【제정·개정이유】 
- [일부개정]
◇ 개정이유
주택 양도에 대한 과세제도를 합리화하기 위해 조정대상지역에서 일시적으로 2주택을 소유하게 된 1세대에 대한 양도소득세 비과세 요건을 강화하고, 상생임대주택에 대한 거주기간 요건 적용 배제 특례와 조정대상지역에 있는 민간매입임대아파트에 대한 다주택자 양도소득세 중과 배제 특례를 일정 기한까지 해당 주택을 양도하는 경우에 한정하여 각각 적용하도록 하는 한편,
지방의 미분양 주택 해소를 위해 다주택자에 대한 양도소득세의 중과가 배제되는 수도권 밖의 준공 후 미분양주택의 취득기한을 연장하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선ㆍ보완하려는 것임.
◇ 주요내용
가. 조정대상지역 내 일시적 2주택자에 대한 양도소득세 비과세 요건 강화(안 제155조제1항제1호 신설)
조정대상지역에서 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조정대상지역에 있는 다른 주택을 신규 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우, 종전에는 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하면 1세대1주택으로 보아 양도소득세를 비과세하였으나, 앞으로는 신규 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도한 경우에만 비과세하도록 함.
나. 상생임대주택에 대한 1세대1주택 비과세 등이 적용되는 양도기한의 설정(안 제155조의3제1항 각 호 외의 부분)
상생임대주택의 임대기간이 종료된 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지(해당 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 종료되는 경우에는 2027년 12월 31일까지) 해당 주택을 양도하는 경우에만 1세대1주택 비과세 등을 적용할 때 요구되는 거주기간의 제한을 받지 않도록 함.
다. 조정대상지역 내 민간매입임대아파트에 대한 다주택자 양도소득세 중과 배제 요건 강화[안 제167조의3제1항제2호가목2)ㆍ나목2)ㆍ라목8)ㆍ마목4), 같은 항 제3호 후단 및 같은 조 제11항 신설]
1) 조정대상지역에 있는 민간매입임대아파트를 2027년 12월 31일까지 양도하는 경우에 한정하여 다주택자에 대한 양도소득세의 중과가 배제되도록 함.
2) 2027년 1월 1일 이후 임대의무기간이 종료되는 경우에는 임대주택등록이 말소되는 날부터 1년이 되는 날, 2027년 1월 1일 이후 해당 아파트 소재 지역이 신규 조정대상지역으로 지정되는 경우에는 조정대상지역의 공고일부터 1년이 되는 날, 2027년 12월 31일 등 이전에 재건축사업ㆍ재개발사업 등에 대한 조합설립인가 또는 관리처분계획인가를 받은 경우에는 해당 사업의 이전고시일부터 1년이 되는 날과 2027년 12월 31일 중에서 가장 늦은 날까지 양도하는 경우 다주택자에 대한 양도소득세의 중과가 배제되도록 함.
라. 다주택자 양도소득세 중과 배제 대상 미분양주택의 취득기한 연장(안 제167조의3제1항제12호나목)
조정대상지역 내 다주택자가 수도권 밖의 지역에 소재하는 준공 후 미분양주택을 2026년 12월 31일까지 취득하면 해당 주택에 대한 양도소득세의 중과가 배제되도록 하던 것을 그 기한을 1년 연장하여 2027년 12월 31일까지 취득하면 양도소득세의 중과가 배제되도록 함.
<법제처 제공>
【제정·개정문】 
- 국무회의의 심의를 거친 소득세법 시행령 일부개정령을 이에 공포한다.
대통령 이재명 (인)
2026년 9월 30일
국무총리 한성숙
국무위원 재정경제부 장관 이형일
⊙대통령령 제36737호
소득세법 시행령 일부개정령
소득세법 시행령 일부를 다음과 같이 개정한다.
제155조제1항 전단 중 "3년 이내에"를 "다음 각 호의 구분에 따른 기간 이내에"로 하고, 같은 항에 각 호를 다음과 같이 신설한다.
1. 신규 주택의 취득일 현재 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우: 2년
2. 제1호 외의 경우: 3년
제155조제20항 각 호 외의 부분 전단 중 "같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은"을 "같은 호 가목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에서 정하는 기한의 제한을, 같은 호 다목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 단서에서 정하는 기한의 제한을 각각"으로 한다.
제155조제23항 각 호 외의 부분 중 "주택으로 한정한다"를 "주택으로 한정하며, 제167조의3제1항제2호가목2)ㆍ라목8)ㆍ마목4)의 요건은 적용하지 않는다"로, "갖춘 것"을 "갖춘 장기임대주택"으로 한다.
제155조의3제1항 각 호 외의 부분 중 "양도하는 경우에는"을 "제3호에 따른 임대기간이 종료된 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지(2026년 12월 31일 이전에 해당 임대기간이 종료되는 경우에는 2027년 12월 31일까지로 한다) 양도하는 경우에는"으로 한다.
제167조의3제1항제2호가목 본문 중 "준용한다)"를 "준용한다) 중 다음의 요건을 모두 갖춘 주택"으로 하고, 같은 목 단서를 삭제하며, 같은 목에 1) 및 2)를 각각 다음과 같이 신설한다.
1) 2018년 3월 31일까지 사업자등록등을 하였을 것
2) 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트[「주택법」에 따른 도시형 생활주택인 아파트는 제외한다. 이하 이 목, 나목2)ㆍ라목8) 및 마목4)에서 같다]를 임대하는 민간매입임대주택 또는 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택인 경우에는 제11항에 따른 기한까지 양도할 것. 다만, 해당 주택이 사목에 해당하는 경우에는 같은 목에 따른 양도기한을 적용한다.
제167조의3제1항제2호나목 중 "당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택"을 "다음의 요건을 모두 갖춘 주택"으로 하고, 같은 목에 1) 및 2)를 각각 다음과 같이 신설한다.
1) 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 3억원을 초과하지 않을 것
2) 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택인 경우에는 제11항에 따른 기한까지 양도할 것
제167조의3제1항제2호라목에 8)을 다음과 같이 신설한다.
8) 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택인 경우에는 제11항에 따른 기한까지 양도할 것. 다만, 해당 주택이 사목에 해당하는 경우에는 같은 목에 따른 양도기한을 적용한다.
제167조의3제1항제2호마목에 4)를 다음과 같이 신설한다.
4) 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택으로서 제11항에 따른 기한(해당 주택이 사목에 해당하는 경우에는 같은 목에 따른 양도기한을 말한다)이 지난 후 양도하는 주택
제167조의3제1항제3호에 후단을 다음과 같이 신설한다.
이 경우 감면대상장기임대주택이 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트(「주택법」에 따른 도시형 생활주택인 아파트는 제외한다. 이하 이 호에서 같다)를 임대하는 민간매입임대주택 또는 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택인 경우에는 제11항에 따른 기한까지 양도하는 주택으로 한정한다.
제167조의3제1항제12호나목1)부터 4)까지 외의 부분 중 "2026년 12월 31일"을 "2027년 12월 31일"로 한다.
제167조의3에 제11항을 다음과 같이 신설한다.
⑪ 제1항제2호가목2)ㆍ나목2)ㆍ라목8)ㆍ마목4) 및 같은 항 제3호 후단에 따른 기한은 2027년 12월 31일로 한다. 다만, 해당 주택이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택인 경우에는 2027년 12월 31일과 해당 호에서 정하는 날 중 가장 늦은 날을 그 기한으로 한다.
1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조에 따른 임대의무기간이 2027년 1월 1일 이후 종료되는 주택: 같은 법 제6조제5항에 따라 임대주택 등록이 말소되는 날부터 1년이 되는 날
2. 2027년 1월 1일 이후 조정대상지역으로 신규 지정된 지역(2026년 12월 31일 현재 조정대상지역에 해당하는 지역은 제외한다)에 소재하는 주택: 조정대상지역의 공고일부터 1년이 되는 날
3. 2027년 12월 31일 이전 또는 제1호나 제2호에 따른 기한 이전에 다음 각 목에 따른 인가 또는 지정이 있는 경우 해당 사업의 대상이 되는 주택: 해당 목에서 정하는 이전고시일부터 1년이 되는 날. 다만, 해당 사업의 대상이 되는 주택이 「도시 및 주거환경정비법」 제73조 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제36조에 따른 협의, 수용재결 또는 매도청구소송에 따라 양도되는 경우에는 이 호에 따른 기한 내에 양도한 것으로 본다.
가. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업의 조합설립인가(조합설립인가 전에 같은 법 제26조제1항 또는 제27조제1항제3호에 따라 토지주택공사등 또는 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 그 사업시행자의 지정을 말한다) 또는 재개발사업의 관리처분계획인가: 같은 법 제86조제2항에 따른 이전고시일
나. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업의 조합설립인가(조합설립인가 전에 같은 법 제18조제1항 또는 제19조제1항에 따라 토지주택공사등 또는 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 그 사업시행자의 지정을 말한다): 같은 법 제40조제2항에 따른 이전고시일
부칙
제1조(시행일) 이 영은 2026년 10월 1일부터 시행한다.
제2조(조정대상지역 내 일시적 2주택자에 대한 비과세 요건에 관한 적용례 등) ① 제155조제1항제1호의 개정규정은 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2026년 8월 4일 이후에 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하는 경우(제2항 각 호에 해당하는 경우는 제외한다)로서 이 영 시행 이후 종전의 주택을 양도하는 경우부터 적용한다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제155조제1항제1호의 개정규정에도 불구하고 종전의 제155조제1항에 따른다.
1. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2026년 8월 3일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우
2. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2026년 8월 3일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우