【판시사항】

국토이용관리법상 토지거래규제구역 내의 토지에 대하여 거래허가를 받지 아니하고 체결한 부동산매매계약으로서 유동적 무효의 상태에 있는 계약이 확정적으로 무효가 되는 경우

【판결요지】

국토이용관리법상 토지거래규제구역 내의 토지에 대하여 거래허가를 받지 아니하고 체결한 부동산매매계약이 유동적 무효의 상태에 있다 하더라도 계약당사자 일방이 그 계약이 효력 있는 것으로 완성될 수 있도록 신의칙상 인정되는 협력의무를 해태하고 상대방이 이를 이유로 해제의사표시를 하는 등의 사정이 있으면 유동적 무효의 상태에 있는 부동산매매계약은 확정적으로 무효가 된다.

【참조조문】

국토이용관리법 제21조의3

【참조판례】

대법원 1991.12.24. 선고 90다12243 전원합의체판결(집39④303 공1992, 642)

【전문】

【원고(반소피고)】

강재훈

【피고(반소원고)】

정원식

【주 문】

 
1.  원고(반소피고)는 피고(반소원고)에게 별지부동산목록 기제 제2부동산을 명도하고 1993.1.1.부터 위 명도완료시까지 영 금 1,000,000원의 비율에 의한 금원을 지급하라. 2. 원고(반소피고)의 본소청구 및 피고(반소원고)의 나머지 반소청구를 각 기각한다.
 
3.  소송비용은 본소, 반소를 통틀어 이를 5분하여 그중 4는 원고(반소피고)의, 나머지는 피고(반소원고)의 각 부담으로 한다.
 
4.  제1항은 가집행할 수 있다.

【청구취지】

본고 : 피고(반소원고, 이하 피고라고만 한다)는 원고(반소피고, 이하 원고라고만 한다)에게 별지부동산목록 기재 제1부동산(이하 이 사건 대지라 한다)에 관하여 별지 토지거래허가신청서 내용에 따라 토지거래허가신청절차를 이행하라.
반소 : 원고는 피고에게 별지부동산목록 기재 제2부동산(이하 이사건 건물이라 한다)을 명도하고 1989.부터 위 명도완료시까지 연금 1,000,000원의 비율에 의한 금원을 지급하라.

【이 유】

1. 원고의 본소청구에 관한 판단
각 성립에 다툼이 없는 갑 제1호증(등기부등본), 제2호증(건축물관리대장), 제3호증(부동산매매계약서), 제4호증(영수증)의 각 기재, 증인 김안순, 부윤형, 이병숙의 각 증언, 당원의 제주시장에 대한 1992.1.13. 접수 사실조회결과에 변론의 전취지를 종합하면, 원고는 피고와 사이에 1988.12.12. 당시 원고가 임차사용중이던 피고소유 별지부동산목록 기재 각 부동산(이하 이 사건 각 부동산이라 한다)에 관하여 대금을 170,000,000원으로 하되 계약당일 계약금 20,000,000월을, 1989.1.20. 중도금 30,000,000원을 각 지급하고, 같은 해 2.20. 잔금 120,000,000원을 그 소유권이전등기에 필요한 제서류들과 상환으로 지급하기로 하는 내용의 부동산매매계약을 체결하고 원고가 피고에게 위 계약에 따라 위 각 약정일에 계약금 및 중도금을 지급한 사실, 한편 이 사건 대지는 위 계약체결일인 1988.12.12. 이후 현재까지 1988.9.7.자 건설부공고 제121호 및 1991.9.7.자 건설부공고 제113호에 의하여 국토이용관리법 제21조의2 소정의 규제구역 내의 토지로 지정된 토지로서 그 거래계약은 관할도지사의 허가를 받아야 유효하게 되는 사실 및 원고와 피고는 위 매매계약 체결시 이 사건 대지가 위 규제구역 내의 토지로서 그 매매계약시 관할도지사의 허가시 필요한 점을 전혀 예상하지 못한 채 위 매매계약을 체결하였던 사실을 인정할 수 있고 달리 반증 없다.
살피건대, 이 사건 매매계약은 국토이용관리법 제21조의3 제1항소정의 "토지 등의 거래계약"으로서 원래 위 법에 따라 계약당사자가 공동으로 대통령령이 정하는 바에 의한 관할도지사의 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라 할 것이나, 다만 허가를 받기 전의 거래계약이 처음으로 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적으로 무효로서 유효화될 여지가 없다 하더라도, 이와 달리 허가받을 것을 전제로 한 거래계약(허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약이 아닌 계약은 여기에 해당하는 것으로 본다)일 경우에는 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 소유권 등 권리의 이전 또는 설정에 관한 거래의 효력이 전혀 발생하지 않음은 위의 확정적 무효의 경우와 다를 바 없지만, 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고 이와 달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정되므로 허가를 받기까지는 유동적 무효의 상태에 있다고 볼 것이고, 이러한 유동적 무효의 상태에서 그 계약을 체결한 당사자 사이에 있어서는 신의칙상 그 계약이 효력 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있다 할 것이므로, 이 사건과 같이 규제구역 내의 토지에 대하여 거래계약을 체결한 계약의 쌍방 당사자는 공동으로 위법에 따라 관할도지사의 허가를 신청할 의무가 있다 할 것인바( 대법원 1991.12.24. 선고 90다12243 판결 참조), 위 인정사실에 의하면 원.피고간의 위 매매계약은 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약은 아니라 할 것이므로 피고는 신의칙상 원고에게 위 계약이 효력 있는 것으로 완성될 수 있도록 이 사건 대지에 관하여 제주도지사에 대하여 원고와의 1988.12.12. 매매계약에 관한 토지거래계약허가신청절차를 이행할 의무가 있다 할 것이다.
그런데 피고는 이에 대하여 피고가 원고에게 토지거래허가신청절차 및 소유권이전등기에 필요한 제반 서류를 제공하는 등 위 부동산매매계약이 효력 있는 것으로 완성될 수 있도록 위 매매계약과 관련되어 신의칙상 요구되는 매도인으로서의 의무를 성실히 이행하였음에도 불구하고 원고는 정당한 사유 없이 위 제반 서류의 수령 및 잔대금의 지급을 거절하는 등 위 매매계액과 관련되어 신의칙상 요구되는 매수인으로서의 의무이행을 해태하고 이에 피고가 위 매매계약에 관한 해제의사표시를 하는 등의 사유로 위 유동적 무효의 상태에 있던 위 매매계약이 확정적으로 무효가 되었다고 항변하고, 원고는 이에 원고가 위와 같이 위 제반 서류의 수령 및 잔대금의 지급을 거절한 것은 이 사건 매매의 목적물에 대하여 권리를 주장하는자가 있어 원고가 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있기 때문에 그 위험의 한도에서 잔금의 지급거절 등을 한 것이므로 위 매매계약과 관련되어 신의칙상 요구되는 매수인으로서의 의무이행을 해태한 바 없다고 다투므로 살피건대, 각 성립에 다툼이 없는 을 제1호증의 2(우편물배달증명서),3 내지 6(각 인감증명서),8(도시계획사실관계확인원),9(토지대장등본),10(건축물관리대장등본),11 내지 16(각 주민등록표등본),17(등기부등본), 제3호증의 1(최고서),2(매도증서),3(위임장),4(인감증명서),5(주민등록표등본),6(매매계약서),7(위임장),8,9(각 토지등거래계약허가신청서),10(지적도등본),11(토지대장등본),12(도시계획사실관계확인원),13(등기부등본),14(건축물관리대장등본), 공성부분의 성립에 다툼이 없고 증인 이병숙의 증언에 의하여 사성부분의 진정성립이 인정되는 을 제1호증의 1(통지서), 제4호증의 3(우편물봉투), 공성부분의 성립에 다툼이 없고 변론의 전취지에 의하여 사성부분의 진정성립이 인정되는 갑 제5호증의 1,2(각 통지서), 을 제3호증의 1(최고서),15(특수우편물수령증), 증인 이병숙의 증언에 의하여 진정성립을 인정할 수 있는 을 제5호증(메모), 변론의 전취지에 의하여 진정성립이 인정되는 을 제2호증의 1(부동산매매계약서),2(위임장),7(토지거래계약허가신청서),18(토지등거래계약허가신청서), 제4호증의 1,2(각 우편물봉투)의 각 기재, 증인 부윤형, 이병숙의 각 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 원·피고간의 이 사건 부동산매매계약 당시 사실은 소외 정경호가 1988.12.6. 제주지방법원에 이 사건 대지에 관한 피고 명의의 소유권이전등기가 원인무효의 등기라는 이유로 피고를 상대로 그 소유권이전등기말소등기정차이행청구의 소를 제기한 상태였으나 그 소장이 피고에게 당시까지 송달되지 아니하여 그 제소사실을 모른 채 위 매매계약이 체결되었고, 위 계약체결 직후 피고가 위 소장을 수령하여 위 제소사실을 알게 되자 매매계약을 체결한 다음날인 같은 달 13. 그 사실을 원고에게 알리고 위 매매계약을 해제할 것일 제의하면서 같은 달 14. 이미 수령한 계약금 20,000,000원을 원고에게 송금하였으나 원고가 위 제소가 원·피고 사이의 위 매매계약에 별 문제가 되지 않는다면서 위 계약대로의 채무이행을 고집하여 이에 피고가 재차 위 계약금과 이에 위 계약금 상당의 해약금을 보태어 지급하고라도 위 매매계약을 해제하는 것이 좋겠다고까지 말하였으나 원고가 같은 이유로 위 계약대로 채무를 이행할 것을 고집하여 위 계약에 따라 중도금까지 수수된 사실, 그런데 원고는 위 계약상의 잔금지급기일에 이르러 피고에게 잔금 준비가 안되었다면서 연기하여 줄 것을 요청하여 원·피고간에 위 잔금지급기일을 1989.3.10.까지 연기하였고 피고는 이에 따라 1989.3.7. 인감증명을 발급하는 등 토지거래허가신청절차 및 이전등기절차에 필요한 제반 서류를 준비하고 이를 원고에게 통지하여 원고의 의무이행을 촉구하였으나 원고는 새삼스럽게 위 정경호에 의하여 이 사건 대지에 관하여 위와 같은 소송이 제기된 사실을 들어 위 소송에서의 피고 승소 확정시까지 잔금지급을 못하겠다면서 피고가 수차에 걸쳐 제공하는 토지거래허가신청절차 및 이전등기절차에 필요한 제반 서류의 수령 및 잔금지급을 거절한 사실, 이에 피고가 같은 해 9.8. 최종적으로 원고의 근무지인 국립검역소 사무실로 위 서류를 지참하고 원고를 방문하여 위 서류를 수령하고 같은 해 9.19.까지 잔금을 지급할 것을 최고하였으나 원고가 또 다시 이를 거절하자 그 무렵 피고가 위 매매계약에 대한 해제의사표시를 한 사실을 인정할 수 있고 이에 반하는 증인 김안순의 증언은 이를 믿지 아니하고 달리 반증 없다.
생각건대 원래 매매의 목적물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 경우에 매수인이 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있을 때에는 매수인은 그 위험의 한도에세 대금의 전부나 일부의 지급을 거절할 수 있는 것이고 더군다나 위 부동산매매계약은 유동적 무효의 상태에 있어 원고에게 위 계약상의 잔금지급의무는 발생하지 않는 것이지만, 위 계약당사자인 원·피고로서는 위 부동산매매계약이 효력 있는 것으로 완성될 수 있도록 위 매매계약과 관련되어 신의칙상 요구되는 협력의무를 성실히 이행할 의무가 있다 할 것인바, 위에서 살핀 바와 같이 원고가 소외 정경호에 의한 위 소송제기 사실에 불구하고 피고에게 위 매매계약상의 계속적인 채무이행을 고집하고도 다시 태도를 바꾸어 위 소송제기 사실을 들어 위 매매계약상의 채무이행을 거절하고 이에 피고가 위 매매계약에 대한 해제의사표시까지 하기에 이르렀다면 위 유동적 무효의 상태에 있는 매매계약상의 당사자 사이에 존재하는 협력관계는 피고에 의한 위 매매계약해제의사표시의 시점에서 소멸하여 위 매매계약은 확정적으로 무효가 되었다 할 것이고 매매계약이 확정적으로 무효가 된 이상 그로부터 어떠한 권리의무도 발생하지 아니한다고 할 것이므로 피고의 위 항변을 이유 있고 원고의 이 사건 본소청구는 결국 이유 없다.
 
2.  피고의 반소청구에 관한 판단
성립에 다툼이 없는 갑 제6호증의 1(최고서)의 기재 및 증인 이병숙의 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 원고는 피고와 사이에 1985.경 피고 소유의 이 사건 건물을 원고가 임차사용하고 피고에게 매년 1월말에 연차임 900,000원을 지급하기로 하는 내용의 부동산임대차계약을 체결하고 1989.부터는 위 연차임을 1,000,000원으로 인상하기로 약정한 사실, 원고는 1989.1.말에 지급하여야 하는 1989년도 임차료를 연체한 이래 1992.1.말에 이르기까지 위 약정연차임의 지급을 지체한 사실을 인정할 수 있고 달리 반증이 없으며 피고가 원고의 위 차임연체액이 2기에 달하였다하여 이 사건 반소장 송달로 위 임대차계약을 해지하여 위 해지의사표시가 담긴 반소장이 1992.2.27. 원고에게 도달한 사실은 기록상 명백한바, 위 인정사실에 의하면 원·피고간의 위 임대차계약은 위 날짜에 적법히 해지되었다고 할 것이므로 원고는 피고에게 이 사건 건물을 명도하고, 위 지체한 연차임 및 위 건물의 명도완료에 이르기까지 연차임 상당의 부당이득금을 반환할 의무가 있다 할 것이다.
원고는 이에 대하여 첫째, 이 사건 매매계약과 관련하여 피고는 1989.1.1.부터 임대료를 받지 않기로 합의하였다고 항변하나, 이에 부합하는 증인 김안순의 증인만으로는 이를 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없고, 둘째, 피고가 위 건물을 점유사용하고 있는 것은 이 사건 매매계약을 체결한 후 피고가 매도인으로서의 건물명도의무를 선이행함으로 인한 것이라고 항변하나, 위 매매계약이 확정적으로 무효가 되었음은 위 본소청구에 관한 판단에서 실판 바와 같고 그밖에 위 항변을 인정할 아무런 증거가 없으므로 이역시 이유 없고, 셋째, 1992.2.21. 원고가 1989.부터 1992.까지 4년치 임차료 합계 금 3,600,000원 중 그 동안 이 사건 건물에 대하여 지출한 필요비와 유익비 합계 금 3,260,000원을 공제한 나머지 금 340,000원을 피고에게 지급하였고 같은 해 3.26.에는, 연체차임 합계 금 4,000,000원 중 위 금 340,000원을 나머지 금원을 지급하였다고 항변하므로 살피건대 성립에 다툼이 없는 갑 제6호증의 3(통상환증서), 공성부분의 성립에 다툼이 없고 변론의 전취지에 의하여 사성부분의 성립이 인정되는 갑 제6호증의 2(회신)의 각 기재에 의하면 원고가 위 일자에 피고에게 연체차임의 변제를 위하여 금 340,000원을 지급한 사실은 인정되나, 원고가 위 4년치 임대료를 위 약정상의 금 4,000,000원이 아닌 금 3,600,000원으로 계산하였음이 스스로 자인하고 있는 데다가 당시 피고가 원고에게 지급하여야 할 필요비와 유익비가 3,260,000원에 달하였는지에 관하여도 위 갑 제6호증의 2의 기재만으로는 이를 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 다만 성립에 다툼이 없는 갑 제8호증의 2(통상환증서), 공성부분의 성립에 다툼이 없고 변론의 전취지에 의하여 사성부분의 성립이 인정되는 갑 제8호증의 1(통지서)의 각 기재에 의하면 원고가 같은 해 3.26. 피고에게 연체차임의 지급을 위하여 금 3,660,000원을 지급한 사실은 인정되는 바 따라서 원·피고간의 위 임대차계약은 같은 해 2.27. 이미 해지되었다고 할 것이나 임대차게약의 해지 이후에도 원고가 건물을 계속 점유사용함으로 인한 부당이득금반환의무는 1993.1.1.부터 발생한다고 할 것이다.
그렇다면 원고는 피고에게 이 사건 건물을 명도하고, 1993.1.1.부터 위 명도완료시까지 연 금 1,000,000원의 비율에 의한 부당이득금을 반환할 의무가 있다고 하겠다.
 
3.  결 론
따라서 피고의 반소청구는 위 인정범위 내에서만 이유 있어 이를 인용하고 원고의 본소청구 및 피고의 나머지 반소청구는 이유 없어 이를 각 기각하며 소송비용의 부담에 관하여는 민사소송법 제89조, 제92조를, 가집행선고에 관하여는 같은 법 제199조를 각 적용하여 주문과 같이 판결한다. [별지생략]