상가건물 임대차보호법
[시행 2026. 5. 12.] [법률 제21083호, 2025. 11. 11., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유 및 주요내용
현행법은 상가건물 관리비에 관한 근거 규정이 없어 차임 및 보증금 증액 제한을 회피하기 위하여 관리비를 인상하는 등의 문제가 있는바, 표준계약서에 관리비 부과 항목이 포함되도록 명시하고, 임대차계약 시 합의로 임차인이 임대인에게 관리비를 납부하는 경우 임차인이 임대인에게 부과된 관리비 내역의 제공을 요청할 수 있도록 하며, 요청을 받은 임대인은 이를 제공하도록 함으로써 상가건물 관리비 운영의 투명성을 확보하려는 것임.
<법제처 제공>
상가건물 임대차보호법
[시행 2022. 1. 4.] [법률 제18675호, 2022. 1. 4., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유 및 주요내용
코로나-19의 여파로 국내 소비지출이 위축되고 상가임차인의 매출과 소득이 급감하는 등 영업유지가 사실상 불가능하여 폐업하거나 폐업을 고려하는 상가임차인이 증가하고 있으나, 폐업하더라도 임대차계약의 구속력으로 인해 기존 임대료 지급의무에서 벗어나기 힘들어 임차인에게 과도한 부담이 되고 있는 상황임.
이에 임차인이 3개월 이상 감염병 예방을 위한 집합 제한 또는 금지 조치를 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 사정 변경을 이유로 임대차계약을 해지할 수 있도록 명문의 규정을 마련하려는 것임.
<법제처 제공>
상가건물 임대차보호법
[시행 2020. 9. 29.] [법률 제17490호, 2020. 9. 29., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유
코로나 19의 여파로 국내 소비지출이 위축되고 상가임차인의 매출과 소득이 급감하고 있는 가운데, 임대료가 상가임차인의 영업활동에 큰 부담이 되고 있는 실정임.
그런데 현행법에 따르면 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 경우 등은 계약의 해지, 계약갱신의 거절 또는 권리금 회수기회 제외 사유에 해당하여 많은 임차인이 소득 감소에 따른 차임연체로 영업기반을 상실할 위기에 처해지고 있음.
또한 현행 차임 등의 증감청구권 요건이 제한적으로 해석되고, 임대료의 증액상한에 의해 임대인이 수용 가능한 감액규모가 한정될 수 있어 경제적 위기 상황에도 불구하고 증감청구권이 활용되기 쉽지 않은 상황임.
이에 이 법 시행 후 6개월의 기간 동안 연체한 차임액은 계약의 해지, 계약갱신 거절 등의 사유가 되는 차임연체액에 해당하지 않는 것으로 보도록 함으로써 경제적 위기 상황 동안 임대인의 계약 해지 등을 제한하는 임시적 특례를 두는 한편,
차임 등의 증감청구권 사유에 ‘제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동’을 명시하고, 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 증액상한이 적용되지 않도록 함으로써 상가임차인에게 가장 큰 고충이 되고 있는 임대료 부담을 완화하려는 것임.
◇ 주요내용
가. 계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례에 관한 규정은 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용함(제2조제3항).
나. 임차인이 이 법 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 제10조제1항제1호, 제10조의4제1항 각 호 외의 부분 단서 및 제10조의8의 적용에 있어서는 차임연체액으로 보지 않도록 하되, 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 않도록 함(제10조의9 신설).
다. 차임 등의 증감청구권 사유에 ‘제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동’을 명시함(제11조제1항).
라. 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율(5%)을 초과하지 못하도록 한 증액상한을 적용하지 않도록 함(제11조제3항 신설).
마. 계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례에 관한 규정은 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용함(제13조제1항).
바. 이 법은 공포한 날부터 시행하고, 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용하도록 함(부칙 제1조 및 제2조).
<법제처 제공>
상가건물 임대차보호법
[시행 2020. 11. 1.] [법률 제17471호, 2020. 7. 31., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유
국민의 일상생활과 밀접한 관련이 있는 임대차 관련 제도를 마련하기 위해서는 임대차 현황에 대한 정확한 판단 및 관련 통계 분석 등이 수반되어야 하는바, 상가건물 임대차 제도를 부동산 정책과 연계하여 탄력적으로 대응하기 위하여 부동산 정책 소관부처인 국토교통부와 상가건물 임대차와 관련된 주요 업무를 공동으로 관할하도록 하려는 것임.
◇ 주요내용
가. 현재 국토교통부장관이 정하던 표준권리금계약서 및 법무부장관이 정하던 상가건물임대차표준계약서 서식을 앞으로는 각각 법무부장관과 국토교통부장관이 협의하여 정하도록 함(제10조의6 및 제19조).
나. 이 법의 적용범위에 관한 상가건물의 임대차 보증금액, 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준에 관한 사항을 심의하기 위하여 법무부에 상가건물임대차위원회를 설치하되, 위원장은 법무부차관으로 하고, 위원은 국토교통부에서 상가건물 임대차 관련 업무를 담당하는 고위공무원단에 속하는 공무원 등으로 함(제14조의2 신설).
다. 현재 대한법률구조공단 지부에 설치하도록 한 상가건물임대차분쟁조정위원회를 앞으로는 한국토지주택공사 및 한국감정원의 지사 또는 사무소에도 설치하도록 함(제20조제1항).
<법제처 제공>
상가건물 임대차보호법
[시행 2018. 10. 16.] [법률 제15791호, 2018. 10. 16., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유
현행법은 상가건물 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 경우 최초의 임대차기간을 포함하여 "5년"을 초과할 수 없도록 하여 임차인이 영업을 안정적으로 계속하기 어렵다는 주장이 지속적으로 제기되고 있음.
또한 임대인이 준수하여야 하는 권리금 지급 방해행위 금지기간을 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 종료 시까지로 제한하고 있는데 이에 대해 임차인의 권리금 회수기회 기간이 짧다는 지적이 있고, 2015년 개정된 현행법은 일반상가 임차인에 대한 권리금 회수 기회를 보장했지만 대다수의 영세상인이 영업하고 있는 전통시장은 포함되지 않아 논란이 있음.
한편 현행법은 임차인과 임대인의 갈등이 꾸준히 발생하고 있음에도 상가건물 임대차 분쟁 해결을 위한 분쟁조정위원회제도는 아직 도입되지 않아 지난해 이를 도입한 「주택임대차보호법」과 형평성이 맞지 않는다는 지적이 있음.
◇ 주요내용
가. 상가건물 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간을 "10년"까지로 확대함(제10조제2항).
나. 임대인의 권리금 지급 방해행위 금지기간을 임대차 종료 6개월 전부터로 확대함으로써 임차인의 권리금 회수기회를 보다 강화함(제10조의4제1항).
다. 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 의한 전통시장은 권리금 적용 제외대상에서 제외하여 전통시장 내 영세상인의 권리금 회수기회를 보장하려는 것임(제10조의5제1호).
라. 상가건물 임대차에 관한 분쟁을 조정하기 위하여 「법률구조법」에 따른 대한법률구조공단의 지부에 상가건물임대차분쟁조정위원회를 설치하여 임대인과 임차인 간의 분쟁이 신속하게 해결될 수 있도록 함으로써 상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 하려는 것임(제20조부터 제22조까지 신설).
<법제처 제공>
상가건물 임대차보호법
[시행 2015. 5. 13.] [법률 제13284호, 2015. 5. 13., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유
현행법은 임차인이 투자한 비용이나 영업활동의 결과로 형성된 지명도나 신용 등의 경제적 이익이 임대인의 계약해지 및 갱신거절에 의해 침해되는 것을 그대로 방치하고 있음. 그 결과 임대인은 새로운 임대차계약을 체결하면서 직접 권리금을 받거나 임차인이 형성한 영업적 가치를 아무런 제한 없이 이용할 수 있게 되지만 임차인은 다시 시설비를 투자하고 신용확보와 지명도 형성을 위하여 상당기간 영업손실을 감당하여야 하는 문제점이 발생하고 있음.
이러한 문제점을 해결하기 위하여 임차인에게는 권리금 회수기회를 보장하고, 임대인에게는 정당한 사유 없이 임대차계약의 체결을 방해할 수 없도록 방해금지의무를 부과하는 등 권리금에 관한 법적근거를 마련하려는 것임.
또한 이해관계자에게 상가건물 임대차에 대한 확정일자 부여 등의 임대차 정보를 제공받을 수 있도록 하고, 상가검물 임대차계약에 관한 표준계약서와 권리금계약에 관한 표준권리금계약서를 마련하여 사용을 권장하도록 하는 등 상가임차인 보호를 더욱 강화하려는 것임.
◇ 주요내용
가. 대항력, 권리금 등을 모든 상가건물임대차에 적용하도록 적용범위를 확대함(제2조제3항).
나. 관할 세무서장은 해당 상가건물의 소재지, 확정일자부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하고, 이해관계가 있는 자의 제공 요청이 있는 경우 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없도록 함(제4조).
다. 권리금을 임대차목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가로 정의함(제10조의3 신설).
라. 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등의 행위를 함으로써 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되고, 이를 위반하여 손해가 발생한 경우 배상하도록 하며, 임차인은 임대인에게 신규임차인이 되려는 자에 대한 정보를 제공하도록 함(제10조의4 신설).
마. 임대차목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부이거나 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품관리법」에 따른 공유재산인 경우에는 권리금 적용 대상에서 제외함(제10조의5 신설).
바. 국토교통부장관은 임차인과 신규임차인이 되려는 자가 권리금 계약을 체결하기 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장하도록 함(제10조의6 신설).
사. 국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있도록 함(제10조의7 신설).
아. 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 함(제10조의8 신설).
자. 권리금의 보호대상에서 전대차를 제외함(제13조제1항).
차. 법무부장관은 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담 등의 내용이 기재된 상가건물임대차표준계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있도록 함(제19조 신설).
<법제처 제공>
상가건물 임대차보호법
[시행 2013. 8. 13.] [법률 제12042호, 2013. 8. 13., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유
대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 계약갱신요구권을 인정하고, 임차인의 보증금반환채권을 양수한 금융기관 등이 우선변제권을 승계하도록 하며, 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 철거 또는 재건축의 사유를 세분화하는 한편, 보증금의 월차임 전환 시 산정률의 상한을 한국은행 기준금리와 연동되도록 하고, 소액임차인의 최우선변제금액 상한을 임대건물가액의 2분의 1 범위에서 대통령령으로 정하도록 하여 상가임차인 보호를 더욱 강화하려는 것임.
◇ 주요내용
가. 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 계약갱신요구권을 인정하고, 그 계약갱신 시 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정을 고려하여 차임과 보증금 증감을 청구할 수 있도록 함(안 제2조제3항 및 제10조의2 신설).
나. 임차인의 보증금반환채권을 양수한 금융기관 등이 우선변제권을 승계하도록 함(안 제5조제7항부터 제9항까지 신설).
다. 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 철거 또는 재건축의 사유를 사전에 철거 또는 재건축할 계획을 고지하거나, 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실 등 안전사고의 우려가 있는 경우 또는 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우로 한정함(안 제10조제1항제7호).
라. 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율과 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령을 정하는 배수를 곱한 비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없도록 함(안 제12조).
마. 소액임차인의 최우선변제금액 상한을 임대건물가액의 2분의 1 범위에서 대통령령으로 정하도록 함(안 제14조제3항).
<법제처 제공>
상가건물 임대차보호법
[시행 2009. 5. 8.] [법률 제9649호, 2009. 5. 8., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇개정이유 및 주요내용
임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우에 임대차 존속기간을 1년으로 보도록 함으로써 일반인이 명확하게 알 수 있게 하며, 임대차기간에 대한 분쟁을 방지하려는 것임.
상가건물 임대차보호법
[시행 2009. 1. 30.] [법률 제9361호, 2009. 1. 30., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇개정이유 및 주요내용
법 문장을 원칙적으로 한글로 적고, 어려운 용어를 쉬운 용어로 바꾸며, 길고 복잡한 문장은 체계 등을 정비하여 간결하게 하는 등 국민이 법 문장을 이해하기 쉽게 정비하려는 것임.
상가건물임대차보호법
[시행 2002. 8. 26.] [법률 제6718호, 2002. 8. 26., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇개정이유 및 주요골자
지난 2001. 12. 29. 제정된 상거건물임대차보호법의 시행시기가 2003. 1. 1.로 되어 있어서 법 시행 전에 임대료(賃貸料)가 과도하게 인상(引上)되고 계약해지권(契約解止權)이 남발(濫發)되고 있으므로 이러한 문제점을 보완(補完)하기 위하여 이 법 시행시기를 2002. 11. 1.로 현행보다 2월 앞당기려는 것임.
상가건물임대차보호법
[시행 2002. 11. 1.] [법률 제6542호, 2001. 12. 29., 제정]
【제정·개정이유】
- [신규제정]
◇제정이유
상가건물의 임대차에서 일반적으로 사회적·경제적 약자인 임차인을 보호함으로써 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위하여 민법에 대한 특례를 규정하려는 것임.
◇주요골자
가. 이 법은 상가건물의 임대차에 대하여 적용하되, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 적용하지 아니하기로 함(법 제2조).
나. 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생김(법 제3조).
다. 건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 일정한 자료의 열람 또는 제공을 요청할 수 있으며, 이때 관할 세무서장은 정당한 사유없이 이를 거부할 수 없음(법 제4조).
라. 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 경매나 공매시 임차한 대지를 포함한 상가건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제받을 권리를 인정함(법 제5조).
마. 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있음(법 제6조).
바. 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봄(법 제9조).
사. 임차인의 계약갱신요구에 대하여 임대인은 이 법에 규정된 정당한 사유없이는 이를 거절하지 못하게 하고, 임차인의 갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위내에서만 행사할 수 있음(법 제10조).
아. 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖에 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있음(법 제11조).
자. 계약갱신요구권, 차임 등의 증감청구권, 월차임 전환시 산정율의 제한규정은 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용하고, 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 범위내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있음(법 제13조).
차. 소액임차인들의 경우에는 임대건물가액의 3분의 1의 범위안에서 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 인정함(법 제14조).
