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판례정보

법제처 국가법령정보센터

계약금반환

[대법원 1996. 11. 8., 선고, 96다35309, 판결]

【판시사항】

[1] 국토이용관리법상 토지거래허가를 받지 아니한 거래계약의 효력(유동적 무효) 및 계약금 등의 부당이득반환청구가 허용되는 시기
[2] 국토이용관리법상 토지거래허가를 받지 아니한 거래계약이 표시와 불일치한 의사 또는 하자 있는 의사에 의하여 이루어진 경우, 무효·취소를 주장할 수 있는 당사자 일방의 주장으로 유동적 무효 상태의 계약이 확정적 무효로 되는지 여부(적극)

【판결요지】

[1] 국토이용관리법상 규제구역 내에 속하는 토지거래에 관하여 관할 도지사로부터 거래허가를 받지 아니한 거래계약은 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약이 아닌 한 허가를 받기까지는 유동적 무효의 상태에 있고 거래당사자는 거래허가를 받기 위하여 서로 협력할 의무가 있으므로, 그 유동적 무효 상태의 계약에 기하여 임의로 지급한 계약금 등은 유동적 무효 상태가 확정적으로 무효가 되었을 때 비로소 부당이득으로 그 반환을 구할 수 있고, 유동적 무효 상태의 계약이 확정적으로 무효로 되는 경우로서는 관할 도지사에 의한 불허가 처분이 있을 때나 당사자 쌍방이 허가신청협력의무의 이행거절 의사를 명백히 표시한 경우 등이 있다.
[2] 국토이용관리법상 거래허가를 받지 아니하고 계약당사자의 표시와 불일치한 의사(비진의표시, 허위표시 또는 착오) 또는 사기, 강박과 같은 하자 있는 의사에 의하여 토지거래 등이 이루어진 경우에 있어서, 이들 사유에 기하여 그 거래의 무효 또는 취소를 주장할 수 있는 당사자는 그러한 거래허가를 신청하기 전 단계에서 이러한 사유를 주장하여 거래허가 신청협력에 거절의사를 일방적으로 명백히 함으로써 그 계약을 확정적으로 무효화시키고 자신의 거래허가절차에 협력할 의무를 면함은 물론 기왕에 지급된 계약금 등의 반환도 구할 수 있다.

【참조조문】

[1] 국토이용관리법 제21조의3, 민법 제741조
[2] 국토이용관리법 제21조의3, 민법 제107조, 제108조, 제109조, 제110조

【참조판례】

[1] 대법원 1995. 4. 28. 선고 93다26397 판결(공1995상, 1950), 대법원 1995. 6. 9. 선고 95다2487 판결(공1995하, 2381), 대법원 1996. 6. 28. 선고 95다54501 판결(공1996하, 2340)


【전문】

【원고,피상고인】

【피고,상고인】

【원심판결】

광주고법 1996. 7. 12. 선고 95나421 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이유】

상고이유를 판단한다. 
1.  제1, 2, 3점에 대하여
국토이용관리법상 규제구역 내에 속하는 토지거래에 관하여 관할 도지사로부터 거래허가를 받지 아니한 거래계약은, 처음부터 위 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약이 아닌 한 허가를 받기까지는 유동적 무효의 상태에 있고 거래당사자는 거래허가를 받기 위하여 서로 협력할 의무가 있으므로, 그 유동적 무효 상태의 계약에 기하여 임의로 지급한 계약금 등은 유동적 무효 상태가 확정적으로 무효가 되었을 때 비로소 부당이득으로 그 반환을 구할 수 있고, 유동적 무효 상태의 계약이 확정적으로 무효로 되는 경우로서는 관할 도지사에 의한 불허가 처분이 있을 때나 당사자 쌍방이 허가신청 협력의무의 이행거절 의사를 명백히 표시한 경우 등을 들 수 있을 것이나( 대법원 1995. 6. 9. 선고 95다2487 판결, 대법원 1995. 4. 28. 선고 93다26397 판결 등 참조), 계약당사자의 표시와 불일치한 의사(비진의표시, 허위표시 또는 착오) 또는 사기, 강박과 같은 하자 있는 의사에 의하여 토지거래 등이 이루어진 경우에 있어서, 이들 사유에 기하여 그 거래의 무효 또는 취소를 주장할 수 있는 당사자는 그러한 거래허가를 신청하기 전 단계에서 이러한 사유를 주장하여 거래허가 신청협력에 거절의사를 일방적으로 명백히 함으로써 그 계약을 확정적으로 무효화시키고 자신의 거래허가절차에 협력할 의무를 면함은 물론 기왕에 지급된 계약금 등의 반환도 구할 수 있다고 할 것이다.
원심이 같은 취지에서, 그 내세운 증거에 의하여 원고는 1992. 1. 10. 피고로부터 그 소유의 이 사건 임야를 대금 559,000,000원에 매수하되 계약금 56,000,000원은 위 계약당일에, 중도금 250,000,000원은 같은 달 27.에, 잔금 253,000,000원은 같은 해 2. 15.에 각 지급하기로 약정하고, 위 약정에 따라 피고에게 계약금 56,000,000원을 지급한 사실, 한편 위 계약 체결에 즈음하여 원고와 피고는 이 사건 임야가 국토이용관리법상 관할 도지사의 토지거래허가를 받아야 하는 규제구역 내에 위치한 토지이고 특히 원고가 양돈단지조성용으로 이 사건 임야를 매수하려는 것이라는 사정을 서로 잘 알고 있었으며, 나아가 원고가 이 사건 임야를 매수하여 그 지상에 양돈단지를 조성하는 데에 토지거래허가를 받지 못한다는 등의 공법상의 제약이 없어야 한다는 점은 당사자 상호간에 서로 양해가 되어 있었던 사항인 사실, 그에 따라 위 계약을 중개한 소외인은 1991. 12. 28. 서귀포시로부터 국토이용계획확인서를 발급받아 이를 원고에게 제시하였는데, 그 확인서 기재에 의하면 이 사건 임야는 그 용도상 양돈단지조성을 위한 토지거래허가를 받음에 아무런 지장이 없는 경지지역으로 표시되어 있어 원고는 별다른 의심 없이 위와 같은 매매계약을 체결하였던 사실, 그러나 이 사건 임야는 실제로는 개발촉진지역으로서 양돈단지 조성용으로는 거래허가가 당초부터 불가능한 토지였는데 위 소외인이 위 확인서를 발급받을 때 그 신청서에 기재한 이 사건 임야 소재지의 지번 중 '산'표시를 누락기재해 버림으로써 위와 같은 잘못된 확인서가 발급되었던 사실을 각 인정한 다음, 원·피고 사이의 위 매매계약은 원고가 이 사건 임야 지상에 양돈단지조성을 위하여 이루어진 것으로서 국토이용관리법상의 제약 때문에 양돈단지조성이 불가능한 것이라면 애당초부터 이러한 매매계약은 성사될 수 없었을 것이고 이러한 원고의 매매계약상의 동기는 표시되어 피고도 이를 충분히 인식하고 있었으며 이러한 동기는 위 매매계약의 중요한 부분을 이루고 있었다고 할 것인데, 실제 위 매매계약 당시 국토이용관리법상 제약 때문에 당초부터 거래허가가 불가능한 것이었음에도 이러한 사정을 알지 못하고 위 매매계약을 체결한 원고는 법률행위의 착오를 원인으로 한 취소에 준하여 계약의 효력을 사전에 부인할 수 있는 정당한 사유를 갖게 되었다고 할 것이므로, 원고가 이러한 사정을 들어 위 매매계약에 기한 거래허가신청 절차에 협력할 의사를 미리 거부한다는 취지의 의사표시를 명백히 한 이 사건 소장이 1992. 12. 30. 피고에게 송달되었음이 기록상 명백한 이 사건에 있어서 원·피고 사이의 위 매매계약은 같은 날 확정적으로 무효로 되었다고 판단하였는바, 기록에 비추어 보면 원심의 이러한 사실인정과 판단은 옳다고 여겨지고, 거기에 상고이유 주장과 같은 이유불비 내지 심리미진의 위법이나 채증법칙을 위배하여 사실을 오인한 위법 및 유동적 무효에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.
 
2.  제4점에 대하여
원심이, 원고의 이 사건 소가 신의성실의 원칙에 위배되거나 또는 권리남용에 해당한다는 피고의 주장을 그 판시와 같은 이유로 배척한 조치는 기록에 비추어 검토하여 본즉, 옳다고 여겨지고, 거기에 상고이유 주장과 같은 위법이 있다고 할 수 없다.
 
3.  그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관 박만호(재판장) 박준서 김형선(주심) 이용훈