【판시사항】

토지, 건물의 양도계약에 있어서 양도인의 계약해제 항변에 관하여 심리미진, 이유불비 아니면 판단을 유탈한 위법이 있다하여 원심판결을 파기한 사례

【판결요지】

토지, 건물의 양도계약에 있어서 양도인의 계약해제 항변에 관하여 심리미진, 이유불비, 아니면 판단을 유탈한 위법이 있다하여 원심판결을 파기 한 사례.

【참조조문】

민법 제543조, 민사소송법 제183조, 제193조 제2항

【전문】

【원고, 피상고인】

원고 소송대리인 변호사 원강희

【피고, 상고인】

피고 1 외 1인 피고들 소송대리인 변호사 권대열

【원심판결】

인천지방법원 1990.6.29. 선고 89나565 판결

【주 문】

원심판결 중 피고들 패소부분을 파기하고, 이 부분 사건을 인천지방법원 합의부에 환송한다.

【이 유】

상고이유를 본다.
1. 원심이 인정한 사실은 다음과 같다.
가. 이 사건 토지와 건물은 피고 2의 소유였고, 원고는 피고 2에게 도합 금 24,000,000원을 대여해 주고, 이 사건 건물에 관하여 원고 명의로 근저당권설정등기를 마치었고, 토지에 대하여도 근저당권설정등기를 해 주기로 하였다.
나. 그런데 피고 2는 이를 어기고 피고 1과의 약정에 따라 이 사건 토지에 관한 체비지대장상의 매수인 명의를 피고 1 앞으로 변경하여 주었다.
다. 이에 원고는 피고들을 상대로 형사고소와 토지에 대하여 소유권이전등기 청구소송을 제기하고, 건물에 대하여는 위 근저당권에 터잡아 임의경매신청을 하였다.
라. 그러던 중 원고와 피고들은 1987.4.14. 이 사건 토지, 건물을 원고에게 금 53,000,000원에 양도하기로 하되, 같은 날 원고가 피고 1에게 금 3,000,000원을 지급하고, 이 사건 건물에 입주하고 있는 임차인들의 임차보증금 20,000,000원과 피고 2의 소외 경인상호신용금고에 대한 근저당채무금 6,000,000원은 원고가 인수하며, 원고의 피고 2에 대한 대여금 채권 금 24,000,000원은 서로 상계처리하기로 약정한 후, 같은 날 피고 1은 원고로부터 금 3,000,000원을 수령하고, 원고에게 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기에 필요한 일체의 서류를 교부하여 주어 원고가 그 서류로 소유권이전등기신청을 하였으나 그 서류 중 인감증명서의 발급일자가 수입증지상의 소인일자와 다르다는 이유로 반려되어 아직 소유권이전등기를 마치지 못하고 있다.
2. 원심의 판단
가. 원고는 위 양도약정 후 원래의 합의에 반하여 이 사건 건물에 관한 임의경매신청을 취하하지 아니하고 그대로 속행하여 같은 해 8.13. 원고의 동생인 소외 1 명의로 이를 경락받는 등 이 사건 건물에 입주하고 있는 임차인들의 보증금반환채무의 인수약정을 위배하므로, 피고 1이 원고에게 이 사건 토지에 관한 위 양도약정을 해제하는 의사표시를 함으로써 위 계약이 적법하게 해제되었다는 피고들의 주장에 대하여
나. 원심은 (1) 원고가 이 사건 건물에 관한 위 임의경매신청을 취하하지 아니하고 그대로 속행하여 1987.8.13. 원고의 동생인 위 소외 1 명의로 경락받은 사실은 이를 인정할 수 있으나, 그것만으로 원고가 이 사건 건물에 입주한 임차인들의 임차보증금 반환채무를 인수키로 한 약정을 어겼다고 보기 어렵고, (2) 오히려 이 사건 건물에 입주하고 있던 임차인들 중 소외 2, 소외 3은 위 경매절차에서 우선 변제권이 인정되어 각 금 2,000,000원을 배당받았고, 소외 4, 소외 5는 위 소외 1이 제기한 가옥명도 소송판결에서 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인으로 인정되어 임차보증금과의 상환이행 판결이 내려짐으로써 원고로부터 위 소외 4는 금 4,500,000원을, 위 소외 5는 금 3,000,000원을 각 임차보증금 반환조로 지급받은 사실을 인정할 수 있고, (3) 이 사실과 이 사건 양도약정의 체결경위, 그 밖에 변론에 나타난 제반사정을 종합하여 볼때, 피고 1이 원고가 이 사건 건물에 관한 원고 명의의 소유권이전등기를 경료하지 아니하고 경매절차를 속행하여 그 동생 명의로 경락받은 과정을 밟았다는 것만을 이유로 이 사건 토지에 관한 위 양도약정을 해제하는 것은 신의칙상 허용되지 않는다고 판단하여 이를 배척하였다.
3. 당원의 판단
가. 사실관계가 원심이 인정한 바와 같다면 원고가 이 사건 건물에 입주하고 있는 임차인들의 임차보증금 20,000,000원을 인수하기로 한 것은 특별한 사정이 없는 한 매매대금 53,000,000원중 금 20,000,000원의 지급에 대신하는 것이라고 볼 것이며, 원고는 위 임차보증금을 유효하게 인수하거나 이를 반환하여 피고들에게 위 임차보증금의 지급의무를 면책시키거나 소멸시킴으로써 피고들에 대한 매매대금 지급채무의 이행을 다한 것이라고 보아야 할 것이다.
나. 그러므로 설사 원고가 피고들과의 원래의 합의에 반하여 이 사건 건물에 대한 임의경매신청을 취하하지 아니하고 원고의 동생 명의로 경락받아 이 사건 건물에 입주하고 있는 임차인들에 대한 보증금 반환채무 인수약정을 위배하였다고 하더라도, 어떤 경로로건 임차인들이 그 보증금을 반환받았고, 피고들의 보증금 반환채무가 소멸된 결과에 이른 것이라면, 피고들이 원고가 이 사건 건물에 대한 소유권이전등기를 마치지 아니하고 임의경매도 취하하지 아니한 채 경매절차를 속행하여 그의 동생 명의로 경락받는 과정을 밟았다거나, 원고가 임차보증금 반환채무 인수약정을 위배하였음을 이유로 하여 계약을 해제하는 것은 허용되지 아니 할 것임은 원심의 설시와 같다 하겠다.
다. 그러나 원심이 인정한 사실에 의하면 원고가 인수하기로 한 보증금은 합계 금 11,500,000원만이 변제된 결과에 지나지 아니하고, 나머지 금 8,500,000원은 어떻게 되었다는 것인지 설명이 없다.
만일 원고가 그가 인수하여 지급하기로 한 금 20,000,000원의 보증금 채무를 면탈할 목적으로 피고들과의 약정에 반하여 건물에 대한 임의경매를 취하하여 소유권이전등기를 받지 아니하고, 그의 동생 명의로 경락을 받았고, 피고들이 원심이 인정한 금 11,500,000원을 제외한 나머지 금 8,500,000원의 반환채무를 부담하여야 하는 것이라면, 특별한 사정이 없는 한 이를 이유로 계약을 해제하는 것이 신의성실의 원칙에 위배된다고 보기 어려울 것이다.
라. 그러므로 원심으로서는 먼저 원고가 피고들과 약정한 보증금 채무인수의무를 이행한 것인지 여부와 그 범위를 살펴보고, 또 원고가 이 사건 건물에 대한 임의경매신청을 취하하지 아니하고 그의 동생 명의로 경락받은 이유는 무엇인지, 이로 인하여 피고들의 임차인들에 대한 임대료반환 채무는 어떻게 되어 있는지, 위 나머지 금 8,500,000원의 보증금 채권자는 누구이고, 그것은 어떻게 된 것인지 살펴보아야 할 것이다.
그리고 이와 같은 여러사정을 심리하고 그 사실관계를 확정하여 피고들의 계약해제 항변의 당부를 판단하여야 할 것이다.
마. 따라서 원심판결에는 심리미진, 이유불비 아니면 판단을 유탈한 위법이 있다고 아니할 수 없고, 논지는 이 범위안에서 이유있다.
4. 그러므로 원심판결중 피고들 패소부분을 파기하고, 이 부분 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.