및 품목 중복 유치 조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

대규모 상가건물의 임대인은 상가의 활성화를 위하여 당초 지정된 업종 등을 변경할 수 있도록 할 필요가 있음을 부인할 수는 없으나, 임차인은 업종제한 등의 결과 각 층별로 지정된 업종 등에 한하여 영업할 수 있게 됨으로써 일정한 영업상 이익을 얻을 것으로 기대하고 있다.

그러나 당해 약관은 임대인이 일방적으로 당초 예정된 층별ㆍ위치별 배치 계획을 넘어서 동일업종ㆍ동일품목을 임차인과 협의 없이 추가로 취급할 수 있는 것처럼 해석될 수 있다.

따라서 임대인이 동일 업종이나 품목을 중복유치하는 경우에는 기존 임차인의 영업상의 이익이 부당하게 침해될 수 있으므로 상가활성화를 위한 중복유치라 하더라도 기존 임차인과 협의하여 진행하는 것이 바람직할 것이다.

그러나, 피심인의 당해 약관은 임대인의 일방적인 동일 업종이나 품목의 중복 유치가 가능하게 하고, 이에 대한 임차인의 이의제기를 금지하고 있다.

따라서, 위 약관조항은 상당한 이유없이 급부의 내용을 사업자가 일방적으로 결정하거나 변경할 수 있도록 권한을 부여하는 조항이자 법률의 규정에 의한 고객의 항변권, 상계권 등의 권리를 상당한 이유없이 배제 또는 제한하는 조항으로서 약관법 제10조 제1항 및 제11조 제1항에 해당한다.

5. 포괄적인 계약해지 조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

계약의 해제ㆍ해지는 계약 당사자의 이해에 중대한 영향을 미치는 사항이므로 그 사유를 약정하는 경우에도 구체적으로 열거되고 그 내용 또한 타당성을 가져야 할 것이다.

그러나 해당 약관조항은 “을이 갑의 명예와 신용을 훼손한 경우”라는 포괄적이고 불명확한 사유를 계약해지사유로 정함으로써 피심인이 일방적인 판단에 의해 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있다.

따라서 해당 약관조항은 고객에 대하여 부당하게 불리한 조항으로서 약관법 제6조 제1항 제1호에 해당한다.

6. 공용부분 등 사용수익조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

쇼핑몰 임대차계약에서 임대인은 급부의 중요한 내용인 임대차목적물의 임대면적 중 전용면적 이외에 공용면적도 채무의 내용에 따라 임차인에게 제공하여 사용ㆍ수익에 필요한 상태를 유지하여야 할 것이다.

피심인이 임의로 공용면적 부분에 매장을 개설하거나 다른 용도로 사용하는 경우, 임대분양목적물을 변경하거나 면적을 조정하는 경우에는 임차인에게 영업상의 손실을 초래할 수 있다.

따라서, 피심인은 임차인의 영업행위에 지장을 초래하는 행위를 할 경우에는 임차인과 협의하여야 할 것임에도 당해 약관은 임차인의 영업행위에 영향을 미치는 임대인의 일방적인 행위를 가능하게 하고, 이에 대한 임차인의 이의제기를 금지하고 있음. 이는 상당한 이유없이 급부의 내용을 사업자가 일방적으로 결정하거나 변경할 수 있도록 권한을 부여하는 조항으로서 약관법 제10조 제1호에 해당한다.

7. 임차인 동의간주 및 이의제기 금지조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

임대차목적물 시설의 용도변경 등 건축운영은 임차인의 영업행위에 영향을 미치는 중요한 요인이 될 수 있고, 이는 임차인에게 예상치 못한 불이익을 초래할 수 있다.

따라서 임대인이 불가피하게 임대차 목적물의 업종변경, 용도변경 등을 해야 함으로써 임차인의 영업상의 이익이 침해될 경우 임차인에게 계약해지권, 손해배상청구권 등이 인정되어야 할 것이다.

그러나, 피심인은 업종변경, 용도변경, 층별 MD 및 점포수 증가를 포함한 건축운영에 대해서 수분양자가 동의한 것으로 간주하고 어떠한 민형사상의 이의제기를 금지하고 있다.

따라서 해당 약관조항은 상당한 이유없이 급부의 내용을 사업자가 일방적으로 결정하거나 변경할 수 있도록 권한을 부여하는 조항이며, 법률의 규정에 의한 고객의 항변권 등의 권리를 상당한 이유없이 제한하는 조항으로서 약관법 제10조 제1호, 제11조 제1호에 해당한다.

8. 조세공과금 부당전가조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

임대인이 임차인의 영업활동을 위해 건물에 필요한 시설물 등을 설치하는 것은 당연한 행위이므로, 임대인이 자신들이 설치해야 할 설비 등을 임차인의 부담으로 한다면 이는 부당하다고 할 수 있다.

상기 해당 약관 조항에서 '신설 또는 부설할 시설물, 설비’는 엘리베이터 등 임대건물에 임대인의 의무로 설치해야 하는 것을 의미하는 것으로 해석될 수 있다.

따라서 이는 약관법상 고객에 대하여 부당하게 불리한 조항으로서 약관법 제6조 제2항 제1호에 해당한다.

9. 소송 관할 법원 조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

모든 재판관할 합의가 반드시 부당하다고는 할 수 없으나 그러한 재판관할합의의 유효성은 당사자 사이에 개별적이고 명백한 특약이 있는 경우에 한하여 인정할 수 있다.

따라서, 사업자와 고객간의 거래에 이용되는 약관 속에 민사소송법상의 관할법원규정보다 고객에게 불리한 관할법원조항을 포함시키는 것은 경제적 약자인 고객에게는 응소상의 큰 불편을 초래할 우려가 있다.

따라서 해당 약관조항은 '고객에 대하여 부당하게 불리한 재판관할의 합의조항’으로서 약관법 제14조에 해당한다.

【시정권고참조법률】

위 피심인의 『약관의 규제에 관한 법률』(이하 “약관법”이라 한다) 위반행위에 대하여 같은 법 제17조의2 제1항의 규정에 의하여 다음 시정권고 사항과 같이 시정할 것을 권고합니다.

【적용법조】

약관법 제6조 제2항, 제8조, 제10조 제1호, 제11조 제1항, 제14조