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판례정보

법제처 국가법령정보센터

손해배상(기)

[대법원 1992. 2. 11., 선고, 91다36239, 판결]

【판시사항】

부동산 중개에 있어 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인 인지의 여부에 관한 부동산 중개업자의 조사 확인의무의 내용과 정도

【판결요지】

부동산 중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로
민법 제681조에 의하여 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있을 뿐 아니라
부동산중개업법 제16조에 의하여 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 할 의무를 부담하고 있는바,
부동산중개업법 제17조 제1항은 중개의뢰를 받은 중개업자는 당해 중개대상물의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 기타 대통령령이 정하는 사항을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있고 위 권리관계 중에는 당해 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함되어 있다고 할 것이므로, 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의·성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지의 여부를 부동산등기부와 주민등록증 등에 의하여 조사 확인할 의무가 있다.

【참조조문】

민법 제681조
,
부동산중개업법 제16조
,
제17조 제1항


【전문】

【원고, 피상고인】

한기현

【피고, 상고인】

【원심판결】

부산고등법원 1991.8.29. 선고 91나506 판결

【주 문】

상고를 기각한다.
상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이 유】

피고의 상고이유를 본다.
부동산 중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 같은 법 제681조에 의하여 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있을 뿐 아니라 부동산중개업법 제16조에 의하여 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 할 의무를 부담하고 있는바, 부동산중개업법 제17조 제1항은 중개의뢰를 받은 중개업자는 당해 중개대상물의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래또는 이용제한사항 기타 대통령령이 정하는 사항을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있고 위 권리관계 중에는 당해 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함되어 있다고 할 것이므로, 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의·성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지의 여부를 부동산등기부와 주민등록증 등에 의하여 조사확인할 의무가있다고 할 것이다.
원심이 위와 같은 취지에서 피고는 소외 고길동 소유인 같은 읍 본산리 356의 1, 2 과수원 1,620평을 위 고길동으로 사칭하는 소외 1의 의뢰에 의하여 원고에게 매매를 알선함에 있어서 소외 1이 위 소외 고길동의 주민등록표등본을 제시하자 소외 1을 위 소외 고길동으로 오신하여 원고에게 위 과수원의 매매를 알선하게 되었고 원고도 피고의 위 알선에 따라 소외 1이 위 소외 고길동인줄 오신하고 소외 1과 위 과수원을 금 48,600,000원에 매수하기로 하는 매매계약을 체결한 사실, 원고는 위 매매계약에 따라 소외 1에게 계약 당일 계약금 10,000,000원을, 같은 달 13. 중도금 20,000,000원을, 같은 달 18. 잔금 중 일부금조로 금 5,000,000원을, 같은 달 24. 나머지 잔금 13,600,000원 중 잔금지급기일 이전에 미리 나머지 잔금을 지급해 주는 대신에 그 이자조로 소외 1이 감해준 금 600,000원을 제외한 금 13,000,000원을 각 지급하여 합계 금 48,000,000원을 편취당한 사실을 인정한 다음, 피고는 위 중개행위를 함에 있어서 위와 같은 과실로 인하여 원고에게 발생한 손해를 배상할 책임이 있고, 한편 위 증거들에 의하면 위 과수원을 매수하려고 하는 원고로서도 위 과수원을 매도하려는 소외 1이 위 과수원의 진정한 권리자인지의 여부를 확인하여야 할 주의의무가 있음에도 위와 같은 확인을 게을리하여 위 금원을 편취당한 과실이 인정되는바 원고의 위와 같은 과실은 피고의 손해배상책임을 면제할 정도에 이르지는 않으나 피고의 위 손해배상책임의 범위를 정함에 있어서 이를 참작하여야 할 것인바 그 과실의 비율을 20%로 정함이 상당하다고 판단하였다.
소론은 피고가 소외 1의 신원확인이 안되어 망설였는데도 원고의 독촉으로 계약서를 작성하게 된 것이므로 피고의 과실이 없다는 것이나 이는 원심의 적법한 확정사실과 반대되는 사실을 들어 원심판결을 비난하는 것에 지나지 아니하여 이유 없다.
그 밖에 소론 지적 사유들을 기록에 의하여 살펴보아도 원심판결에 소론과 같은 채증법칙위반이나 심리미진으로 사실을 오인한 위법이 있다고 할 수 없으므로 논지는 이유 없다.
그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 배만운(재판장) 이회창 이재성 김석수