공정거래위원회 결정문

【결정요지】

시정권고 : 제2009 - 084호

사건번호 : 2009약관4240

사건명 : 케이비부동산신탁(주)의 부천중동더스테이트상가(더스테이트몰) 매매계약서상 불공정약관조항에 대한 건

피 심 인 : 케이비부동산신탁 주식회사

서울 강남구 역삼동 823

대표이사 김정민

【시정권고사항】

피심인이 사용하는 부천중동더스테이트상가(더스테이트몰) 매매계약서 제2조 제5항 및 제6항, 제12조 제1항, 제7항, 제8항 중 밑줄부분 및 제10항, 유의사항 중 각 밑줄부분에 대하여 이 시정권고를 받은 날로부터 60일 이내에 수정 또는 삭제할 것을 권고한다.

【시정권고이유】

1. 위약금 조항

(1) 약관조항

(2) 심사결과 : 무효

제2조 제5항은 수분양자의 귀책사유로 계약이 해지된 경우 계약금을 위약금으로 사업자에게 귀속시키고 수분양자가 계약금 등의 지급을 지체하여 부담하게 된 연체료도 추가로 공제하도록 하고 있다.

통상 부동산거래에 있어 계약해제에 따른 위약금은 거래대금의 10퍼센트로 함이 거래관행임을 고려할 때 해당 약관조항은 고객에 대하여 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 조항으로 약관법 제8조에 해당한다.

한편, 제2조 제6항은 사업자의 귀책사유로 계약이 해제되는 경우 계약금을 위약금으로 하되, 분양대금을 무위 반환하도록 하여 분양대금에 대한 이자는 지급하지 않도록 하고 있다.

당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있고, 금전의 경우에는 받은 날부터 반환할 때까지의 이자를 가산하여 반환하여야 한다.(민법 제548조)

따라서 계약해제시 기납부한 대금에 대한 이자의 반환을 배제하고 있는 해당 약관조항은 계약의 해제로 인한 사업자의 원상회복의무를 부당하게 경감하는 조항으로 약관법 제9조 제4호에 해당한다.

2. 용도, 설계변경 등에 대한 이의제기금지조항

(1) 약관조항

(2) 심사결과 : 무효

사업자가 상대방과 합의하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 증축 또는 설계, 용도변경 등으로 인하여 약정한 채무를 제공할 수 없게 되었다면 손해배상청구나 계약의 해제 등 채무불이행 책임을 부담한다.

상가건물의 용도나 설계, 증축여부 등은 계약의 중요한 내용이라 할 것인 데, 해당 약관조항은 사업자가 계획변경에 따라 이를 임의로 변경할 수 있도록 하고 나아가 수분양자가 이의를 제기할 수 없도록 하고 있다.

이에 따라 사업자가 계획을 임의로 변경하여 증축, 용도, 설계변경을 함으로써 본래 약정한 채무를 이행하지 못하게 된 경우에도 수분양자는 손해배상청구권이나 해제권 등을 행사하기 어렵게 된다.

따라서 해당 약관조항은 상당한 이유없이 급부의 내용을 사업자가 일방적으로 결정하거나 변경할 수 있도록 권한을 부여하는 조항 또는 법률의 규정에 의한 고객의 항변권 등의 권리를 제한하는 조항으로 약관법 제10조 제1호 및 제11조 제1호에 따라 무효이다.

3. 내용변경시 이의제기 금지조항

(1) 약관조항

(2) 심사결과 : 무효

상가분양을 받으려는 자는 사업자가 제공한 평면도, 홍보물 등을 통해 당해 상가에 대한 정보를 수집하고, 이를 바탕으로 계약체결여부를 결정하므로 평면도, 홍보물 등의 기재내용은 매우 중요하다 할 것이다.

또한 평면도, 홍보물 등의 내용 중 구체적인 거래조건 즉, 상가의 외형, 재질 등에 관한 것으로서 사회통념상 수분양자가 사업자에게 계약내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보여지는 사항은 분양계약의 내용에 해당한다.

따라서 사업자가 평면도, 조감도상의 구조물 등 및 홍보물의 내용과 다르게 이행할 수 있다고 정한 해당 약관조항은 상당한 이유없이 급부의 내용을 사업자가 일방적으로 변경할 수 있도록 하는 조항 또는 고객에 대하여 부당하게 불리한 약관조항으로 약관법 제10조 제1호 및 제6조 제2항 제1호에 해당한다.

4. 관할법원조항

(1) 약관조항

(2) 심사결과 : 무효

해당 약관조항은 민사소송법상의 관할 규정보다 수분양자에게 불리한 관할법원을 규정한 것이어서 경제적 약자인 수분양자에게 응소 및 제소의 불편을 초래할 우려가 있다.

따라서 해당 약관조항은 고객에 대하여 부당하게 불리한 재판관할의 합의조항에 해당하여 약관법 제14조에 따라 무효이다.

5. 구두약정조항

(1) 약관조항

(2) 심사결과 : 무효

당사자는 약관과는 별도로 계약내용에 대하여 개별적인 합의를 할 수 있으며, 이러한 개별약정은 약관에 우선한다 할 것이다.

약관법에서도 약관에서 정하고 있는 사항에 관하여 사업자와 고객이 계약의 내용과 다르게 합의한 사항이 있을 때에는 당해 합의사항은 계약에 우선한다고 하여 개별약정우선의 원칙을 정하고 있다.

이러한 개별약정은 서면 뿐만 아니라 구두에 의하여도 가능하다할 것인데 해당 약관조항은 구두약정은 무효라고 하여 구두로 한 개별약정의 우선적 효력을 일체 부정하고 있다.

이에 따라 사업자가 계약체결시에 수분양자에게 구두로 약속을 하여놓고 후에 서면에 의하지 아니하였음을 이유로 그 효력을 부인할 수 있게 되어 수분양자의 이익을 부당하게 침해할 수 있다.

따라서 해당 약관조항은 고객에 대하여 부당하게 불리한 약관조항으로 약관법 제6조 제1항, 제2항 제1호에 따라 무효이다.

6. 기본시설의 유무확인 및 이의제기 금지조항

(1) 약관조항

(2) 심사결과 : 무효

사업자가 기본시설, 기계설비 등을 제대로 설치하지 아니한 경우수분양자는 손해배상청구, 계약해제 등 채무불이행책임을 물을 수 있다.

더구나 도시가스, 냉ㆍ난방, 음향 등은 해당 상가에 실제로 입주하여 이용을 한 후에야 비로소 그 하자 등을 발견할 수 있는 경우가 많다 할 것이다.

해당 약관조항은 수분양자가 계약시 이와 같은 내용을 확인하고 이의를 제기할 수 없도록 하여 사업자가 약정한 바에 따라 채무를 이행하지 아니한 경우에도 수분양자가 이와 같은 권리를 행사하기 어렵게 하고 있다.

따라서 이는 법률의 규정에 의한 고객의 항변권, 상계권 등의 권리를 상당한 이유없이 배제 또는 제한하는 조항으로 약관법 제11조 제1호에 따라 무효이다.

【시정권고참조법률】

위 피심인의 「약관의 규제에 관한 법률」(이하 “약관법”이라 한다) 위반행위에 대하여 동법 제17조의2 제1항의 규정에 의하여 다음 시정권고사항과 같이 시정할 것을 권고한다.

【적용법조】

약 관 법 제6조 제1항, 제2항 제1호, 제8조, 제9조 제4호, 제10조 제1호, 제11조 제1호, 제14조