민간임대주택에 관한 특별법
[시행 2024. 2. 17.] [법률 제19680호, 2023. 8. 16., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유 및 주요내용
지정권자가 공공지원민간임대주택 공급촉진지구계획을 승인 또는 변경승인하려는 경우에는 관할 지방자치단체의 장의 의견을 청취하도록 하고, 민간임대주택 관리에 필요한 경비를 임차인이 최초로 납부하기 전까지 해당 민간임대주택의 유지관리 및 운영에 필요한 경비를 임대사업자가 부담할 수 있도록 근거를 마련함.
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민간임대주택에 관한 특별법
[시행 2023. 10. 2.] [법률 제19424호, 2023. 6. 1., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유 및 주요내용
임차인이 거주 중인 주택은 임대보증금에 대한 보증에 가입한 경우에 한해 등록을 허용하고, 보증 미가입으로 등록이 말소된 임대사업자는 임대주택 등록을 제한하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선ㆍ보완함.
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민간임대주택에 관한 특별법
[시행 2023. 9. 29.] [법률 제19313호, 2023. 3. 28., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유 및 주요내용
임대사업자로 등록할 수 있는 외국인의 체류자격을 제한하고, 국세 또는 지방세를 체납한 사람의 임대사업자 등록신청을 거부하거나 등록을 말소할 수 있도록 하며, 임차인에 대한 보증금반환채무의 이행과 관련하여 「형법」 제347조의 사기죄를 범하여 금고 이상의 형이 확정된 경우 등을 임대사업자 등록의 결격ㆍ추가 등록 제한 및 말소 사유로 규정하는 한편,
보증금 반환을 지연하여 임대사업자 등록이 말소된 날부터 6개월이 경과하였음에도 1억원 이상의 임차보증금을 반환하지 아니한 경우 임대사업자의 성명 또는 명칭 등을 공개할 수 있도록 함.
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민간임대주택에 관한 특별법
[시행 2021. 9. 14.] [법률 제18452호, 2021. 9. 14., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유 및 주요내용
현행법은 임차인 보호를 위해 민간임대주택 임대사업자에게 임대보증금에 대한 보증가입 의무를 부여하고 보증대상, 가입 의무기간, 미가입 시 처벌 규정 등을 함께 규정하고 있음.
그런데 임대사업자가 부채비율 등을 개선하지 않는 경우 보증가입이 어렵고 처벌로도 임차인 보호의 실효성을 확보하기 어려우며, 일부보증 요건 등 규정도 불분명함. 또한, 관리주체인 지방자치단체와 국토교통부는 보증회사로부터 보증가입 자료를 취득할 근거가 없어 보증제도 관리에도 한계가 있음.
이에 지방자체단체장이 보증보험에 가입하지 않는 임대사업자를 직권으로 등록 말소할 수 있도록 하고 보증회사로 하여금 보증가입 자료를 제출하도록 하며, 보증보험 가입 의무기간을 임대사업자 등록이 말소되는 날까지로 확대하고 일부보증 시에는 임차인의 의사를 반영하도록 하려는 것임.
또한, 보증보험 미가입 사업자에게 보증금 금액에 따라 과태료를 부과하여 처벌의 실효성을 높이고 보증가입 면제사유를 명확히 규정하며,
나아가 임대차계약 신고를 거짓으로 보고하거나 불응한 임대사업자의 등록을 제한ㆍ말소하고 계약갱신 거절이 불가능한 기간을 확대하는 등 현행 제도상 나타난 미비점을 보완하려는 것임.
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민간임대주택에 관한 특별법
[시행 2021. 3. 16.] [법률 제17944호, 2021. 3. 16., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유 및 주요내용
2020년 8월 18일 법률 제17482로 개정된 「민간임대주택에 관한 특별법」에서 ‘아파트’를 매입하여 임대하는 주택은 장기일반민간임대주택에서 제외함에 따라 도시형 생활주택인 원룸형 주택의 경우에도 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상이면 아파트로 분류되어 매입형의 경우 장기일반민간임대주택으로 등록할 수 없게 되고, 임대의무기간이 종료되면 등록이 자동으로 말소되어 원룸형 임대주택 공급이 감소될 우려가 있는바, 원룸형 주택 임대 공급을 촉진하기 위하여 이 법에 따른 ‘아파트’의 범위에 원룸형 주택은 제외되도록 규정함으로써 원룸형 주택의 민간임대주택 등록을 허용하려는 것임.
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민간임대주택에 관한 특별법
[시행 2020. 12. 22.] [법률 제17739호, 2020. 12. 22., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유 및 주요내용
현행법은 공공주택사업자와 임차인대표회의 사이에서 임대료의 증액, 주택관리, 공공임대주택의 분양전환가격 등에 관하여 분쟁이 발생하는 경우에는 임대주택분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있도록 규정하고 있음.
이와 관련하여 최근 공공주택사업자와 임차인 사이에서 「공공주택 특별법」 제50조의3에 따른 우선 분양전환 자격에 대하여 분쟁이 발생하여, 임대주택분쟁조정위원회의 조정 대상에 해당 분쟁도 포함시킬 필요가 있다는 지적이 있음.
이에 임대주택분쟁조정위원회의 조정 대상에 「공공주택 특별법」 제50조의3에 따른 우선 분양전환 자격에 관한 분쟁을 추가함으로써 분쟁해결이 원활하게 이루어질 수 있도록 하려는 것임.
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민간임대주택에 관한 특별법
[시행 2021. 3. 23.] [법률 제17738호, 2020. 12. 22., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유 및 주요내용
현행법은 공공지원민간임대주택의 원활한 공급을 위하여 공공지원민간임대주택 공급촉진지구를 지정하여 해당 임대주택의 건설사업을 시행하도록 하고 있고, 사업시행자는 사업 시행기간, 재원조달 계획 등을 포함한 공공지원민간임대주택 공급촉진지구계획을 작성하여 지정권자의 승인을 받도록 하고 있음.
그런데 공공지원민간임대주택 공급촉진지구계획의 승인단계에서 사업시행자가 지정권자의 계획 보완 요청을 회피하여 사업이 원활히 진행되지 못하는 사례가 발생한바, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구계획의 승인이 취소되어 시행자를 공공기관 또는 지방공사로 변경하는 경우 시행자를 변경할 수 있도록 하려는 것임.
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민간임대주택에 관한 특별법
[시행 2020. 8. 18.] [법률 제17482호, 2020. 8. 18., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유
민간임대주택에 대해서는 임차인의 주거안정 지원을 위하여 실질적인 전월세상한제, 계약갱신요구권 및 임대차신고제 등 공적인 규제가 적용되는 대신 등록 임대사업자에게 세제혜택 등을 부여하여 왔음.
그러나 최근 전월세상한제, 임대차 계약갱신요구권 및 임대차신고제 등의 추진과 연계하여 주택임대차 관련 제도 간 정합성 확보를 위하여 기존 제도의 개편이 필요하게 됨.
이에 전월세상한제, 계약갱신요구권 도입을 통해 일반 임대주택과 차별성이 희박해진 단기민간임대주택과 주택시장 과열요인이 될 수 있는 아파트 장기일반민간매입임대주택 유형은 폐지하는 한편,
민간임대주택의 임대의무기간을 종전 8년 이상에서 10년 이상으로 연장하고, 임대보증금 보증 가입 대상을 확대하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선ㆍ보완하려는 것임.
◇ 주요내용
가. 공공지원민간임대주택 및 장기일반민간임대주택의 임대의무기간을 8년에서 10년으로 연장하고, 장기일반민간임대주택에서 아파트를 임대하는 민간매입임대주택을 제외함(제2조제4호 및 제5호).
나. 단기민간임대주택에 관한 규정을 삭제함(현행 제2조제6호 삭제, 제5조제2항제3호 및 제42조제1항제2호 등).
다. 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 임대사업자 등록신청을 받은 경우 해당 신청인의 신용도, 신청 임대주택의 부채비율 등을 고려하여 임대보증금 보증 가입이 현저히 곤란하다고 판단되는 경우 등에 해당하면 등록신청을 거부할 수 있도록 함(제5조제5항 신설).
라. 미성년자와 거짓이나 부정한 방법으로 임대사업자 등록을 한 사유 등으로 임대사업자 등록이 전부 말소된 후 2년이 지나지 아니한 자 등은 임대사업자로 등록할 수 없도록 함(제5조의6 신설).
마. 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 민간임대주택의 선순위 담보권 등 권리관계에 관한 설명이나 정보를 거짓이나 부정한 방법으로 제공한 경우 등록을 말소할 수 있도록 함(제6조제1항제10호 신설).
바. 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 내 등록 말소를 신청(임차인의 동의가 있는 경우에 한정)하는 경우 등록을 말소할 수 있도록 함(제6조제1항제11호 신설).
사. 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 보증금 반환을 지연하여 임차인의 피해가 명백히 발생한 경우 등록을 말소할 수 있도록 함(제6조제1항제12호 신설).
아. 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소됨(제6조제5항 신설).
자. 임대인의 국세ㆍ지방세의 체납사실에 관한 사항을 표준임대차계약서에 포함하도록 함(제47조제2항제4호).
차. 민간임대주택에 대한 임대차계약을 체결하거나 계약내용을 변경하는 경우 임대사업자가 임차인에게 설명하고 확인을 받아야 하는 사항에 임대인의 국세ㆍ지방세의 체납사실에 관한 사항을 추가함(제48조제1항제2호).
카. 민간임대주택에 둘 이상의 임대차계약이 존재하는 등의 경우 임대사업자는 그 주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 자에게 확정일자부에 기재된 주택의 차임 및 보증금 등의 정보를 제공하도록 함(제48조제2항 신설).
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민간임대주택에 관한 특별법
[시행 2020. 12. 10.] [법률 제17452호, 2020. 6. 9., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유
임대사업자가 등록한 민간임대주택(이하 "등록임대주택"이라 한다)의 경우 임대의무기간 동안 임대료를 연 5퍼센트 범위에서만 증액할 수 있어 임차인의 주거안정에 도움이 될 수 있으나, 임차인이 계약하려는 주택이 등록임대주택인지 확인할 수 있는 방법이 없어 제도를 개선할 필요가 있음.
또한, 현행법은 임대사업자가 임대사업자 등록을 한 날부터 1개월이 지나기 전에는 임차인의 동의 여부와 관계없이 등록을 말소할 수 있도록 규정하고 있으나, 임대주택으로 등록한 이후 체결한 임대차계약이 있는 경우에는 임차인의 동의를 받도록 하여 임차인에 대한 보호를 강화할 필요가 있음.
그 밖에 과거 민간임대주택의 등록유형을 전면 개편하면서 종전 법령에 따라 등록한 주택의 경우 종전 법령을 적용하도록 하였으나, 임대주택의 유형에 따라 적용되는 법령이 달라 혼선이 발생하고 있어 이를 정비하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선ㆍ보완할 필요가 있음.
◇ 주요내용
가. 임대사업자 등록 사항 변경ㆍ말소 신고, 주택임대관리업 등록 사항 변경ㆍ말소 신고 등에 대하여 신고수리 간주제를 도입함(제5조제4항ㆍ제5항, 제7조제4항ㆍ제5항 및 제42조제6항ㆍ제7항 신설).
나. 임대사업자는 등록한 민간임대주택이 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수하여야 하는 재산임을 소유권등기에 부기등기(附記登記)하도록 함(제5조의2 신설).
다. 현재 임대사업자가 임대사업자 등록을 한 날부터 1개월이 경과하기 전에 등록 말소를 신청하는 경우 등록을 말소할 수 있도록 하던 것을, 앞으로는 3개월이 경과하기 전에 등록 말소를 신청하는 경우 등록을 말소할 수 있도록 하되, 임대주택으로 등록한 이후 체결한 임대차계약이 있는 경우에는 그 임차인의 동의를 받도록 함(제6조제1항제3호).
라. 공공지원민간임대주택의 공급신고, 임대의무기간 내에 민간임대주택을 양도하기 위하여 하는 신고 및 임대차계약 신고 등이 수리를 요하는 신고임을 명확하게 규정함(제42조제5항 및 제43조제4항ㆍ제5항 신설, 제46조제5항).
마. 공공지원민간임대주택의 임차인의 모집ㆍ선정 등의 업무를 수행할 수 있는 기관에 한국부동산원을 추가함(제59조의2제1항).
바. 종전의 「임대주택법」에 따라 등록한 준공공임대주택과 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 민간건설임대주택은 준공공임대주택으로, 매입임대주택 등은 단기임대주택으로 보되, 임대의무기간 등 일부 규정에 관하여는 종전의 「임대주택법」을 적용함(법률 제13499호 임대주택법 전부개정법률 부칙 제3조제3항 신설).
사. 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 등록한 기업형임대주택 또는 준공공임대주택은 이 법에 따른 장기일반민간임대주택으로 보되, 임대의무기간 등 일부 규정에 관하여는 종전의 규정을 적용함(법률 제15356호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제4항).
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민간임대주택에 관한 특별법
[시행 2020. 5. 27.] [법률 제16630호, 2019. 11. 26., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유
조합원에게 민간임대주택을 공급하기 위하여 협동조합 또는 사회적협동조합의 형태로 설립된 민간임대협동조합이 조합원을 모집하려는 경우의 모집 방법, 신고 요건, 조합원 가입 및 청약 철회 절차 등을 정함으로써 조합원의 재산권을 보호하고 협동조합형 임대주택사업 추진의 투명성을 제고하는 한편,
민간임대주택의 임대사업자가 민간임대주택의 일부 세대를 가정어린이집을 운영하려는 자에게 임대할 수 있도록 함으로써 민간임대주택 임차인의 보육 수요를 충족시키려는 것임.
◇ 주요내용
가. 대통령령으로 정한 호수 이상의 주택을 공급할 목적으로 설립된 민간임대협동조합이나 그 발기인이 조합원을 모집하려는 경우 해당 민간임대주택 건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하는 등의 요건을 갖추어 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하고, 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하도록 함(제5조의2 신설).
나. 민간임대협동조합 및 그 발기인의 민간임대협동조합 가입 계약 체결 시 조합원의 권리와 의무에 관한 사항 등에 관한 설명의무, 조합가입신청자의 가입비 등의 예치, 청약 철회 등에 관한 사항을 규정함(제5조의3 및 제5조의4 신설).
다. 민간임대주택의 임대사업자는 해당 민간임대주택의 일부 세대를 가정어린이집을 운영하려는 자에게 임대할 수 있도록 하고, 이 경우 임차인의 자격, 선정방법 및 임대료에 대한 특례를 부여함(제50조의2 신설).
<법제처 제공>
민간임대주택에 관한 특별법
[시행 2019. 10. 24.] [법률 제16386호, 2019. 4. 23., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유
임대수요가 높은 역세권에 공공지원민간임대주택을 신속하게 건설할 수 있도록 공공지원민간임대주택 공급촉진지구의 지정요건을 완화하고, 임대사업자가 임차인의 자격을 확인할 수 있는 절차를 마련하며, 장기일반민간임대주택 등의 경우 민간임대주택으로 등록 당시 존속 중인 임대차계약이 있는 경우 종전 임대차계약에 따른 임대료를 기준으로 임대료 증액 상한이 적용되도록 그 임대료를 최초 임대료로 보도록 하는 한편,
공공지원민간임대주택 외의 민간임대주택에 대해서도 임대료 상한을 적용하는 기간을 임대기간으로 하고, 민간임대주택 규제의 실효성을 확보하기 위하여 임대사업자가 임대의무기간 내에 임대를 아니한 경우 등 의무를 위반한 경우에 부과하는 과태료를 상향하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선ㆍ보완하려는 것임.
◇ 주요내용
가. 공공지원민간임대주택 공급촉진지구의 지정요건 중 역세권 등에서 촉진지구를 지정하는 경우 갖추어야 할 면적기준을 2천제곱미터 이상의 범위에서 1천제곱미터 이상의 범위로 완화함(제22조제1항제2호).
나. 임대사업자는 국토교통부장관에게 임차인의 자격 확인을 요청할 수 있고, 국토교통부장관은 그 요청대로 임차인의 자격을 확인하여 주는 것이 임차인의 주거 생활 안정 등을 위하여 필요하다고 인정하는 경우 금융정보 등을 제공받는 데 필요한 동의서면을 임차인 등으로부터 제출받아 확인해 줄 수 있도록 함(제42조의4).
다. 장기일반민간임대주택 등의 경우 민간임대주택 등록 당시 존속 중인 임대차계약이 있는 경우에는 그 종전 임대차계약에 따른 임대료를 최초 임대료로 함(제44조제1항).
라. 공공지원민간임대주택 외의 민간임대주택에 대하여 임대료 증액 상한을 적용하는 기간을 임대의무기간에서 임대기간으로 변경함(제44조제2항).
마. 임대보증금에 대한 보증의 의무가입대상에 동일 주택단지에서 100호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 임대하는 민간매입임대주택을 임대하는 임대사업자를 추가함(제49조제1항).
바. 임대사업자가 임대의무기간 중에 본인이 거주하는 등 임대하지 아니한 경우, 임대의무기간 내에 임의로 양도한 경우와 임대조건 등을 위반하여 민간임대주택을 임대한 경우 부과하는 과태료를 1천만원에서 3천만원으로 상향함(제67조제1항 및 제2항).
사. 법률 제13499호 임대주택법 전부개정법률 시행 당시 종전의 「임대주택법」에 따라 등록한 임대주택은 종전의 「임대주택법」을 적용하던 것을, 임대료 증액, 임대차계약 신고ㆍ변경신고 및 조정권고에 관해서는 그러하지 아니하도록 함(법률 제13499호 임대주택법 전부개정법률 부칙 제3조제2항 단서 신설).
아. 법률 제15356호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 시행 당시 종전 규정에 따라 등록한 기업형임대주택 또는 준공공임대주택은 종전의 규정을 적용하던 것을, 임차인 자격 확인, 임대료 증액, 임대차계약 신고ㆍ변경신고 및 조정권고에 관해서는 그러하지 아니하도록 함(법률 제15356호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제4항 단서 신설).
<법제처 제공>
민간임대주택에 관한 특별법
[시행 2019. 6. 19.] [법률 제16000호, 2018. 12. 18., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유 및 주요내용
최근 기업형임대사업자(8년 이상 임대할 목적으로 100호 이상의 민간임대주택을 취득하였거나 취득하려는 임대사업자) 중 일부가 카드사와 제휴한 ‘임대료 신용카드 납부 서비스’를 시행하고 있으나, 일반형 임대사업자(1호 이상의 민간임대주택을 취득하였거나 취득하려는 임대사업자)의 경우 신용카드 납부 방식에 대한 인식 부족, 정부의 정책 미흡 등으로 인해 임대료를 신용카드 등으로 납부 받는 경우가 드문 상황임.
이와 관련하여, 신용카드 등을 이용한 결제가 증가하는 추세를 고려할 때 임대료를 신용카드로 납부 받는 방식을 법률에 규정하고, 임대사업자에게 이를 적극적으로 알릴 필요성이 있다는 주장이 제기되고 있음.
이에 임대사업자의 자율적인 결정에 따라 임대료를 현금 또는 신용카드, 직불카드, 선불카드에 의한 결제로 납부 받을 수 있도록 법률에 명확히 규정하여 임차인의 주거비 마련 부담을 경감시키려는 것임.
<법제처 제공>
민간임대주택에 관한 특별법
[시행 2019. 2. 15.] [법률 제15730호, 2018. 8. 14., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유
임대사업자가 임대료 증액을 청구할 수 있는 한도를 임대료의 5% 범위에서 물가지수, 인근 지역 임대료 변동률, 임대주택 세대수 등을 고려하여 대통령령으로 정할 수 있도록 하고, 임대료의 증액은 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못 하도록 하여 임차인을 보호하고자 하고, 임대사업자가 신고한 임대료가 법에서 정한 증액 비율을 초과하는 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대료의 조정을 권고하도록 하며, 재신고한 임대료도 법에서 정한 증액 비율을 초과하는 경우 신고의 수리를 거부할 수 있도록 하여 임대료 증액한도 규제의 실효성을 강화하고자 함.
또한 150세대 이상 민간임대주택 중 대통령령으로 정하는 민간임대주택의 경우 임차인대표회의를 구성하도록 의무를 부여하고, 임차인대표회의 구성 의무가 있는 임차인이 임차인대표회의를 구성하지 아니한 경우 임대사업자가 지원하도록 하며, 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 임대주택에 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우 등에는 임차인이 임대차계약을 해제 또는 해지할 수 있도록 하여 임차인의 권리를 강화함.
한편 임대사업자가 사용하여야 하는 표준임대차계약서에는 임대차계약의 해제ㆍ해지 등에 관한 사항이 포함되도록 하여 임차인의 보호를 강화하고, 국토교통부장관이 이 법에 따른 권한의 일부를 위탁할 수 있는 기관을 확대하여 관련 사무의 전문성 및 효율성을 제고하려는 것임.
◇ 주요내용
가. 민간임대주택 임대료 관련 제도 개선(제44조, 제44조의2 및 제46조)
1) 임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트 범위에서 주거비 물가지수, 인근지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 기준을 초과하지 못하도록 함.
2) 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하도록 함.
3) 임차인이 법에서 정한 증액 비율을 초과하여 임대료를 지급한 경우 초과 지급한 임대료 상당금액의 반환을 청구할 수 있도록 함.
4) 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 신고한 임대료가 법에서 정한 증액비율을 초과하거나 해당 지역의 경제적 사정 변동 등으로 조정될 필요가 있다고 인정하는 경우 임대료를 조정할 것을 권고할 수 있고, 권고를 받은 임대사업자가 재신고한 임대료가 법에서 정한 증액비율을 초과하는 경우 신고수리를 거부할 수 있도록 함.
나. 중대한 하자 발생 시 임차인의 임대차계약 해제ㆍ해지권 부여(제45조제2항 신설)
임차인은 시장ㆍ군수 또는 구청장이 임대주택에 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 임대차계약을 해제하거나 해지할 수 있도록 함.
다. 표준계약서 명시하여야 하고, 임대사업자가 임대차계약시 설명하여야 하는 내용을 확대함(제47조제2항, 제48조제1항)
1) 임대사업자가 사용하여야 하는 표준임대차계약서에는 임대차계약의 해제ㆍ해지에 관한 사항이 포함되도록 함.
2) 민간임대주택에 대한 임대차계약을 체결하거나 월임대료를 임대보증금으로 전환하는 등 계약내용을 변경하는 경우 임대사업자는 임대차계약의 해제ㆍ해지에 관한 사항을 설명하도록 함.
라. 일정 규모 이상 민간임대주택 공동주택단지에 임차인 대표회의 구성 의무화(제52조제1항 단서 신설)
150세대 이상의 민간임대주택을 공급하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성하도록 의무를 부여하고, 임차인대표회의 구성 의무가 있는 임차인이 임차인대표회의를 구성하지 아니한 경우 임대사업자가 지원하도록 함.
마. 현행 대통령령에서 정하고 있는 임대주택분쟁조정위원회의 위원 구성 방법을 법률로 상향하면서 임대주택과 관련된 시민단체 또는 소비자단체가 추천한 사람을 1명 이상 포함하도록 함(제55조제4항 및 제5항 신설).
바. 임대주택 정보체계의 구축ㆍ운영 업무를 한국토지주택공사 또는 한국감정원에 위탁할 수 있도록 함.
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민간임대주택에 관한 특별법
[시행 2018. 7. 17.] [법률 제15356호, 2018. 1. 16., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유
민간임대주택의 공공성 강화를 위해 주택도시기금 출자 지원, 용적률 완화 등의 공공지원을 받아 건설 또는 매입하는 주택은 공공지원민간임대주택으로 분류하고, 공공지원에 상응하는 청년ㆍ신혼부부 등 주거지원계층 배려, 초기임대료 제한 등 공공성을 확보하도록 하며, 역세권등에서 소규모 촉진지구를 지정할 수 있도록 최소면적기준을 조례로 완화할 수 있도록 하는 등 제도개선을 추진하는 한편,
임대료 신고제도의 절차상 문제점을 개선하고 지자체의 통제기능이 실효성 있게 작동될 수 있도록 사후신고 제도를 사전신고 제도로 변경하고, 지자체의 조정권고 권한을 신설하여 임차인의 권리를 보호하려는 것임.
◇ 주요내용
가. 민간임대주택 등의 정의 신설(제2조 및 제5조)
1) 기금출자, 공공택지 등 공공지원을 받아 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 이 법에 따른 임대료, 임차인의 자격 제한 등을 적용하는 주택을 공공지원민간임대주택으로 하고, 그 밖에 해당하는 주택을 장기일반민간임대주택으로 함.
2) 기존 임대주택 등록 호수에 따라 기업형임대사업자와 일반형임대사업자로 구분하여 등록하던 것을 임대사업자로 단일화 함.
나. 공공지원민간임대주택 건설을 위한 토지 공급 및 건축 특례(제18조, 제21조)
기존 기업형임대주택 또는 준공공임대주택 건설시 적용하던 공공택지 수의계약 등의 공급방법, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용적률ㆍ건폐율의 상한 적용 등의 특례를 공공지원민간임대주택으로 한정하여 적용함.
다. 용적률 특례에 따른 공공기여(제21조의2)
공공지원민간임대주택 건설 시 조례 또는 지구단위계획으로 정한 용적률보다 완화 받는 경우에 증가되는 용적률과 연계하여 공공임대주택을 공급하거나 국토교통부령으로 정하는 임대기준에 따라 주거지원계층에게 우선 공급하도록 하는 등 공공기여 방안을 마련함.
라. 촉진지구 지정 요건 개선(제22조)
1) 공공주택 등 다양한 주택이 입지할 수 있도록 촉진지구 지정 요건을 당초 ‘유상공급면적 50퍼센트 이상 기업형임대주택으로 건설’에서 ‘촉진지구에서 건설하는 전체 주택호수의 50퍼센트 이상 공공지원민간임대주택으로 건설’하는 것으로 개선함.
2) 역세권 등 임대주택 수요가 많은 곳에 소규모 촉진지구 사업을 추진할 수 있도록 촉진지구 최소면적기준에도 불구하고 조례로 2천제곱미터 이상으로 지정할 수 있도록 함.
3) 유상공급 토지면적의 50퍼센트를 초과하여 비(非)주택용도로 공급할 수 없도록 함.
마. 촉진지구의 감리 및 준공검사 절차 개선(제28조의2 및 제39조의2)
촉진지구의 감리, 준공검사 등 현지성이 높은 사무는 관할 기초지자체에서 직접 처리할 수 있도록 하여 자치권한을 강화함.
바. 촉진지구의 사업절차 개선(제30조, 제31조 및 제33조)
1) 촉진지구 시행자에게 허용하던 개발제한구역 해제 제안권을 공공시행자로 한정하고, 공공시행자에 한정하여 촉진지구 지정ㆍ변경 시에 도시ㆍ군기본계획이 일괄 변경되도록 절차를 간소화함.
2) 역세권 등에서 소규모 촉진지구사업을 신속하게 추진하기 위하여 녹지지역이 아닌 도시지역으로서 대통령령으로 정한 지역에서 10만 제곱미터 이하 촉진지구 지정과 지구계획을 통합하여 승인하기 위해 통합심의위원회의 심의를 거친 경우에는 시ㆍ도도시계획위원회 심의 절차를 생략할 수 있도록 함.
사. 공공지원민간임대주택의 임차인 선정기준(제42조 및 제42조의2부터 제42조의6까지)
1) 공공지원민간임대주택의 우선공급대상, 임차인의 요건, 선정방법 등은 국토교통부장관이 정하는 바에 따라 공급하도록 함.
2) 주택소유 여부 등 임차인자격을 확인하기 위하여 주민등록번호, 국세ㆍ지방세 등에 관한 자료를 관계 기관에게 요청할 수 있도록 함.
아. 공공지원민간임대주택의 임대료 산정기준(제44조)
공공성과 연계하여 임대료를 책정하기 위하여 공공지원민간임대주택은 국토교통부장관이 정하는 바에 따라 임대료를 산정하도록 규정함.
자. 임대료 증액시 임대차계약 신고제도 개선(제46조)
100세대 이상 공동주택은 임대차계약 변경예정일 1개월 전까지 관할 지자체에 사전 신고하도록 함.
차. 등록 임대주택에 대한 임차인 정보제공 강화(제48조)
임차인이 임대료 증액 상한규정(연 5% 이내)을 인지할 수 있도록 임대사업자가 임대료 증액제한에 대하여 설명ㆍ확인받도록 함.
카. 공공지원민간임대주택의 사업지원(제59조의2)
도심 내 토지를 확보하기 위하여 민간임대사업 역량이 부족한 토지주를 대신하여 공공기관이 주택 건설, 임차인 선정 등의 업무 등을 지원할 수 있도록 함.
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민간임대주택에 관한 특별법
[시행 2018. 3. 27.] [법률 제15319호, 2017. 12. 26., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유 및 주요내용
「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 주택을 임대하려는 자는 지방자치단체의 장에게 등록을 신청할 수 있으며, 등록된 자는 제43조에 따라 임대의무기간 내 주택 매각 금지의무, 제46조에 따라 지방자체단체의 장에게 임대차계약 신고의무가 적용되고 있음.
하지만 등록한 임대사업자가 지방자치단체에 신고하는 등록주택 현황과 임대차계약 신고내용의 검증이 이루어지지 않아, 임대사업자별 주택 보유호수, 주택 유형 등의 세부적인 통계가 확보되지 못하는 실정임.
이에 국토교통부장관이 임대주택정보체계 운영 시 통계의 정확성을 제고하기 위하여 주민등록ㆍ국세ㆍ지방세 등 대통령령으로 정하는 자료를 관계 기관의 장에게 요청할 수 있도록 근거를 마련하려는 것임.
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민간임대주택에 관한 특별법
[시행 2017. 7. 18.] [법률 제14542호, 2017. 1. 17., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유
영세한 서민이 주로 거주하고 있는 다가구주택도 임대주택으로 등록할 수 있도록 하고, 민간임대주택 공급 신고제도 도입 및 임대보증금 보증 가입 대상 확대 등을 통하여 임차인 보호를 강화하는 한편,
공공시행자가 기업형임대주택 공급촉진지구 조성사업 뿐 아니라 공공임대주택 건설사업도 시행할 수 있도록 하고, 기업형임대주택 공급촉진지구의 기업형임대주택 공급면적 기준을 완화하는 등 현행 제도 운영상 나타난 일부 미비점을 합리적으로 개선ㆍ보완하려는 것임.
◇ 주요내용
가. 다가구주택 내 하나의 실(室)에 본인이 거주하더라도 해당 주택을 임대주택으로 등록할 수 있도록 함(제2조).
나. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 또는 지방공사가 조성한 토지 중 임대사업자에 대한 토지 우선 공급의무 적용 대상을 2개 단지 이상의 공동주택용지 공급계획이 포함된 경우로서 일정 규모 이상인 경우로 한정함(제18조제3항).
다. 공공시행자가 촉진지구 사업을 추진하는 경우로서 복합적 토지이용 증진 또는 다양한 유형의 주택공급이 필요한 경우에는 기업형임대주택 건설 비중을 유상공급면적의 5퍼센트 포인트 범위 내에서 하향 조정할 수 있으며 이 경우 주택 수 대비 50퍼센트 이상을 기업형임대주택으로 건설하도록 함(제22조제2항 신설).
라. 공공시행자가 촉진지구 조성사업 뿐 아니라 공공임대주택 건설사업도 시행할 수 있도록 하고, 촉진지구의 시행자 변경 기준을 마련함(제23조).
마. 촉진지구 지정 및 지구계획 승인 이후 동 사항을 변경하는 경우에 이를 승인하는 절차와 효력을 명확하게 규정함(제24조, 제25조, 제28조, 제29조 등).
바. 용도지역에서의 건축물 용도, 종류 및 규모제한에도 불구하고 대통령령으로 정하는 시설을 제외하고는 기업형임대주택 공급촉진지구 내에서 설치를 허용함(제35조제1항).
사. 30호 이상을 공급하는 임대사업자는 지자체에 임차인모집 내용을 신고하도록 하고, 임차인모집 신고를 하지 않는 경우 1천만원 이하의 과태료를 부과함(제42조제3항 신설 및 제67조제1항).
아. 분양주택 단지 전체를 매입하여 매입민간임대주택으로 활용하는 경우도 임대보증금에 대한 보증에 가입하도록 함(제49조제1항).
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민간임대주택에 관한 특별법
[시행 2015. 12. 29.] [법률 제13499호, 2015. 8. 28., 전부개정]
【제정·개정이유】
- [전부개정]
◇ 개정이유
최근 집에 대한 인식이 ‘소유’에서 ‘거주’로 변화하면서 자가점유율이 지속적으로 하락하고, 임대차 방식이 전세에서 월세로 빠르게 전환됨에 따라, 전월세시장에서 수급불균형 현상이 발생하고 임차인들의 주거비 부담이 증가하는 등 전월세시장의 불안이 지속되고 있음.
이러한 문제를 완화하기 위해서는 공공부문에 의한 공공임대주택 공급뿐 아니라 민간부문에 의한 민간임대주택 공급도 확충되어야 하나 민간부문에서 임대주택을 건설하는 경우에도 주택도시기금에서 건설자금을 융자받거나 공공택지를 공급받게 되면 공공임대주택으로 간주되어 임차인자격ㆍ초기임대료 제한, 분양전환 의무 등 규제가 과도한 반면, 이에 상응하는 금융ㆍ세제지원 등 인센티브는 충분하지 않은 실정임.
이에, 규제 중심의 현행 「임대주택법」을 지원 중심의 「민간임대주택에 관한 특별법」으로 전부개정하여 도시ㆍ건축 규제 완화 등 민간 임대주택에 대한 지원을 강화하되, 공공부문의 자원을 활용하여 발생하는 민간의 개발이익을 적정하게 환수하기 위한 근거를 마련하는 등 관련 제도를 보완하려는 것임.
◇ 주요내용
가. 제명을 현행 「임대주택법」에서 「민간임대주택에 관한 특별법」으로 변경하고, 공공임대주택에 관한 규정은 「공공주택 특별법」으로 이관함.
나. 민간임대주택을 8년 이상 임대하는 ‘기업형임대주택’, ‘준공공임대주택’과 4년 이상 임대하는 ‘단기임대주택’으로 구분하고, 임대사업자를 ‘기업형임대사업자’와 ‘일반형임대사업자’로 구분함(제2조제4호부터 제9호까지).
다. 현재 「주택법」에 규정되어 있는 주택임대관리업에 관한 내용을 이 법으로 이관하고, ‘자기관리형’ 및 ‘위탁관리형’으로 구분함(제2조제10호ㆍ제11호 및 제7조부터 제16조까지 등).
라. 국가 및 지방자치단체 등은 민간임대주택의 공급 확대 및 품질 제고 등을 위하여 주택도시기금 등의 재원을 우선적으로 지원하고, 조세감면 및 택지 우선공급 등의 지원을 할 수 있도록 함(제4조 및 제18조).
마. 임대사업자가 기업형임대주택 또는 준공공임대주택을 건설하는 경우 용적률ㆍ건폐율ㆍ층수 제한 완화, 판매시설ㆍ업무시설 허용 등의 혜택을 부여함(제21조 및 제35조).
바. 국토교통부장관 및 시ㆍ도지사는 기업형임대주택 공급촉진지구를 지정할 수 있도록 함(제22조).
사. 촉진지구 지정권자가 건축제한 완화에 따른 토지가치상승분의 범위에서 지구계획에 따른 기반시설 설치비용을 시행자에게 부담시킬 수 있도록 함(제28조).
아. 민간임대사업을 육성하기 위하여 현재 임대사업자에 대하여 적용되고 있는 6개의 핵심규제 중 임차인 자격 제한, 최초임대료 제한, 분양전환의무, 담보권 설정 제한 등 4개 규제를 폐지하고, 임대의무기간(8년 또는 4년) 및 임대료 상승률 제한(연 5퍼센트) 등 2개 규제만 존치함(제42조 등).
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임대주택법
[시행 2015. 9. 19.] [법률 제13328호, 2015. 5. 18., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유
현행 「임대주택법」은 전용면적 85제곱미터 이하의 주택만 준공공임대주택으로 등록할 수 있도록 하고 있으나, 다가구주택의 경우 대부분 85제곱미터를 초과하여 준공공임대주택 등록이 거의 불가능한 실정임. 이에, 단독주택이면서도 여러 가구가 함께 거주할 수 있는 다가구주택도 준공공임대주택으로 등록할 수 있도록 허용하여 준공공임대주택 제도를 활성화 할 필요가 있음.
또한, 둘 이상의 임대사업자가 동일 시ㆍ군에서 임대주택을 자체관리하는 경우 공동관리를 허용하고 있는데, 이를 임대사업자가 하나인 경우나 위탁관리의 경우에도 확대하여 효율성을 제고하려는 것임.
◇ 주요내용
가. 단독주택 중 대통령령으로 정하는 다가구주택도 준공공임대주택으로 등록할 수 있도록 함(제2조제3호의3).
나. 임대사업자 수와 임대주택 관리 방법과 관계없이, 둘 이상의 임대주택단지의 경우 시장ㆍ군수의 확인을 거쳐 공동관리가 가능하도록 함(제28조제3항).
<법제처 제공>
임대주택법
[시행 2015. 1. 6.] [법률 제12985호, 2015. 1. 6., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유 및 주요내용
현행 법률은 임대주택 거주자 실태조사를 하는 경우에 필요한 서류를 관계 행정기관 및 관련 단체 등에게 요청할 수 있도록 하고 있으나, 필요한 서류를 구체적으로 명시하고 있지 아니하여 개인의 고유식별정보 등이 포함된 서류는 해당 보유기관이 법적 근거 미비를 이유로 제공하지 아니하는 경우가 있어 실효성 있는 실태조사에 한계가 있음.
이에 임대주택 거주자 실태조사의 내실 있는 추진과 그 실효성을 제고하기 위하여 관계 행정기관 등에 요청할 수 있는 서류 및 정보를 구체적으로 명시하려는 것임.
<법제처 제공>
임대주택법
[시행 2014. 5. 28.] [법률 제12704호, 2014. 5. 28., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유
국토교통부장관이 임대주택정보체계를 구축ㆍ운영할 수 있도록 하고, 임대주택 사업주체로부터 관련 자료를 제출받을 수 있는 근거규정을 신설하며, 준공공임대주택 등록을 활성화하기 위해 준공공임대주택 등록요건 중 매입시기 제한(’13년 4월 1일 이후 매입한 주택)을 삭제하고, 민간건설임대주택도 준공공임대주택으로 등록할 수 있도록 하며,
공공건설임대주택의 신속한 분양전환을 통해 임차인의 권익을 보호할 수 있도록 임차인의 매도청구권 발생시기를 분양전환승인 후 4개월로 단축하고, 사실상 국가가 지배하는 것으로 볼 수 있는 부동산투자회사가 건설한 공공임대주택의 임대보증금 반환 보증 가입의무를 면제함으로써 비용을 절감하며, 민간임대사업자의 위반행위에 대한 제재를 완화하여 임대주택 등록을 촉진하는 한편,
공공ㆍ민간건설임대주택을 법에서 직접 정의하고, 이를 개별 조문에서 인용하도록 관련 조문 및 용어를 정비하여 복잡한 조문을 명확하게 표현하려는 것임.
◇ 주요내용
가. 준공공임대주택 등록요건에서 매입시기 제한을 삭제하고 민간건설임대주택까지 준공공임대주택으로 등록이 가능하도록 함(제2조제2호 및 제3호의3, 법률 제11870호 부칙 제2조 삭제).
나. 국토교통부장관이 10년 단위 주택종합계획에 공공임대주택의 공급계획을 반영하는 경우 임대주택의 유형별ㆍ지역별 입주 수요량을 조사하도록 함(제4조).
다. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사ㆍ지방공사가 단독 또는 공동으로 총지분의 100분의 50을 초과하여 출자한 부동산투자회사가 건설한 임대주택은 임대보증금 반환 보증 가입대상에서 제외함(제17조제1항제1호의2 신설).
라. 영구임대주택등의 공급을 신청하는 자의 자격을 확인하기 위한 자료요청사항에 주민등록 전산정보 포함(제20조의4제1항)
마. 국토교통부장관은 임대주택 관리의 공공성과 효율성을 제고하기 위하여 임대주택정보체계를 구축ㆍ운영할 수 있도록 함(제20조의7제1항 신설).
바. 임대사업자는 국토교통부령이 정하는 바에 따라 임차인에 관한 정보 등을 국토교통부장관에게 제공하도록 함(제20조의7제2항 신설).
사. 지방자치단체의 장이 공공임대주택정보체계를 연계하거나 활용할 수 있도록 함(제20조의7제3항 신설).
아. 국토교통부장관은 임대주택정보체계의 구축ㆍ운영에 관한 업무를 전문성이 있는 기관ㆍ단체에 위탁할 수 있도록 하고, 필요한 경비를 지원할 수 있도록 함(제20조의7제4항 신설).
자. 임대주택정보체계 구축을 위해 얻은 자료를 다른 용도로 사용하거나 누설하지 않도록 함(제20조의7제5항 신설).
차. 임차인이 분양전환승인을 받은 이후에도 임대사업자가 4개월 이상 분양전환에 응하지 아니하는 경우에는 임차인은 승인을 받은 분양전환가격에 따라 매도할 것을 청구할 수 있도록 함(제21조제8항).
카. 민간임대사업자의 임대의무기간ㆍ임대조건 위반행위와 민간임대사업자 및 공공임대사업자의 임대조건 신고의무 위반에 대한 제재를 형벌에서 과태료로 전환함(제41조, 제42조 및 제44조).
<법제처 제공>
임대주택법
[시행 2014. 6. 25.] [법률 제12117호, 2013. 12. 24., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유 및 주요내용
현행법은 임대주택과 분양주택이 혼합된 혼합주택단지의 경우 분양주택의 관리방법을 따르게 하고 있어 주택공급의 물리적 혼합이 사회통합에 도움이 되지 않고 거주자 간 갈등을 유발하는 실정인바, 「주택법」을 개정하여 혼합주택단지의 경우 관리방법의 결정 등 주택단지 관리에 관한 사항을 임대사업자와 분양주택 입주자대표회의가 공동으로 결정하게 하고, 해당 내용을 이 법에 직접 명시하려는 것임.
<법제처 제공>
임대주택법
[시행 2013. 12. 5.] [법률 제11870호, 2013. 6. 4., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유
임대주택사업자가 토지를 임차하여 임대주택을 건설ㆍ공급할 수 있는 "토지임대부 임대주택", 도심 내 기존주택을 국가 등이 전세계약의 방식으로 임차하여 재임대하는 "전세후 임대주택", 민간 임대주택으로서 의무 임대기간, 임대료 인상 제한 등의 공공성을 갖는 "준공공임대주택" 제도를 도입함으로써 임대주택 공급 활성화와 서민의 주거안정에 기여하는 한편, 국가 등이 공급하는 임대주택의 경우 임대보증금 증액분을 분할납부할 수 있도록 함으로써 임차인의 경제적 부담을 완화하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선ㆍ보완하려는 것임.
◇ 주요내용
가. "전세후 임대주택"을 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사가 전세계약의 방식으로 임차하여 공급하는 주택으로 정의함(안 제2조제1호의2 신설).
나. "토지임대부 임대주택"을 임대사업자가 토지를 임차하여 건설ㆍ임대하는 주택으로 정의함(안 제2조제2호가목).
다. "준공공임대주택"을 매입임대주택으로서 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사 외의 임대사업자가 10년 이상 계속해서 임대하는 전용면적 85제곱미터 이하의 주택으로 정의함(안 제2조제3호의3 신설).
라. 임대사업자가 준공공임대주택을 개량하는 경우 국민주택기금에서 이를 위한 비용의 전부 또는 일부를 융자 지원할 수 있도록 함(안 제5조의2 신설).
마. 임대사업자가 준공공임대주택사업을 하려는 경우 해당 임대주택이 소재하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에 등록하도록 의무화하고 필요한 등록 요건과 등록 취소요건을 규정함(안 제6조의2 및 제6조의3 신설).
바. 토지임대부 임대주택의 토지의 임대차 관계는 토지 소유자와 임대사업자 간의 임대차 계약에 따르도록 하고, 임대기간 동안 토지임대부 임대주택의 소유권을 목적으로 지상권이 설정된 것으로 의제하여 주택 임차인의 임차권을 보장하도록 함(안 제16조의2 신설).
사. 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사가 공급하는 임대주택의 임대보증금이 증액되는 경우에는 분할 납부할 수 있도록 함(안 제20조제5항 신설).
아. 토지임대부 임대주택을 분양전환하는 경우 구체적인 분양전환의 방법, 절차 및 가격 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 함(안 제21조의4제1항 신설).
자. 임대사업자가 토지임대부 임대주택을 분양전환하고자 하는 경우에는 토지 소유자로부터 토지임대부 임대주택의 토지를 반드시 매입하도록 함(안 제21조의4제4항 신설).
차. 주택 임차인을 보호하기 위해 토지임대부 임대주택의 토지가 매각될 경우에도 기존의 토지 임대차 계약을 승계하도록 하고, 토지임대부 임대주택이 매각될 경우에도 임차인은 매입 당시 임대조건으로 잔여계약기간 동안 거주할 수 있도록 함(안 제21조의4제5항ㆍ제6항 신설).
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임대주택법
[시행 2013. 6. 19.] [법률 제11587호, 2012. 12. 18., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유
임대보증금 보증가입 등이 거절되어 일정기간이 경과한 경우를 부도 등으로 보도록 하고 임대보증금 보험가입 의무위반에 대한 처벌을 강화함으로써 임대보증금 보험가입 의무준수를 강제하는 한편, 임대사업자가 임대보증금과 임대료를 상호 전환하려는 경우에는 반드시 임대사업자의 국민주택기금 융자금 등의 정보를 임차인에게 알려주도록 의무화하고, 임차인대표회의가 구성된 경우에는 임대사업자가 관리규약 등에 관한 사항을 임차인대표회의와 협의하도록 의무화함으로써 임차인의 권리보호를 강화하려는 것임.
◇ 주요내용
가. “부도등”의 경우에 임대보증금에 대한 보증의 가입 또는 재가입이 거절되어 일정기간을 경과한 경우를 추가함(안 제2조제7호다목).
나. 임대사업자가 임대보증금과 임대료를 상호전환하려는 경우에는 임차인에게 해당 주택의 국민주택기금 융자금 및 저당권 등 담보물권 설정금액 등을 알려주도록 함(안 제20조제4항).
다. 임차인대표회의가 구성된 경우에는 임대사업자가 임대주택의 관리규약 등 임대주택의 관리에 관한 사항에 대하여 임차인대표회의와 협의하는 것을 의무화함(안 제29조제3항 각 호 외의 부분).
라. 임대보증금에 대한 보증보험 가입 의무를 이행하지 않은 경우에 대한 처벌을 강화함(안 제41조제2항 신설, 같은 조 제4항제4호).
마. 저당권 설정 등의 제한 의무를 위반한 경우 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처하도록 함(안 제41조제4항제4호).
<법제처 제공>
임대주택법
[시행 2012. 1. 26.] [법률 제11242호, 2012. 1. 26., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유
주거용 오피스텔을 임대하는 자들을 양성화하고, 임차인 보호 및 도심 내 임대주택 공급 활성화를 통한 전ㆍ월세 시장 안정을 위하여 주거용으로 사용하는 오피스텔을 매입임대주택의 범위에 포함함으로써 오피스텔 임대사업자도 주택임대사업자로 등록할 수 있도록 하고, 임대주택 사업자가 임차인과 임대차계약을 체결할 때에는 표준임대차계약서를 사용하도록 하고 있으나 일부 임대사업자들이 표준임대차계약서를 위반하여 계약서 내용을 임의로 수정하거나 임대사업자에게 유리한 특약조항을 신설하는 등 불공정한 계약을 체결하여 임차인의 피해가 발생하고 있으므로 표준임대차계약서 사용 의무를 위반한 임대사업자에게 부과할 수 있는 과태료 금액의 상한을 현행 5백만원에서 1천만원으로 상향하여 제도의 실효성을 제고하는 한편, 국토해양부장관이 관계기관으로부터 제공받은 영구임대주택 등의 공급 신청자에 대한 금융정보 등을 수집?관리?보유?활용할 수 있는 근거를 마련함으로써 해당 정보를 임대주택 공급 정책 수립의 기초자료로 활용하여 정책의 효과성을 증대시키려는 것임.
◇ 주요내용
가. 매입임대주택의 범위에 「주택법」에 따른 준주택 중 대통령령으로 정하는 오피스텔을 포함함(안 제2조제3호).
나. 오피스텔은 임대의무기간 이내에 주거용이 아닌 다른 용도로 사용할 수 없도록 하고, 위반 시 1천만원 이하의 과태료를 부과할 수 있도록 함(안 제16조제5항 및 제44조제1항제1호).
다. 임대주택 거주자 실태조사 대상에 오피스텔을 포함하고, 오피스텔 임대사업자로 하여금 시장?군수?구청장에게 임차인 현황을 신고하도록 하며, 신고의무 위반 시 5백만원 이하의 과태료를 부과하도록 함(안 제19조의2, 제26조의2 및 제44조제2항제4호).
라. 국토해양부장관은 대통령령으로 정하는 임대주택에 중복하여 입주 또는 계약하고 있는 임차인이 있는지를 확인하도록 하고, 임대사업자는 국토해양부장관이 지정?고시하는 전산관리지정기관에 임차인의 정보를 통보하도록 하도록 함(안 제19조의3 신설).
마. 국토해양부장관 등은 영구임대주택 등의 공급을 신청한 자에 대하여 제공받은 자료 및 정보 등을 수집?관리?보유?활용할 수 있도록 함(안 제20조의6 신설).
바. 표준임대차계약서 사용 의무를 위반한 임대사업자에 대하여 부과하는 과태료 상한을 5백만원에서 1천만원으로 상향 조정함(안 제44조제1항제3호).
<법제처 제공>
임대주택법
[시행 2011. 8. 4.] [법률 제11021호, 2011. 8. 4., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유
예외적으로 허용하는 임대주택 전대 및 임차권 양도가 시세차익의 수단으로 악용되는 것을 방지하기 위하여 임대주택 거주자 실태 조사를 도입하고, 임대주택 신청자의 자격을 심사하는 데에 필요한 소득 또는 자산 보유에 관한 자료 등을 관계기관의 장에게 요청할 수 있는 법적 근거를 마련하며, 도시형 생활주택을 국민주택기금 또는 공공택지를 지원받아 건설하여 임대하는 경우 공공건설임대주택의 분양전환에 관한 규정의 적용을 배제하여 도시형생활주택의 공급을 촉진하는 한편, 임대주택 임차인의 보호를 위하여 임대사업자의 임대 조건 신고 사항에 해당 주택을 임대하기 위한 대출금을 추가하도록 하는 등, 그 밖에 현행제도의 운영상 나타난 미비점을 개선ㆍ보완하려는 것임.
◇ 주요내용
가. 국토해양부장관 또는 시장?군수?구청장은 공공건설임대주택에 거주하는 임차인의 실제 거주 여부, 임차권의 양도 및 임대주택의 전대 여부를 확인하기 위하여 임대사업자 및 임차인에게 필요한 서류 제출을 요구할 수 있으며, 실태조사를 위하여 관계 행정기관 및 단체에게 필요한 서류의 열람?복사?발급을 청구할 수 있도록 하고, 거주자 실태조사를 위한 서류 등의 제출을 거부하거나 해당 주택의 출입·조사 또는 질문을 방해하거나 기피한 자에게 5백만원 이하의 과태료를 부과함(안 제19조의2 및 제44조제2항제1호 신설).
나. 영구임대주택 등의 공급을 신청하는 자는 신청자 본인 및 배우자, 그 밖에 대통령령으로 정하는 자와 관련된 금융정보?신용정보 및 보험정보를 금융기관으로부터 제공받는 데 필요한 동의서면을 국토해양부장관에게 제출하도록 함(안 제20조의2 신설).
다. 국토해양부장관은 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」 및 「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」에도 불구하고 영구임대주택등의 공급을 신청하는 신청자등이 제출한 동의서면을 전자적 형태로 바꾼 문서에 의하여 금융기관 등의 장에게 금융정보·신용정보 또는 보험정보의 제공을 요청할 수 있도록 함(안 제20조의3제1항 신설).
라. 국토해양부장관은 영구임대주택 등의 공급을 신청하는 신청자의 자격을 확인하기 위하여 필요한 국세·지방세, 건강보험·국민연금 등에 관한 자료의 제공을 관계 기관의 장에게 요청할 수 있도록 함(안 제20조의4제1항 신설).
마. 도시형생활주택을 국민주택기금 또는 공공사업으로 조성된 택지에 건설하여 임대하는 경우에는 건설임대주택의 우선 분양전환에 관한 조항을 적용하지 아니하되, 임차인의 직접 분양전환승인 신청, 분양전환가격에 따른 매도의 청구 및 무주택자인 임차인에 대한 우선 분환전환 등을 인정하고, 무주택자에 대한 우선분양 의무를 위반한 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처함(안 제21조의3 및 제41조제3항제7호 신설).
바. 임대사업자의 임대 조건 신고 대상을 모든 임대주택으로 확대하고 신고 사항에 해당 주택을 임대하기 위한 대출금을 추가함(안 제26조제1항).
사. 특별수선충당금을 적립하지 아니하거나 임대의무기간이 지난 후 분양전환 시에 적립된 특별수선충당금을 임차인들에게 넘겨주지 아니한 임대사업자에게 1천만원 이하의 과태료를 부과하고, 특별수선충당금을 적립하지 않아 과태료를 부과 받은 시점부터 6개월 이상 이를 적립하지 아니한 자에 대하여는 국민주택기금 융자금에 대하여 1퍼센트 범위 안에서 가산금리를 부과함(안 제39조제2항 및 제44조제1항).
<법제처 제공>
임대주택법
[시행 2011. 6. 10.] [법률 제10463호, 2011. 3. 9., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유
임대보증금에 대한 보증의 가입기간을 확대하는 등 임대보증금에 대한 보증제도를 개선하고, 임대주택사업자는 임대차계약의 체결 시 해당 임대주택에 대한 권리관계를 설명하도록 의무화하며, 민간건설임대주택 및 매입임대주택 임대사업자의 부도 등으로 인한 경매 시 임차인의 우선매수청구권을 인정하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 미비점을 개선ㆍ보완하려는 것임.
◇ 주요내용
가. 입대보증금에 대한 보증제도의 개선(안 제17조제4항 및 제5항, 안 제41조제4호 신설)
1) 표준임대차계약서상의 임대차 계약기간 단위로 임대보증금에 대한 보증에 가입하도록 하고, 이 경우 임대사업자는 임대보증금 보증수수료를 1년 단위로 재산정하여 분할납부할 수 있도록 함.
2) 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 아니한 임대사업자에게 부과하는 벌칙을 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에서 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금으로 강화함.
나. 민간건설임대주택 등에 대하여 임차인의 우선매수청구권 인정(안 제22조)
「민사집행법」에 따라 경매하는 경우 공공건설임대주택에 대해서만 인정되고 있는 임차인의 우선매수청구권을 민간건설임대주택 및 매입임대주택에 대해서도 인정하도록 함.
다. 임대주택의 임차인 보호 강화(안 제32조제2항 신설)
공공건설임대주택의 임대사업자는 임대차계약 체결 시 임차인에게 해당 임대주택의 등기부등본을 제시하여 선순위 근저당 등 권리관계를 성실ㆍ정확하게 설명하고 이를 확인받도록 함.
<법제처 제공>
임대주택법
[시행 2009. 12. 29.] [법률 제9863호, 2009. 12. 29., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇개정이유
현행법상 공공건설임대주택의 분양전환승인을 받은 후에도 임대사업자가 분양전환 절차를 지연하는 경우 이에 대한 제재수단이 미흡하고, 임차인이 직접 분양전환승인을 신청할 수 있는 기간이 지나치게 길어 임대사업자가 고의로 분양전환승인 신청을 지연하는 경우가 빈발하여 임차인이 분양전환 받을 수 있는 권리가 실질적으로 보장받지 못하고 있음.
또한, 민간임대사업자의 부도로부터 임차인의 임대보증금을 보호하기 위하여 임대보증금에 대한 보증가입이 의무화되어 있으나 이에 관한 사항에 대하여 임차인이 명확하게 알지 못하여 임차인에게 불이익이 발생하고 있고, 임대사업자가 부도 또는 파산하는 경우에 임차인이 분양전환승인을 받기까지는 민사집행법에 따른 경매의 가능성이 상존하여 임차인이 주거불안을 겪고 있는 실정임.
따라서 분양전환 절차를 지연하는 임대사업자에 대한 제재를 강화하고, 임차인이 직접분양전환승인신청을 할 수 있는 기간을 단축하여 임차인이 분양전환 받을 수 있는 권리를 실질적으로 보장하며, 임대보증금보증에 관한 설명의무를 도입하고, 부도임대주택등에 대한 경매를 제한하여 임차인의 주거안정을 도모하는 한편, 그 밖에 현행 제도의 운영상 나타난 문제점을 개선ㆍ보완하려는 것임.
◇주요내용
가. 임대사업자 등록말소 요건에 6개월 이상 분양전환에 응하지 아니하는 경우를 추가함(법 제15조제1항제4호의2 신설).
나. 부도임대주택등을 다른 임대사업자가 매입하려면 임대의무기간과 관계없이 임대주택의 향후 관리계획 및 국민주택기금융자금 변제계획 등 일정 요건을 갖추어 매입허가를 받도록 함(현행 제16조제3항 단서 삭제, 법 제16조제4항).
다. 소유권보존등기를 마친 후 임대중인 임대주택의 임대사업자가 제한물권 설정 등을 제한하는 내용의 부기등기 신청하여야 기한으로 규정되고 있는 2007년 7월 31일을 삭제함(법 제18조제3항).
라. 분양전환 당시 해당 임대주택에 거주하는 임차인에게 우선 분양전환할 수 있는 요건 및 임차인이 직접 분양전환승인신청을 할 수 있는 요건을 부도등이 발생한 경우로 완화하고, 임차인이 직접 분양전환승인신청을 할 수 있는 기간을 6개월로 단축함(법 제21조제2항 및 제5항).
마. 부도등이 발생하였거나 임대사업자의 파산으로 파산재단에 속하게 된 건설임대주택에 대하여는 해당 임대주택의 담보권자 피담보채권액의 4분의 3 이상의 금액에 해당하는 채권자의 동의를 받는 경우 분양전환승인이 있을 때까지 경매를 금지함(법 제21조의2 신설).
바. 임대보증금보증 등에 관한 임대사업자의 설명의무를 도입하고, 이를 위반하는 경우 과태료를 부과하도록 함(법 제32조의2 및 제44조제1항제3호 신설).
임대주택법
[시행 2009. 6. 26.] [법률 제9541호, 2009. 3. 25., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇개정이유
20년의 범위에서 전세계약의 방식으로 공급하는 장기전세주택제도를 신설하여 원활한 주택 공급을 위한 법적 근거를 마련하고, 임대주택에 대한 분양전환승인 후 일정기간의 분양전환신청기간에는 임차인이 정당하게 임차한 것으로 의제하여 임차인 보호를 강화하는 한편, 그 밖에 현행 제도의 운영상 나타난 미비점을 개선·보완하려는 것임.
◇주요내용
가. 장기전세주택(법 제2조제3호의2 및 제16조제1항제2호의2 신설)
국가, 지방자치단체, 대한주택공사 또는 지방공사가 임대할 목적으로 건설 또는 매입하는 주택으로서 20년의 범위에서 전세계약의 방식으로 공급하는 장기전세주택제도를 신설하고, 장기전세주택의 매각제한 기간은 임대개시일로부터 20년으로 함.
나. 우선 분양전환의 자격(법 제21조제1항제2호부터 제4호까지)
건설임대주택의 우선 분양전환 대상이 되는 임차인의 자격요건에 해당 임대주택 거주 요건을 명시함.
다. 분양전환 임대주택의 임차인 보호(법 제32조제5항 신설)
임대주택 분양전환 승인 후 90일 이상 분양전환 신청기간을 부여하고 해당 기간에는 임대차 계약기간이 종료되었더라도 정당한 임차로 보도록 함.
임대주택법
[시행 2008. 6. 22.] [법률 제8966호, 2008. 3. 21., 전부개정]
【제정·개정이유】
- [전부개정]
◇개정이유
「부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법」의 적용대상에 해당하지 않는 부도공공건설임대주택 임차인의 주거안정을 보장하기 위하여
부도공공건설임대주택을 매입하거나 또는 낙찰 받은 자에게 임대의무기간 등을 부과하고, 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 않은 사업자에 대한 제재규정을 신설하며, 임대사업자와 임차인의 이해관계가 대립되어 분양전환이 지연되는 문제를 해결하기 위하여 분양전환승인 제도를 도입하고,
임대주택의 임대의무기간이 경과하였거나 부도 등이 발생하였는데도 분양전환을 하지 아니하는 경우에는 임차인이 직접 분양전환을 신청할 수 있도록 하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 미비점을 개선ㆍ보완하려는 것임.
◇주요내용
가. 국가 등이 건설한 임대주택의 임대조건(법 제20조제3항 신설)
국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사ㆍ지방공사가 건설한 임대주택은 임대보증금 및 임대료 등 임대조건을 정하는 경우 임차인의 소득수준 및 임대주택 규모 등을 고려하여 차등적용 할 수 있도록 함.
나. 임대주택의 분양 전환 등(법 제21조제3항부터 제8항까지 신설)
(1) 임대사업자가 임대의무기간 경과하거나 부도 등이 발생하여 분양전환하려는 경우, 시장ㆍ군수 또는 구청장의 승인을 받도록 하고, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 분양전환승인 신청을 받은 경우 30일 이내에 승인하도록 함.
(2) 임대사업자가 임대의무기간 경과 후 또는 부도 등이 발생 후 1년 이상 분양전환절차에 착수하지 않을 경우, 임차인이 임차인 총수의 3분의 2 이상의 동의를 받아 직접 분양전환승인을 신청할 수 있도록 함.
(3) 분양전환 승인 이후에 임차인이 6개월 이상 분양전환에 응하지 않는 경우 임대사업자의 제3자 매각을 허용하고, 반대로 임대사업자가 응하지 아니하는 경우 임차인에게 매수청구권을 부여하도록 함.
다. 부도 등이 발생한 임대주택의 임차인 보호(법 제25조 신설)
부도 등이 발생한 공공건설임대주택을 매입 또는 낙찰 받은 자는 당초 입주자 모집공고에서 정한 임대의무기간 동안은 당해 임대주택에 거주하는 임차인에게 임대하도록 함.
라. 임대차계약의 해제ㆍ해지ㆍ갱신거절의 사유(법 제27조 신설)
임차인이 부정한 방법으로 임대주택을 임대받는 경우, 임대주택에 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있는 경우 등 임대사업자와 임차인이 임대차계약의 해제ㆍ해지 또는 갱신거절을 할 수 있는 대표적 사유를 법률에서 규정함.
마. 임차인대표회의(법 제29조제2항 신설)
임대사업자는 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 입주현황과 임차인대표회의를 구성할 수 있다는 사실을 임차인에게 통지하도록 하고, 임대사업자가 통지하지 않는 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 직접 통지할 수 있도록 함.
바. 임대주택분쟁조정위원회(법 제33조)
임대주택 관련 분쟁을 해결하기 위하여 임대사업장별로 구성하도록 하고 있는 임대주택분쟁조정위원회를 시ㆍ군ㆍ구에 상설조직으로 설치하도록 함.
사. 보증가입의무 위반자에 대한 제재(법 제39조 및 제40조 신설)
임대보증금에 대한 보증가입의무를 위반하는 임대사업자에게 국민주택기금 융자금에 대하여 가산금리를 부과할 수 있도록 하고, 가산금리의 부과에도 불구하고 보증가입의무를 이행하지 아니하는 경우에는 과징금을 부과할 수 있도록 함.
임대주택법
[시행 2007. 7. 19.] [법률 제8534호, 2007. 7. 19., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇개정이유 및 주요내용
임대자사업자가 전세권 설정, 선순위 담보물권의 해소 등 임차인을 보호하기 위한 요건을 갖춘 경우에는 임대보증금에 관한 보증에 가입하여야 하는 보증대상액을 조정할 수 있도록 하여 임대사업자의 보증 가입을 유도하고, 임대주택분쟁조정위원회의 구성 및 조정에 관한 사항을 정하는 한편, 2002년 12월 26일 임대주택에 대한 저당권 설정 등을 제한하는 제도가 도입되면서 이를 그 시행일인 2003년 6월 27일 이후 사업계획승인을 얻어 건설하는 임대주택부터 적용하도록 하였는바, 동 제도의 도입 당시 적용에서 제외되었던 임대주택에 대해서도 임대사업자로 하여금 분양전환 이전까지 제한물권의 설정이나 압류·가압류·가처분 등이 금지된다는 내용의 등기를 2007년 7월 31일까지 신청하도록 하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선·보완하려는 것임.
임대주택법
[시행 2007. 3. 28.] [법률 제8015호, 2006. 9. 27., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇개정이유 및 주요내용
부도임대주택에 대한 관리체계를 정비하기 위하여 부도임대주택을 매각하는 경우 시장·군수·구청장은 임대주택분쟁조정위원회의 심의를 거쳐 허가하도록 하고, 임대사업자의 부도 등이 발생한 경우 국민주택기금의 수탁자는 그 사실을 시장·군수·구청장에게 신고하여야 하며, 신고를 받은 시장·군수·구청장은 그 부도임대주택 등의 임차인에게 그 사실을 알려야 하고, 임대사업자의 소재불명 등의 경우 시장·군수·구청장은 임대주택분쟁조정위원회의 심의를 거쳐 부도임대주택의 관리에 관한 사항을 승인할 수 있도록 하며, 시장·군수·구청장이 부도발생신고를 받은 경우에는 의무적으로 임대주택분쟁조정위원회를 구성하도록 하려는 것임.
임대주택법
[시행 2005. 7. 13.] [법률 제7598호, 2005. 7. 13., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇개정이유
국민주택기금의 지원을 받아 민간이 건설한 공공임대주택의 임대사업자의 부도로 인한 임차인의 피해를 줄이기 위하여 부도임대주택을 경매하는 경우 임차인에게 우선매수권을 부여하고, 향후 부도발생을 예방하기 위하여 임대보증금 보증가입을 의무화하는 등 부도임대주택에 거주하고 있는 임차인의 주거안정을 도모하려는 것임.
◇주요내용
가. 임대보증금에 대한 보증(법 제12조의2)
대통령령이 정하는 건설임대주택의 임대사업자는 임대보증금에 관한 보증에 의무적으로 가입하도록 하고, 보증을 가입하는 경우에 소요되는 비용은 임대사업자, 임차인 등이 부담하도록 함.
나. 임대보증금 등의 증액청구시 고려사항(법 제14조제2항 신설)
건설임대주택의 임대사업자가 임대보증금 또는 임대료를 증액청구하는 경우에는 주택임대차보호법이 정한 범위 안에서 주거비물가지수, 인근지역의 전세가격 변동률 등을 고려하도록 함.
다. 부도임대주택의 경매에 관한 특례(법 제15조의2 신설)
건설임대주택을 경매하는 경우 우선분양전환을 받을 수 있는 임차인은 매각 기일까지 「민사집행법」에 의한 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 임대주택의 우선매수 신고를 할 수 있고, 동 신고를 한 경우에는 최고가매수신고인을 「민사집행법」에 의한 차순위매수신고인으로 보도록 함.
임대주택법
[시행 2003. 6. 27.] [법률 제6833호, 2002. 12. 26., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇개정이유
민간의 자금을 모아 임대주택에 투자하는 임대주택조합제도를 도입하여 민간부문에서의 임대주택 건설을 촉진하고, 임대주택 매매계약서에 임대주택의 매입자가 임대사업자의 지위를 승계한다는 뜻을 명시하도록 하여 법률관계를 명확히 하는 한편, 임대주택에 대한 제한물권의 설정을 일정기간 동안 제한하고 임차인이 납부한 임대보증금에 대한 보증제도를 실시함으로써 임대사업자에게 부도가 발생하더라도 임차인에게는 재산상 피해가 발생하지 아니하도록 제도적인 보완장치를 마련하는 등 임대주택제도의 운용상 일부 미비점을 개선·보완하려는 것임.
◇주요골자
가. 자금력 있는 사람들이 주택임대사업을 목적으로 하는 조합을 결성하여 임대주택을 건설·임대할 수 있는 제도를 마련하여 민간부문에서의 임대주택 건설을 촉진함(법 제6조의2 신설).
나. 임대주택 매매계약서에는 임대주택의 매입자가 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 명시하도록 함(법 제12조제2항).
다. 입주후 분양전환 시점까지 임대사업자로 하여금 임대보증금에 대한 보증에 가입할 수 있도록 하고, 임대사업자로 하여금 제한물권 설정을 제한함으로써 임대사업자에게 부도가 발생하더라도 임차인의 피해를 최소화할 수 있도록 함(법 제12조의2 및 제12조의3 신설).
임대주택법
[시행 2000. 7. 13.] [법률 제6167호, 2000. 1. 12., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇개정이유 및 주요골자
건설교통부장관의 권한중 임대사업자의 등록에 관한 권한등을 시장·군수 또는 구청장에게 이양함으로써 지역실정에 맞는 행정이 이루어질 수 있도록 하는 한편, 임대주택의 입주자로 하여금 임차인대표회의를 구성하여 임대주택의 관리규약, 관리비와 시설의 유지·보수등에 관하여 임대사업자와 협의를 할 수 있도록 하고, 시·군·자치구에 임대주택분쟁조정위원회를 둠으로써 임대주택 임차인의 권익을 보호하려는 것임.
임대주택법
[시행 1997. 3. 1.] [법률 제5228호, 1996. 12. 30., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
임대주택의 건설 및 관리에 관련된 각종 규제를 완화하고 임대사업자에게 제한적인 토지수용권을 부여함으로써 임대주택의 공급을 원활히 하여 전세값을 안정시키고 장기적으로 주택공급기반을 확충하려는 것임.
①주택건설사업자가 분양목적으로 건설한 주택중 사용검사시까지 분양되지않은 주택을 일정한 절차에 따라 임대하는 경우에는 건설임대주택에 포함함.
②임대사업자가 전용면적 85제곱미터이하의 임대주택을 일정 호수이상 건설하기 위하여 사업대상 토지의 10분의 9이상을 매입한 경우로서 잔여토지를 취득하지 아니하면 사업시행이 현저히 곤란한 사유가 있는 때에는 일정한 절차를 거쳐 잔여토지등을 수용할 수 있도록 함.
③종전에는 임대의무기간 종료후 건설임대주택을 매각하는 경우 무주택세대주에게 우선매각하도록 하였으나, 앞으로는 공공건설임대주택에 한하여 무주택세대주에게 우선매각하도록 함.
④일정규모 이상의 임대주택에 대해서는 특별수선충당금을 적립하여 주요시설의 교체 및 보수에 사용하도록 함.
임대주택법
[시행 1994. 4. 1.] [법률 제4629호, 1993. 12. 27., 전부개정]
【제정·개정이유】
- [전문개정]
임대주택의 건설을 촉진하기 위하여 1984년 12월 31일 제정된 임대주택건설촉진법은 그동안 공공부문의 임대주택건설을 촉진시켜 어느 정도의 목적을 달성하였으나, 아직도 민간에 의한 임대주택의 건설은 원활하지 못하므로 민자에 의한 임대주택의 건설을 활성화하기 위한 기반을 조성하는 한편, 무주택임차가구의 보호를 강화함으로써 현행 임대주택제도의 운용상 나타난 미비점을 전반적으로 개선·보완하려는 것임.
①법의 명칭을 임대주택법으로 하여 임대주택의 건설촉진에 관한 사항뿐만 아니라 임차가구의 보호를 위한 임대사업자 및 임대주택의 관리등에 관한 사항을 보완함.
②현재는 임대주택과 임대사업자의 개념이 명확히 정립되어 있지 아니하나, 앞으로는 임대주택을 건설임대주택과 매입임대주택으로 구분하고, 임대사업자는 일정호삭이상의 임대주택을 임대하는 자로서 건설부장관에게 등록한 자로 함.
③일정규모이상의 임대주택은 임대사업자가 자체관리하거나 공동주택관리업자에게 위탁하여 관리하도록 하되, 임대사업자가 임대주택을 자체관리하고자 하는 경우에는 기술인력 및 장비를 갖추도록 함.
④임대사업자와 임차인은 표준임대차계약서에 의하여 임대차계약을 체결하도록 하고, 표준임대차계약서에는 임대보증금·임대료·임대차기간 및 임대주택의 수선·보수등에 관한 사항을 구체적으로 명시하도록 함으로써 임대사업자와 임차인의 권리·의무를 명확히 함.
임대주택건설촉진법
[시행 1985. 1. 31.] [법률 제3783호, 1984. 12. 31., 제정]
【제정·개정이유】
- [신규제정]
주택문제의 심각성은 날로 더해가고 도시지역에서는 주택가격의 급격한 상승으로 주택을 구입할 수 없는 계층이 계속 증가하고 있으므로 주택구입능력이 부족한 가구의 주거생활안정을 도모하기 위하여 장기임대주택제도를 정착시키고 건설을 촉진시키기 위한 재정·금융등 투자재원의 확보와 택지등 각종 지원제도를 마련하고, 임대주택을 효율적으로 관리할 수 있도록 하려는 것임.
①임대주택의 중요성을 감안하여 주택건설종합계획 수립시 임대주택건설을 포함시키도록 함.
②임대주택의 건설을 촉진하기 위하여 국민주택기금에서 일부를 임대주택건설자금으로 지원하도록 하고, 소요자금을 세출예산에 계상하도록 함.
③국·공유지를 매각하거나, 공영개발택지를 공급함에 있어 임대주택을 건설하고자 하는 자에게 우선적으로 공급하도록 하고 한국토지개발공사는 택지개발시 일정비율이상을 임대주택건설용지로 개발하도록 함.
④국가·지방자치단체등이 주택단지조성시 도로·상하수도 시설등 간선시설을 설치함에 있어 임대주택단지를 우선하도록 함.
⑤임대주택건설을 촉진하기 위하여 필요한 경우 주택건설기준을 일부 완화할 수 있도록 함.
⑥임대주택을 효율적으로 관리하기 위하여 건설부장관이 임대조건에 관한 기준을 설정하도록 함.
⑦임대주택은 일정기간이내에는 분양할 수 없도록 하고 임차권을 양도하거나 전대할 수 없도록 함.
⑧일정호삭이상의 주택을 임대하고자 하는 경우에는 관할시장·군수에게 임대조건에 관한 사항을 신고하도록 함.
