【판결요지】

원심판결 이유에 의하더라도 납세의무자는 인근토지를 취득하려 한 것 외에는 아파트 건축을 위하여 별다른 노력을 하지 아니한 점 등을 알 수 있는데 원심으로서는 회사가 토지를 취득한 후 아파트 건축을 위하여 어떠한 노력을 하였는지를 더 살펴보고, 최대한의 진지한 노력을 하였으나 부득이한 사정으로 아파트 건축을 할 수 없었던 것인지 여부를 가려야 했는데 하지 않았으므로 이는 취득세 중과에 있어서의 정당한 사유에 관한 법리를 오해하여 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 위법을 저지른 것이다.

【전문】

【주문】

원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이유】

상고이유를 본다.
 
1.  원심은 그 채택증거에 의하여, 주택건설 및 분양판매업 등을 목적으로 하는 법인인 원고는 주택건설을 목적으로 1993. 1. 25. 및 1993. 4. 24. 이 사건 토지(전부 8필지이나 나중에 일부가 합병되어 5필지로 됨)를 경락받아 1993. 4. 13. 및 1993. 10. 16. 각 그 대금을 납부한 사실, 이 사건 토지는 원래 조합원들 약 900명으로 구성된 소외 노원지역주택조합(이하 '주택조합'이라 한다)의 소유였는데, 초대 조합장이던 소외 송동호 등이 횡령 등의 범죄행위를 하는 바람에 결과적으로 이 사건 토지에 관하여 부동산강제경매절차가 개시되게 되었고, 그 결과 원고가 이 사건 토지를 경락받자, 위 주택조합의 조합원들은 원고 회사를 상대로 서울지방검찰청 북부지청에 진정을 하고, 1993. 7월과 8월 사이 모두 4차례에 걸쳐 원고 회사 사무실에 몰려와서 욕설과 협박을 하는 한편 이 사건 토지에 건축할 아파트의 진입로 확보를 위하여 원고가 매수교섭 중이던 인근 토지의 소유자에게 원고에게 땅을 팔지 말라고 하는 등 원고의 인근토지 취득을 방해한 사실, 그러다가 1993. 8. 30. 19:00경에는 조합원들 약 40여 명이 원고 회사의 대표이사인소외 김기환의 집으로 찾아가 거실과 마당을 불법으로 점거하고 이 사건 토지를 주택조합에 되돌려줄 것을 강력히 요구하면서 위김기환에게 욕설 및 협박을 하며 농성을 하였고, 그 후 신고를 받고 달려온 파출소장박성삼이 서로 합의할 것을 권유한 사실, 이에 위김기환은 위와 같이 인근토지 문제 및 주택조합원 문제로 이 사건 토지상에 아파트를 건축하기가 어렵다고 판단하고 조합원들의 요구를 받아들여 이 사건 토지의 소유권을 조합원들에게 되돌려 주되, 주택조합이 1993. 9. 30.까지 원고에게 원고가 납부한 경매대금에 월 2푼 5리의 이자를 가산하여 지급하는 한편 취득세도 주택조합이 부담하기로 하는 내용의 약정을 한 사실, 그 후 주택조합이 대금지급약속을 지키지 아니하여 원고가 위 합의의 무효를 주장하고, 주택조합은 합의서대로 하지 않으면 원고의 사업시행을 방해하고 모든 수단 방법을 동원하여 대응하겠다는 취지의 답변서를 보내는 등 몇 차례 내용증명우편을 주고받은 끝에 원고와 주택조합은 최종적으로 1994. 6. 14. 이 사건 토지를 주택조합이 지정하는 주식회사중앙건설과박태신에게 합계 금 49억 원에 매각하기로 하는 매매계약을 체결하고 원고는 그에 따라 매매대금을 받은 후 1994. 8. 10. 및 1994. 11. 17. 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 경료하여 준 사실을 인정한 다음, 주택조합 또는 조합원들이 원고의 인근토지 취득을 방해하고, 이 사건 토지를 되돌려 달라며 진정을 하고, 회사와 대표이사 집으로 찾아와 농성을 한 점, 이 사건 토지의 매각가액은 감정가격의 3분의 1 정도에 불과하고, 이 사건 토지의 매각으로 인하여 큰 이득을 보지 못하였으며, 원고는 그 전에 아파트를 건설하여 분양한 경험이 있어 이 사건 토지를 투기 목적으로 취득하였다고는 보이지 않는 점 등 여러 가지 사정을 참작하여 볼 때 원고가 이 사건 토지를 매각한 데에는 정당한 사유가 있다고 판단하였다.
 
2. 구 지방세법시행령(1994. 12. 31. 대통령령 제14481호로 개정되기 전의 것) 제84조의4 제1항,제4항 제10호에 의하면, 주택의 건설·공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지를 그 취득일로부터 4년이 경과되도록 주택건설에 사용하지 않거나 4년 이내에 타에 매각처분한 경우 당해 토지는 '법인의 비업무용 토지로 보지 아니하는 토지'에 해당하지 아니하지만, 그 불사용 또는 매각처분에 정당한 사유가 있으면 비업무용 토지의 범위에서 제외된다고 할 것인데(대법원 1994. 5. 13. 선고 93누17546 판결,1998. 2. 13. 선고 97누17827 판결참조), 위에서 말하는 '정당한 사유'는 법령에 의한 금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함하고, 정당사유의 유·무를 판단함에 있어서는 중과의 입법취지를 충분히 고려하면서 당해 법인이 영리법인인지 아니면 비영리법인인지의 여부, 토지의 취득목적에 비추어 고유목적에 사용하는데 걸리는 준비기간의 장단, 고유목적에 사용할 수 없는 법령상·사실상의 장애사유 및 장애정도, 당해 법인이 토지를 고유업무에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였는지 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것이다(대법원 1995. 12. 8. 선고 95누5257 판결,2000. 5. 12. 선고 99두42 판결참조).
그런데 원심판결 이유에 의하더라도 원고 회사는 이 사건 토지를 경락받은 후 아파트 건축에 필요한 인근토지를 취득하려고 하였으나 조합원들의 방해로 취득하지 못한 상태에서 조합원들이 수사기관에 진정을 하고 회사 및 대표이사의 집으로 몰려와 농성을 하자 이 사건 토지를 주택조합이 지정하는 건설업자 등에게 매도하였다는 것뿐이고, 관련 증거와 기록에 의하면 원고가 주택조합 소유의 이 사건 토지를 경락받을 당시 이미 인근토지의 취득이나 건축사업시행에 있어 조합원들의 방해가 있을 것이라는 점은 어느 정도 예상되었고, 조합원들의 진정, 농성 등이 이 사건 토지를 사용할 수 없게 할 정도의 것으로는 보이지 않으며, 원고는 인근토지를 취득하려 한 것 외에는 아파트 건축을 위하여 별다른 노력을 하지 아니한 점 등을 알 수 있는바, 사정이 그러하다면 원심이 든 사유만으로 원고가 이 사건 토지를 취득한 후 고유목적에 사용하기 위하여 정상적이고 진지한 노력을 다하였으나 부득이한 사정으로 이 사건 토지에 아파트를 건축하지 못하고 이를 매각하게 된 것이라고 선뜻 인정하기 어렵고, 따라서 그 매각에 정당한 사유가 있었다고 보기도 어렵다 할 것이다.
그렇다면 원심으로서는 위의 판례에서 제시된 판단기준에 따라 원고 회사가 과연 이 사건 토지를 취득한 후 아파트 건축을 위하여 어떠한 노력을 하였는지를 더 살펴보고(인근토지의 취득이 불가능하였다면 그 토지의 취득 없이 이 사건 토지만으로 아파트 건축이 불가능하였는지를 포함), 최대한의 진지한 노력을 하였으나 부득이한 사정으로 아파트 건축을 할 수 없었던 것인지 여부를 가려야 했음에도 불구하고 위에서 본 사유만으로 원고 회사의 이 사건 토지 매각에 정당한 사유가 있다고 인정하였으니, 이는 취득세 중과에 있어서의 정당한 사유에 관한 법리를 오해하여 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 위법을 저지른 것이라 할 것이고, 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.
 
3.  그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

【판결요지】

토지를 매각한 데 있어 정당한 사유가 있다고 할 것이므로, 토지의 취득에 대하여 중과세한 부과처분은 위법하다.

【전문】

【주문】

 
1.  피고가 1995. 12. 10. 원고에 대하여 한 취득세 금

478,033,920원의 부과처분을 취소한다.
 
2.  소송비용은 피고의 부담으로 한다.

【이유】

 
1.  처분의 경위

다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑제1, 3, 6, 7호증, 갑제9호증의 1 내지 5, 갑제11호증의 1, 2, 갑제14호증의 1, 2, 3, 갑제59내지 66, 70호증, 을제1호증의 1, 2, 3의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하여 인정할 수 있고, 달리 반증이 없다.
 
가.  주택건설 및 분양판매업 등을 목적으로 하는 법인인 원고는, 주택건설을 목적으로 1993. 1. 25. 서울지방법원 북부지원 92타경18436호 부동산강제경매사건에서 서울 노원구상계동 320의 9전 128㎡, 320의 17 전 4,985㎡, 320의 38 대 175㎡, 320의 74 전 129㎡를 대금 1,945,320,000원에 경낙받아 같은 해 4. 13. 경낙대금을 완납한 후 같은 달 20. 원고 명의로 소유권이전등기를 경료하였고, 1993. 4. 24. 같은 지원 92타경13141호 부동산강제경매사건에서 같은 동 319의 4 전 551㎡, 320의 70 전 499㎡, 320의 72 전 543㎡, 191의 4 전 1,345㎡를 대금 1,119,000,000원에 경낙받아 같은 해 10. 16. 경낙잔대금을 완납한 후 같은 해 12. 23. 원고 명의로 각 소유권이전등기를 경료하였다(1994. 2. 18. 위 319의 4 토지에 위 320의 70, 72, 74 토지가 합병되어 위 319의 4 전 1,722㎡가 되었다).
 
나.  그 후 원고는 1994. 6. 14. 위 320의 9, 320의 38 토지를소외 노원지역주택조합(이하 ‘주택조합’이라 한다)의 조합장인 소외 박태신에게 대금 182,000,000원에, 합병후의 위 319의 4 토지를소외 주식회사 중앙건설(이하 ‘중앙건설’이라 한다)에게 대금 930,000,000원에, 위 320의 17, 191의 4 토지를 위박태신및중앙건설에게 대금 3,788,000,000원에 각 매도하는 내용의 매매계약을 체결하였고, 위 각 매매계약에 따라 매매대금을 모두 지급받은 후 같은 해 8. 10.과 같은 해 11. 17. 두 차례에 걸쳐 위 각 토지에 관하여 위 각 매수인 명의로 소유권이전등기를 경료하여 주었다.
 
다.  이에 피고는, 원고가 위 각 토지 합계 8,355㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 주택건설용으로 취득한 후 정당한 사유 없이 매각하였으므로 법인의 비업무용 부동산에 해당한다고 판단한 후,지방세법 제112조 제2항을 적용하고 기납부 취득세액 금 61,286,400원을 공제하여 1995. 12. 10. 원고에 대하여 1994년도 귀속분 취득세 금 478,033,920원(본세 금 398,361,600원 + 가산세 금 79,672,320원)을 부과·고지(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다)하였다.
 
2.  이 사건 부과처분의 적법 여부

 
가.  관계법령 및 쟁점

* 지방세법(1994. 12. 22. 법률 제4794호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라 한다)

제112조

【세율】

② 대통령령으로 정하는 … 법인의 비업무용토지 … 을 취득할 경우의 취득세율은 제1항의 세율(1000분의 20)의 100분의 750으로 한다.(이하 생략)

*지방세법시행령(1996. 12. 31. 대통령령 제15211호로 개정되기 전의 것, 이하 시행령이라고 한다) 제84조의4

【법인의 비업무용 토지의 범위】

① 법 제112조 제2항의 규정에 의한 법인의 비업무용토지는 법인이 토지를 취득한 날로부터 1년(…) 이내에 정당한 사유 없이 그 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 토지를 말한다.
② 제1항에서 “법인의 고유업무”라 함은 다음 각 호의 업무를 말한다.
 
1.  법령에서 개별적으로 규정한 업무

 
2.  법인등기부상 목적사업으로 정하여진 업무

 
3.  행정관청으로부터 인·허가를 받은 업무

③ 다음 각 호에 정하는 토지는 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용 토지로 본다. 다만, 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
 
2.  부동산매매업을 주업으로 하지 아니하는 법인이 제3자에게 매도할 목적으로 취득한 매매용 토지

④ 다음 각 호의 1에 해당하는 토지는 제1항 내지 제3항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용 토지로 보지 아니한다.
10. 주택의 건설·공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날로부터 4년이 경과되지 아니한 토지

법인의 비업무용 토지의 구체적 범위는 시행령 제84조의 4 제1항 내지 제4항에서 규정하고 있고 그 각 항은 규정의 체계와 내용상 제4항, 제3항, 제1항의 순서로 적용되므로, 제4항(비업무용 토지로 보지 아니하는 경우)에 해당하지 않는다고 하여 바로 비업무용 토지가 되는 것이 아니고 제3항(비업무용 토지로 보는 경우)에 해당하지 않는 한 제1항(비업무용 토지의 일반적인 범위)으로 돌아가 정당한 사유의 유무 등에 따라 비업무용 토지에서 제외될 여지가 있다.
그런데, 이 사건의 경우 앞서 본 바와 같이 주택건설을 목적사업으로 하는 원고가 주택건설을 목적으로 취득한 이 사건 토지를 그 취득일로부터 4년 이내에 주택건설에 사용하지 않고 바로 타에 매각처분하였으므로 그 매각에 정당한 사유가 없는 한 이 사건 토지는 시행령 제84조의 4 제4항 제10호의 소정의 법인의 비업무용 토지로 보지 아니하는 토지에 해당되지 않는다 할 것이므로(대법원 1994. 5. 13. 선고 93누17546 판결 등 참조), 원고가 이 사건 토지를 매각한 데 정당한 사유가 있는지 여부가 이 사건의 쟁점이 된다.
 
나.  판단

(1) 앞서 든 각 증거와 갑제8, 13, 15 내지 21, 54, 67, 68, 71 내지 74호증, 갑제10, 58, 79, 83, 84, 86 내지 90호증의 각 1 내지 4, 갑제12, 23 내지 26, 30, 31, 32, 75호증의 각 1, 2, 갑제22, 57, 80호증의 각 1, 2, 3, 갑제55, 85호증의 각 1 내지 6, 갑제56, 76, 77, 78호증의 각 1 내지 5의 각 기재, 증인김용재,윤소영,박성삼의 각 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 다음 사실을 인정할 수 있고, 달리 반증이 없다.
(가) 이 사건 토지는 원래 조합원들 약 900명으로 구성된 위 주택조합의 소유였는데, 초대 조합장이던소외 송동호와박일남등이 횡령행위 등의 범죄를 저지르는 바람에 부동산강제경매절차가 개시되게 되었는바, 그 경매절차에서 원고는 이 사건 토지를 경낙·취득하였다.
(나) 그런데 원고가 이 사건 토지를 경낙받자, 주택조합의 조합원들은 원고 회사 대표이사김기환을 상대로 서울지방검찰청 북부지청에 진정을 하고, 1993. 7월과 8월 사이 모두 4차례에 걸쳐 원고 회사 사무실에 몰려와서 갖은 욕설과 협박을 하는 한편 이 사건 토지에 건축할 아파트의 진입로 확보를 위하여 원고가 매수교섭 중인 인근 같은 동 192의 1 등 토지의 소유자에게 원고에게 땅을 팔지말라고 하는 등 원고의 인근토지 취득을 방해하였다.
(다) 그러다가, 1993. 8. 30. 19:00경에는 조합원들 약 40여 명이 위김기환의 집으로 찾아와 거실과 마당을 불법으로 점거하고 이 사건 토지를 주택조합에 되돌려줄 것을 강력히 요구하면서 위김기환에게 조합원 900명의 피를 빨아먹고 사는 악덕 기업주라고 몰아세우기도 하고, 일부는 자살한 조합원 부인의 원한을 꼭 갚겠다고 하면서 원고가 이 사건 토지상에 아파트를 지을 수 없도록 하겠다고 하기도 하고, 또 남의 땅을 저가로 경낙받은 도둑놈, 죽일놈이라고 울부짖기도 하고 멱살을 잡고 협박하거나 동네가 떠나가도록 고래고래 고함을 지르기도 하는 등 농성을 벌였는데, 그후 위김기환의 112신고에 의하여 현장에 도착한 중화1동 파출소장박성삼은 위김기환에게 조합원 대표와 합의하기를 종용할 뿐 위 조합원들을 퇴거시키지는 아니하였다.
(라) 이에 위김기환은 위와 같이 진입로문제 및 주택조합원 문제로 이 사건 토지상에 아파트를 건축하기가 어렵다고 판단하고 조합원들의 요구를 받아들여 이 사건 토지의 소유권을 조합원들에게 되돌려 주되, 주택조합이 1993. 9. 30.까지 원고에게 원고가 납부한 경매대금에 월 2푼 5리의 이자를 가산하여 지급하는 한편 취득세도 주택조합이 부담하기로 하는 등 내용의 약정을 하였다.
(마) 그런데 주택조합이 위 약정한 1993. 9. 30.이 지나도록 경매대금을 지급하지 않자, 원고는 1993. 10. 16. 위 1993. 4. 24. 경낙한 토지에 대한 경낙잔대금을 납부하는 한편 1993. 12. 27. 주택조합에 위 합의를 무효로 하겠다고 통고하였는데, 주택조합은 ‘위 합의로 북부지청에 제출한 진정서에 대한 내사를 중단시켜 놓았는데 합의가 무효가 되면 다시 수사가 진행될 것이고, 조합이 입지심의, 건축심의를 필하였기 때문에 조합의 사업포기각서 없이는 사업을 할 수 없으므로 원고는 이 사건 토지에 사업을 할 수 없다’는 내용의 1993. 12. 31.자 답변서 및 ‘굳이 법적 대응을 하시겠다면 모든 수단과 방법을 동원하여 대응하겠다’는 내용의 1994. 1. 22.자 답변서를 원고에게 보냈고, 1994. 3.경에는 깡패로 보이는 7명이 원고회사 사무실에 몰려와 원고가 합의한 대로 이행하지 않으면 대표이사 김기환의 신상에 위해를 가할 것 같이 시위를 하고 돌아가는 일까지 있었다.
(바) 이에 원고는 주택조합과 협의 끝에 1994. 6. 14. 이 사건 토지를 주택조합이 지정하는 위중앙건설과박태신에게 합계 금49억 원에 매각하고(m2당 586,400원) 그들 명의로 소유권이전등기를 경료하여 주었는데 1994. 12. 2.을 기준으로 한 이 사건 토지의 감정가격은 m2당 1,668,000원이었다.
(사) 한편 원고가 이 사건 토지를 취득한 대금은 금3,064,320,000원이고, 매각한 대금은 금49억 원이므로 그 차액은 금 1,835,680,000원에 이른다. 그러나, 원고는 위 매각당시 ① 이 사건 토지에 대한 1차분 등록세 금70,391,510원, 2차분 등록세 금40,284,000원, ② 1차분 취득세 금38,906,400원, 2차분 취득세 금22,380,000원, ③ 등기촉탁비용 금300,000원, ④ 1993년 종합토지세 금6,810,510원 등 합계 금179,072,420원을 지급한 데다가, ④ 환급받았어야 할 법인세 합계 금 21,346,030원을 환급받지 못하였으며, ⑥ 이 사건 토지의 취득으로 인하여 1994년도 종합토지세 금11,914,010원을 납부하여야(1994. 10. 31. 납부) 할 뿐만 아니라, ⑦ 이 사건 토지의 매각으로 인하여 법인세 및 특별부가세 금916,178,040원을 납부하여야 되는데, 이상의 금액을 모두 합하면 금1,128,510,500원이 되어, 이 사건 토지의 매각으로 인하여 당시까지 이 사건 토지 취득대금에 대한 위 최초 합의에 따른 월 2푼 5리의 약정이자 약 9억 5천만 원에도 못미치는 약 금7억 7백만 원의 이득을 얻었을 뿐이다.
(아) 원고는 1987.과 1988.에는 서울 중랑구 신내동에 5층 210세대의 아파트를 건축하여 분양한 바 있고, 1990.에는 의정부시 용현동에 5층 아파트 200세대를 건축하여 분양한 바 있으며, 1991.부터는 위김기환이 충북 청원에서 레미콘회사를 운영하게 되는 바람에 아파트 분양사업을 잠시 중단하였다가 1993. 아파트 사업을 재개하려고 이 사건 토지를 취득한 것이다.
(2) 살피건대, 취득세 중과대상인 법인의 비업무용 토지를 규정하고 있는 시행령 제84조의 4 제1항 소정의 정당한 사유란 법령에 의한 금지, 제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함하고, 정당사유의 유무를 판단함에 있어서는 중과의 입법취지를 충분히 고려하면서 해당 법인이 영리법인인지 아니면 비영리법인인지 여부, 토지의 취득목적에 비추어 고유목적에 사용하는 데 걸리는 준비기간의 장단, 고유목적에 사용할 수 없는 법령상, 사실상의 장애사유 및 장애정도, 당해 법인이 토지를 고유업무에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였는지 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것인바(대법원 1993. 2. 26. 선고 92누8750 판결,1997. 10. 10. 선고 96누10744 판결등 참조), 앞서 본 바와 같이 원고는 주택건설 등을 목적으로 하는 영리법인으로서 아파트 건설을 위하여 이 사건 토지를 매수한 점, 원고는 이 사건 토지를 매수함과 아울러 그 인근에 있는 아파트 건설에 필요한 토지를 매수하려 하였으나 주택조합의 방해로 매수하지 못한 점, 주택조합은 원고를 상대로 이 사건 토지의 취득에 대하여 진정을 할 뿐만 아니라 이 사건 토지를 되돌려달라고 원고회사 사무실 및 대표이사의 개인 집까지 찾아와 농성을 벌인 점, 이 사건 토지의 매각가액은 감정가격의 3분의 1 정도에 불과한 점, 원고는 이 사건 토지의 매각으로 인하여 큰 이득을 보지 못한 점, 원고는 그 전에 아파트를 건설하여 분양한 경험이 있어 이 사건 토지를 투기 목적으로 취득하였다고는 보이지 않는 점 등 이 사건 변론에 나타난 제반 사정에 비추어 볼 때 원고가 이 사건 토지를 매각한 데 있어 정당한 사유가 있다고 할 것이므로, 이 사건 토지의 취득에 대하여 중과세한 이 사건 처분은 위법하다.
 
3.  결론

그렇다면, 이 사건 처분의 취소를 구하는 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.