부동산투자회사법
[시행 2025. 11. 28.] [법률 제20978호, 2025. 5. 27., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유
부동산투자회사가 지역발전과 지역상생에 기여할 수 있도록 지역상생부동산투자회사 제도를 도입하고, 부동산투자회사의 과도한 행정 부담을 줄이고 경영 투명성을 강화하기 위하여 각종 보고ㆍ공시 및 주식의 공모ㆍ분산 의무 등을 합리적으로 개선하며, 부동산투자회사가 부동산개발에 적합한 투자기구로 활용될 수 있도록 프로젝트 부동산투자회사 제도를 도입하고, 부동산투자회사 등에 대한 지원ㆍ감독 업무를 수행하는 부동산투자회사 지원센터의 지정 근거를 마련하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선ㆍ보완함.
◇ 주요내용
가. 부동산투자회사의 투자 여건을 개선하기 위하여 공모의무와 주식분산의무 이행 유예기간을 확대함(제14조의8제2항ㆍ제3항 및 제15조제1항).
나. 지역발전 등 공익을 위하여 특정 지역 주민에게 청약을 제공할 필요가 있다고 국토교통부장관이 인정하는 경우에는 부동산투자회사가 청약의 자격을 따로 정할 수 있도록 함(제14조의8제4항 신설).
다. 부동산투자회사의 실사보고서ㆍ투자보고서 제출 의무 및 임원의 변경사실 보고의무를 폐지하고, 정관의 변경사실 보고의무를 신설하며, 부동산투자회사와 이해관계자 간 거래를 보고사항에서 공시사항으로 전환하는 등 보고ㆍ공시 등 관련 사항을 조정함(제24조제3항, 제37조제1항ㆍ제3항 및 제41조제1항ㆍ제2항 등).
라. 부동산개발사업을 주된 목적으로 하는 부동산투자회사로서 설립신고만으로 사업 수행이 가능한 프로젝트 부동산투자회사 제도의 근거를 마련하고, 영업인가를 받거나 등록을 하기 전에 신주발행, 현물출자, 업무 위탁 및 차입ㆍ사채발행 등이 가능하도록 각종 특례를 규정함(제26조의4 신설).
마. 주식의 공모를 하지 아니하는 부동산투자회사 등에 대한 제출ㆍ공시 의무를 간소화함(제49조의8 신설).
바. 국토교통부장관이 부동산투자회사, 자산관리회사 및 부동산투자자문회사에 대한 지원ㆍ감독 업무를 효율적으로 수행하기 위하여 정부출연연구기관 또는 공공기관을 부동산투자회사 지원센터로 지정할 수 있도록 함(제49조의9 신설).
사. 이 법 시행 전에 부동산개발사업의 시행을 위하여 영업인가를 받거나 등록을 한 부동산투자회사도 이 법 시행일부터 6개월이 경과하기 전에 설립신고를 함으로써 프로젝트 부동산투자회사로 전환할 수 있도록 함(부칙 제2조).
<법제처 제공>
부동산투자회사법
[시행 2024. 8. 21.] [법률 제20338호, 2024. 2. 20., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유 및 주요내용
자산관리회사의 설립인가 전에 받아야 했던 예비인가를 폐지하고, 대토보상권을 현물출자한 날부터 1년이 경과하면 부동산투자회사의 주주가 주식을 처분할 수 있도록 하며, 부동산투자회사의 이익배당한도를 산정할 때 자산의 평가손실을 고려하지 않도록 하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선ㆍ보완함.
<법제처 제공>
부동산투자회사법
[시행 2024. 2. 17.] [법률 제19681호, 2023. 8. 16., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유 및 주요내용
투자자 보호를 위한 시장 건전성 관리 강화 차원에서 청약 정보 제공 의무를 강화하고, 업무 정지 등의 처분을 받은 경우 이를 공시하도록 하며, 이해상충 문제를 방지하기 위해 자산관리회사의 부동산투자회사 주식 취득을 제한하고, 부동산투자회사가 동일 자산관리회사에 자산 투자ㆍ운용을 위탁한 다른 부동산투자회사와 거래하는 것을 금지하며, 부동산투자자문회사의 등록 취소 사유에 최근 2년간 자문ㆍ평가 업무 위탁 사실이 없는 경우를 추가하는 한편,
투자환경 개선을 통한 부동산투자회사 활성화를 위하여 주식의 공모 기간을 현실화하고, 자기관리 부동산투자회사에 대하여 배당률 및 이익준비금 적립 예외규정의 일몰을 폐지하며, 자회사로서 자산관리회사를 설립하거나 위탁관리 부동산투자회사로 전환할 수 있도록 하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선ㆍ보완함.
<법제처 제공>
부동산투자회사법
[시행 2021. 4. 13.] [법률 제18048호, 2021. 4. 13., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유 및 주요내용
그동안 신도시 건설 등으로 인한 토지보상금이 새로운 주택시장으로 유입되면서 토지보상금이 부동산 시장의 불안정성을 확대하는 원인 중 하나로 지적되어 옴.
일반 국민이 부동산에 투자할 수 있는 기회를 확대하고 부동산에 대한 건전한 투자를 활성화하여 국민경제의 발전에 이바지하기 위해 부동산투자회사법이 만들어졌고 토지보상금이 대토리츠로 유입될 수 있도록 제도화하였으나, 현행법상으로는 대토보상 시점과 대토개발부동산투자회사의 영업인가 시점 간 차이가 커서 대토리츠가 활성화되지 못하고 있었음.
이에 대토리츠가 일정한 요건을 갖출 경우 대토리츠 구성 및 현물출자를 대토보상 계약시점에 조기 허용함으로써 토지보상금이 대토리츠로 원활하게 흡수될 수 있도록 제도를 보완하고, 이를 통해 주택시장의 안정을 도모하는 한편, 리츠주식의 거래를 토지보상계약일부터 3년간 제한하여 대토보상권이 우회적으로 현금화되지 않도록 하려는 것임.
<법제처 제공>
부동산투자회사법
[시행 2021. 6. 23.] [법률 제17740호, 2020. 12. 22., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유 및 주요내용
일반국민을 대상으로 투자자를 모집하는 부동산투자회사의 투명성을 담보하고 부동산투자자를 보호하기 위하여 설립인가를 받은 자산관리회사에 대하여 일정한 준수 의무를 부여하고, 시설계획, 주주의 구성 등 인가받은 사항을 변경하려는 경우 변경인가를 받도록 하려는 것임.
아울러 국민생활 및 기업활동과 밀접하게 관련되어 있는 신고 민원의 처리절차를 법령에서 명확하게 규정함으로써 관련 민원의 투명하고 신속한 처리와 일선 행정기관의 적극행정을 유도하기 위하여 자기자본 기준 등 일정한 요건을 충족한 자기관리 부동산투자회사로부터 투자대상 변경 또는 추가 신고를 받은 경우 국토교통부장관은 신고를 받은 날부터 20일 이내에 신고수리 여부를 신고인에게 통지하도록 하는 한편, 공모부동산투자회사에 대한 보유자산 공급 및 출자ㆍ융자 등의 지원 근거를 마련하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선ㆍ보완하려는 것임.
<법제처 제공>
부동산투자회사법
[시행 2020. 2. 21.] [법률 제16495호, 2019. 8. 20., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유
부동산투자회사가 계약의 체결 또는 변경체결 시 주주총회의 결의를 거쳐야 하는 요건을 구체화하여 주주총회 개최 요건에 대한 불확실성을 제거하고,
임대주택 공급 확대를 위하여 인정되고 있는 주식 공모 의무 및 1인당 주식보유한도의 예외 규정이 남용되지 않도록 예외를 적용 받는 부동산투자회사의 판단 기준을 제도의 취지에 맞게 개선하며,
투자자 보호의 필요성이 높은 부동산투자회사에 대해서는 신용평가를 받고 그 결과를 공시하도록 하는 한편, 그 밖에 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선ㆍ보완하려는 것임.
◇ 주요내용
가. 부동산투자회사가 계약의 체결 또는 변경체결 시 주주총회의 결의를 거쳐야 하는 자산의 투자ㆍ운영에 관한 중요한 계약의 범위를 총자산의 100분의 30을 초과하는 자산의 취득ㆍ처분 등 대통령령으로 정하는 중요한 계약으로 구체화함(제12조제1항제3호).
나. 종전에는 부동산투자회사가 보유ㆍ개발할 건축물 연면적을 기준으로 주식 공모 의무 및 1인당 주식보유한도의 예외의 인정 대상을 판단하도록 하던 것을, 앞으로는 부동산투자회사 총자산을 기준으로 판단하도록 하고, 투자 건축물의 종류에 대한 제한 규정을 삭제함(제14조의8제3항제2호 및 제16조제3항).
다. 국토교통부장관은 투자자 보호를 위하여 필요한 경우 대통령령으로 정하는 부동산투자회사에 대하여 신용평가회사의 평가를 받도록 하고, 그 결과를 부동산투자회사 정보시스템을 통하여 공시하게 할 수 있도록 함(제25조의3 신설).
<법제처 제공>
부동산투자회사법
[시행 2018. 11. 15.] [법률 제15731호, 2018. 8. 14., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유
현행법은 부동산투자회사가 영업인가를 받거나 등록을 한 날부터 2년 내 발행하는 주식 총수의 100분의 30 이상을 일반의 청약에 제공하도록 하되, 국민연금공단이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 주주가 인수ㆍ매수한 주식 합계가 발행 주식 총수의 100분의 30 이상인 경우에는 그 적용을 제외하도록 하고, 부동산투자회사의 투자ㆍ운영 관련 정보를 인터넷홈페이지, 전자우편, 영업소 게시 중 어느 하나의 방식으로 공시하도록 하고 있음.
그러나 국민연금공단등의 부동산투자회사에 대한 투자가 활성화됨에 따라 상당수의 우량 부동산투자회사가 주식공모의무의 적용 대상에서 제외되고, 이에 따라 일반 투자자들의 투자 기회 확보에 어려움이 있다는 의견이 제기되고 있으며, 또한 부동산투자회사의 정보 공시제도가 제공자 편의 위주로 운영되고 있다는 지적도 있음.
이에 관련 제도를 개선ㆍ보완함으로써 부동산투자회사에 대한 투자 활성화 및 투자자의 정보 접근성 제고에 기여하려는 것임.
◇ 주요내용
가. 부동산투자회사가 영업인가를 받거나 등록을 한 날부터 2년 내 발행하는 주식 총수의 100분의 30 이상을 일반의 청약에 제공하지 않아도 되는 경우를 현행 국민연금공단이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 주주가 단독이나 공동으로 인수 또는 매수한 주식의 합계가 부동산 투자회사 주식 총수의 ‘100분의 30 이상’에서 ‘100분의 50 이상으로 상향함(제14조의8제3항제1호).
나. 현행 공시방법 중 정보전달력이 부족한 부동산투자회사의 본점ㆍ지점 게시를 삭제하고, 부동산투자회사의 주주에게 전자우편 또는 서면으로 통보 및 부동산투자회사 정보시스템에 공시하는 방법으로 개선함(제37조제4항).
다. 금융사고, 부실자산 발생ㆍ주주총회 결의 등 공시사항을 공시하지 않거나 거짓으로 공시한 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하도록 함(제52조제8호의2 신설).
<법제처 제공>
부동산투자회사법
[시행 2017. 10. 24.] [법률 제14947호, 2017. 10. 24., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유 및 주요내용
부동산투자회사에 대한 국내외 투자자 유치를 활성화하고 일반국민들이 장기간 안정적으로 투자할 수 있는 우량한 부동산투자회사로 성장할 수 있는 기반을 마련하기 위하여 부동산투자회사에 대한 주주 1인의 주식소유 제한을 완화하는 취지로 「부동산투자회사법」을 개정하였으나, 법 개정 취지와 다르게 주주 1인의 주식소유제한이 적용되지 아니하던 기업구조조정 부동산투자회사도 1인 주식소유제한이 적용되게 됨에 따라 당초 제도개선 취지에 맞게 기업구조조정 부동산투자회사에 대하여 주주 1인의 주식소유한도 제한규정을 적용하지 아니하도록 하는 한편,
일반국민들이 부동산에 안정적으로 간접투자할 수 있는 기회를 확대하기 위하여 부동산투자회사의 증권시장 상장이 활성화될 필요가 있으므로 국토교통부장관이 상장 요건을 갖춘 부동산투자회사에게 증권시장에 주식을 상장하도록 명하는 경우 미리 금융위원회의 의견을 청취하도록 함으로써 상장 요건 충족여부에 대한 다각적 검토가 가능하도록 하여 부동산투자회사의 상장을 촉진시키고자 하는 것임.
<법제처 제공>
부동산투자회사법
[시행 2017. 9. 22.] [법률 제14715호, 2017. 3. 21., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유 및 주요내용
부동산투자회사는 영업인가 후 6개월 이내(최저자본금준비기간)에 최저자본금을 확보하도록 하되, 부동산투자회사 및 이해관계자 등이 다른 법률에서 정한 방법 및 절차 등을 이행하기 위해 소요되는 기간으로서 국토교통부장관이 인정하는 기간은 최저자본금준비기간에 산입하지 않도록 하고,
주주 1인의 주식소유한도를 현행 위탁관리 부동산투자회사 40%, 자기관리 부동산투자회사 30%에서 위탁관리 부동산투자회사 및 자기관리 부동산투자회사 모두 50%로 상향 조정하며,
자기관리 부동산투자회사의 이익배당의무 완화규정의 일몰기간을 2016년말에서 2018년말까지로 연장하되, 이익의 100분의 90 미만으로 배당하려는 경우 주주총회의 특별결의를 거치도록 하는 한편,
부동산투자회사가 해당 부동산투자회사의 임직원 및 주요주주 등과 거래하는 경우 이사회의 승인 및 특별결의에 따른 주주총회를 거쳐야 하나, 상장된 부동산투자회사에 대해서는 이사회의 승인 및 주주총회의 결의를 거쳐서 부동산 매매거래를 할 수 있도록 하되, 이 경우 복수의 감정평가업자에게 받은 감정평가액을 기준으로 매매가격을 산정하도록 하려는 것임.
<법제처 제공>
부동산투자회사법
[시행 2016. 7. 20.] [법률 제13798호, 2016. 1. 19., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유 및 주요내용
현행법상 부동산투자회사의 증권 취득에 대한 제한(10퍼센트)을 두어 부동산투자회사가 운영사를 위탁경영 할 수 없어 호텔경영방식 다양화 및 호텔투자, 운영 활성화 등이 제한되고 있는 실정임.
또한, 비개발 사모형 위탁관리 부동산투자회사의 경우 사모형은 전문성 있는 기관투자자의 투자로 1차적 검증이 되었다고 볼 수 있음에도 불구하고 인가제를 실시하고 있어 진입에 대한 자율성이 제한되고 있음.
이에 부동산투자회사의 투자분야ㆍ수익구조 다각화 및 진입규제 완화를 통해 투자활성화를 도모하고, 진입규제 완화에 대한 보완책으로 수시 공시 도입 등으로 부동산투자회사에 대한 모니터링을 강화하여 투자자 보호를 강화하고자 하는 것임.
<법제처 제공>
부동산투자회사법
[시행 2015. 10. 23.] [법률 제13375호, 2015. 6. 22., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유
연면적의 70% 이상을 임대주택에 투자하는 부동산투자회사에 대해 주식의 공모ㆍ분산의무를 면제하여 민간자본을 통한 임대주택의 확대를 모색하고, 일정 요건을 충족시키는 자기관리 부동산투자회사에 한하여 사업 추가 시 현행 인가제 대신 신고제를 도입함으로써 부동산투자회사의 활성화를 도모하려는 것임.
또한, 부동산투자회사의 영업인가 신청 시, 감정평가업자 추천제를 삭제하고, 개발전문 부동산투자회사를 폐지하고 개발사업에 대한 투자비율을 주주총회 특별결의로 결정하도록 하며 부동산투자회사의 금전배당의무를 완화하는 한편,
자산관리회사의 인가취소 사유를 신설하고, 부동산투자회사 정보시스템 법적근거 마련 등을 통해 사전적인 규제를 완화하고 사후적인 관리를 강화하려는 것임.
◇ 주요내용
가. 부동산투자회사의 영업인가 신청 또는 현물출자 시 대통령령으로 정하는 기관으로부터 감정평가업자 추천을 받도록 한 것을 삭제하되, 부동산투자회사로 하여금 감정평가 의무는 유지함(제9조제6항, 제19조제4항).
나. 보유하거나 개발할 건축물의 연면적 70% 이상을 임대주택으로 공급하는 부동산투자회사에 한하여 주식의 공모ㆍ분산 의무를 면제하도록 함(제14조의8, 제16조제3항).
다. 개발전문 부동산투자회사를 폐지하고 개발사업에 대한 투자비율을 주주총회 특별결의로 정하도록 함으로써 개발사업에 대한 투자를 자기책임 하 결정하도록 함(제26조의2 삭제).
라. 부동산투자회사의 금전배당 의무를 완화하여 현물배당을 가능하게 하고, 자기관리 부동산투자회사의 이익배당의무를 완화하고 이익준비금을 적립할 수 있게 함으로써, 자기관리 부동산투자회사의 성장을 제고하도록 함(제28조).
마. 부동산투자회사의 차입 및 사채발행 기준일을 폐지하여 부동산투자회사의 원활한 자금 차입을 가능하게 함(제29조).
바. 일정 요건을 만족시키는 자기관리 부동산투자회사를 대상으로 추가사업에 대한 진입요건을 인가제에서 신고제로 전환하여 자기관리 부동산투자회사의 추가사업 진행을 원활하게 하고자 함(제40조제2항).
사. 자산관리회사가 설립인가 이후 3년동안 업무를 위탁받지 못한 경우 인가를 취소할 수 있도록 함으로써, 부동산투자회사의 건전성을 강화하고자 함(제42조제1항제2호의2).
아. 부동산투자회사 정보시스템의 법적근거를 마련하여 투자자 보호 및 부동산투자회사 관리 효율성을 증진시키고자 함(제49조의6 신설).
<법제처 제공>
부동산투자회사법
[시행 2013. 12. 30.] [법률 제12145호, 2013. 12. 30., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유 및 주요내용
헌법재판소가 업무정지기간의 상한을 법률에 명시하지 아니한 채 하위법령에 포괄적으로 위임하고 있는 「의료기기법」(2008. 12. 26. 법률 제9185호로 개정되고, 2010. 1. 18. 법률 제9932호로 개정되기 전의 것) 제32조제1항 부분에 대하여 헌법불합치결정을 내린 취지를 반영하여 부동산투자회사 등에 대한 업무정지 기간의 상한을 6개월로 명시함으로써 법률의 명확성과 예측가능성을 확보하려는 것임.
<법제처 제공>
부동산투자회사법
[시행 2014. 1. 17.] [법률 제11927호, 2013. 7. 16., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유
부동산투자의 안정성 확보를 통한 부동산투자회사의 활성화를 도모하기 위하여 부동산투자회사 영업인가 시 사업대상 부동산에 대한 감정평가를 의무화하고, 자기관리부동산투자회사의 주요 출자자에 대한 적격성 심사제도를 도입하며, 부동산투자회사의 영업인가 등의 취소사유를 확대하려는 것임.
◇ 주요내용
가. 부동산투자회사가 영업인가를 받으려면 사업대상 부동산에 대한 감정평가를 실시한 후 그 결과를 국토교통부장관에게 제출하게 하여 감정평가의 적정성을 확인할 수 있도록 함(안 제9조제6항부터 제8항까지 신설).
나. 자기관리 부동산투자회사가 최저자본금을 갖추었을 경우에는 주요출자자(발행주식 총수의 100분의 5 이상을 초과하여 주식을 소유하는 자)의 자금출처 및 재무상태 등 적격성을 심사하도록 함(안 제11조 신설).
다. 자기자본의 전부가 잠식되거나 대통령령으로 정하는 운영자금이 2개월 이상 계속하여 5천만원 이하이거나 「상법」 제628조에 따른 납입 등의 이행을 가장하는 행위가 발생한 경우에는 부동산투자회사의 영업인가와 자산관리회사의 설립인가를 취소할 수 있도록 함(안 제42조제1항제6호부터 제8호까지 신설).
<법제처 제공>
부동산투자회사법
[시행 2013. 6. 19.] [법률 제11869호, 2013. 6. 4., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유 및 주요내용
최근 사회구조의 변화로 1인 가구가 증가하고 주택을 거주목적으로 바라보는 인식이 확산되면서 임대주택에 대한 수요가 점증하고 있는바, 총자산의 전부를 공동주택의 임대사업에 투자하는 부동산투자회사의 경우 주식 공모 의무를 면제하고, 1인당 주식소유한도 규제를 적용받지 않도록 함으로써 임대주택 공급의 확대를 유도하려는 것임.
<법제처 제공>
부동산투자회사법
[시행 2013. 6. 19.] [법률 제11583호, 2012. 12. 18., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유
다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 그 수익을 배당하는 부동산투자회사의 설립 및 운영 요건이 지나치게 엄격하여 일반 국민의 부동산에 대한 투자기회의 확대라는 입법목적을 달성하기 어려우므로 부동산투자회사의 설립 및 운영 요건을 일부 완화하여 부동산에 대한 간접투자를 활성화하는 한편, 부동산투자회사에 대한 주식소유한도를 일부 완화하고 부동산투자회사의 현물출자를 제한하는 규정을 완화하여 부동산 관련 사업에 대한 투자의 기회를 확대하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선ㆍ보완하려는 것임.
◇ 주요내용
가. 자기관리 부동산투자회사의 설립자본금 상향 및 감독 강화 (안 제6조, 안 제8조의2 신설)
1) 자기관리 부동산투자회사는 직접 자산을 투자ㆍ운용하는 회사로서 영업인가만으로 자산의 운용이 가능하여 위탁관리 부동산투자회사에 비하여 사업의 안정성이 부족하고, 영업인가 이전에 자본잠식, 불법 영업행위가 발생하는 등의 문제점이 있음.
2) 자기관리 부동산투자회사에 대해서는 설립자본금을 5억원에서 10억원으로 상향 조정하고, 설립 당시에 설립보고서를, 설립보고서 제출 후 3개월 이내에 현황보고서를 국토해양부장관에게 제출하도록 하며, 설립 후 6개월 이내에 영업인가를 신청하도록 하여 설립 당시부터 지속적으로 관리ㆍ감독함으로써 초기 자본의 충실한 확보 및 안정적 운영을 도모함.
나. 법인이사 및 감독이사 제도 도입(안 제14조의3부터 제14조의7까지 신설)
1) 위탁관리 및 기업구조조정 부동산투자회사는 자산관리회사가 부동산투자회사 설립 후 해당 부동산투자회사의 자산운용업무를 위탁받아 업무를 수행하므로, 자산의 투자ㆍ운용에 직접 관여하지 아니하는 비상근이사들이 주요 사항을 결정하는 경우 전문성이 부족하고, 의사결정이 느려지는 문제점이 있음.
2) 위탁관리 및 기업구조조정 부동산투자회사의 정관에서 정하는 바에 따라 자산관리회사를 법인이사로 선임한 경우 자산관리회사가 법인이사로서 위탁관리 및 기업구조조정 부동산투자회사를 대표하고 업무를 집행하며, 감독이사는 법인이사의 업무집행을 감독하도록 함으로써 위탁관리 및 기업구조조정 부동산투자회사의 경영구조에 관한 주주의 선택의 폭을 넓히고, 자산운용의 효율성을 도모하도록 함.
다. 공모의무기간 연장(안 제14조의8제2항 및 제26조의2제6항)
1) 부동산투자회사는 영업인가 후 6개월 이내에 발행주식의 30퍼센트를 일반의 청약에 제공하여야 하나, 부동산 개발 및 취득에 장기간이 걸리거나 투자대상이 변경되는 경우 사업계획이 확정되지 아니하여 발행주식에 대한 공모가 어려운 경우가 있고, 부동산투자회사의 사업 초기에 공모가 강제됨에 따라 투자자의 공모 참여의 위험부담이 증가하여 투자자 모집이 어려운 부동산시장 침체기에 기한에 쫓겨 공모를 추진할 경우 발행주식에 대한 공모가 실패할 위험이 증가하는 문제점이 있음.
2) 영업인가 후 1년 6개월 이내에 발행주식의 30퍼센트를 일반의 청약에 제공하도록 공모의무기간을 연장하여 실제 사업계획 추진에 따라 공모가 이루어지도록 하고, 투자자도 부동산투자회사의 사업진행을 충분히 검토한 후 주식 공모에 참여할 수 있도록 하여 부동산투자회사의 일반투자자 유치가 원활하게 이루어지도록 함.
라. 1인당 주식소유한도 확대(안 제15조제1항제2호 신설)
1) 지금까지 부동산투자회사의 주주 1인과 그 특별관계자는 발행주식 총수의 100분의 30을 초과하여 주식을 소유하지 못하도록 함으로써 국내 기관투자자의 부동산투자회사에 대한 투자가 저조하고 주식소유 제한 예외기관인 국민연금공단 등 공적 연기금의 투자 편중 등의 부작용이 발생하는 문제점이 있음.
2) 부동산투자회사 중 위탁관리 부동산투자회사의 경우에 주식소유한도를 발행주식 총수의 100분의 40으로 완화하여 기관투자자의 부동산투자회사에 대한 투자를 확대하고 우량 기관투자자의 부동산투자회사 투자 참여를 통해 부동산투자회사 경영 및 부동산개발사업의 안정성 증대를 도모함.
마. 현물출자 자율화(안 제19조)
1) 지금까지 부동산투자회사의 적정 유동성 확보를 위하여 현물출자로 발행하는 주식의 액면총액은 부동산투자회사의 자본금의 100분의 50을 초과할 수 없도록 하였으나, 대형 부동산 보유자가 부동산투자회사에 출자하려는 경우 보유부동산 매각 후 매각대금으로 다시 부동산투자회사 주식을 매입하는 불합리한 절차를 진행하여야 하는 문제점이 있음.
2) 대형 부동산의 부동산투자회사 편입을 도모할 수 있도록 부동산투자회사의 자본금과 관련하여 현물출자를 제한하는 규정을 삭제하여 현물출자를 자율화하되, 현물출자 가액 산정의 적정성을 담보하기 위하여 대통령령으로 정하는 기관이 추천하는 감정평가업자에게 감정평가를 받도록 함.
<법제처 제공>
부동산투자회사법
[시행 2010. 4. 15.] [법률 제10269호, 2010. 4. 15., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇부동산투자회사법 개정이유
다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 그 수익을 배당하는 부동산투자회사의 설립 및 운영조건을 일부 완화하여 부동산에 대한 간접투자를 활성화하고, 부동산개발사업을 전문으로 영위하는 개발전문 부동산투자회사의 여유자금 투자ㆍ운영 방법 및 주식의 공모시기 등을 완화하여 부동산개발사업에 대한 투자의 기회를 확대하며,
대토보상을 원활히 하고 개발전문 부동산투자회사의 설립을 활성화하기 위하여 대토보상지에서 개발사업을 실시하는 개발전문 부동산투자회사에 대해 대토보상권을 현물출자할 수 있도록 하고, 이러한 개발전문 부동산투자회사에 대한 운용 요건을 완화함과 동시에 벌칙의 구성요건이 되는 미공개 자산운용정보의 범위를 법률에서 구체적으로 규정하는 한편,
어려운 용어를 쉬운 용어로 바꾸고, 길고 복잡한 문장을 간결하게 하는 등 국민이 법 문장을 이해하기 쉽게 정비하며, 그 밖에 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선ㆍ보완하려는 것임.
◇주요내용
가. 부동산투자회사의 최저자본금 인하(법 제6조 및 제10조)
1) 부동산투자회사의 설립자본금은 10억원, 최저자본금은 100억원이므로 프로젝트금융투자회사 등 다른 투자기구에 비해 과도하여 부동산투자회사를 설립하기 어려운 문제가 있음.
2) 설립 자본금은 5억원 이상으로 낮추는 한편, 영업인가 후 6개월이 경과한 부동산투자회사의 최저자본금을 자기관리 부동산투자회사의 경우에는 70억원으로, 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사의 경우에는 50억원으로 인하함.
3) 최저자본금을 인하함으로써 부동산투자회사의 투자대상이 단일 중ㆍ소형 부동산으로 넓어질 뿐 아니라 부동산개발사업에 대한 투자 기회가 확대될 수 있을 것으로 기대됨.
나. 부동산투자회사의 공모의무 비율 축소 및 주식소유제한 비율 확대(법 제14조의3제1항 단서 및 제15조제1항 단서 신설)
1) 부동산투자회사의 주식공모의무 비율은 높고 주식소유제한 비율은 낮아, 부동산투자회사에 대한 투자가 활성화되지 못하고, 유사한 부동산간접투자기구와의 형평성 문제가 발생함.
2) 2012년 12월 31일까지는 부동산투자회사의 주식공모의무 비율을 100분의 30 이상에서 100분의 20 이상으로 축소하고, 주식소유제한 비율을 100분의 30 이상에서 100분의 35 이상으로 확대함.
3) 부동산투자회사에 대한 공모비용 감소 및 기관투자 유치를 통하여 부동사투자회사에 대한 투자가 활성화되고, 부동산간접투자기구와의 형평성을 확보할 것으로 기대됨.
다. 부동산투자회사에 현물출자 하는 재산의 범위 확대(법 제19조제2항)
1) 영업인가 후에 부동산투자회사에 현물출자를 하는 재산이 부동산으로 한정되어 있어 부동산과 유사한 권리의 현물출자를 제약하는 문제가 있음.
2) 현물출자를 하는 재산에 지상권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리와 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속되는 부동산 신탁의 수익권을 추가함.
3) 부동산투자회사에 현물출자 할 수 있는 재산의 범위를 확대함으로써 부동산투자회사의 최저자본금 확보가 용이하게 될 것으로 기대됨.
라. 부동산투자회사에 대한 주주의 주식매수청구권 행사 요건 완화(법 제20조의2제3항 신설)
1) 부동산투자회사에 대하여 주주의 주식매수 청구가 있는 경우 매수청구기간이 만료한 날부터 20일 이내에 당연히 매수하도록 되어 있어 부동산투자회사의 자금상황을 반영할 수 없는 문제가 있음.
2) 매수자금이 부족하여 매수에 응할 수 없는 등의 경우에는 국토해양부장관의 승인을 받아 주식의 매수를 연기할 수 있도록 함.
3) 부동산투자회사의 자금사정을 감안하여 주식매수를 하게 함으로써 부동산투자회사의 안정적 운영이 가능하게 될 것으로 기대됨.
마. 개발전문 부동산투자회사의 운용요건 완화(법 제26조의2)
1) 개발사업에 투자ㆍ운영하지 아니하는 여유자금의 운영방법이 금융기관에의 예치 및 국ㆍ공채의 매입으로 한정되어 있고, 최저자본금준비기간이 끝날 때까지 발행 주식총수의 100분의 30 이상을 공모하도록 되어 있으며, 최저자본금준비기간이 지난 후에 1인당 주식소유한도를 준수하여야 하는 등 개발전문 부동산투자회사의 운용요건이 엄격하여 설립을 저해하는 문제가 있음.
2) 개발전문 부동산투자회사의 여유자금의 운영방법에 국ㆍ공채와 유사한 수준의 금융기관 발행채권 등 대통령령으로 정하는 증권의 매매까지 허용하고, 주식공모 의무 및 1인당 주식소유한도 준수 의무를 일정기간 유예하도록 함.
3) 여유자금의 운영방법을 확대함으로써 자금운영의 탄력성을 부여하고 주식공모 의무 및 1인당 주식소유한도 준수 의무를 일정기간 완화함으로써 개발사업의 실현가능성에 대한 불확실로 인해 주식공모가 제대로 이루어지지는 않는 한계를 극복할 수 있을 것으로 기대됨.
바. 대토보상권의 현물출자(법 제26조의3 신설)
1) 대규모 공익사업의 시행으로 보상자금이 인근지역의 지가상승을 초래하여 부동산시장의 불안요인으로 작용할 우려가 있음.
2) 보상자금을 대토보상으로 흡수하기 위하여 대토보상권을 개발전문 부동산투자회사에 현물출자할 수 있도록 규정함.
3) 토지가격 변동에 대한 위험을 주민들이 전적으로 감수해야하는 대토보상의 단점을 보완하여 대토보상을 활성화하는데 기여할 것으로 보임.
사. 벌칙요건의 구성이 되는 미공개 자산운용정보의 범위를 법률에서 구체적으로 규정함(법 제32조).
아. 사업자 단체의 설립근거 마련(법 제49조의4 및 제49조의5 신설)
1) 사업자 단체의 설립근거가 없어 그 동안 자율적 협의체로 운영되어 오는 등 부동산투자회사 제도의 홍보 및 연구 등에 소홀한 문제가 있음.
2) 자기관리 부동산투자회사ㆍ자산관리회사 또는 부동산투자자문회사의 단체의 설립근거를 마련하고, 사업자 단체의 업무 및 감독에 관한 사항을 정함.
3) 자기관리 부동산투자회사ㆍ자산관리회사 또는 부동산투자자문회사의 사업자 단체를 설립함으로써 부동산에 대한 건전한 투자를 도모하기 위한 홍보 및 제도발전에 기여할 것으로 기대됨.
<법제처 제공>
부동산투자회사법
[시행 2009. 4. 1.] [법률 제9599호, 2009. 4. 1., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇개정이유 및 주요내용
경미한 행정의무를 위반한 경우는 형사처벌을 지양하여 국민이 과도한 형사책임을 지는 일이 없도록 함으로써 자발적인 준법풍토를 조성하기 위하여
부동산투자회사가 아닌 자가 부동산투자회사 또는 이와 유사한 명칭을 사용한 자 등에 대한 행정형벌을 과태료로 전환하는 한편,
현행 양벌규정은 문언상 영업주가 종업원 등에 대한 관리ㆍ감독상 주의의무를 다하였는지에 관계없이 영업주를 처벌하도록 하고 있어 책임주의 원칙에 위배될 소지가 있으므로, 영업주가 종업원 등에 대한 관리ㆍ감독상 주의의무를 다한 때에는 처벌을 면하게 함으로써 양벌규정에도 책임주의 원칙이 관철되도록 하려는 것임.
부동산투자회사법
[시행 2007. 10. 14.] [법률 제8510호, 2007. 7. 13., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇개정이유
다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 그 수익을 배당하는 부동산투자회사의 설립 및 운영요건이 지나치게 엄격하여 일반국민의 부동산에 대한 투자기회의 확대라는 입법목적을 달성하기 어려우므로 설립 및 운영 요건을 일부 완화하여 부동산에 대한 간접투자를 활성화하는 한편, 부동산개발사업을 전문으로 하는 부동산투자회사를 설립할 수 있도록 하여 부동산개발사업에 대한 투자의 기회를 확대하는 등 현행 제도의 운영과정에서 나타난 일부 미비점을 개선·보완하려는 것임.
◇주요내용
가. 부동산투자회사의 설립인가제에서 영업인가제로의 전환(법 제5조 및 제9조)
(1) 부동산투자회사는 최저자본금이 250억원으로 고액이고, 모집설립의 방식을 채택할 뿐만 아니라, 건설교통부장관의 예비인가 및 설립인가를 거치도록 하는 등 설립에 장기간이 소요됨에 따라 시장의 움직임에 맞추어 투자대상 포착 후 투자를 신속하게 성사시키기 어려운 문제가 있음.
(2) 종전에는 건설교통부장관의 설립인가를 받은 후 부동산투자회사를 설립하게 하였으나 설립인가 없이 발기설립의 방식으로 부동산투자회사를 설립하도록 하되, 일반투자자의 보호를 위하여 부동산 취득 등의 투자를 하기 전에 건설교통부장관의 영업인가를 받도록 하고 영업인가 전에는 주주를 모집하지 못하도록 함.
나. 최저자본금의 인하(법 제6조 및 제10조)
(1) 부동산투자회사의 최저자본금은 250억원으로 단일 중·소형 부동산을 투자대상으로 한 부동산투자회사를 설립하기 어려운 문제가 있음.
(2) 설립 당시의 최저자본금은 10억원으로 낮추어 설립을 용이하게 하는 한편, 영업인가 후 6월이 경과한 부동산투자회사의 최저자본금을 100억원으로 인하함.
다. 국민연금관리공단 등의 부동산투자회사 주식 인수시 주식공모 예외의 인정(법 제14조의3제2항 신설)
(1) 현재 부동산투자회사의 투자이익에 대하여는 세제상의 혜택을 부여하고 있으므로 그 이익이 다수의 국민에게 배분되도록 하기 위하여 부동산투자회사는 발행주식의 30퍼센트 이상을 공모하도록 하고 있음.
(2) 국민연금관리공단 등의 기금으로 부동산투자회사의 주식을 인수하는 경우 그 투자로 인한 수익금이 궁극적으로 해당 연금 등의 가입자에게 귀속되어 주식공모와 같은 목적이 달성되므로 국민연금관리공단 등이 발행주식의 30퍼센트 이상을 인수하는 경우에 부동산투자회사는 주식의 공모를 하지 아니하여도 되도록 함.
라. 개발전문부동산투자회사의 도입(법 제26조의2 신설)
(1) 임대주택건설사업 등 예외적인 경우를 제외하고 부동산투자회사의 부동산개발사업에 대한 투자는 총자산의 30퍼센트를 넘지 못하도록 하고 있는 바, 부동산개발사업에 대한 투자자의 폭넓은 수요를 수용하지 못하는 문제가 있음.
(2) 주로 기존 건물을 매입·임대하는 종전의 부동산투자회사와 달리 부동산개발사업만을 전문으로 하는 개발전문부동산투자회사를 설립할 수 있도록 함.
마. 차입 및 사채발행 규모 확대(법 제29조제2항)
(1) 투자자 보호를 위하여 부동산투자회사의 차입 및 사채발행은 자기자본의 2배를 넘지 못하도록 하고 있는 바, 시장여건의 변화에 유연하게 대응하지 못하는 문제가 있음.
(2) 주주총회의 특별결의로 자기자본의 2배를 초과하여 차입 및 사채발행을 할 수 있도록 함.
바. 자산보관기관의 추가(법 제35조제1항)
부동산투자회사의 자산을 보관하는 자산보관기관에 주택법에 따른 대한주택보증주식회사를 추가함.
부동산투자회사법
[시행 2005. 4. 23.] [법률 제7243호, 2004. 10. 22., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇개정이유
부동산투자회사의 설립 및 영업활동에 대한 규제를 완화하는 한편, 부동산투자회사의 형태를 다양화하여 부동산시장의 선진화 및 부동산 간접투자의 활성화에 필요한 제도적 기반을 마련하려는 것임.
◇주요내용
가. 부동산투자회사 종류의 세분화(법 제2조제1호)
(1) 부동산투자회사를 자산의 투자·운용방법에 따라 자기관리부동산투자회사·위탁관리부동산투자회사 및 기업구조조정부동산투자회사로 세분화함.
(2) 부동산에 대한 투자형태를 다양화함으로써 부동산투자회사의 설립이 활성화될 것으로 기대됨.
나. 부동산투자회사 설립시 예비인가제도 도입(법 제5조제2항)
(1) 부동산투자회사 설립인가를 받고자 하는 자는 주식인수 전에 건설교통부 장관의 예비인가를 받도록 함.
(2) 부동산투자회사 설립 과정의 투명성 및 예측가능성이 제고될 것으로 기대됨.
다. 부동산투자회사의 설립요건의 완화(법 제6조 및 제11조)
(1) 회사의 최저자본금을 500억원에서 250억원으로 인하하는 한편, 자본금의 50퍼센트 범위 내에서는 현물출자에 의한 설립이 가능하도록 함.
(2) 부동산투자회사의 설립을 용이하게 하여 진입장벽을 낮춤으로써 부동산투자회사의 설립을 용이하게 함과 동시에 투자대상 부동산의 적기 확보가 가능하게 되는 효과가 기대됨.
라. 부동산개발사업에 대한 건설교통부장관의 인가제도 폐지(법 제21조 및 제26조제2항)
(1) 종전에는 부동산투자회사는 건설교통부장관의 인가를 받아 자기자본의 30퍼센트 범위 내에서 부동산개발사업을 수행할 수 있었으나, 앞으로는 건설교통부장관의 인가 대신 주주총회의 결의를 받도록 하고 총자산을 기준으로 부동산개발사업에 투자할 수 있도록 함.
(2) 부동산개발사업을 통한 적극적인 수익창출도 가능하도록 하고, 아울러 건설경기 활성화와 시중 부동자금을 부동산개발자금으로 흡수하는 효과가 기대됨.
마. 부동산투자회사에 대한 감독 강화(법 제39조의2 신설 및 제47조제1항)
(1) 부동산투자회사에 대한 규제완화 및 자율성 확대에 따라 동 회사에 대한 외부감독과 내부통제를 장치를 강화할 필요가 있게 됨.
(2) 부동산투자회사의 주주를 보호하기 위하여 금융감독위원회가 부동산투자회사등에 관하여 감독할 수 있는 근거를 마련하는 한편, 부동산투자회사 뿐만 아니라 자산관리회사도 내부통제기준을 제정하도록 함.
(3) 외부감독과 내부통제장치를 강화함으로써 투자자 보호와 부동산투자회사제도의 건전한 발전이 기대됨.
부동산투자회사법
[시행 2001. 7. 1.] [법률 제6483호, 2001. 5. 24., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇개정이유
기업의 구조조정을 촉진하기 위하여 기업이 구조조정을 위하여 매각하는 부동산을 매입하여 이를 전문적으로 관리·운용하는 기업구조조정부동산투자회사의 설립 및 운용에 관한 사항을 신설하려는 것임.
◇주요골자
가. 기업구조조정부동산투자회사의 요건으로 총자산의 100분의 70 이상을 기업이 채무를 상환하기 위해 매각하는 부동산, 채권금융기관과 재무구조개선을 위한 약정을 체결하고 당해 약정 이행 등을 위해 매각하는 부동산, 회사정리법에 의한 회사정리절차 및 화의법에 의한 화의계획에 따라 매각하는 부동산, 기타 금융감독위원회가 인정하는 부동산으로 구성하도록 하고, 회사의 존속기한은 정관에 기재하도록 함(법 제49조의2제1항).
나. 기업구조조정부동산투자회사를 활성화하기 위하여 일반적인 부동산투자회사에 적용되는 회사설립시의 30퍼센트 이상 의무공모비율, 10퍼센트 주식소유한도, 부동산투기행위의 제한 및 90퍼센트 이상의 배당의무화 등에 관한 규정을 기업구조조정부동산투자회사에는 적용하지 아니함(법 제49조의2제1항).
다. 기업구조조정부동산투자회사는 그 소유자산의 투자·운용업무를 자본금 70억원 이상, 전문인력 5인 이상을 확보하고 건설교통부장관의 인가를 받은 자산관리회사에 위탁하도록 함(법 제49조의3제1항).
라. 투자자를 보호하고, 기업구조조정투자회사를 활성화시키기 위하여 일정한 경우에는 주식매수청구 및 주식환매청구를 허용함(법 제49조의4 및 제49조의5).
마. 건설교통부장관이 기업구조조정부동산투자회사의 인가를 하고자 하는 때에는 금융감독위원회의 의견을 듣도록 하고, 금융감독위원회가 주주를 보호하기 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 기업구조조정부동산투자회사·자산관리회사 등에 대하여 자료의 제출 또는 보고를 명할 수 있도록 함(법 제49조의6).
부동산투자회사법
[시행 2001. 7. 1.] [법률 제6471호, 2001. 4. 7., 제정]
【제정·개정이유】
- [제정]
◇제정이유
다수의 투자자로부터 모은 자금을 부동산에 투자한 후 그 수익을 투자자에게 배분하는 부동산투자회사의 설립과 운영에 관한 사항을 정함으로써 소액투자자가 부동산에 간접적으로 투자할 수 있는 기회를 확대하고 건전한 부동산투자를 활성화하려는 것임.
◇주요골자
가. 투자자의 보호와 유사회사의 난립을 방지하기 위하여 이 법에 의한 부동산투자회사가 아닌 경우에는 부동산투자회사 또는 이와 유사한 명칭을 사용하지 못하도록 함(법 제3조제3항).
나. 부동산투자회사를 설립하고자 하는 자는 건설교통부장관의 인가를 받도록 함(법 제5조).
다. 부동산투자회사는 자본금 500억원 이상의 주식회사로 하되, 설립시에 발행하는 주식의 100분의 30 이상을 일반인으로부터 공모하도록 함(법 제6조 및 제9조).
라. 현물출자의 악용가능성을 배제하기 위하여 부동산투자회사의 설립시에는 상법의 규정에 불구하고 현물출자를 금지함(법 제11조).
마. 부동산투자회사의 주주는 발행주식 총수의 100분의 10을 초과하여 주식을 소유하지 못하도록 하고, 이 한도를 초과하는 주식에 대하여는 의결권을 행사하지 못하도록 함(법 제15조).
바. 부동산투자회사는 한국증권거래소의 유가증권시장의 상장기준이나 한국증권업협회의 등록요건을 갖추게 된 때에는 지체없이 주식을 상장하거나 한국증권업협회에 등록하여야 하고, 부동산투자회사가 정당한 사유없이 이를 이행하지 아니하는 경우에는 건설교통부장관이 상장 또는 등록을 명령할 수 있도록 함(법 제20조).
사. 부동산투자회사는 그 자산을 부동산의 취득·관리·개량·처분, 부동산의 임대차, 부동산의 개발, 유가증권의 매매, 금융기관에의 예치 및 지상권·임차권 등 부동산사용에 관한 권리의 취득·관리·처분의 방법으로만 투자·운용하도록 함(법 제21조).
아. 부동산투자회사는 취득한 부동산을 5년의 범위내에서 대통령령이 정하는 기간 이상 보유하도록 하고, 나대지를 취득한 때에는 부동산개발사업을 시행한 후 처분하도록 함으로써 부동산의 단기보유에 의한 투기를 방지함(법 제24조제1항 및 제2항).
자. 부동산투자회사의 경영건전성을 확보하기 위하여 부동산투자회사는 총자산의 100분의 70 이상을 부동산으로 구성하도록 하고, 부동산개발사업에 대한 투자는 자기자본의 100분의 30 이내에서 대통령령이 정하는 비율을 초과하지 못하도록 함(법 제25조제1항 및 제26조제2항).
차. 부동산투자회사는 배당가능이익의 100분의 90 이상을 의무적으로 배당하도록 함(법 제28조).
