[일부개정] ◇ 개정이유 전세사기피해자에 대한 공공임대주택 지원의 사각지대를 해소하고, 피해주택 매입 절차를 개선하며, 피해회복의 형평성 확보와 임차보증금 보호를 강화하는 한편, 지방자치단체의 전세사기피해주택 안전관리 권한을 보완하고, 예비 임차인에 대한 피해 예방 지원을 확대하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 미비점을 개선ㆍ보완하려는 것임.
◇ 주요내용 가. ‘전세피해지원센터’의 명칭을 ‘전세피해 및 예방지원센터’로 변경하고, 임대차계약을 체결하려는 자에 대하여 상담 업무를 수행할 수 있도록 함(제11조).
나. 최고매수신고가격이 없는 경우 전세사기피해자가 최저매각가격으로 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있도록 하고, 전세사기피해자로부터 전세사기피해주택 매입을 요청받은 공공주택사업자가 그 사실을 법원에 통보하면 법원은 공공주택사업자에게 매각기일을 통지하도록 함(제20조제1항 단서 및 제25조제5항 신설 등).
다. 국세 및 지방세의 안분 징수 특례 적용 절차를 확대함(제23조제1항 및 제24조제1항).
라. 공공주택사업자에게 전세사기피해주택의 매입을 요청한 전세사기피해자도 본인이 희망하는 경우에는 직접 피해주택을 매입할 수 있도록 하고, 공공주택사업자가 전세사기피해주택의 매입 요청을 받으면 경매절차의 유예ㆍ정지 등을 요청할 수 있도록 함(제25조제2항ㆍ제3항, 같은 조 제14항ㆍ제15항 신설).
마. 공공주택사업자가 「민사집행법」에 따른 경매, 「국세징수법」 또는 「지방세징수법」에 따른 공매 외의 방법으로 전세사기피해주택을 매입한 경우에도 취득세를 감면받도록 함(제25조제4항).
바. 전세사기피해주택의 경매 또는 공매 절차가 완료되었으나 해당 주택을 매수하지 못한 전세사기피해자도 공공임대주택을 지원받을 수 있도록 함(제25조의2제1항제3호 신설).
사. 공공주택사업자가 신탁사기피해주택을 협의매입할 수 있도록 하고, 협의매입 절차를 마련함(제25조의3).
아. 공공주택사업자는 위반건축물인 전세사기피해주택을 우선 매입한 후에 지방자치단체의 사전심의를 신청할 수 있도록 절차를 신설함(제25조의6제7항 신설).
자. 전세사기피해자가 대항력 또는 우선변제권을 행사하여 받은 금액 등의 총합이 최소보장금에 미치지 못할 경우 그 부족분을 지원하는 ‘최소보장 제도’를 도입하고, 최소보장금의 선지급, 선지급금 등의 반납 절차, 관련 조사 및 정보의 수집ㆍ활용 근거 등을 신설함(제25조의9부터 제25조의12까지 신설).
차. 임대인이 파산한 경우 우선변제권이 인정되는 임차보증금에 대해서는 면책되지 아니하는 청구권으로 보도록 함(제25조의13 신설).
카. 지방자치단체가 공공요금 등의 체납 내역 조사 및 조치, 소방시설 및 승강기 안전관리 등을 직접 수행할 수 있도록 함(제28조의2).
타. 전세사기피해자 등이 설립한 협동조합 및 일정 지분 이상을 소유한 부동산투자회사 등이 전세사기피해주택의 매입이나 임차사업을 하는 경우 지방자치단체의 지원 근거를 마련함(제28조의4 신설).
파. 국토교통부장관은 금융기관 등의 보전처분, 압류, 저당권 등 담보권의 설정 관련 권리관계와 관련한 자료의 제공을 요청할 수 있도록 함(제29조의2제1항).
하. 국토교통부장관은 특히 필요하다고 인정할 때에는 「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」에 따른 신용정보를 제공받을 수 있도록 근거를 신설함(제29조의2제4항부터 제6항까지 신설). <법제처 제공>
[일부개정] ◇ 개정이유 및 주요내용 현행법의 유효기간 만료가 2025년 5월 31일로 예정되어 있고 유효기간이 만료한 후에는 유효기간 만료 전에 전세사기피해자 등으로 결정된 사람과 결정신청을 한 사람에 대해서만 현행법이 계속 적용되는데, 결정신청 건수는 눈에 띄는 감소세를 보여주지 못하고 있고 새로운 피해사례가 확인되는 등 전세사기 피해가 아직 계속되고 있는바, 잠재적으로 피해가 예상되는 임차인이 현행법에 따른 보호를 받을 수 있도록 현행법의 유효기간을 2년 추가로 연장하되, 전세사기피해자의 주거불안 해소를 위하여 한시적인 특별법으로 제정된 취지를 고려하여 2025년 5월 31일 이전에 임대차계약을 최초로 체결한 임차인에 대하여 이 법을 적용하도록 함. <법제처 제공>
[일부개정] ◇ 개정이유 전세사기피해자의 주거안정 지원을 강화하고, 전세사기피해자 인정범위를 확대하며, 전세사기피해자 결정에 관한 절차를 효율화하는 등 현행 제도의 운용상 나타난 미비점을 개선ㆍ보완함.
◇ 주요내용 가. 임차주택의 인도가 불가능했던 경우도 이 법 적용 대상에 포함하여 이중임대차계약 피해자에 대한 지원을 강화함(제2조제4호다목).
나. 전세사기피해자 요건 중 임차보증금의 기본 한도를 3억원 이하에서 5억원 이하로 상향하고, 다수 피해자 요건을 2인 이상 임차인이 피해를 본 경우로 명확히 함(제3조제1항).
다. 국토교통부장관이 6개월마다 전세사기의 유형ㆍ피해규모 등에 관한 실태조사를 실시하여 그 결과를 국회 소관 상임위원회에 보고하도록 함(제4조의2 신설).
라. 전세사기피해자등 결정을 위하여 국가기관, 공공기관, 금융기관 등에 제공을 요청할 수 있는 자료ㆍ정보의 범위와 요청 대상 기관을 확대함(제13조제3항).
마. 전세사기피해자등 지원의 신청기간은 전세사기피해자등으로 결정된 날부터 3년으로 하되, 경매ㆍ공매 절차 등으로 신청할 수 없는 경우 해당 절차 완료일부터 1년 이내로 함(제14조의2 신설).
바. 전세사기피해자등이 임차보증금 전액을 회수하는 등의 경우에는 전세사기피해자등 결정을 취소ㆍ철회할 수 있는 근거를 마련함(제15조의2 신설).
사. 임대인의 회생 또는 파산 등에 따른 경ㆍ공매에도 유예ㆍ중지 및 지원서비스를 확대 적용하고, 매각기일이 전세사기피해지원위원회 개최일 이전에 있는 등 긴급한 경우에도 국토교통부장관이 경ㆍ공매 유예 등의 협조를 법원 등에 요청할 수 있도록 함(제17조부터 제19조까지 및 제26조).
아. 여러 사람의 전세사기피해자가 우선매수하겠다는 신고를 한 경우 특별한 협의가 없으면 변제받을 수 있는 임차보증금의 비율에 따라 전세사기피해주택을 매수하도록 함(제20조제3항ㆍ제21조제3항ㆍ제22조제3항 신설).
자. 공공주택사업자가 전세사기피해주택을 매입하는 경우 국가 또는 지방자치단체가 매입 비용을 지원하고, 매입에 소요되었을 비용과 실제 매입 비용의 차액은 전세사기피해자의 공공임대주택 거주에 따른 임대료로 사용하며, 전세사기피해자가 우선 공급된 공공임대주택에서 이주하는 경우 이주하는 지역에 있는 공공임대주택 중 유사한 수준 이상의 공공임대주택을 우선 공급하는 등 주거안정 지원을 강화함(제25조).
차. 전세사기피해주택을 공공임대주택으로 우선 공급받지 못한 전세사기피해자 등에 대하여 공공임대주택을 우선 공급할 수 있도록 하고, 임대료 감면 시 국가 또는 지방자치단체가 해당 비용을 재정 지원할 수 있도록 함(제25조의2 신설).
카. 공공주택사업자가 신탁사기피해주택을 매입할 수 있도록 하고, 전세사기피해주택 매입의 예와 같이 지원함(제25조의3 신설).
타. 공공주택사업자가 매입한 전세사기피해주택과 신탁사기피해주택을 임대의무기간이 경과한 후 무주택자인 전세사기피해자 또는 신탁사기피해자에게 우선 매각할 수 있도록 함(제25조의5 신설).
파. 공공주택사업자가 「건축법」을 위반한 전세사기피해주택 또는 신탁사기피해주택을 매입하는 경우 위반 사항과 관련한 조치를 그 소유권 보유기간 동안 유예하고, 사용승인 또는 용도변경하는 특례를 부여함(제2조제6호 및 제25조의6 신설).
하. 공공주택사업자가 전세사기피해자 또는 신탁사기피해자에게 지급하는 임대료 지원액을 차감하고 남은 금액은 압류할 수 없도록 함(제25조의8 신설).
거. 전세 관련 대출 채무의 불이행 또는 대위변제의 등록을 삭제할 수 있도록 하고, 등록 유예 또는 삭제의 대상에 이 법 제2조제4호나목의 임차인을 추가함(제27조제3항).
너. 전세사기피해자 및 이 법 제2조제4호다목에 따른 임차인에 대해서는 「한국주택금융공사법」 제2조제3호의 주택저당채권 대상에 주거목적으로 사용되는 오피스텔을 포함시킴(제27조제4항 신설).
더. 전세사기피해주택이 소재한 지방자치단체의 장이 전세사기피해주택의 안전관리 및 감독 업무를 수행할 수 있도록 하고, 안전 확보 및 피해 복구가 시급한 경우 전세사기피해주택의 공공위탁관리 등의 조치를 할 수 있도록 함(제28조의2 신설).
러. 파산선고를 받은 전세사기피해자등이 국가공무원 및 지방공무원 임용에 불이익을 받지 않도록 특례 규정을 신설함(제28조의3 신설).
머. 국토교통부장관이 관계기관의 장에게 전세사기피해자등 지원을 위하여 필요한 자료를 요청할 수 있도록 함(제29조의2 신설).
버. 금융지원의 효율적 연계를 위하여 고유식별정보 등의 처리 기관에 「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」 제25조에 따른 종합신용정보집중기관을 추가함(제30조).
서. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 지원을 받은 자는 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처하도록 함(제33조제1항). <법제처 제공>
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법
[시행 2023. 6. 1.] [법률 제19425호, 2023. 6. 1., 제정]
【제정·개정이유】
[제정] ◇ 제정이유 경ㆍ공매 등으로 퇴거 위기에 처한 전세사기 피해자의 주거불안을 해소할 수 있도록 한시적인 특별법을 제정하여 국토교통부장관이 전세사기피해지원위원회를 통해 전세사기피해자를 결정하고, 이들에 대하여 경ㆍ공매 절차, 조세 징수 등에 관한 특례를 부여함으로써 피해자의 주거안정을 도모함.
◇ 주요내용 가. 전세사기피해지원위원회의 심의ㆍ의결을 거쳐 국토교통부장관이 결정한 임차인을 "전세사기피해자"로, 전세사기피해자가 임차인인 임대차 목적이 되는 주택을 "전세사기피해주택"으로 정의함(제2조).
나. 전세사기피해자로 인정받고자 하는 임차인은 「주택임대차보호법」제3조에 따라 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자를 갖출 것, 임대인의 파산ㆍ회생절차 또는 임차주택의 경매ㆍ공매가 개시되었거나 임차인이 집행권원을 확보할 것, 다수의 임차인에게 임차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상될 것 등의 요건을 모두 갖추어야 함(제3조).
다. 이 법은 전세사기피해자의 피해 및 주거안정 지원에 관하여 다른 법률에 우선하여 적용하도록 함(제5조).
라. 전세사기피해자 결정에 관한 심의 등을 위해 국토교통부에 전세사기피해지원위원회를 두고, 위원회는 전세사기피해자 결정, 경매 및 압류주택의 매각에 대한 유예ㆍ정지에 관한 협조 요청, 전세사기피해지원 정책에 관한 사항 등을 심의ㆍ의결함(제6조부터 제8조까지).
마. 전세사기피해지원위원회의 사무를 지원하기 위하여 국토교통부에 전세사기피해지원단을 두고, 국가ㆍ지방자치단체, 공공기관, 지방공사 등에 전세피해지원센터를 설치ㆍ운영할 수 있음(제10조 및 제11조).
바. 전세사기피해자 결정을 신청하려는 임차인은 국토교통부장관에게 신청하고, 국토교통부장관은 30일 이내에 피해사실의 조사를 마쳐야 하며, 국토교통부장관은 위원회에 심의를 요청하고 위원회가 심의하여 의결한 내용에 따라 안건이 상정된 날부터 30일 이내에 전세사기피해자 결정을 하여야 함(제12조부터 제14조까지).
사. 이의가 있는 신청인은 결정을 송달받은 날부터 30일 이내에 국토교통부장관에 이의를 신청할 수 있음(제15조).
아. 전세사기피해자는 경매나 국세, 지방세로 압류된 주택에 대한 매각절차가 진행 중인 경우 법원, 관할 세무서장, 지방자치단체의 장에게 경매나 매각절차에 대해 유예ㆍ정지를 신청할 수 있고, 위원회는 경매나 매각절차에 대한 유예 등의 협조요청을 할 수 있으며, 법원ㆍ관할 세무서장ㆍ지방자치단체의 장은 채권자 및 채무자의 생활형편 등을 고려하여 경매 유예 등을 할 수 있음(제17조부터 제19조까지).
자. 전세사기피해주택이 경매 또는 공매되는 경우 전세사기피해자는 보증을 제공하고 최고매수신고가격 등과 같은 가격으로 우선매수하겠다는 신고 등을 할 수 있으며, 법원 등은 전세사기피해자가 우선매수신고 등을 한 경우에는 전세사기피해자에게 매각허가 등을 하여야 함(제20조부터 제22조까지).
차. 전세사기피해자는 임대인이 2개 이상의 주택을 보유하고 있는 경우 등 일정 요건에 해당할 경우 국세나 지방세를 임대인이 보유한 모든 주택에 각각의 가격비율에 따라 안분하도록 요청할 수 있음(제23조 및 제24조).
카. 전세사기피해자는 공공주택사업자와 사전협의 후 전세사기피해주택의 매입을 요청할 수 있고, 이 경우 우선매수권은 공공주택사업자에게 양도되며, 공공주택사업자는 취득한 전세사기피해주택을 공공임대주택으로 공급하되, 해당 주택의 전세사기피해자에게 우선 공급할 수 있도록 함(제25조).
타. 주택도시보증공사는 전세사기피해자의 신청을 받아 「민사집행법」 제78조 또는 같은 법 제264조의 신청에 따른 경매나 「국세징수법」 제64조 또는 「지방세징수법」 제71조에 따른 매각절차와 관련하여 경매 및 공매의 지원 서비스를 제공할 수 있음(제26조).
파. 국가 및 지방자치단체는 전세사기피해자 및 적법한 임대권한을 가지지 않은 자와 임대차계약을 체결한 자로서 대통령령으로 정하는 임차인의 긴박한 주거안정을 보호하기 위하여 필요한 자금을 융자하거나 그 밖에 필요한 지원을 할 수 있음(제27조).
하. 전세사기피해자, 적법한 임대권한을 가지지 않은 자와 임대차계약을 체결한 자로서 대통령령으로 정하는 임차인, 또는 그 임차인(전세사기피해자를 포함한다) 등과 생계 및 주거를 같이 하고 있는 가구 구성원은 「긴급복지지원법」 제5조에 따른 긴급지원대상자로 봄(제28조).
거. 국토교통부장관의 권한 중 전세사기피해자 신청의 접수, 피해사실의 조사 등의 권한을 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사에게 위임함(제29조). <법제처 제공>
