공정거래위원회 결정문

【결정요지】

시정권고 : 제2010- 005호

사건번호 : 2010약관0157

사건명 : 진원이앤씨(주)의 판교 로제비앙(2단지) 임대차계약서상 불공정약관조항에 대한 건

피심인 : 진원이앤씨(주)[대표이사 박중양]

서울시 서초구 서초동 1338-21 코리아비지니스센터 1407호

【시정권고사항】

피심인이 사용하는 '판교 로제비앙(2단지) 임대차계약서’ 중 아래의 일부 조항에 대하여 이 시정권고를 받은 날부터 60일 이내에 삭제 또는 수정할 것을 권고한다.

【시정권고이유】

1. 일방적인 임대보증금 및 임대료 인상 조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

주택임대차계약에 있어서 임차물인 주택에 대한 조세, 공과의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.

따라서 물가변동 등 구체적 사정을 고려하여 임대료 증액이 이루어질 수 있으며, 사정에 따라 감액요인이 발생하는 경우에는 임차인도 차임의 감액을 청구할 수 있을 것이다.

그럼에도 불구하고 피심인의 현행 약관조항은 매년 5% 이내의 임대보증금 및 임대료 인상을 기정 사실화 하고 있는데, 이는 고객인 임차인에 부당하게 불리한 조항이며 임차인의 차임감액청구권을 사실상 배제하는 조항으로서 약관법 제6조 제2항 제1호 및 제11조 제1호에 해당한다.

2. 임대차기간 연장 부당 간주 조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

임대차기간이 만료한 때에 임대인이 제시한 임대조건으로 재계약을 할 것인지 여부는 임차인이 선택할 문제이며, 더욱이 임대조건을 변경하고 변경된 임대조건에 따라 재계약 여부를 타진하는 것은 새로운 계약의 청약이라 할 수 있다.

이러한 청약에 대해서는 상대방의 승낙이 있어야만 비로소 계약이 성립되고 효력이 발생한다 할 것임에도, 현행 약관조항은 임차인이 변경된 임대조건에 대한 계약여부를 임대차기간 종료 시까지 통보하지 아니하고 계속 거주하는 경우에는 재계약으로 간주하고 있다.

따라서 이는 일정한 작위 또는 부작위가 있을 때 고객의 의사표시가 표명되거나 표명되지 아니한 것으로 보는 조항으로 약관법 제12조 제1호에 해당된다.

3. 불명확한 위약금 산정 방식 조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

통상 부동산거래에 있어 계약해제 또는 해지로 인한 위약금은 거래대금의 10% 정도로 하는 것이 거래관행이므로 이에 준하는 위약금이 적정한 수준의 위약금이라 할 것이다.

주택임대차계약에서의 위약금은 거래대금적 성격의 금원인 '임차인이 임대인에게 지급하는 임대보증금에 대한 이자’와 '계약기간동안의 월임대료’를 합한 금액의 100분의 10정도로 하는 것이 적정하다고 할 수 있다.

그러나 피심인의 현행 위약금 조항은 위약금 산정방식이 명확하지 않아 고객에게 불리하게 해석될 여지가 있다. 따라서 이는 고객에 대하여 부당하게 불리한 약관조항으로서 약관법 제6조 제2항 제1호에 해당한다.

【시정권고참조법률】

위 피심인의 『약관의 규제에 관한 법률』(이하 “약관법”이라 한다) 위반행위에 대하여 같은 법 제17조의2 제1항의 규정에 의하여 다음 시정권고 사항과 같이 시정할 것을 권고합니다.

【적용법조】

약관법 제6조 제2항 제1호, 제11조 제1호, 제12조 제1호