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판례정보

법제처 국가법령정보센터

임대차보증금ㆍ부당이득금

[대법원 2018. 3. 15., 선고, 2015다239508, 239515, 판결]

【판시사항】

임대차계약을 할 때에 임대인이 임대 후 일정 기간이 경과할 때마다 물가상승 등 경제사정의 변경을 이유로 임차인과의 협의에 의하여 차임을 조정할 수 있도록 약정한 취지 및 임대인이 민법 제628조에 따라 장래에 대한 차임의 증액을 청구하였으나 당사자 사이에 협의가 성립되지 아니하여 법원이 차임증액결정을 한 경우, 증액된 차임에 대한 이행기(=증액청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때)

【판결요지】

임대차계약을 할 때에 임대인이 임대 후 일정 기간이 경과할 때마다 물가상승 등 경제사정의 변경을 이유로 임차인과의 협의에 의하여 차임을 조정할 수 있도록 약정하였다면, 그 취지는 임대인에게 일정 기간이 지날 때마다 물가상승 등을 고려하여 상호 합의에 의하여 차임을 증액할 수 있는 권리를 부여하되 차임 인상요인이 생겼는데도 임차인이 인상을 거부하여 협의가 성립하지 않는 경우에는 법원이 물가상승 등 여러 요인을 고려하여 정한 적정한 액수의 차임에 따르기로 한 것으로 보아야 한다.
한편 임대인이 민법 제628조에 의하여 장래에 대한 차임의 증액을 청구하였을 때에 당사자 사이에 협의가 성립되지 아니하여 법원이 결정해 주는 차임은 증액청구의 의사표시를 한 때에 소급하여 그 효력이 생기는 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 증액된 차임에 대하여는 법원 결정 시가 아니라 증액청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때를 이행기로 보아야 한다.

【참조조문】

민법 제105조, 제628조

【참조판례】

대법원 1974. 8. 30. 74다1124 판결(공1974, 8033), 대법원 1993. 3. 23. 선고 92다39334, 39341 판결(공1993상, 1266)


【전문】

【원고(반소피고), 피상고인 겸 상고인】

메타폴리스 주식회사 (소송대리인 법무법인 광장 담당변호사 지영철 외 3인)

【피고(반소원고), 상고인 겸 피상고인】

주식회사 엔터식스패션쇼핑몰 (소송대리인 변호사 김순평 외 1인)

【원심판결】

서울고법 2015. 8. 26. 선고 2014나2051167, 2051174 판결

【주 문】

원심판결의 본소에 관한 부분 중 지연손해금에 관한 원고(반소피고) 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 피고(반소원고)의 상고를 기각한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다. 
1.  원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다)의 상고이유에 관하여 
가.  원심판결 이유에 의하면, 원심은 채택 증거에 의하여 원고가 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다)와 이 사건 임대차계약을 체결하면서 당사자 사이에 물가상승률 및 매출실적을 반영하여 임대차계약 조건을 협의·조정하기로 하는 조정조항을 둔 사실, 원고가 2013. 1. 8. 피고에 대해 차임증액 청구의 의사표시를 하고, 그 무렵 위 의사표시가 피고에게 도달한 사실을 인정한 다음, 피고는 원고에게 증액된 차임 및 이에 대한 원심판결 선고일 다음 날부터 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 하면서, 다만 원고가 위 증액된 차임에 대하여 각 지급기일(익월 10일) 다음 날부터 원심판결 선고일까지의 기간에 대한 지연손해금의 지급을 구하는 부분에 대하여는 당사자 사이에 협의가 성립되지 아니하여 법원이 결정해 주는 차임은 그 증액청구의 의사표시를 한 때에 소급하여 그 효력이 생기는 것이나, 그 결정 시까지는 종전의 차임액을 지급하여도 차임 지급의 지체가 되지 않는다는 이유로 이를 배척하였다.
 
나.  임대차계약을 할 때에 임대인이 임대 후 일정 기간이 경과할 때마다 물가상승 등 경제사정의 변경을 이유로 임차인과의 협의에 의하여 그 차임을 조정할 수 있도록 약정하였다면, 그 취지는 임대인에게 일정 기간이 지날 때마다 물가상승 등을 고려하여 상호 합의에 의하여 차임을 증액할 수 있는 권리를 부여하되 차임 인상요인이 생겼는데도 임차인이 그 인상을 거부하여 협의가 성립하지 않는 경우에는 법원이 물가상승 등 여러 요인을 고려하여 정한 적정한 액수의 차임에 따르기로 한 것으로 보아야 한다(대법원 1993. 3. 23. 선고 92다39334, 39341 판결 등 참조).
한편 임대인이 민법 제628조에 의하여 장래에 대한 차임의 증액을 청구하였을 때에 당사자 사이에 협의가 성립되지 아니하여 법원이 결정해 주는 차임은 그 증액청구의 의사표시를 한 때에 소급하여 그 효력이 생기는 것이므로(대법원 1974. 8. 30. 선고 74다1124 판결 등 참조), 특별한 사정이 없는 한 증액된 차임에 대하여는 법원 결정 시가 아니라 증액청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때를 그 이행기로 보아야 한다.
원심이 원용한 대법원 2003. 2. 14. 선고 2002다60931 판결은 법원이 차임을 결정할 때까지는 종전의 차임액을 지급하여도 임대차계약의 해지 사유인 차임연체에 해당하지 않는다는 취지로서, 증액된 차임에 대한 지연손해금의 기산시점에 관하여 판단한 것은 아니다.
 
다.  앞서 본 법리에 비추어 원심판결 이유를 살펴보면, 원심이 법원이 결정한 차임은 원고가 증액청구의 의사표시를 한 때에 소급하여 그 효력이 생긴다고 판단한 부분은 옳다. 그러나 원심이 증액된 차임에 대한 지체책임이 법원 결정 시부터 발생한다고 보아 이 사건 임대차계약에서 정한 이행기인 각 지급기일(익월 10일) 다음 날부터 원심판결 선고일까지의 기간에 대한 지연손해금 청구를 배척한 것은 위 법리에 비추어 받아들이기 어렵고, 이 부분 원심판단에는 임대차계약에 정한 차임증감청구권 행사로 인한 지연손해금의 기산시점에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.
 
2.  피고의 상고이유에 관하여 
가.  상고이유 제1점에 관하여
원심은 그 채택 증거에 의하여 인정되는 그 판시와 같은 사정들에 비추어 살펴보면, 이 사건 임대차계약에서 정한 차임을 인상할 요인이 존재한다고 봄이 상당하다고 판단하였다.
원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단에 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 아니한 채 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 민법 제628조의 차임증감청구권, 처분문서 및 의사표시의 해석, 차임 인상요인 존부 판단에 관한 법리를 오해하거나 판단누락 등의 잘못이 없다.
 
나.  상고이유 제2점에 관하여
원심은 그 채택 증거에 의하여 인정되는 그 판시와 같은 사정들에 비추어 보면, 6% 적용 부분의 차임은 피고가 입점신청서에 기재한 내용과 같이 ‘월 순매출액이 70억 원 이상인 경우에는 7%, 60억 원 이상인 경우에는 6%, 60억 원 미만인 경우에는 5%’로 정함이 상당하다고 판단하였다.
원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단에 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 아니한 채 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나는 등의 잘못이 없다.
 
다.  상고이유 제3점에 관하여
원심은 그 판시와 같은 이유로, 피고가 원고에게 원래 지급해야 할 차임 이상의 금액을 초과 지급하였음을 이유로 원고에 대하여 그 초과 부분에 관한 부당이득반환을 구하는 피고의 반소 청구를 배척하였다.
원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 계약해석에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 없다.
 
3.  결론
그러므로 원심판결의 본소에 관한 부분 중 지연손해금에 관한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하고, 피고의 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 고영한(재판장) 김소영 권순일(주심) 조재연