공정거래위원회 결정문

【결정요지】

시정권고 : 제2009 -066호

사건번호 : 2009약관0358

사건명 : 대한주택보증(주)의 주상복합주택분양보증약관상 불공정약관조항에 대한 건

피 심 인 : 대한주택보증(주)[대표이사 남영우]

서울시 영등포구 여의도동 15-23

【시정권고사항】

피심인이 사용하는 '주상복합주택분양보증약관’ 중 아래의 일부 조항에 대하여 이 시정권고를 받은 날부터 60일 이내에 삭제 또는 수정할 것을 권고한다.

【시정권고이유】

1. 보증사고 조건 조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

주택분양보증계약은 보증사고 조건이 성취되면 수분양자에게 채권이 발생하고 보증회사에게는 보증채무가 발생한다. 따라서 보증사고 조건의 성취 여부에 따라 당사자의 권리ㆍ의무가 변동되므로 보증사고 조건의 성취 여부는 객관적으로 판단되어져야 할 것임에도, 위 약관조항은 보증사고의 조건 또는 그 성취여부를 보증회사가 자의적이고 주관적으로 결정할 수 있도록 정하고 있다.

이에 대하여 피심인은 보증회사가 보증사고 조건의 성취 여부를 정확하게 판단할 수 있기 때문에 위 조항이 부당하지 않다고 주장하나, 위 조항에 의하면, 객관적으로 주택건설사업자가 주택분양계약을 이행할 수 없게 되어 명백히 보증사고가 발생한 경우에도, 보증회사가 보증사고로 인정하지 않으면 보증사고의 대상이 안 된다는 점에서 피심인의 주장을 인정하기는 곤란하다

따라서 동 조항은 신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관조항으로서 약관법 제6조 제1항에 해당된다.

2. 보증채무 이행방법 결정조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

주택분양보증계약과 관련한 대법원 판례(선고99다52831)는 구 주택건설촉진법[현 주택법] 및 같은 법 시행령의 관련규정에 비추어서 주택분양보증계약에 있어 주채무자가 부도 등으로 수분양자들에게 주택공급의무를 이행할 수 없게 된 경우, 보증회사는 수분양자들이 청구하는 바에 따라 환급이행 또는 분양이행을 하여야 할 것으로 판단하고 있으며

국토해양부는 현 주택법 규정이 보증이행방법에 대한 선택권을 누가 행사하느냐에 대하여 특별히 정하고 있지는 않으나, 규정 취지로 볼 때 수분양자의 3분의 2이상이 환급이행을 선택하는 경우 보증회사는 입주자의 선택권을 인정하여 예외 없이 환급이행을 하는 것이 타당하다고 판단하고 있다.

이를 종합해 볼 때, 주택분양보증계약에 있어 수분양자의 3분의 2 이상이 환급이행을 선택한 경우 보증회사는 불가피한 사정이 없는 한 수분양자가 선택한 바에 따라 환급이행으로 보증채무를 이행하여야 할 것이다.

그러나 제8조제3항은 환급이행을 원하는 수분양자가 3분의 2가 되지 않아 분양이행을 하여야 하는 경우에도 보증회사가 자의적으로 환급이행을 할 수 있도록 규정하고 있는데, 이는 주택법에서 수분양자들의 2/3이상의 동의를 얻어야만 환급이행이 가능하도록 엄격하게 규정하고 있는 법규정 취지를 파손시키는 것이라 할 수 있다.

또한 제8조 제4항 전단은 수분양자가 분양이행을 원하는 경우에도 피심인이 현저한 분양률저조 등의 이유로 환급이행이 불가피 하다고 보증회사가 인정하는 경우에는 환급이행으로 할 수 있다고 규정하고 있으며, 후단은 약관 제8조 제3항에 따라 수분양자의 3분의 2이상이 환급이행을 선택하고 이에 대하여 보증회사가 환급이행으로 보증채무 이행방법을 결정한 이후에도, 다시 시공자 등이 분양계약을 이행할 수 있다고 보증회사가 인정하는 경우에는 분양이행으로 결정할 수 있도록 정하고 있다.

따라서 위 제8조 제3항, 제4항은 신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관조항으로서 약관법 제6조 제1항에 해당된다.

3. 관할법원 조항

가. 약관조항

나. 검토의견 : 무효

피심인은 약관의 형태로 사업자 영업점 소재지 법원을 관할 법원으로 정하고 있는데, 이는 민사소송법상의 관할 규정보다 고객에게 불리한 관할법원을 규정한 것이어서 경제적 약자인 보증채권자에게 응소 및 제소의 불편을 초래할 우려가 있다.

따라서, 동 조항은 신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관조항으로서 약관법 제6조 제1항에 해당된다

【시정권고참조법률】

위 피심인의 『약관의 규제에 관한 법률』(이하 “약관법”이라 한다) 위반행위에 대하여 같은 법 제17조의2 제1항의 규정에 의하여 다음 시정권고 사항과 같이 시정할 것을 권고합니다.

【적용법조】

약관법 제6조제1항