【판시사항】

공시지가가 시가보다 저렴하다는 이유로 보정률로 30% 정도 가산한 감정평가서를 증거로 채택하여 보상액을 산정한 것이 부당하다고 한 사례

【판결요지】

공시지가 자체의 산정시 이미 인근 토지의 거래가격 등을 종합적으로 참작한 적정가격을 결정하도록 하고 있어 공시지가가 시가보다 저렴하다는 이유만으로 이를 상향 조정하는 것은 정당한 평가방법이라고 볼 수 없으므로, 공시지가를 참작하여 산정한 보상액이 저렴하게 평가되었다고 하려면 인근 유사 토지에 대한 거래사례 또는 보상사례 등의 정상적인 거래가격 수준을 참작하거나 그 공시지가가 현실적인 가격수준과 어느 정도의 괴리율이 있는지에 대하여 충분한 입증이 있어야 한다는 이유로 공시지가를 참작하여 산출된 가액에 보정률로 30%를 가산한 감정 결과에 터잡아 토지의 보상액을 산정한 원심판결을 파기한 사례.

【참조조문】

하천법 부칙(1984. 12. 31.) 제2조, 지가공시및토지등의평가에관한법률 제2조 제2호, 제5조

【참조판례】

대법원 1992. 9. 8. 선고 92누5331 판결(공1992, 2898), 대법원 1993. 7. 27. 선고 92누11084 판결(공1993하, 2427), 대법원 1993. 9. 10. 선고 92누16300 판결(공1993하, 2791)

【전문】

【원고,피상고인】

현대건설 주식회사 외 22인 (원고들 소송대리인 변호사 강명훈)

【피고,상고인】

서울특별시 (소송대리인 법무법인 대종종합법률사무소 담당변호사 임갑인 외 2인)

【원심판결】

서울고법 1996. 4. 23. 선고 94나28217 판결

【주문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이유】

상고이유를 본다.
제1점에 대하여
원심판결 이유에 의하면, 원심은 거시 증거에 의하여, 이 사건 토지는 1935년경 조선총독부가 한강본류 남안에 양천제를 축조함으로써 그 제방으로부터 하심측에 위치하게 되어 제외지 안의 토지가 된 사실, 이 사건 토지 중 1 내지 4항 기재 각 토지는 원래 그 지목이 전 또는 잡종지이었다가 소외 대한민국이 1982. 12. 31.부터 1983. 1. 20.까지의 사이에 지목을 하천으로 변경하였는데, 위 각 토지는 위 양천제의 축조로 인하여 제외지 안의 토지가 된 이후에도 그 소유자들이 위 토지 상에 곡식이나 채소를 경작하거나, 그 토지 상에 수목을 심는 등 이를 관리해 왔고, 위 각 토지와 한강의 물이 흐르는 곳과는 60 내지 80m 떨어져 있었으며 도시계획상으로는 자연녹지 및 준공업지역으로 되어 있다가 1989. 5. 11. 건설부장관이 위 일대의 토지를 택지개발예정구역을 지정 고시한 사실, 한편 이 사건 토지 중 5항 기재 토지는 위 양천제의 축조로 제외지 안의 토지가 된 이후에도 계속 농지로 이용되었으며 도시계획상으로는 자연녹지지역, 공항고도지구 등으로 되어 있다가 1990. 6. 18. 도시계획시설(하수도)지구로 변경된 사실을 인정한 다음, 위 인정 사실에 의하면, 이 사건 토지는 양천제의 축조로 인하여 제외지 안의 토지로 된 이후 그 지목의 변경 여부에도 불구하고 계속 농지로 이용되어 왔다 할 것이므로, 이 사건 토지에 대한 보상가액은 자연녹지지구 내의 농지임을 기준으로 하여 산정함이 상당하다고 판단하였다.
기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위 사실인정과 판단은 모두 수긍이 가고, 거기에 소론과 같이 채증법칙에 위배하여 사실을 오인한 위법이 있다고 할 수 없다.
논지는 결국 원심의 전권인 증거의 취사선택과 사실의 인정을 비난하는 것에 지나지 아니하여 받아들일 수 없다.
제2점에 대하여
원심이 이 사건 토지에 대한 보상액 산정의 기초로 삼은 원심 감정인 소외 1(원심판결의 소외 2는 오기임이 명백하다)의 감정평가서에 의하면, 위 감정인은 '법률제3782호하천법중개정법률부칙제2조의규정에의한하천편입토지의보상에관한규정'(1986. 6. 12. 대통령령 제11919호) 제10조에 의하여 이 사건 토지의 가액을 평가하면서, 그 지역의 특수성(폐하천부지 및 올림픽도로에 인접하여 있음)으로 인하여 유사한 토지의 거래사례 자료 수집이 불가능하므로 부득이 지가공시및토지등의평가에관한법률(이하 지가공시법이라고만 한다)에 의하여 인근에 고시된 표준지의 공시지가를 참작하여 이 사건 토지의 현황에 맞게 지가상승률 및 지역 요인과 개별 요인을 평가하여 보정하되, 그 산출된 가액에 기타 요인의 보정률로 30%를 가산하여 이 사건 보상액을 산정하였는바, 위 기타 요인의 보정률은 공시지가 수준이 현실적인 가격수준의 70% 정도로 평가되고 있다는 것일 뿐 달리 아무런 근거 자료가 없다.
그런데, 공시지가 자체의 산정시 이미 인근 토지의 거래가격 등을 종합적으로 참작한 적정가격을 결정하도록 하고 있어( 지가공시법 제2조 제2호, 제5조) 공시지가가 시가보다 저렴하다는 이유만으로 이를 상향 조정하는 것은 정당한 평가방법이라고 볼 수 없으므로( 대법원 1993. 9. 10. 선고 92누16300 판결 참조), 공시지가를 참작하여 산정한 보상액이 저렴하게 평가되었다고 하려면 인근 유사 토지에 대한 거래사례 또는 보상사례 등의 정상적인 거래가격 수준을 참작하거나 그 공시지가가 현실적인 가격수준과 어느 정도의 괴리율이 있는지에 대하여 충분한 입증이 있어야 할 것이다.
따라서 원심이 위 감정인의 감정 결과에 터잡아 이 사건 토지의 보상액을 정한 것은 하천편입토지의 보상액 평가에 관한 관계 법령의 법리를 오해하였거나 채증법칙을 위반함으로써 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이므로, 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.
그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.