【전문】

【원고(반소피고)】

주식회사 다온파트너스 (소송대리인 법무법인(유한) 화우 담당변호사 최돈억 외 2인)

【피고(반소원고)】

군인공제회 (소송대리인 법무법인(유한) 세종 담당변호사 문용호 외 2인)

【변론종결】

2020. 9. 24.

【주 문】

 
1.  피고(반소원고)는 원고(반소피고)에게 8,880,156,423원 및 그 중 200,000,100원에 대하여는 2017. 10. 27.부터, 8,680,156,323원에 대하여는 2018. 8. 31.부터 각 2020. 12. 10.까지 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
 
2.  원고(반소피고)의 나머지 본소청구와 피고(반소원고)의 반소청구를 각 기각한다.
 
3.  소송비용은 본소와 반소를 합하여 그 50%는 원고(반소피고)가 나머지는 피고(반소원고)가 각 부담한다.
 
4.  제1항은 가집행할 수 있다.

【청구취지】

본소: 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)에게 15,827,107,561원 및 그 중 200,000,100원에 대하여는 2017. 10. 27.부터, 12,001,593,006원에 대하여는 2018. 8. 31.부터, 3,625,514,455원에 대하여는 2018. 11. 21.부터 각 2019. 5. 31.까지 연 15%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
반소: 원고는 피고에게 3,285,000,000원 및 그 중 3,185,000,000원에 대하여는 2007. 4. 17.부터 이 사건 반소장 부본 송달일까지는 연 11.5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의, 100,000,000원에 대하여는 2017. 10. 1.부터 이 사건 반소장 부본 송달일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

【이 유】

본소, 반소를 함께 본다.
1. 인정사실
 
가.  이 사건 도시개발사업의 경위
1) 원고는 도시개발사업 및 업무대행업을 영위하는 회사이다. 피고는 군인 및 군무원에 대한 효율적인 공제제도를 확립하여 이들의 생활안정과 복지증진을 도모하고 국군의 전력향상에 이바지하기 위하여 설립된 국군의 종합복지기관으로 그 회원기금을 부동산개발사업 등에 투자하고 있다.
2) 원고는 2006년경부터 토지소유자로 구성된 (가칭) □□ 도시개발조합(2009. 6.경 조합설립인가를 받았다. 이하 조합설립인가 전후를 불문하고 이하 ‘이 사건 조합’이라 한다)을 사업시행자로 하여 아산시 (지번 3 생략) 일원 322,512㎡를 계획적·체계적으로 개발하는 내용의 도시개발사업(이하 ‘이 사건 도시개발사업’이라 한다)을 추진하고 있었다.
3) 원고는 2006. 6. 30. 이 사건 도시개발사업에 제공할 토지 매수를 위하여 베스한 주식회사(이하 ‘베스한’이라 한다)와 사이에 용역비 합계 25억 원으로 하여 부동산 매매용역계약을 체결하고, 베스한으로 하여금 위 사업구역 내 토지매수를 위임하였고, 2006. 6.경 주식회사 인토엔지니어링도시건축사무소(이하 ‘인토엔지니어링’이라 한다)와 사이에 이 사건 도시개발사업 수립용역 및 대행을 위하여 계약금액 36억 3,000만 원으로 하는 도시개발사업 수립용역계약을 체결하였다. 원고는 인토엔지니어링과 사이에 위 용역계약 당시 특약사항을 ‘이 사건 조합의 조합설립인가 시 위 조합이 현 계약조건과 동일한 내용으로 위 용역계약을 승계하는 것’으로 정하였다.
4) 원고는 베스한 및 인토엔지니어링에게 이 사건 도시개발사업을 위한 용역을 위임하는 한편 자금마련을 위하여 2006. 6. 19.경 피고에게, 피고가 원고 및 이 사건 조합에게 이 사건 도시개발사업의 기반시설 설치비용, 토지매입비 등 사업비를 대여하여 주되 그 대가로 이 사건 도시개발사업으로 환지될 공동주택용지(아산시 (지번 4 생략) 일대)에 지하 2층, 지상 25층의 총 1,892세대를 신축, 분양하는 내용의 공동주택사업(이 사건 도시개발사업으로 환지될 공동주택용지에 위와 같이 공동주택을 신축, 분양하는 내용의 사업을 ‘이 사건 공동주택사업’이라 한다)을 제안하였다.
 
나.  이 사건 사업약정의 경위
1) 원고의 제안에 따라 2006. 11. 22. 원고와 피고, 롯데건설 주식회사(이하 ‘롯데건설’이라 한다), 금호산업 주식회사(이하 ‘금호산업’이라 하고, 롯데건설, 금호산업을 통틀어 ‘시공사들’이라 칭한다)는 사업기간을 59개월(인·허가 29개월, 공사기간 30개월)로 정하여 아래와 같은 내용의 사업약정을 체결하였다(이하 ‘이 사건 사업약정’이라 한다).
2) 이 사건 사업약정 중 이 사건과 관련한 내용은 아래와 같고, 이 사건 사업약정에서 정한 첨부 사업수지표(이하 ‘이 사건 사업수지표’라 한다)는 별지 1. 기재와 같다.
이 사건 사업약정(갑: 피고, 을: 원고, 병: 금호산업, 정: 롯데건설)제1조(목적 및 용어의 정의) ② 본 약정에서 사용된 모든 용어는 별도의 정의가 없는 한 다음과 같다. 3. 가칭 □□지구 도시개발사업 조합이라 함은 이 사건 사업이 환지방식에 의한 도시개발사업으로 추진될 수 있도록 도시개발 구역내의 토지 소유자들이 구성한 조합을 말하며, 조합승인시 피고와 함께 본건사업 공동시행자가 된다. 7. 기반시설공사란 도시개발사업구역내 도로개설 및 확장, 공원 및 녹지조성, 공공용지 및 학교부지조성, 상하수도 등 기반시설 일체의 조성공사를 의미한다. 8. 책임분양이란 첨부된 사업수지표상의 아파트 매출액 보장을 의미한다. 9. 책임준공이란 기성공사비를 정당한 사유로 지급치 않을 경우가 있더라도 사용승인 득함을 의미한다. 10. 간접비란 첨부된 사업수지표상의 기반시설공사, 주택사업경비, 기타를 말한다. 11. 입주지정개시일이란 공동주택의 사용승인을 득한 후 갑과 병, 정이 수분양자에게 일정기간을 정하여 통보한 날짜를 의미한다.제2조(사업개요)이 사건 사업의 개요는 다음과 같다. ① 위치: 충청남도 아산시 (지번 4 생략)번지 일대 ② 도시개발 사업구역 면적: 약 373,039㎡(112,844평) ③ 건축 개요 1. 매입면적: 약 128,926㎡(39,000평) 2. 공동주택사업 대지면적: 약 111,034㎡(33,588평) 4. 연면적: 약 335,577㎡(101,512평) 5. 건축규모: 지하 2층, 지상 25층/ 총 1,892세대④ 본조 제3항에 의한 건축개요는 도시개발사업 구역 지정 및 지구단위계획 결정, 건축 인허가 및 설계변경 등으로 인하여 변경될 수 있다.제3조(업무분담 및 협력업무)이 사건 사업과 관련하여 갑, 을, 병, 정은 이 사건 사업의 성공적 완수를 위하여 각자 업무를 분담하여 성실히 수행하고 상호협력하며, 그에 따른 책임을 다한다.① 갑의 역할 및 업무 1. 매입부지 매입자금 및 공사비 등 기타 사업관련 제비용 지급 2. 병, 정의 공사관리를 위한 공사 집행규칙에 의한 감독관 임무 수행 3. 이 사건 사업의 체비지를 대물인수하기 위해 지불하는 비용을 선지불하되 체비지의 대물인수비용 지급기준은 별첨 2와 같다. 4. 기타 첨부된 사업수지표상 명시된 비용의 지급 (이하 생략) ② 을의 역할 및 업무 1. 토지 매입대행 및 매입대행용역비를 별첨 3에 의거하여 지급 2. 도시개발사업 관련 인허가 및 공동주택 인허가 등 3. 사업 인허가 및 토지매입관련 민원은 을의 비용으로 처리(단, 토지매입관련 민원 이외의 사업으로 인한 민원 등은 사업수지표상의 기타 경비 및 예비비 예산으로 갑이 처리하되 기타 경비 및 예비비의 미집행 금액이 있을시에는 세전수익 산정시 비용으로 집행한 것으로 처리한다). 4. 첨부된 사업수지표상의 간접비 총액 및 토지비 평당 금액이 첨부된 사업수지표상의 비용보다 증가될 경우와 체비지(철도용지, 학교용지, 주차장 용지, 공공청사용지)의 매각금액이 첨부된 사업수지표상의 예상매각금액보다 감소할 경우 을의 사업이익 배분금에서 공제하기로 한다. 5. 갑의 조합관련 업무지원(도시개발구역 지정, 조합설립 및 등기, 지구단위계획의 수립, 실시계획인가, 환지계획인가, 조합의 청산, 조합원 관련 민원 등) 7. 이 사건 사업과 관련한 체비지 및 분양용지 매각 지원 8. 본조 제1항 제6호에 의거 갑이 조합 창립총회에서 조합장 및 조합임원으로 선임될 수 있도록 사전 의견조율 업무③ 병, 정의 역할 및 업무 1. 일반분양 아파트 책임분양 - 분양, 홍보, 계약, 입주 등 분양관련 일체의 업무와 수분양자 관리업무를 한다. 2. 공동주택 중 갑의 회원분양분에 대한 분양관련 업무 지원 3. 공동주택에 대한 책임준공 4. 공동주택에 대한 설계, 시공, 하자 업무 등 책임 처리 5. 인허가지원 6. 사업승인조건 사항 및 이 사건 사업의 설계 및 공사 민원으로 인한 민형사상 책임 및 비용부담(갑의 설계관련 기본요구 조건을 설계시 반영) 7. 이 사건 사업의 기반시설공사 시공, 준공, 하자 업무 등 책임 처리 8. 이 사건 사업의 기반시설공사 설계에 대한 관리 및 갑, 을의 사전협의제7조(분양 및 광고) ① 이 사건 사업과 관련하여 분양 및 광고의 책임은 병, 정에게 있다.(단, 병, 정은 사전에 갑의 동의를 득해야 한다) ③ 분양가는 첨부된 사업수지표상의 분양금액으로 한다.제8조(채권보전 협조의무) ② 이 사건 사업의 입주지정 개시일로부터 3개월이 되는 날을 기준으로 병, 정이 책임분양키로 한 공동주택의 미분양분이 발생시, 분양승인된 일반분양 가격으로 병, 정이 전량대물 인수키로 하며, 병, 정의 대물인수 비용은 미지급금 공사비로 상계한 후에도 부족한 경우에 대물인수와 동시에 갑에게 현금으로 지급한다. 또한 입주지정개시일로부터 3개월을 기준으로 현금으로 지급치 않을 경우 지연되는 날만큼 연 9%의 이자율을 적용한 지연이자 지급 및 입주지정 개시일 기준 12개월 만기 견질 어음을 제9조 제1항의 정산 후 7일 이내 제출하기로 한다. 병, 정은 이를 보증키 위해 도급계약 시공능력평가 25위 이내 건설업체의 연대보증과 계약이행보증증권을 첨부하여야 한다. 이 때 미분양분 판별기준은 계약금 완납 후 중도금 1회 이상 납부한 자를 분양분으로 보아 이를 제외한 동호를 미분양분으로 한다. ③ 을의 사업이익배분금은 갑과 본조 2항의 병, 정과 정산이 완료된 후 1개월 이내에 정산하기로 한다.제9조(이 사건 사업의 정산) ① 갑, 을, 병, 정은 이 사건 사업 입주지정 개시일 이후 3개월 이내에 이 사건 사업에 대하여 정산하기로 한다. ② 이 사건 사업의 이익금 배분은 아래 각항에 의해 산출한 세전수익에서 갑의 실제의 금융비용(갑의 투입금액을 정산시점까지 월별로 산정하되 15일 이상은 1개월로 간주하여 연 7.4% 계상)을 차감한 금액을 기준(상가 제외)으로 갑이 75%, 을이 25%의 비율로 배분하기로 하되, 토지매입 시 제2조에 명기된 도시개발사업구역 면적외의 연접 토지를 불가피하게 매입하게 되는 경우 당해 토지의 매입금액(취득, 등록세, 보유세, 당해 토지의 매매계약 체결일로부터 을의 소유권이전 등기일까지 연 7.4%로 계상한 금융비용 포함)으로 위 을의 사업이익 배분금에서 차감 후 을의 소유로 하기로 한다. ③ 첨부된 사업수지표상의 간접비 총액 및 토지비 평당금액(양도소득세 금액의 토지비가 지주에게 추가지급될 경우 양도소득세 포함)이 첨부된 사업수지표상의 비용보다 증가될 경우와 체비지(철도용지, 학교용지, 주차장용지, 공공청사용지)의 매각금액이 첨부된 사업수지표상의 매각예상금액보다 감소할 경우 을이 부담하는 정산방법은 세전수익 산정시 첨부된 사업수지표상의 간접비 총액 및 평당 토지비, 평당 매각금액 등에 대하여 세전수익 산정 후 초과되는 비용을 을의 사업이익 배분금에서 공제하기로 하며, 이때 을의 이익금 총액을 초과하는 비용에 대하여는 을이 갑에게 그 차액을 현금으로 지급하여야 한다. ④ 준주거용지 등 체비지로 환지받게 되는 경우에는 본조 ②항과 같은 방법으로 을의 이익금에서 차감 후 을의 소유로 하기로 한다. ⑤ 을과 병, 정이 제시한 당사업의 사업승인일(2009. 3. 31.)까지 공동주택 사업승인 미완료시에는 2009. 4. 1.부터 실제 사업승인일까지 갑이 기투입한 금액(투입비용 일체)에 대하여 연 9% 금리로, 을 50%, 병과 정이 지분에 따라 50%의 비율로써 갑에게 지연이자를 지급하여야 하며, 지연이자는 본조 ①항의 사업정산시 정산 지급하기로 하나, 갑이 지급해야 할 공사비 미지급금이 있을 경우에는 공사비와 상계처리 후 정산하기로 한다. 이 경우 지연이자에 대하여는 이 사건 사업의 세전수익 산정시에 포함하지 아니한다. ⑦ 첨부된 사업수지표보다 추후 공동주택의 평균 평당 분양가(부가세 제외금액 기준, 상가 제외)가 상승하여 세전수익이 추가발생할 경우, 세전수익의 증가분에 대하여는 사업정산(필요시 회계법인에 의뢰하여 산정키로 한다)시 본조 ⑤항의 지연이자를 선 공제한 후 잔여이익금에 대하여 갑 40%, 을 25%, 병과 정 지분에 따라 35%의 비율로 배분하기로 하며, 지연이자의 총액보다 작을 경우 을은 위 ②항의 방법으로 정산하기로 하고, 병, 정은 갑이 지급해야 할 공사비와 상계처리하기로 한다. ⑧ 병과 정은 첨부된 사업수지표상 아파트 분양가보다 인하 시 공사비에서 공제키로 한다. ⑬ 첨부된 사업수지표상의 모든 투입비용은 갑의 장부에 기재된 금액으로 인정하기로 하되, 갑과 을의 일반관리비는 첨부된 사업수지표상의 금액으로 확정하기로 한다.제10조(사업비용의 지급) 갑은 을이 공동사업을 효율적이고, 적극적으로 추진할 수 있도록 본 사업의 사업비 및 일반관리비 등으로 매분기별 금 1억 5,000만원(부가세 미포함)을 첨부된 사업수지표 플로우차트상의 사업기간 동안 제9조 제2항의 이익금 외 별도로 지급하기로 한다(단, 본 사업의 인허가 추진시 갑의 동의하에 추가로 지급될 수 있으나 추가 지급되는 금액은 대여금 또는 선 정산금으로 처리하여 사업 최종 정산시 을의 사업이익 배분금에서 차감하기로 한다).제12조(약정의 해지 또는 해제) ① 본 약정은 일방적으로 해지 또는 해제할 수 없다. ② 본조 ①항에도 불구하고 약정당사자 중 일방이 본 약정을 위반하여 사업수행이 불가능하다고 인정되는 경우, 나머지 당사자는 본 약정의 위반 당사자에게 그 시정을 요구하고, 위약내용이 시정되지 않을 경우 본 약정을 위반한 당사자에게 해지를 통보하고, 본 약정의 위반에 따른 손해배상을 청구할 수 있다. ③ 천재지변 등 불가항력적 사유 또는 사업지연이 2년 이상 장기화되어 본 약정 당사자 전원(갑, 을, 병, 정)이 이 사건 사업의 목적달성이 어렵다고 객관적으로 판단하는 경우 본 약정을 해지한다. ④ 을의 내부분쟁 등의 사유로 사업수행이 불가능하다고 인정되는 경우 갑과 병과 정은 상호 협의하에 본 약정을 해지할 수 있다.제16조(특약사항) ③ 관련법규의 신설 및 개정, 공동주택 현 예상 분양 연면적 대비 사업인가에 따른 분양 연면적 중 5% 이내의 변동 등 불가항력에 의한 사업의 변경 시, 시공 이외의 이익 및 비용 사항에 관하여는 갑과 을이 제9조 제2항의 이익 배분비율에 의거 처리키로 하며(예: 개발부담금 등), 시공관련 사항에 관하여는 추후 갑과 병, 정이 협의하여 처리하기로 한다. 단, 분양 연면적 기준 5%를 초과하는 연면적의 감소로 이익이 감소될 경우에는 제9조 제3항의 방법으로 을의 이익에서 차감 후 정산하기로 한다.
3) 원고는 이 사건 사업약정에 따라 2007. 7. 이 사건 조합과 사이에, 이 사건 조합이 이 사건 사업구역에서 이 사건 도시개발사업을 시행함에 있어서 원고가 도시개발사업 인허가 지원업무, 사업비의 조달 대여업무, 조합설립 등 이 사건 조합이 수행할 제반 행정업무 수행 및 지원, 사업수행과 관련한 용역사 선정, 감독 및 기타 계약 체결업무, 기반시설공사의 시공사 선정업무, 기타 도시개발사업의 시행을 위하여 필요한 부대업무를 수행하되 이에 소요되는 사업비 및 인허가 업무 일체를 원고가 대행하는 내용의 사업시행위탁계약을 체결하였다. 그리고 2007. 7. 5. 이 사건 조합과 사이에 원고와 인토엔지니어링 사이에 기 체결된 용역계약이 이 사건 조합의 정식 조합설립인가시 위 조합에게 자동승계된다는 내용의 합의서를 작성하였다. 이 사건 조합은 2009. 6. 아산시장으로부터 조합설립인가를 얻었고, 2009. 12. 21. 위 용역계약상 원고의 지위를 모두 승계하였다.
 
다.  원고와 피고 사이의 금전소비대차계약
원고는 2007. 4. 13. 피고와 사이에 이 사건 사업약정과 별도로 아래와 같이 원고가 피고로부터 이 사건 사업 주식양수 및 용역비 지급 명목으로 합계 31억 8,500만 원을 차용하는 내용의 금전소비대차계약을 체결하였고, 같은 달 17. 피고로부터 위 금원을 수령하였다(이하 ‘이 사건 대여금’이라 한다).
제2조 (대여 및 상환방법, 시기 등)대여원금은 원고가 피고로부터 차용하여 소외 2에게 대여하며, 피고에 대한 원금 및 이자 상환은 이 사건 사업의 최종 정산 시 원고에게 배분될 수익금에서 선 공제하고, 차액은 정산하여 지급의무자가 상대방에게 지급하기로 한다.제3조 (적용금리)대여금에 대한 이자는 연 11.5% 고정금리로 한다.
 
라.  이 사건 도시개발사업의 진행경과
1) 충청남도지사는 2008. 10. 10. 도시개발법 제3조, 제4조에 의하여 아산시 (지번 3 생략) 번지 일원 322,512㎡(이하 ‘이 사건 사업구역’이라고 한다)에 2025년 아산시 도시기본계획상 시가화용지로 계획된 지역을 계획적·체계적으로 개발하여 도시개발사업을 추진함으로써 건전한 도시발전을 유도함을 목적으로, 사업시행자(제안자) 이 사건 조합, 시행기간 실시계획인가 ~ 환지처분, 시행방법 환지방식, 용적률 250% 이하로 하는 내용의 ‘□□지구 도시개발구역지정 및 개발계획을 수립·고시하였다.
2) 한편 시공사들은 2009. 2. 20. 피고에게 "위 도시개발구역 지정 및 개발계획 수립이 당초 사업일정보다 12개월 지연되었고, 2009. 2. 현재 아산시장과 충청남도의 인허가지연과 토지미확보 및 조합설립을 위한 동의요건 미충족으로 시행자 요건을 충족하지 못하여 당초 계획보다 사업일정이 상당기간 지연되고 있으며, 사업지연 장기화와 불가항력 사유에 준하는 전세계적 금융위기를 고려할 때 상당한 어려움이 예상되므로 이 사건 사업약정 및 도급가계약서의 약정분양가격, ESC, 대물인수 조건 등 일부조항에 대하여 현실적인 방안으로 변경을 요청한다"는 취지의 서면을 보냈다.
3) 이 사건 조합은 2010. 9. 1. 충청남도지사에게 공동주택신축계획을 중대형평형(33, 45, 55평형)에서 중소평형(25, 34, 43평형)으로 변경하고 용적률 235%, 주택규모 2,109세대로 하는 내용의 개발계획 및 실시계획변경신청을 하였고, 2011. 2. 21. 이 사건 공동주택용지의 용적률이 235%로 된 개발계획변경 및 실시계획인가가 이루어졌다.
4) 롯데건설은 2011. 6. 2. 원고 및 피고에게 이 사건 건설공사 도급가계약서 및 이 사건 도시개발사업 실시계획인가고시(2011. 2.)에 근거하여 이 사건 공동주택사업과 관련하여 위 실시계획인가고시에 따라 주택건설사업을 위한 설계기본계획안을 송부하였다.
5) 아산시장은 2011. 12. 30. 도시개발법 제29조 제1항에 의하여 이 사건 사업구역에 일반지로서 단독주택용지, 공동주택용지(99,712.2㎡, 3필지), 준주거용지, 주차장 합계 173,458.6㎡를, 도시개발법 제66조 해당지로서 도로 공원, 녹지, 공공용지, 광장 합계 149.053.4㎡를 조성하는 내용의 환지계획을 인가하였다.
6) 피고는 2012. 10. 30. 공동주택사업계획 승인신청을 접수하여 2013. 6. 11. 아산시장으로부터 주택법 제16조, 동법 시행령 제15조 및 같은 법 시행규칙 제9조, 제11조의 규정에 의하여 ① 아산시 □□도시개발사업지구 1-1블럭 대지면적 37,014.7㎡에 건축면적 6,102.0373㎡, 연면적 113,628.3868㎡(용적률 223.42%)의 9개동 792세대(59㎡형 292세대, 84㎡형 190세대, 100세대, 170세대, 112㎡형 40세대) 지상 20층 ~ 25층 아파트(1단지)를, ② 위 사업지구 2-1블럭 대지면적 37,542.1㎡에 건축면적 6,202.435㎡, 연면적 114,406.0093㎡(용적률 221.37%) 9개동 794세대(59㎡형 288세대, 84㎡형 274세대, 58세대, 128세대, 112㎡형 46세대) 지상 19 ~ 25층 아파트(2단지)를, ③ 위 사업지구 3-1블럭 대지면적 25,155.4㎡에 건축면적 4,486.8267㎡, 연면적 78,426.0029㎡(용적률 226.65), 6개동 516세대(59㎡ 82세대, 16세대, 84㎡형 222세대, 35세대, 73세대, 44세대, 112㎡형 44세대) 지상 19층 ~ 23층 아파트(3단지)를 신축·분양하는 내용의 각 주택건설사업계획 승인을 받았다(이하 위와 같이 신축된 아파트를 모두 ‘이 사건 아파트’라 한다).
7) 피고는 2014. 9. 1. 아산시장으로부터 위 1단지 아파트에 관하여 건축면적을 6,088.0286㎡로 축소(건축연면적은 113,703.4942㎡로 증가)하고 용적률을 223.48%로 증가하는 내용(세대수 및 세대별 규모는 변경 없음)의 사업계획변경승인을, 위 2단지 아파트에 관하여 건축면적을 6,181.2385㎡로 축소(연면적은 114,447.6443㎡로 증가)하고 용적률을 221.34%로 축소하는 내용(세대수 및 세대규모 변경 없음)의 사업계획변경승인을, 위 3단지 아파트에 관하여 건축면적을 4,471.3033㎡로 축소(연면적 78,418.646㎡로 감소)하고 용적률을 226.77%로 증가하는 내용(세대수 및 세대규모 변경 없음)의 사업계획변경승인을 각 받았다.
8) 피고는 2014. 9. 19. 시공사들과 사이에 이 사건 아파트 신축을 위한 공사도급계약을 공사대금 합계 306,419,592,126원으로 정하여 체결한 다음 2014. 12. 17.과 2015. 4. 9. 공동주택입주자 모집공고를 하였다. 이후 이 사건 아파트는 분양완료된 후 2017. 2.과 같은 해 6. 입주가 개시되었다.
 
마.  원고와 피고의 분쟁경위
1) 이 사건 해지통지 전 경위
가) 피고는 2012. 3. 시공사들 및 이 사건 조합에게 "피고는 시공사들과의 약정에 의거하여 원고와 함께 책임준공 및 분양, 대물인수, 매출액보장 등의 조건으로 이 사건 도시개발사업을 추진하고 있으나 2011. 12. 30. 환지계획 인가 후 기반시설 착공 및 공동주책사업승인 등에 관하여 수차례 시공사들과 협의하였으나 사업추진이 지연되고 있다"고 하면서 이 사건 조합과 시공사들은 조속히 협의하여 2012. 4.경에 기반시설공사가 착공되도록 조치하여 줄 것을 통보하였다.
나) 피고는 2012. 8.경 시공사들에게 기반시설공사와 관련하여 시공사들이 주장하는 공사비를 지급할 의사가 있음을 통지하였음에도 시공사들이 협의하지 아니하여 피고의 손해를 가중시키고 있다고 하면서 2012. 8. 이내에 기반시설공사 착공을 촉구하였다.
다) 피고는 2012. 10. 23. 원고에게 "이 사건 사업구역내 토지소유자 소외 1과 피고가 2006. 11. 24. 부동산매매계약을 체결하고 잔급지급시기 변경에 따른 양도소득세 차액분을 2008. 4. 8.자 변경계약에 따라 원고가 책임지기로 하였음에도 이를 해결하지 않고 있다고 하면서 이 사건 사업약정 제3조 제2항 제3호에 따라 민원비용을 원고의 운영비에서 대위지급하고 해당 금액을 원고에게 지급할 운영비에서 삭감하여 지급할 예정임을 통지하였고, 같은 달 31.에도 같은 취지의 통지를 하였다.
라) 이에 대하여 원고는 2012. 10. 25. 피고에게, 위 소외 1 민원건에 대하여 동의할 수 없고, 이 사건 도시개발사업의 개발계획수립시 용적률 250%로 승인받았음에도 피고가 이 사건 사업수지표상의 평형대를 무시한 채 원고의 동의 없이 임의적으로 평형대를 변경하여 주택건설사업승인 신청을 준비하고 있고 원고는 이것이 수익성을 악화시킬 우려가 있어 동의할 수 없으며, 피고가 이 사건 사업약정 제3조 제1항 제1호에 의하여 기반시설공사 도급계약을 실시계획인가 3개월 이내에 체결하여야 함에도 현재까지 체결하지 아니하여 기반시설 착공지연에 따른 다수의 민원이 제기되어 있으며, 2011. 12. 30. 환지계획인가고시 후 10개월이 경과되었음에도 불구하고 현재까지 공동주택사업승인을 완료하지 못하여 지연이자가 계속 발생하고 있으므로 이에 대한 신속한 조치를 강구하여 줄 것을 요청하였고, 같은 해 11. 9. 피고에게, 피고가 이 사건 사업약정에 반하여 시공사들로 하여금 공동주택인허가와 관련된 모든 용역(건축설계, 교통영향평가 등)을 수행토록 하여 당사가 주도적으로 인·허가 업무를 수행할 수 없도록 하였고, 이후 원고의 동의 없이 2012. 10. 30. 주택건설사업계획 승인을 접수하였으며 피고의 기반시설공사 도급계약 지연과 착공지연으로 사업이 지연되고 있다고 주장하였다.
마) 피고는 2013. 12.경 원고에게 이 사건 도시개발사업을 위하여 계약을 체결한 아산시 (지번 1 생략) 토지(소유자 소외 3)가 강제경매가 결정되었으니 위 토지의 권리확보에 만전을 기해줄 것을 요청하였고, 같은 달 12. 원고에게, 위 토지의 강제경매문제 해결 촉구와 함께 잔금 미지급 부지에 대한 소유권이전계획 제출을 요청하였다.
바) 원고는 2014. 1. 29. 피고에게 2008. 2. 25.부터 2013. 12.까지 이 사건 사업비용 19억 9,700만 원을 지급하여 줄 것을 요청하였는데, 이에 대하여 피고는 원고에게 이 사건 사업약정상의 운영비 한도금액 29억 5,000만 원 범위 내에서 최초 사업기간 59개월에 27개월이 경과한 현재까지 28억 6,000만 원을 기지급하였고, 현재 9,000만 원이 남은 상태로 사업 종결시점이 불명확한 현 시점에서 약정상 한도금액 초과는 불가하다는 취지의 서면을 보냈다.
2) 이 사건 해지통지
피고와 시공사들은 2014. 9. 17. 원고에게 이 사건 도시개발사업이 당초 계획과 달리 사업승인 인허가가 지연되었고, 생산녹지가 제척되는 바람에 사업부지 및 분양연면적이 감소되었으며, 토지 확보에 문제가 발생하는 등 원고의 귀책사유 또는 의무불이행으로 인하여 이 사건 도시개발사업의 정상적인 수행이 어렵게 되었고, 피고가 2013. 10. 29.경부터 원고에게 여러 차례에 걸쳐 이에 대한 시정을 요구하였으나 시정하지 아니하여 이 사건 도시개발사업의 정상적인 수행이 불가능하게 되었다고 하면서 이 사건 사업약정 제12조 제2항, 제3항, 제4항에 의하여 이 사건 사업약정을 해지한다는 서면을 발송하였고, 그 서면은 그 무렵 원고에게 송달되었다(이하 ‘이 사건 해지통지’라고 한다).
3) 이후의 경과
가) 원고는 2015. 8. 26. 피고를 상대로 이 법원 2015가합554073호로 피고가 이 사건 사업약정에서 이 사건 도시개발사업 종료시까지 매월 5,500만 원(부가가치세 포함)의 사업비를 지급하기로 약정하였으므로 2015. 6. 22. 기준 사업비 총액에서 기지급 금액을 공제한 나머지 27억 8,800만 원의 지급을 구하는 소를 제기하였고, 이에 대하여 피고는 2016. 1. 7. 이 법원 2016가합501052호로 이 사건 사업약정이 이 사건 해지통보로 해지되어 이 사건 금전소비대차계약에 따른 대여금의 변제기가 도래하였다고 하면서 이 사건 대여금 31억 8,500만원 및 이에 대한 지연손해금의 지급을 구하는 반소를 제기하였다.
나) 위 법원은 2017. 1. 13. 피고의 원고에 대한 사업비 지급의무는 59개월 간 32억 4,500만 원에 한하여 인정되고 여기에서 기지급 사업비, 원고가 기지급받은 토지매입관련 민원처리비 7,700만 원, 소외 1에게 지급한 양도소득세 차액 255,206,735원, 원고의 채권자 베스한의 피고를 제3채무자로 한 추심금 125,793,265원을 공제하면 피고가 원고에게 지급할 사업비는 모두 소멸하였음을 이유로 원고의 본소 청구를 기각하였고, 이 사건 사업약정 해지가 부적법하여 변제기가 도래하였음 전제로 하는 피고의 반소청구 또한 기각하였다. 이에 대하여 원고 및 피고가 모두 항소하였으나 2017. 5. 17. 모두 항소기각되었고, 위 판결은 같은 해 6. 9. 확정되었다.
다) 피고는 2017. 9. 21. 원고에게 "이 사건 대여금의 원금과 이자는 원고가 피고로부터 이 사건 사업약정에 따라 지급받을 정산금과 대등액의 범위 내에서 상계한다"는 내용의 통지를 하였고, 이어 같은 달 28. 원고에게 이 사건 사업약정에 따라 피고가 원고에게 지급할 정산금은 없으므로 이 사건 금전소비대차계약에 따른 대여원리금 2017. 9. 말 기준 합계 7,018,343,835원을 상환하라고 통지하였다.
라) 이에 대하여 원고는 2017. 10. 18. 피고에게 시공사들이 수분양자들에게 통지한 입주지정 개시일인 2017. 6. 26.부터 3개월이 지난 2017. 9. 27.을 기준으로 원고가 피고에 대하여 가지는 이 사건 사업약정에 따른 정산금채권과 이 사건 사업약정 위반에 따른 손해배상채권을 가지고 위 차용원리금채무와 대등액에게 상계한다고 통지하였다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1, 2, 갑 제2호증, 갑 제3호증의 1, 2, 갑 제4호증, 갑 제5, 6, 7호증의 각 1, 2, 갑 제8호증, 갑 제9호증, 갑 제11호증, 갑 제14호증, 갑 제15, 16호증의 각 1, 2, 갑 제22호증, 갑 제23호증의 1 내지 4, 갑 제24호증의 1, 2, 갑 제29, 30, 31호증, 갑 제32호증의 1, 2, 을 제1호증, 을 제2, 3호증의 각 1, 2, 3, 을제4호증, 을 제5, 6, 7호증의 각 1, 2, 3, 을 제12호증, 을 제13, 14호증의 각 1, 2, 을 제15호증의 1 내지 4, 을 제16호증의 1 내지 6, 을 제17 내지 20호증, 을 제34호증의 1 내지 5의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 판단
 
가.  당사자들의 주장
1) 원고
가) 이 사건 사업약정에 의하면 이 사건 아파트의 입주지정일 3개월이 경과한 2017. 9. 30. 원, 피고 사이의 정산시점이 도래하였다. 이 사건 사업약정에 따라 피고가 원고에게 지급하여야 할 정산금은 전체매출액 548,129,310,958원(= 아파트 매출액 519,758,045,000원 + 상가매출액 6,153,487,708원 + 체비지 매출액 21,967,938,880원 + 잡이익, 임대수익 등 249,839,370원)에서 전체 지출액 436,036,434,338원(= 토지비, 아파트공사비/예술장식비, 기반시설공사비, 주택사업경비, 운영비), 금융비용 22,190,000,000원을 공제한 금액 89,902,876,620원에서 원고 정산비율(25%)을 곱한 금액 22,475,719,155원에서 원고 수익금에서 공제하기로 한 체비지 매출감소분 1,829,841,120원을 공제하면 원고가 배분받을 수익금은 20,645,878,035원이 된다. 원고는 피고에 대하여 주위적으로 이 사건 사업약정에 따른 정산금으로 위 금액의 지급을 구한다.
나) 이 사건 아파트의 매출액이 피고 주장에 따라 465,232,411,090원이라고 할 경우 이를 기초로 위와 같이 원고가 피고로부터 배분받을 수익금은 7,014,469,558원이 된다. 그런데 피고는 이 사건 사업약정에 있어 매출액 보장의무를 부담하는 시공사들과의 관계에서 이 사건 사업의 완수를 공동의 목적으로 하는 민법상 조합에 해당하고, 그에 따라 피고는 이 사건 사업약정에 따라 이 사건 사업을 수행함에 있어 다른 조합원에게 경제적 손해를 발생하지 않도록 할 선량한 관리자의 주의의무를 부담한다. 그럼에도 피고는 정당한 이유 없이 원고의 명시적 반대의사에도 불구하고 분양연면적을 축소하는 내용의 시공사 설계변경요청을 받아주었고, 그로 인하여 이 사건 아파트 매출액을 감소시켰다. 이는 조합원으로서의 선량한 관리자의 주의의무를 위반한 것으로서 원고의 정당한 사업수익 청구권을 침해한 것이다. 따라서 피고는 위 채무불이행 또는 불법행위로 인한 손해배상으로 분양연면적 감소가 없었으면 원고가 정산받을 예상수익액에서 위 매출이 감소된 예상수익액을 공제한 나머지 금원을 이 사건 사업약정위반에 따른 채무불이행 또는 불법행위로 인한 손해배상으로 지급할 의무가 있다. 따라서 원고는 예비적으로 피고에 대하여 원고의 위 정산수익금 7,014,469,558원과 채무불이행 또는 불법행위로 인한 손해배상금 13,631,407,477원(= 20,645,877,035원 - 7,014,469,558원)의 합계 20,645,878,035원의 지급을 구한다[이는 원고가 주장하는 아파트 매출액 519,758,045,000원이 인용되지 않을 것을 대비하여 그 인용을 해제조건으로 예비적으로 원고 주장 아파트 매출액 519,758,045,000원과 피고 주장 아파트 매출액 465,232,411,090원의 차액에 원고 정산비율(25%)을 곱한 금액을 손해배상으로 구하는 것에 다름 아니다].
다) 원고는 피고에게 이 사건 대여금의 원금 3,185,000,000원 및 이에 대한 피고의 귀책으로 인해 사업이 지연되지 않았을 경우 이 사건 사업약정상 정산기간(59개월)인 2011. 9.경까지의 이자 상당액인 1,633,770,474원의 합계액인 4,818,770,474원을 변제할 채무를 부담하고, 원고는 2017. 9. 21.자로 피고에게 위 대여원리금의 합계액과 원고가 피고로부터 지급받아야할 정산금을 대등액에서 상계한다는 의사를 이미 표시하였으므로, 피고는 원고에게 15,827,107,561원(=20,645,878,035원 － 4,818,770,474원) 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
2) 피고
가) 원고는 사업승인지연, 아산시 (지번 1 생략), (지번 2 생략) 토지 매입지연, 소외 1의 양도소득세 관련 민원 미해결, 베스한과의 분쟁으로 추가비용 지출 등으로 이 사건 사업약정을 위반하였고, 이로 인하여 이 사건 사업수행이 불가능하게 되었으며, 피고의 시정요구에도 위약내용이 시정되지 아니하였으므로, 이 사건 사업약정은 원고의 역할과 의무를 다하지 아니하여 이 사건 해지통보로 적법하게 해지되었다. 한편 이 사건 사업약정에서 사업완료 전 해지되는 경우 정산에 관하여 정하고 있지 아니하므로 원고는 피고를 상대로 이 사건 사업약정에 따른 정산수익금을 요구할 권리가 없다. 또한 이 사건 사업약정은 원고와 피고, 시공사들 사이에 이 사건 주택건설 및 분양이라는 공동의 사업목적을 달성하기 위한 민법상 조합에 해당하고, 이 사건 해지통지는 민법 제718조에서 정하는 조합원의 제명에 해당하며 이로 인하여 원고는 이 사건 조합관계에서 탈퇴되었다.
나) 설령 피고에게 원고에 대하여 이 사건 사업약정에 따른 정산의무가 있다고 하더라도 이 사건 아파트 및 상가 매출액 등에서 토지매입비, 아파트 건설공사비, 기반시설공사, 주택사업경비를 공제한 다음 원고의 배분비율을 곱한 원고의 세전수익에서 증가된 금융비용 및 지연손해금을 공제하면 원고의 세전수익은 -8,877,271,899원이 된다. 여기에 이 사건 사업과정에서 증가된 간접비 증가분, 토지비 증가분 등을 공제하면 원고가 피고로부터 받을 정산수익금은 없고, 오히려 피고가 원고로부터 위 적자금 중 원고 배분비율에 해당하는 금원을 지급받아야 하고, 그 중 일부 청구로서 1억 원 및 이에 대한 정산일(2017. 9. 30.) 다음 날부터의 지연손해금을 구한다. 설령 피고가 원고에게 지급하여야 할 정산금이 있다고 하더라도 피고의 원고에 대한 위 정산금채무는 피고의 원고에 대한 이 사건 대여금채권을 자동채권으로 하여 대등액에서 상계되었다.
다) 원고가 피고로부터 받을 정산수익금은 없고, 이미 2017. 9. 30. 정산 시점이 도과하여 이 사건 대여금의 변제기가 도래하였으므로, 원고는 피고에게 이 사건 대여금 원금 31억 8,500만 원 및 이에 대한 이자 내지 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
 
나.  이 사건 해지통보의 적법 여부 등(피고의 정산의무 유무)
1) 이 사건 해지통보의 적법 여부
피고가 2014. 9. 17. 원고에게 원고의 의무위반을 이유로 이 사건 사업약정 제12조 제2항, 제3항, 제4항에 의하여 이 사건 해지통보를 한 사실은 앞에서 본 바와 같으므로 피고가 들고 있는 원고의 의무위반이 이 사건 사업약정 제12조 제2, 3, 4항에서 정하고 있는 해지사유에 해당하는지에 관하여 본다.
2) 이 사건 사업약정 제12조 제2항 해지사유 인정 여부
가) 사업승인 지연으로 사업수행이 불가능하게 되었는지 여부
앞에서 본 바와 같이 이 사건 사업약정 제3조 제2항 제3호가 "사업 인허가 및 토지매입 관련 민원 처리"를 원고의 업무로 규정하고 있고, 제9조 제5항이 "원고와 시공사가 제시한 당사업의 사업승인(2009. 3. 31.)이라고 규정하고 있는데, 당초 예정일보터 4년 이상 지연된 2013. 6. 11. 주택건설 사업계획 승인이 이루어진 사실은 앞에서 본 바와 같다.
그러나 ① 주택건설사업은 관련 당사자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀져 있고, 사업 진행 단계에 띠라 인허가절차 및 그 준비에 상당한 기간이 소요되므로, 사업참여자들의 유기적인 협력관계가 유지되어야 하는 점, ② 원고와 시공사들은 주택건설 사업계획승인 지연시 예정일 이후 피고가 투입한 비용에 대하여 연 9%의 지연이자를 50%씩 부담하기로 약정(제9조 제5항)하는 등 이 사건 약정 당시부터 사업승인 지연에 대비하고 있었던 점, ③ 2013. 6. 11. 사업계획 승인 이후 착공, 분양 등 이 사건 사업이 정상적으로 진행된 점 등에 비추어 보면, 사업계획승인 지연으로 인하여 이 사건 사업수행이 불가능하게 되었다고 볼 수 없다.
나) 토지매입 지연으로 사업수행이 불가능하게 되었는지 여부
이 사건 사업약정 제13조 제2항 제1호 가목, 제6호는 원고의 업무로 ‘토지매입대행(이 사건 사업에 지장을 초래할 가능성이 있는 저당권, 지상권 등 매입부지에 대한 일체의 법적, 사실적 제한권리의 말소 및 관련 행정업무 포함), 매입토지에 대한 가처분등기 및 근저당권설정’을 원고의 업무로 규정하고 있다. 원고의 토지매입업무 대행으로 피고는 2006. 11. 21. 소외 4(개명전 이름: 소외 3)로부터 아산시 (지번 1 생략) 답 4036㎡(2011. 7. 15. 아산시 (지번 1 생략), 같은 동 (지번 2 생략)으로 분할되었다)를 매수하였고, 위 토지에 관하여 2006. 12. 6. 피고 명의의 가처분등기, 같은 해 11. 24.과 2009. 12. 28. 각 피고 명의의 근저당권설정등기가 각 경료된 사실을 인정할 수 있으므로 원고가 위 토지의 매입대행, 가처분 및 근저당권설정등기 업무를 수행한 것으로 판단된다. 한편 소외 4는 위 가처분집행 후 제소기간 도과를 이유로 위 가처분결정의 취소신청을 하여 2013. 12. 24. 인용결정을 받아 2014. 1. 15. 위 가처분등기가 말소되었으며 위 토지에 관하여 2010. 4. 14. 소외 5 등 명의의 가압류등기가 마쳐졌다가 2014. 10. 28. 말소된 사실을 인정할 수 있다. 그러나 피고의 제소기간 도과로 위 가처분결정이 취소된 이상 위 가처분등기의 말소에 원고의 약정위반이 있다고 보기 어렵고, 위 가압류등기가 2014. 10. 28. 말소되었다는 사정만으로 원고가 이 사건 약정 제3조 제2항 제1호 가목 위반으로 인하여 이 사건 사업수행이 불가능하게 되었다고 보기도 어렵다.
다) 양도소득세 관련 민원 미해결로 사업수행이 불가능하게 되었는지 여부
피고가 2012. 11. 26. 소외 1에게 토지매매계약상의 특약에 따라 255,206,735원을 지급한 사실은 앞에서 본 바와 같다. 그러나 피고는 위 금원 지급과 함께 원고에게 지급할 사업비 중 같은 금액 상당의 지급을 보류하였으므로 원고의 위 약정위반으로 이 사건 사업수행이 불가능하게 되었다고 보기 어렵다.
라) 베스한과의 분쟁으로 사업수행이 불가능하게 되었는지 여부
베스한이 원고를 상대로 용역대금 청구의 소를 제기하여 일부 인용의 1심 판결을 선고받았고, 피고가 위 1심 판결에 기하여 발령된 추심명령에 따라 베스한에게 추심금 124,793,265원을 지급한 사실은 앞에서 본바와 같으나, 피고는 원고의 피고에 대한 사업비 청구소송에서 위 추심금 상당을 공제한 사실은 앞에서 본 바와 같으므로, 원고의 베스한과의 분쟁으로 이 사건 사업수행이 불가능하게 되었다고 볼 수 없다. 따라서 피고의 이 사건 약정 제12조 제2항에 의한 해지 주장은 받아들일 수 없다.
3) 이 사건 사업약정 제12조 제3항의 해지사유 인정 여부
가) 이 시건 사업약정 제12조 제3항은 해지사유로 천재지변 등 불가항력적인 사유 또는 사업지연이 2년 이상 장기화되어 본 약정 당사자 전원(원고, 피고, 시공사들)이 이 사건 사업의 목적달성이 어렵다고 객관적으로 판단하는 경우 본 약정을 해지한다고 정하고 있다.
나) 피고가 이 사건 사업약정 해지 이후에 시공사들과 함께 이 사건 주택건설사업을 그대로 진행하여 분양완료 및 입주까지 된 사정을 고려하여 보면 이 사건 해지 당시 이 사건 사업약정이 목적달성이 어렵다고 객관적으로 판단되는 경우가 아님은 분명하고, 또한 원고를 제외한 피고와 시공사들 사이에도 이 사건 사업약정을 해지하였음을 인정할 아무런 증거가 없다. 위 조항에 의한 사업약정 해지 주장은 받아들이지 아니한다.
4) 이 사건 사업약정 제12조 제4항의 해지사유 인정 여부
피고가 제출한 증거만으로 원고의 내부분쟁 등의 사유로 사업수행이 불가능하게 되었음을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 이 사건 사업 약정 제12조 제4항에 의한 해지 주장 역시 받아들일 수 없다.
5) 이 사건 해지통보가 조합원의 제명통보라는 주장에 대하여
가) 민법 제718조 제1항은 조합원의 제명은 정당한 사유있는 때에 한하여 다른 조합원의 일치로써 이를 결정하고, 제2항은 전항의 제명결정은 제명된 조합원에게 통지하지 아니하면 그 조합원에게 대항하지 못한다고 규정하고 있다.
나) 이 사건 사업약정에 따라 원고, 피고, 시공사들은 주택건설 및 분양이라는 공동의 사업목적을 달성하기 위한 민법상 조합에 해당한다고 할 것이나, 이 사건 해지통지가 피고가 주장하는 제명에 해당한다고 보기 어렵고, 또한 앞에서 본 바와 같이 피고가 주장하는 사유만으로 원고의 제명에 정당한 사유가 있다고 보기 어렵다.
다) 피고의 이 부분 주장도 받아들일 수 없다.
6) 피고의 정산의무
위에서 본 바와 같이 이 사건 해지통보는 부적법하여 효력이 없고 또한 이것이 민법상의 조합원의 제명에 해당하지 아니하여 원고와 피고 사이에 이 사건 사업약정은 여전히 유효하며, 따라서 피고가 지정한 입주지정 개시일 이후 3개월이 경과한 2017. 9. 30.경 피고의 정산의무가 도래하다고 봄이 타당하다.
 
다.  구체적인 정산내역
1) 이 사건 사업약정에 따르면, 이 사건 사업수지표를 고려하여 피고가 원고에게 정산하여야 할 정산금은 우선 매출액(아파트, 상가, 체비지 매각, 제척토지 등, A)에서 비용(토지매입비, 아파트건설공사비, 기반시설공사비, 주택사업경비, 기타운영비 등, B)을 공제한 세전수익에서 금융비용(C)을 공제한 후 원고의 배분비율(25%)을 곱한 금액이 되고 여기에서 초과비용, 피고 대여원리금 등을 공제하게 된다.
2) 이와 관련하여 항목별 원고와 피고의 주장 금액 및 그 판단결과는 아래 표 기재와 같고, 그 구체적인 판단근거는 다음과 같다.
구분세부구분원고 주장(원)피고 주장(원)판단결과(원)매출액(A)아파트 매출액519,758,045,000465,232,411,090519,758,045,000상가 매출액6,153,487,7086,153,487,7086,153,487,708체비지 매출액21,967,938,88014,976,439,48021,967,938,880잡이익, 임대수익 등249,839,3700245,587,370소계548,129,310,958486,362,338,278548,125,058,958비용 등 지출액(B)토지비94,740,901,87892,256,399,43992,256,399,439아파트공사비/예술장식비274,997,015,493280,442,044,335274,997,015,493기반시설공사비25,914,021,69425,919,495,66725,914,021,694주택사업경비34,628,280,17651,286,185,10538,620,829,821운영비5,756,215,0976,131,723,3295,950,000,000소계436,036,434,338456,035,847,875437,738,266,447금융비용(C)금융비용22,190,000,00065,835,578,00039,473,427,0001차 계산(D)[(A-B-C)×25%]22,475,719,155-8,877,271,89917,728,341,378원고 수익에서 공제할 초과비용(E)§9③체비지 매출감소분1,829,841,1208,821,340,5201,829,841,120간접비 증가액 36,061,479,101 토지매입비 증가액 21,681,984,439 §9⑤사업승인 지연배상 15,760,091,902 §16③5% 초과 연면적 감소 54,500,000,000 소계1,829,841,120136,824,895,9621,829,841,1202차 계산(F)D-E20,645,878,035-145,702,167,86115,898,500,258피고 대여 원리금(G)원금3,185,000,0003,185,000,0003,185,000,000이자(2007. 4. 17.~)1,633,770,474 3,833,343,835소계4,818,770,4743,185,000,0007,018,343,835최종계산(H)F-G15,827,107,561-148,887,167,8618,880,156,423
3) 매출액(A): 548,125,058,958원(= 아파트 매출액 519,758,045,000원 + 상가 매출액 6,153,487,708원 + 체비지 매출액 21,967,938,880원 + 잡이익, 임대수익 등 245,587,370원)
가) 아파트 매출액: 519,758,045,000원(인정)
(1) 이 항목에서 원고와 피고의 주장 금액에 차이가 발생하는 것은 이 사건 사업수지표상 아파트 매출액 519,758,045,000원(원고)과 실제 입금된 분양대금을 기준으로 산정한 아파트 매출액 465,232,411,090원(피고)의 차액 때문이다.
(2) 이 사건 사업약정 제1조 제2항 제8호("책임분양"이란 첨부된 사업수지표상의 아파트 매출액 보장을 의미한다), 제3조 제3항 제1호[(병, 정의 역할 및 업무) 일반분양 아파트 책임분양], 제9조 제8항(병과 정은 첨부된 사업수지표상 아파트 분양가보다 인하 시 공사비에서 공제키로 한다), 제8조 제2항(이 사건 사업의 입주지정 개시일로부터 3개월이 되는 날을 기준으로 병, 정이 책임분양키로 한 공동 주택의 미분양분이 발생 시, 분양승인된 일반분양 가격으로 병, 정이 전량대물 인수키로 하며, 병, 정의 대물인수 비용은 미지급금 공사비로 상계한 후에도 부족한 경우에 대물인수와 동시에 갑에게 현금으로 지급한다)의 문언내용과 취지, 실제 입금된 분양대금을 기준으로 산정한 아파트 매출액이 465,232,411,090원으로 감소한 이유는 애초 분양예정이었던 중대형평형에서 실제 분양 시에는 중소형평형으로 변경되는 등 연면적이 감소한 때문인데, 원고는 지속적으로 사업수익 악화를 우려하여 평형대의 조정에 반대하였음에도 피고가 원고를 배제한 채 평형대의 조정 등 이 사건 사업을 추진하였던 사정 등을 종합하여 보면, 피고는 이 사건 사업약정에 따른 정산에 있어서 원고에게 이 사건 사업수지표상 아파트 매출액의 감소를 주장하지 못한다고 봄이 타당하다(원고가 주장하는 아파트 매출액 전부를 인정하므로, 그 인용을 해제조건으로 구하는 예비적 청구에 관하여는 나아가 판단하지 않는다).
나) 상가 매출액: 6,153,487,708원(다툼 없음)
다) 체비지 매출액: 21,967,938,880원(인정)
(1) 이 항목에서 원고와 피고의 주장 금액에 차이가 발생하는 것은 피고가 이 사건 조합으로부터 취득한 토지의 매매대금 6,991,499,400원(갑 제25호증의 4, 5)의 포함 여부 때문이다.
(2) 피고는 체비지 매출액은 이 사건 사업에 직접 사용되지 않는 토지를 제3자에게 매각함으로써 자금이 유입되는 경우 그 매각대금을 일종의 매출로서 계상하기로 한 항목으로, 이 사건 사업수지표에서 단독주택, 철도용지, 학교용지, 주차장, 공공청사 용도로 된 부지의 매각대금만을 매출액에 포함시키도록 명시하고 있으므로 이 사건 사업약정의 당사지인 피고가 취득한 토지의 매매대금은 위 체비지 매출액에 포함되어서는 아니 된다고 주장하나, 공동주택부지의 매각대금이 아닌 이상 피고에게 매각되었다는 사정만으로 체비지 매출액에서 제외하여야 할 이유가 없다. 더욱이 피고가 이 사건 조합으로부터 취득한 체비지는 이 사건 조합에 대한 사업비 대여금의 대물변제 조로 취득한 토지인데, 위 대여금이 아래 비용 등 지출액에 계상되었으므로 그 반대급부인 피고가 취득한 토지의 매매대금도 매출액으로 계상됨이 타당하다.
라) 잡이익, 임대수익 등: 245,587,370원(인정)
(1) 이 항목에서 원고와 피고의 주장 금액에 차이가 발생하는 것은 회계원장(을 제8호증)상 아래 표와 같이 ‘잡이익-기타’계정의 지방세 환급금 등 238,869,270원, ‘○○동국민채권이자’계정(을 제9호증의 ‘이자수익-채권’계정과 같다)의 국민주택채권선매입선급이자 218,100원, ‘임대수입-○○동유휴부지사용(식당)’계정의 유휴부지임대 6,500,000원, ‘건설-수수료-지급수수료’ 계정의 분양보증수수료회수 4,252,000원의 포함 여부 때문이다.
〈〈 아래 표 생략 〉〉
(2) 이 사건 사업약정에 따른 정산이 기본적으로 매출액에서 비용을 공제한 세전수익을 기준으로 이루어지므로 원고가 주장하는 잡이익, 임대수익 등도 매출액에 포함함이 타당하다. 특히 과오납된 재산세에 대한 환급금 등은 정산금 산정에 있어 포함된 비용항목에 대한 환급금적 성격을 가지므로 정산대상에 포함됨이 마땅하다. 다만 회수한 분양보증수수료 4,252,000원의 경우, 피고도 주택사업경비 항목에서 공제되는 것에 이의가 없고 원고도 아래 표의 분양보증수수료회수 565,000원은 주택사업경비 항목에서 공제하고 있으므로, 주택사업경비 항목에서 공제하도록 한다.
〈〈 아래 표 생략 〉〉
4) 비용 등 지출액(B): 437,738,266,447원(= 토지비 92,256,399,439원 + 아파트공사비/예술장식비 274,997,015,493원 + 기반시설공사비 25,914,021,694원 + 주택사업경비 38,620,829,821원 + 운영비 5,950,000,000원)
이 사건 사업약정 제9조 제13항 전단은 ‘첨부된 사업수지표상의 모든 투입비용은 갑의 장부에 기재된 금액으로 인정하기로 한다’고 명시하고 있으므로, 정산금 산정의 기초가 되는 비용 항목은 원칙적으로 피고의 회계원장 등을 기초로 산정한다.
가) 토지비: 92,256,399,439원(인정)
(1) 이 항목에서 원고와 피고의 주장 금액에 차이가 발생하는 것은 피고가 회계원장상 계정명 ‘용지’인 아래 표 기재 합계 2,484,502,439원 중 "○○동토지매입관련민원처리비용-소외 1(양도세차액)" 255,206,735원을 운영비에, 나머지 2,229,295,704원을 주택사업경비에 각 계상하였기 때문으로 보이고, 위 금액도 비용 등 지출액에 포함됨은 다툼이 없다.
〈〈 아래 표 생략 〉〉
(2) 원고도 원고에게 지급되어야 할 운영비 중 255,206,735원이 소외 1에 대한 양도소득세로 지급되었다는 것을 전제로 이를 운영비에서 공제하는 대신 토지비에 포함시킨 점, 이 사건 사업수지표상 ‘가처분설정비(법무사비용포함)’와 ‘토지용역비’는 주택사업경비 항목에 포함되어 있는 점 등에 비추어 보면, 위 합계 2,484,502,439원은 토지비 항목에서 제외하고 운영비(255,206,735원) 또는 주택사업경비(2,229,295,704원)에 계상함이 타당하다.
나) 아파트공사비/예술장식비: 274,997,015,493원
(1) 이 항목에서 원고와 피고의 주장 금액에 차이가 발생하는 것은 ① 아파트공사비에서 피고가 상계처리한 시공사들에 대한 지연이자채권 4,800,000,000원, ② 발코니공사 취득세 645,028,842원의 포함 여부 때문이다.
(2) 먼저, ① 피고가 실제 지출한 비용만을 공제하는 것이 타당하므로, 피고가 시공사들에 대한 지연이자채권으로 상계처리한 아파트공사비는 제외함이 타당하다. 다음으로, ② 발코니공사 취득세의 경우 아래 라)항의 발코니 확장공사로 인하여 부담하게 된 취득세를 의미하는 것으로 보이고, 아래에서 보는 바와 같이 발코니 확장공사비가 비용으로 인정되지 않으므로 그 취득세도 제외함이 타당하다.
다) 기반시설공사비: 25,914,021,694원(인정)
이 항목에서 원고와 피고의 주장 금액에 차이가 발생하는 것은 피고가 이 사건 조합에 하수도원인자부담금 15억 원을 대여하였다가 회수하면서 발생한 이자 5,473,973원 때문으로 보이는데, 피고가 실제 지출한 비용만을 공제한다는 의미에서 위 이자수익을 비용에서 공제함이 타당하다.
라) 주택사업경비: 38,620,829,821원(인정)
(1) 이 항목에서 원고와 피고의 주장 금액에 차이가 발생하는 주된 이유는 ① 중도금 대출이자 5,165,816,867원, ② 발코니 확장공사비 6,411,039,914원, ③ ○○동(아파트명 생략) 민원처리비 198,811,666원, ④ △△초 통학로 설치공사비 1,074,704,570원, ⑤ 커뮤니티 집기비품 설치비 1,188,800,000원, ⑥ 통상회비, 주택건설면허세, 시행대행사재산조사수수료 48,061,000원, ⑦ 입주관리비 445,928,705원의 포함 여부 때문이고, 그 외 M/H 철거에 따른 자재매각대금의 공제, 아래에서 살펴볼 운영비 항목의 원고에 대한 일반관리비 중 일부, 공사감독원숙소 관련 비용, 공우이엔씨에 대한 위탁관리비, ○○동관리비의 계상, 앞서 본 분양보증수수료회수 4,252,000원의 공제, ‘가처분설정비(법무사비용포함)’와 ‘토지용역비’ 합계 2,229,295,704원의 계상 여부 때문이다.
(2) 중도금 대출이자: 불인정
원고와 피고는 당초 이 사건 사업약정 체결 당시 ‘중도금 이자 후불제’ 방식으로 분양을 계획하고, 이 사건 사업수지표에도 중도금 대납이자 금융비용으로 1,207,117,000원만 책정하였으나, 피고가 원고의 동의 없이 ‘중도금 무이자’ 방식을 채택하여 중도금 대출이자로 5,165,816,867원이 지출되었고, 피고가 제출한 증거만으로는 위 중도금 대출이자 지출이 이 사건 사업의 성공적인 수행을 위하여 반드시 필요한 비용이었다거나 원고가 이 사건 사업에서 배제되지 않았다면 당연히 동의하였을 것이라고 보기 어려우므로, 피고는 이 사건 사업약정에 따른 정산에 있어서 원고에게 위와 같은 중도금 대출이자 지출을 주장하지 못한다고 봄이 타당하다(피고가 원래 예정대로 ‘중도금 이자 후불제’ 방식으로 실행하였다면 발생하였을 중도급 대납이자 금융비용이 얼마인지에 관한 주장증명이 없다).
(3) 발코니 확장공사비: 불인정
발코니 확장공사비는 이 사건 사업수지표상의 주택사업경비 항목에 명시적으로 포함되어 있지 아니하고, 피고가 이를 지출하게 된 것은 2014년경 입주자모집공고(갑 제3호증의 1, 2 각 제3면) 기재와 같이 "발코니 확장공사비는 분양금액에 미포함된 별도 계약사항이나, 회원 1인당 아파트 1세대에 대해서 사업주체가 확장형으로 설계하여 계약자에게 제공"하기로 하였기 때문인데, 피고 회원 1인당 아파트 1세대에 대해서 피고가 발코니 확장공사비를 부담하는 것에 원고가 명시적으로 동의하지 않았고, 피고가 제출한 증거만으로는 위 발코니 확장공사비 지출이 이 사건 사업의 성공적인 수행을 위하여 반드시 필요한 비용이었다거나 원고가 이 사건 사업에서 배제되지 않았다면 당연히 동의하였을 것이라고 보기 어려우므로, 피고는 이 사건 사업약정에 따른 정산에 있어서 원고에게 위와 같은 발코니 확장공사비 지출을 주장하지 못한다고 봄이 타당하다.
(4) ○○동(아파트명 생략) 민원처리비: 198,811,666원(인정)
(가) 토지매입관련 민원 이외의 사업으로 인한 민원 등은 이 사건 사업수지표상의 기타 경비 및 예비비 예산으로 피고가 처리하되 기타 경비 및 예비비의 미집행 금액이 있을 시에는 세전수익 산정 시 비용으로 집행한 것으로 처리하도록 되어 있고(이 사건 사업약정 제3조 제2항 제3호), 이 사건 사업수지표상 주택사업경비에 사업정산 전의 민원해결비로 10억 원의 예비비가 책정되어 있으므로(미집행 시 피고 수익으로 처리됨), ○○동(아파트명 생략) 민원처리비 198,811,666원은 주택사업경비에 포함됨이 타당하다.
(나) 이에 대하여 원고는 위 ○○동(아파트명 생략) 민원처리비가 ‘사업승인조건 사항 및 이 사건 사업의 설계 및 공사 민원으로 인한 비용’(이 사건 사업약정 제3조 제3항 제6호)으로 시공사들이 부담하여야 할 비용이라고 주장하나, 원고가 제출한 증거만으로 이를 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다(피고의 2020. 9. 22.자 준비서면의 내용도 이 사건 사업약정 제3조 제3항 제6호에도 불구하고 위 ○○동(아파트명 생략) 민원처리비가 주택사업경비에 포함된다는 것이어서 피고가 원고의 위 주장사실을 자인한 것이라고 보기 어렵다).
(5) △△초 통학로 설치공사비: 1,074,704,570원(인정)
이는 피고와 충청남도아산교육지원청이 2017. 1. 26.경 체결한 ‘△△초등학교 통학로 설치공사 협약서’에 따라 피고가 부담한 비용으로, 위 협약서 전문에는 위 설치공사가 주택건설사업계획변경승인 조건으로 부여받은 것으로 기재되어 있어 이 사건 사업약정 제3조 제3항 제6호에 따라 그 비용을 시공사들이 부담하여야 하는 것이 아닌지 의문이 들기는 한다(을 제36호증의 1). 그러나 2014. 9. 1. 주택건설사업계획변경승인 당시 승인조건에는 위 설치공사가 명시되어 있지 않고 ‘학교 (이전)설립 용지 확보를 위해 분양 승인 이전까지 위 교육지원청과 구체적인 협의가 이루어질 수 있도록 조치’하도록 되어 있을 뿐이다(을 제58호증). 원고도 사업승인조건 사항으로 반영된 바 없고 피고가 위 교육지원청과의 별도 협약에 따라 부담하기로 한 통학버스 운영비용과 점용료의 경우 공동의 지출비용으로 하는데 동의하고 있는데, 위 협약서에 첨부된 ‘통학지원버스 운영비용 지급 합의서’ 전문에도 ‘피고가 위 교육청으로부터 주택건설사업계획변경승인 조건으로 △△초등학교 학생을 위한 통학지원버스 운영비용을 교육청의 추천을 받은 주식회사 천일관광에게 지급하기로 협의하였다’고 기재되어 있는 점에 비추어 통학로 설치공사비도 통학버스 운영비용과 마찬가지로 별도 협의에 따라 부담한 것으로 공동의 지출비용으로 봄이 타당하다.
(6) 커뮤니티 집기비품 설치비: 불인정
커뮤니티 집기비품 설치비는 이 사건 사업수지표상의 주택사업경비 항목에 명시적으로 포함되어 있지 아니하고, 주택공급자는 시설의 설치공간만 제공하고 시설 내 집기, 비품의 설치 및 운영은 입주민들이 자체적으로 하는 것이 일반적인데 피고가 커뮤니티 집기비품 설치비를 부담하는 것에 원고가 명시적으로 동의하지 않았고, 피고가 제출한 증거만으로는 위 커뮤니티 집기비품 설치비 지출이 이 사건 사업의 성공적인 수행을 위하여 반드시 필요한 비용이었다거나 원고가 이 사건 사업에서 배제되지 않았다면 당연히 동의하였을 것이라고 보기 어려우므로, 피고는 이 사건 사업약정에 따른 정산에 있어서 원고에게 위와 같은 커뮤니티 집기비품 설치비 지출을 주장하지 못한다고 봄이 타당하다.
(7) 통상회비, 주택건설면허세, 시행대행사재산조사수수료: 48,061,000원(인정)
피고가 지출한 대한주택건설협회 통상회비 45,969,000원, 주택건설사업계획변경승인 면허세 1,707,000원, 시행대행사재산조사용역비 385,000원은 모두 이 사건 공동주택사업과 관련하여 지출한 비용으로 볼 수 있고, 특히 면허세의 경우 이 사건 사업수지표상 주택사업경비 항목의 제세공과에 포함되어 있으므로(피고의 일반관리비로만 보기 어렵다), 주택사업경비에 포함됨이 타당하다.
(8) 입주관리비: 445,928,705원(인정)
원고는 이 사건 사업약정 제3조 제3항 제1호에 따르면 "입주 등 분양관련 일체의 업무 및 수분양자 관리업무"가 시공사들의 의무로 되어 있으므로 입주관리비가 이 사건 사업약정에 따른 정산에 있어서 지출 항목에 포함될 이유가 없다고 주장하나, 이 사건 사업약정 제3조 제3항 제1호에 따르더라도 입주관리비가 이 사건 공동주택사업의 사업주체인 피고가 아닌 시공사들이 부담할 비용이라고 보기 어려우므로, 입주관리비는 주택사업경비에 포함됨이 타당하다.
(9) 기타
(가) M/H건립비 등이 주택사업경비에 포함되므로 M/H 철거에 따른 자재매각대금회수 20,000,000원을 주택사업경비에서 공제함이 타당하다.
(나) 아래에서 보는 바와 같이 원고에 대한 일반관리비 중 일부 합계인 106,105,200원은 운영비에 계상함이 타당하고, 공사감독원숙소 관련 비용 649,000원, 공우이엔씨에 대한 위탁관리비 24,670,240원, ○○동관리비 201,087,457원은 주택사업경비에 계상함이 타당하다.
(다) 앞서 본 바와 같이 주택사업경비에 분양보증수수료회수 4,252,000원을 공제하고, ‘가처분설정비(법무사비용포함)’와 ‘토지용역비’ 합계 2,229,295,704원을 계상하는 것이 타당하다.
(10) 소결
따라서 다음 각 비용을 합산한 금액에 분양보증수수료회수 4,252,000원을 공제한 38,620,829,821원을 주택사업경비로 인정한다.
① M/H 철거에 따른 자재매각대금 20,000,000원을 공제하고 공사감독원숙소 관련 비용 649,000원, 공우이엔씨에 대한 위탁관리비 24,670,240원, ○○동관리비 201,087,457원을 포함한 34,628,280,176원(원고 계산)
② ○○동(아파트명 생략) 민원처리비 198,811,666원
③ △△초 통학로 설치공사비 1,074,704,570원
④ 통상회비, 주택건설면허세, 시행대행사재산조사수수료 48,061,000원
⑤ 입주관리비 445,928,705원
⑥ ‘가처분설정비(법무사비용포함)’와 ‘토지용역비’ 합계 2,229,295,704원
마) 운영비: 5,950,000,000원(인정)
(1) 이 항목에서 원고와 피고의 주장 금액에 차이가 발생하는 것은 ① 피고가 원고에 대한 일반관리비 중 일부 합계인 106,105,200원을 주택사업경비에 계상한 것과, ② 공사감독원숙소 관련 비용 649,000원, 공우이엔씨에 대한 위탁관리비 24,670,240원, ○○동관리비 201,087,457원과 앞서 본 "○○동토지매입관련민원처리비용-소외 1(양도세차액)" 255,206,735원의 포함 여부 때문이다.
(2) 위 106,105,200원은 회계원장상 그 명목이 일반관리비임이 분명하므로 운영비에 계상함이 타당하다.
(3) 공사감독원숙소 관련 비용 649,000원, 공우이엔씨에 대한 위탁관리비 24,670,240원, ○○동관리비 201,087,457원은 모두 이 사건 공동주택사업과 관련하여 지출한 비용으로 볼 수 있으므로, 원고 주장대로 이를 주택사업경비에 계상함이 타당하다.
(4) 앞서 본 바와 같이 "○○동토지매입관련민원처리비용-소외 1(양도세차액)" 255,206,735원은 운영비에 계상함이 타당하다.
(5) 소결
따라서 지출비용으로 인정되는 운영비는, 원고에 대한 일반관리비 중 일부 합계인 106,105,200원을 포함한 5,756,215,097원(원고 계산)에 "○○동토지매입관련민원처리비용-소외 1(양도세차액)" 255,206,735원을 더한 6,011,421,832원이나, 이는 원고와 피고의 일반관리비 성격의 비용이고 이 사건 사업약정 제9조 제13항은 ‘첨부된 사업수지표상의 모든 투입비용은 갑의 장부에 기재된 금액으로 인정하기로 하되, 갑과 을의 일반관리비는 첨부된 사업수지표상의 금액으로 확정하기로 한다’고 정하고 있으므로, 위 인정금액 중 이 사건 사업수지표상 원고와 피고의 일반관리비로 계상되어 있는 합계 5,950,000,000원의 한도 내에서만 공동의 지출비용으로 인정하기로 한다("○○동토지매입관련민원처리비용-소외 1(양도세차액)" 255,206,735원 중 193,784,903원만 인정).
5) 금융비용(C): 39,473,427,000원(인정)
가) 위와 같이 산출한 세전수익에서 피고의 기회비용 성격의 금융비용(피고의 투입금액을 정산시점까지 월별로 산정하되 15일 이상은 1개월로 간주하여 연 7.4% 계상)을 차감하여야 한다(이 사건 사업약정 제9조 제2항).
나) 위에서 인정된 비용 등 지출액을 기준으로(다만 이 사건 조합에 대한 대여금에는 연 7.4%의 이자가 별도로 발생하므로, 위 대여금에 대해서도 기회비용 성격의 금융비용을 인정하기는 어려우므로 위 지출액에서 위 대여금은 제외한다) 피고가 공제를 자인하는 매출액(을 제27호증)을 공제하여 금융비용을 계산하면 별지 2. 금융비용 집계표 기재와 같이 합계 55,699,781,000원이다.
다) 그런데 ① 이 사건 사업약정에서 금융비용을 인정하는 취지는 피고가 사업시행에 투입한 자금에 대한 기회비용 성격의 공제항목을 설정하는 데 있는 것이고, 피고가 다른 금융기관으로부터 자금을 차입하여 이자를 실제로 지출한 것은 아닌 점, ② 이 사건 사업약정에 따르면 시행사인 피고, 시행대행사인 원고 및 시공사들이 업무를 분담하고 서로 협력할 의무를 지고 있는 반면에, 실제로는 사업시행자금을 집행할 권한을 갖는 피고가 주도적으로 사업의 진행 속도나 과정을 지배하였다고 보이는 점, ③ 금융비용은 피고가 지출한 자금에 대하여 기간 경과에 따라 계속적으로 발생하고 이와 같이 이 사건 사업약정에서 금융비용 항목을 인정함에 따라 피고는 사업시행자의 지위와 함께 이 사건 사업에 자금을 투입하여 고정적 수익을 얻는 금융기관의 지위를 겸유하게 되므로, 종국적으로는 금융비용의 액수가 커질수록 금융기관으로서 피고의 경제적 이익도 커지고 사업시행자로서의 피고와 이해충돌이 발생하는 점, ④ 앞서 본 것처럼 이 사건 사업약정은 쉽게 해지할 수 없도록 설계되어 있음에도 피고는 2014. 9. 17. 원고에게 부당하게 해지통보를 하고, 선행소송을 통해 원고에 대한 대여금을 회수하려고 하는 등 이 사건 사업의 진행에 관하여 원고를 장기간 동안 사실상 배제하여 왔다고 보이는 점 등을 종합하여 보면, 공평의 원칙이나 신의성실의 원칙에 비추어 당초 이 사건 사업약정에서 예정되었던 사업기간(59개월) 동안 발생하는 금융비용은 그대로 인정하되, 그 이후에 발생한 금융비용은 50%만 인정한다. 따라서 세전수익에서 공제할 금융비용은 아래와 같이 39,473,427,000원이다.
① 이 사건 사업약정 시점부터 예정되었던 사업기간(59개월) 동안(2006. 11. ~ 2011. 9.): 금융비용 23,247,073,000원 전부 인정
② 예정되었던 사업기간 후부터 정산시점까지(2011. 10. ~ 2017. 12.) 금융비용 32,452,708,000원(=55,699,781,000원-23,247,073,000원) 중 50% 상당 금액 인정
③ 합계 39,473,427,000원[=23,247,073,000원+(32,452,708,000원×50%)]
라) 이에 대하여 원고는 ① 이 사건 사업약정상 사업기간인 59개월을 초과하여 발생한 금융비용은 피고의 귀책으로 인하여 발생한 비용이므로 공통비용으로 인정할 수 없고, ② 59개월을 초과하여 발생한 금융비용이 인정될 경우 해당 금융비용은 피고의 채무불이행 및 불법행위로 인한 원고의 손해배상채권에 해당하므로 이를 원고의 자동채권으로 하여 대등액에서 원고의 채무와 상계한다고 주장한다.
그러나 앞서 판단한 것처럼 예정되었던 사업기간 후부터 정산시점까지 발생한 금융비용은 50%로 제한하여 인정하였고, 원고가 제출한 증거만으로는 59개월을 초과하여 발생한 금융비용이 피고만의 책임 있는 사유로 발생하였다거나 해당 금융비용이 피고의 채무불이행 및 불법행위로 인한 원고의 손해배상채권을 성립시킬 정도의 사유로 발생하였다고 인정하기 어렵고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.
6) 1차 계산(D): 17,728,341,378원[=(A-B-C)×25%]
7) 원고 수익에서 공제할 초과비용(E): 체비지 매출감소분 1,829,841,120원(인정)
가) 피고는 ① 체비지 매출감소분 8,821,340,520원, ② 간접비 증가액 36,061,479,101원, ③ 토지매입비의 증가액 21,681,984,439원, ④ 사업승인 지연배상 중 50%에 상당하는 15,760,091,902원, ⑤ 5% 초과 연면적 감소에 따른 사업이익 감소분 54,500,000,000원이 원고의 수익에서 추가로 공제되어야 한다고 주장한다.
나) 이 사건 사업약정 제9조 제3항에 따르면 간접비 총액이나 토지비 평당금액이 이 사건 사업수지표상의 금액보다 증가하는 경우 또는 체비지 매각금액이 이 사건 사업수지표상의 금액보다 감소할 경우에는 그 차액만큼을 원고의 사업이익 배분금에서 공제하여야 하고, 제9조 제5항에 따르면 원고와 시공사들이 제시한 사업승인일(2009. 3. 31.)까지 공동주택 사업승인 미완료시에는 2009. 4. 1.부터 실제 사업승인일까지 피고가 기투입한 금액(투입비용 일체)에 대하여 연 9% 금리로 원고가 50%의 비율로 피고에게 지연이자를 지급하여야 하며, 제16조 제3항에 따르면 분양 연면적 기준 5%를 초과하는 연면적의 감소로 이익이 감소될 경우 그 차액만큼을 원고의 사업이익 배분금에서 공제하여야 한다.
다) 그러나 위 약정의 문언내용과 체계, 원고의 사업이익 배분금에서 공제하는 취지에 비추어 보면, 이는 원고의 귀책사유를 전제로 한다고 봄이 타당하고, 피고가 제출한 증거만으로 원고가 공제를 자인하는 체비지 매출감소분 1,829,841,120원(= 이 사건 사업수지표상 체비지 매출액 23,797,780,000원 － 실제 체비지 매출액 21,967,938,880원)을 제외한 나머지 체비지 매출감소분, 간접비 증가액, 토지매입비 증가액, 사업승인 지연배상, 5% 초과 연면적 감소가 원고의 귀책사유로 인한 것이라고 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.
8) 2차 계산(F): 15,898,500,258원(=D-E)
9) 피고 대여원리금의 공제 내지 상계(G, H)
가) 위 인정사실에 의하면, 이 사건 대여금에 대한 원금 및 이자 상환은 이 사건 사업의 최종 정산 시 원고에게 배분될 수익금에서 선 공제하고, 차액은 정산하여 지급의무자가 상대방에게 지급하여야 한다.
나) 이 사건 대여금의 원금 31억 8,500만 원과 이에 대한 2007. 4. 17.부터 피고의 정산의무가 도래한 2017. 9. 30.까지 연 11.5%의 이자 3,833,343,835원의 합계는 7,018,343,835원이고, 이를 원고에게 배분될 수익금 15,898,500,258원에서 공제하면 8,880,156,423원이 남는다.
다) 이에 대하여 원고는 이 사건 대여금의 원금 31억 8,500만 원과 이에 대한 피고의 귀책으로 인하여 사업이 지연되지 않았을 경우 이 사건 사업약정상 정산기간(59개월)인 2011. 9.경까지의 이자 상당액인 1,633,770,474원의 합계 4,818,770,474원이 공제되어야 한다고 주장하나, 앞서 판단한 것처럼 원고가 제출한 증거만으로 이 사건 사업이 피고만의 책임 있는 사유로 인하여 지연되었다고 인정하기 어렵고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 원고의 위 주장은 이유 없다(이 사건 대여금은 피고가 원고에게 실제로 교부한 자금이어서 원고가 이를 보유하는 이상 계속적으로 이익을 취득하고 있다고 볼 수 있기 때문에 피고가 사업에 투입한 자금에 대한 기회비용의 성격을 갖는 금융비용과는 그 성질이 다르다).
 
라.  소결
그렇다면 피고는 원고에게 8,880,156,423원 및 그 중 200,000,100원에 대하여는 2017. 10. 27.(소장 부본 송달 다음 날)부터, 8,680,156,323원에 대하여는 2018. 8. 31.(2018. 8. 29.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 송달 다음 날)부터 각 피고가 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 2020. 12. 10.(이 판결 선고일)까지 연 6%(상법 소정), 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%(소송촉진 등에 관한 특례법 소정)의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
3. 결론
그러므로 원고의 본소 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 일부 인용하고, 원고의 나머지 본소 청구와 피고의 반소청구는 이유 없으므로 이를 각 기각한다.
[별지 생략]