계약금
【판시사항】
임대차계약의 묵시적 합의해제의 성립 범위에 관한 사례
【판결요지】
임대차계약 체결 4일 후부터 임차인이 계약해제 및 계약금 반환을 요구하였고, 임대인은 ‘세 나간 후에 보자’라고 하였을 뿐 별다른 의사표시나 중도금및 잔금의 이행최고도 없이 계약을 방치하다가 잔금기일 도과 후 제3자에게 임대한 경우, 임대인이 임차인에게 한 ‘세 나간 후에 보자’는 말의 의미는 임대인이 임대차계약의 존속을 바라지 아니하는 임차인의 요구를 받아들이되 제3자와 새로운 임대차계약을 체결하게 되고 그로 인하여 자신에게 손해가 생길 경우 계약금에서 그 손해를 공제한 나머지를 반환하겠다는 의사를 표시한 것이라고 해석함이 상당하므로, 그 임대차계약은 그 계약성립 후 임대인. 임차인쌍방간에 계약금에서 새로운 임대차계약 체결로 인한 손해를 공제한 나머지를 반환한다는 한도 내에서 그 계약을 실현하지 아니하기로 하는 묵시적인 합의해제가 성립되었다고 보아야 한다고 한 사례.
【참조조문】
【전문】
【원고, 피상고인】
원고 소송대리인 변호사 권연상
【피고, 상고인】
피고 소송대리인 변호사 서윤학 외 1인
【원심판결】
부산지방법원 1994.12.21. 선고 93나17659 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고 사건을 부산지방법원 본원 합의부에 환송한다.
【이 유】
상고이유 제1, 2점에 대하여
1. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 원고가 1992.4.11. 피고와 간에 부산 동래구 (주소 1 생략) 지상에 건축중이던 피고 소유의 지하 1층, 지상 5층의 이 사건 여관 건물을 임차보증금 200,000,000원, 월차임 금 3,000,000원, 임차기간 24개월로 정하여 임차하되, 계약금 20,000,000원은 계약 당일에, 중도금 100,000,000원은 같은 달 21.에, 잔금 80,000,000원은 같은 해 5.20.에 각 지급하고 잔금지급과 동시에 여관업을 할 수 있는 설비를 갖춘 여관건물을 인도받기로 하는 내용의 임대차계약을 체결하고, 피고에게 당일 계약금으로 금 20,000,000원을 지급한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다고 전제한 후, 그 거시 증거에 의하여 피고가 이 사건 임대차계약 4일 후인 같은 해 4.15. 및 약정 중도금 지급기일인 같은 달 21. 원고로부터 위 계약을 해제하고 계약금을 반환하여 달라는 요구를 받고, “세 나간 후에 보자”라고만 하였을 뿐 별다른 의사표시를 하지 아니하였고, 그 후 원고에게 중도금 및 잔금의 이행최고도 없이 위 계약을 방치하다가 약정 잔금지급기일을 넘긴 같은 해 6.25.에 이르러 원고와의 위 계약이 제대로 이행되지 않을 것으로 여긴 나머지 소외 1과 간에 위 여관건물을 임차보증금 170,000,000원, 월차임 금 3,000,000원, 기간 24개월로 정하여 임대하는 내용의 임대차계약을 체결하였고, 원고도 피고에게 해약 및 계약금반환을 요구한 후로부터는 피고가 위 여관건물에 관한 새로운 임차인으로부터 임차보증금을 받으면 원고에게 위 계약금을 반환하여 줄 것으로만 믿고 위 계약을 방치한 사실을 인정할 수 있으므로, 원·피고 사이의 위 임대차계약은 그 계약성립 후 당사자 사이에 계약을 실현하지 아니할 의사의 일치로 묵시적으로 합의해제되었다고 봄이 상당하다고 판단하고, 이어서 피고는 원고에게 위 계약금 20,000,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판시하였다.
2. 이 사건에 있어서 원심은, 요컨대 그 판시와 같은 사정 즉, 피고가 원고의 계약 해제 및 계약금 반환요구에 “세 나간 후에 보자”라고만 하였을 뿐 별다른 의사표시를 하지 아니한 채 중도금 및 잔금의 이행최고도 없이 그 계약을 방치하다가 잔금지급기일 도과 후 제3자에게 임대한 사정에 터잡아 이 사건 임대차계약은 그 계약성립후 원·피고 쌍방간에 피고가 계약금 전액을 반환하기로 하면서 임대차계약을 실현하지 아니하기로 하는 묵시적인 합의해제가 성립된 것으로 판단하고, 이에 터잡아 피고에게 위 계약금 전액의 반환을 명하고 있음이 분명하다.
우선 원심이 인정한 사실관계와 기록에 의하면 원고는 이 사건 임대차계약을 체결한지 불과 4일 후인 같은 해 4.15.부터 계약의 해제 및 계약금 반환을 요구하고 중도금지급기일인 같은 달 21.에도 중도금지급채무를 이행하지 아니한 채 여전히 계약의 해제 및 계약금 반환을 요구하는 등 이 사건 임대차계약에 따른 채무를 이행하지 아니할 의사를 분명히 표시하였다고 볼 수 있는 한편, 피고 또한 원고의 중도금 및 잔금지급채무불이행을 들어 임대차계약을 해제한다는 의사표시를 분명히 하지 아니한 채 방치하다가 이 사건 임대차계약의 존속과 모순되는 새로운 임대차계약을 체결하였으므로, 이 사건 임대차계약을 존속시키지 아니하기로 한다는 점에서는 원·피고 쌍방간에 의사의 합치가 묵시적으로 이루어졌다고 볼 수는 있다.
그러나 나아가 피고가 계약금 명목으로 지급받은 임차보증금을 그대로 반환한다는 점에 대하여도 객관적으로 의사의 합치가 이루어졌다고 본 원심의 판단은 그대로 수긍하기 어렵다. 원심이 인용한 갑 제1호증인 부동산임대차계약서 제7조에 의하면 임대인이 위약할 경우에는 계약금으로 받은 금액의 2배를 임차인에게 주기로 하고 임차인이 위약하였을 경우에는 계약금은 무효가 되고 그 반환을 청구할 수 없도록 약정되어 있으므로, 피고로서는 원고의 중도금 등 지급 불이행을 들어 계약을 해제하고 계약금을 몰취할 수 있는 지위에 있는 한편, 제3자에게 이 사건 여관건물을 임대한다고 하더라도 원고의 당초 입주예정일로부터 새로운 임차인의 입주시까지의 차임상당 및 이 사건 임대차계약과 새로운 임대차계약의 각 임차보증금의 차액에 대한 이자상당 등의 손해가 발생할 수 있음은 쉽게 예상되는데도, 피고가 자신의 손해를 감수하고 계약금 전액을 원고에게 반환하기로 한다는 것은 그럴 만한 특별한 사정이 없는 한 우리의 경험칙에 비추어 납득하기 어렵다 할 것이다.
사정이 이와 같다면, 원심이 인정한 바와 같이 임대인인 피고가 계약금 반환을 요구하는 임차인인 원고에게 한 ‘세 나간 후에 보자’는 말의 의미는 피고가 이 사건 임대차계약의 존속을 바라지 아니하는 원고의 요구를 받아들이되 제3자와 새로운 임대차계약을 체결하게 되고 그로 인하여 자신에게 손해가 생길 경우 위 계약금에서 그 손해를 공제한 나머지를 반환하겠다는 의사를 표시한 것이라고 해석함이 상당하다.
그렇다면, 결국 이 사건 임대차계약은 그 계약성립 후 원·피고 쌍방간에 계약금에서 새로운 임대차계약 체결로 인한 손해를 공제한 나머지를 반환한다는 한도 내에서 그 계약을 실현하지 아니하기로 하는 묵시적인 합의해제가 성립되었다고 보아야 할 것이다.
따라서 원심으로서는 피고에게 새로운 임대차계약 체결로 인한 손해가 발생하였는지 여부, 발생하였다면 그 구체적 손해의 범위에 대하여 심리하여 본 후 이를 계약금에서 공제하여 원고에게 반환할 수액을 정하여야 할 것인데도, 이에 이르지 아니한 채 그 판시 사정들에 터잡아 원·피고 쌍방간에 피고가 계약금을 그대로 반환하기로 한다는 의미에서 이 사건 임대차계약이 묵시적으로 합의해제되었다고 보고 여기서 곧바로 피고에게 계약금 전액의 반환을 명하였으니, 원심판결에는 묵시적 합의해제의 성립범위에 관한 법리를 오해하여 심리를 다하지 아니하거나 채증법칙에 위배하여 사실을 오인함으로써 판결결과에 영향을 미쳤다고 할 것이므로 이 점을 지적하는 논지는 결국 이유가 있다.
3. 이에 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.