【판시사항】

甲 소유의 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 乙이 은행으로부터 전세자금대출을 받으면서 주택도시보증공사와 전세금 안심대출보증약정을 체결하였고, 당시 乙은 전세자금대출금 채무를 담보하기 위하여 임대차보증금 반환채권을 공사에 양도하기로 하는 내용의 채권양도계약을 체결하고 甲에게 채권양도사실을 통지하였는데, 임대차계약 체결 이후 甲이 丙에게 주택을 매도하여 丙이 임대인 지위를 승계하였음에도 임대차계약 기간 만료 후 乙에게 임대차보증금을 지급하지 않음에 따라 공사가 보증약정에 기하여 乙에게 임대차보증금을 대신 지급하였으며, 그 후 개시된 주택의 경매절차에서 확정일자부 임차인 乙의 권리승계인으로서 공사를 2순위, 후순위 근저당권자로서 丁을 3순위로 하는 배당표가 작성되자, 丁이 乙은 丙에게 별도의 채권양도 통지를 하지 않았으므로 공사는 주택임대차보호법 제3조의2 제7항 제9호에 따라 乙의 우선변제권을 취득하지 못하였다고 주장하며 배당이의를 한 사안에서, 공사는 丙에 대한 채권양도 통지 여부와 무관하게 민법 제481조에 따라 乙의 우선변제권을 행사할 수 있다고 한 사례

【판결요지】

甲 소유의 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 乙이 은행으로부터 전세자금대출을 받으면서 주택도시보증공사와 전세금 안심대출보증약정을 체결하였고, 당시 乙은 전세자금대출금 채무를 담보하기 위하여 임대차보증금 반환채권을 공사에 양도하기로 하는 내용의 채권양도계약을 체결하고 甲에게 채권양도사실을 통지하였는데, 임대차계약 체결 이후 甲이 丙에게 주택을 매도하여 丙이 임대인 지위를 승계하였음에도 임대차계약 기간 만료 후 乙에게 임대차보증금을 지급하지 않음에 따라 공사가 보증약정에 기하여 乙에게 임대차보증금을 대신 지급하였으며, 그 후 개시된 주택의 경매절차에서 확정일자부 임차인 乙의 권리승계인으로서 공사를 2순위, 후순위 근저당권자로서 丁을 3순위로 하는 배당표가 작성되자, 丁이 乙은 丙에게 별도의 채권양도 통지를 하지 않았으므로 공사는 주택임대차보호법 제3조의2 제7항 제9호에 따라 乙의 우선변제권을 취득하지 못하였다고 주장하며 배당이의를 한 사안이다.
주택도시보증공사와 같은 금융기관이 우선변제권을 취득한 임차인의 임대차보증금 반환채권을 계약으로 양수한 경우 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다고 규정한 주택임대차보호법 제3조의2 제7항 제9호는 입법 경위 등에 비추어 임차인이 임대차보증금 반환채권을 담보 목적으로 활용할 수 있도록 허용하는 내용일 뿐, 공사가 임대차보증금 반환보증약정에 따라 실제로 임대차보증금을 대위변제하였을 경우 위 변제로 인하여 공사가 민법 제481조에 따라 임차인의 임대차보증금 반환채권을 대위하는 것을 저지하는 내용이 아님이 명백하므로, 공사가 보증보험계약에 따라 乙에게 임대차보증금 전액을 지급한 이상 민법 제481조에 따라 임차인인 乙의 모든 권리가 공사에 이전될 뿐만 아니라, 丙은 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 당연히 임대차보증금반환채무를 인수하는 것이어서 甲에게 임대차보증금 반환채권 양도사실이 통지된 이상 위 채권양도 통지를 丙에게 다시 할 필요는 없으므로, 결국 공사는 丙에 대한 채권양도 통지 여부와 무관하게 민법 제481조에 따라 乙의 우선변제권을 행사할 수 있다고 한 사례이다.

【참조조문】

주택임대차보호법 제3조 제4항, 제3조의2 제7항 제9호, 민법 제480조, 제481조

【전문】

【원 고】

원고 (소송대리인 법무법인(유한) 동헌 담당변호사 최성용)

【피 고】

주택도시보증공사 (소송대리인 법무법인 삼양 담당변호사 황혜원)

【변론종결】

2025. 12. 15.

【주 문】

1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.

【청구취지】

서울북부지방법원 2024타경114649 부동산 강제경매 사건에서 위 법원이 2025. 7. 17. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 210,000,000원을 66,383,084원으로, 원고에 대한 배당액 56,383,084원을 200,000,000원으로 경정한다.

【이 유】

1. 기초 사실
 
가.  소외 1은 2014. 9. 2. 서울 강북구 (주소 생략) 외 1필지 지상 철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬래브지붕 4층 공동주택인 (건물명 생략) 빌라 제2층 제○○○호 철근콘크리트조 56.4㎡(이하 ‘○○○호’라고만 한다)에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.
 
나.  소외 1은 2021. 3. 14. 소외 2와 사이에, 소외 1이 소외 2에게 ○○○호를, 임대차보증금 2억 1,000만 원, 임대차기간 2021. 5. 10.부터 2023. 5. 9.까지로 정하여 임대하는 임대차계약을 체결하였다. 소외 2는 2021. 3. 17. 위 임대차계약서에 확정일자를 받았다.
 
다.  한편 소외 1은 위 임대차계약 체결 이후인 2021. 4. 1. 소외 3에게 ○○○호를 2억 1,000만 원에 매도하고 2021. 5. 4. 소유권이전등기를 마쳐 주었다. 소외 3은 소외 1과 사이에 소외 3이 소외 1과 소외 2의 위 임대차계약을 그대로 승계하기로 약정하였다.
 
라.  소외 2는 2021. 5. 10. 임대차보증금 2억 1,000만 원을 지급하고 같은 날 ○○○호를 인도받았으며 ○○○호에 대하여 주민등록상 전입신고를 마쳤다.
 
마.  소외 2는 2021. 5. 10. 수협은행으로부터 1억 3,000만 원의 전세자금대출을 받아 위 임대차보증금을 마련하였다. 피고는 2021. 5. 10. 소외 2와 사이에, 소외 1이 ○○○호에 관한 임대차보증금을 반환하지 않을 경우 피고가 소외 1을 대신하여 소외 2에게 위 임대차보증금을 반환하고 위 임대차보증금 2억 1,000만 원 중 위 전세자금 대출금 1억 3,000만 원에 대하여는 전세대출금 채권자인 수협은행에 우선 변제하기로 하는 내용의 전세금 안심대출보증약정을 체결하고, 전세금 안심대출보증서를 발급하였다. 위 전세금 안심대출보증약정을 체결할 당시 소외 2는 피고와 사이에 소외 2가 위 수협은행에 대한 전세자금대출금 채무를 담보하기 위하여 소외 1에 대한 ○○○호에 관한 임대차보증금 반환금 채권을 피고에게 양도하기로 하는 내용의 채권양도계약을 체결하고 2021. 5. 3. 소외 1에게 위 채권양도사실을 통지하였다. 그 후 피고는 2021. 6. 23. 소외 2와 사이에, 소외 3이 ○○○호에 관한 임대차보증금을 반환하지 않을 경우 피고가 소외 3을 대신하여 소외 2에게 위 임대차보증금을 반환하기로 하는 내용의 전세금 안심대출보증약정을 다시 체결하고, 위 전세금 안심대출보증서를 다시 발급하였다.
 
바.  소외 3이 위 임대차계약 기간 만료 후에도 임대차보증금을 지급하지 않자, 피고는 2023. 8. 29. 위 2021. 6. 23. 자 보증서에 따라 소외 2에게 위 임대차보증금 2억 1,000만 원을 지급하였다.
 
사.  한편 원고는 2023. 1. 10. 소외 3과 사이에, ○○○호에 관한 근저당권설정계약을 체결하고 2023. 1. 11. ○○○호에 관하여 채권최고액 2억 원, 채무자 소외 4인 1순위 근저당권설정등기를 마쳤다.
 
아.  피고는 ‘피고가 전세금 안심대출보증약정에 따라 소외 2의 임대차보증금 2억 1,000만 원을 대위변제하였으므로, 임대인인 소외 3은 피고에게 위 구상금 2억 1,000만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.’고 주장하면서, 이 법원 2024차전154989호로 소외 3을 상대로 지급명령신청을 하였고, 2024. 6. 4. 위 지급명령 신청에 따른 지급명령(이하 ‘이 사건 지급명령’이라고만 한다)이 발령되었으며, 이 사건 지급명령이 2024. 7. 11. 소외 3에게 송달되어 2024. 7. 25. 확정되었다.
 
자.  피고는 이 사건 지급명령을 집행권원으로 하여 ○○○호에 관하여 2024. 8. 16. 이 법원 2024타경114649호로 부동산 강제경매 개시결정을 받았고, 피고는 2024. 10. 28. 위 경매절차에서 이 사건 지급명령 및 소외 2의 임대차보증금 반환채권에 의한 우선변제권에 의한 배당요구를 하였다. 위 경매절차에서 ○○○호는 2억 7,050만 원에 낙찰되었는데, 2025. 7. 17. 실시된 위 경매절차의 배당기일에서 실제 배당할 금액 2억 66,490,704원 중 1순위로 강북구가 당해세 교부권자로서 107,620원을, 2순위로 경매신청 채권자 겸 확정일자부 임차인 소외 2의 권리승계인인 피고가 2억 1,000만 원, 3순위로 1순위 근저당권자인 원고가 56,383,084원을 배당받는 내용의 배당표가 작성되었다.
 
차.  원고는 위 배당기일에서 피고의 배당액 2억 1,000만 원 중 원고의 근저당권 최고액 2억 원에서 원고가 배당받은 56,383,084원을 공제한 나머지 1억 43,616,916원(= 2억 원 － 56,383,084원)에 대하여 배당이의를 제기하였고, 그로부터 7일 내에 이 사건 배당이의의 소를 제기하였다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 12호증, 을 제1, 2, 3호증의 각 기재와 변론 전체의 취지
 
2.  원고의 주장
원고는 이 사건 청구원인으로 다음과 같이 주장한다.
 
가.  채권양도 통지 흠결로 인한 피고의 우선변제권 상실에 따른 과다배당 주장
주택임대차보호법 제3조의2 제7항 제9호는 피고와 같은 금융기관이 우선변제권을 취득한 임차인의 임대차보증금 반환채권을 계약으로 양수한 경우 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다고 규정한다. 위 법률은 민법의 특별법이므로, 피고와 같은 금융기관에 대하여는 민법 제480조(변제자의 임의대위) 및 제481조(변제자의 법정대위)의 적용이 배제되어 피고와 같은 금융기관은 임차인의 임대차보증금 반환채권 및 이에 수반하는 우선변제권을 취득하기 위해서는 반드시 임차인으로부터 임대차보증금 반환채권을 채권양도계약을 통하여 양수해야 한다. 따라서 피고가 소외 2의 임대차보증금 반환채권 및 그에 부수하는 ○○○호에 관한 우선변제권을 취득하기 위해서는 위 임대차보증금 반환채권자인 소외 2가 직접 위 임대차보증금 반환채권의 채무자인 소외 3에게 위 임대차보증금 반환채권이 소외 2로부터 피고에게 양도되었다는 취지의 채권양도통지를 하여야 한다. 그러나 소외 2는 소외 3에게 이러한 채권양도의 통지를 한 바 없으므로, 피고는 소외 2의 임대차보증금 반환채권 및 위 임대차보증금에 대한 우선변제권을 취득한 바 없다. 따라서 이와 같이 우선변제권을 취득하지 못한 피고는 위 ○○○호에 대한 경매절차에서 이 사건 지급명령에 의한 구상금 채권만을 보유한 일반채권자에 불과하다. 따라서 일반채권자인 피고의 배당액은 모두 1순위 근저당권자인 원고에게 배당되어야 하고, 원고는 1순위 근저당권의 채권최고액 2억 원을 모두 배당받아야 한다. 그러므로 피고의 배당금 중 원고의 근저당권 채권최고액 2억 원에서 원고가 배당받은 56,383,084원을 공제한 나머지 1억 43,616,916원은 삭제되어야 하므로, 원고의 배당액은 66,383,084원(= 피고의 배당액 2억 1,000만 원 － 1억 43,616,916원)으로 감액되어야 하고 원고는 1억 43,616,916원만큼 더 배당받아 채권최고액 2억 원 전액(= 56,383,084원 + 1억 43,616,916원)을 배당받아야 한다.
 
나.  허위의 임대차보증계약에 의한 과다배당 주장
설령 피고가 위 임대차보증금 반환채권에 대한 우선변제권을 취득하였다고 하더라도, 소외 2와 소외 1은 사실은 ○○○호의 임대차보증금이 실제로는 1억 4,000만 원에 불과함에도 통모하여 허위로 임대차보증금 2억 1,000만 원인 허위의 임대차계약서를 작성하였고, 소외 2와 소외 3 역시 마찬가지로 허위의 임대차계약서를 작성하였으므로, 피고에 대한 배당금액은 위 실제 임대차보증금의 액수인 1억 4,000만 원으로 감액되어야 하고 그만큼 1순위 근저당권자인 원고가 더 배당받아야 한다.
 
다.  허위의 임대차계약에 의한 과다배당 주장
나아가 ○○○호에 관한 임대차계약서에 의하면, 소외 2가 소외 1로부터 ○○○호를 임대차보증금 2억 1,000만 원에 임차하였는데, ○○○호의 적정 매매대금이 2억 1,000만 원인 점에 비추어 보면, 사실은 소외 2가 2억 1,000만 원을 지급하고 소외 1로부터 ○○○호를 매수한 것이므로, 매수인에 불과한 소외 2는 임차인으로서의 임대차보증금 반환채권 및 우선변제권을 취득한 바 없고 피고 역시 우선변제권을 취득하지 못하였다. 따라서 우선변제권을 취득한 바 없는 피고에 대한 배당액은 모두 감액되어야 하고, 원고는 근저당권상 채권최고액 전액인 2억 원을 배당받아야 한다.
 
3.  원고의 주장에 대한 판단 
가.  채권양도 통지 흠결로 인한 피고의 우선변제권 상실 주장에 대한 판단
1) 인정 사실
소외 2가 ○○○호에 관한 임대차계약에 대하여 대항력과 우선변제권을 취득하였음은 당사자 사이에 다툼이 없다.
또한 을 제1호증의 기재에 의하면, 주식회사 □□□은 2021. 6. 21. 소외 3에게 ‘소외 2가 소외 1에 대한 임대차보증금 반환채권을 피고에게 양도하였는데, 소외 3은 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 소외 1의 소외 2에 대한 임대차보증금 반환의무를 승계하였으므로, 소외 3은 피고의 대리인인 수협은행에 위 임대차보증금을 반환해야 한다.’는 내용의 통지를 한 사실이 인정된다. 위 인정 사실에 의하면, 임대차보증금 반환채권의 채권자인 소외 2가 소외 3에게는 임대차보증금 반환채권이 피고에게 양도된 사실을 직접 통지하지 않았다고 볼 여지가 있다.
2) 판단
그러나 채권양도 통지절차가 흠결되어 피고가 우선변제권을 취득하지 못하였다는 원고의 주장은 받아들일 수 없다. 그 이유는 다음과 같다.
주택임대차보호법 제3조의2 제7항 제9호는 주택도시보증공사(피고)와 같은 금융기관이 우선변제권을 취득한 임차인의 임대차보증금 반환채권을 계약으로 양수한 경우 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다고 규정하고 있다.
그러나 위 조문이 민법 제480조 및 제481조의 적용을 배제하는 규정이라고 해석할 수 없다. 위 조문의 입법 경위는 다음과 같다. 즉, 대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다10276 판결에서 ‘비록 채권양수인이 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터 임대차보증금 반환채권을 양수하였다고 하더라도 임차권과 분리된 임대차보증금 반환채권만을 양수한 이상 그 채권양수인이 주택임대차보호법상 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 볼 수 없다.’고 하는 법리가 선언되었다. 위 판결에서 선언된 법리는 궁극적으로 임차인이 임대차보증금 반환채권을 금융의 목적으로 활용할 여지를 줄임으로써 임차인 보호에 역행한다는 점에서 비판의 여지가 있었다. 이에 2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정된 주택임대차보호법에서 주택임대차보호법 제3조의2 제7항이 신설되었는데, 위 제3조의2 제7항은 위 판결에서 선언된 법리를 전제로, 임차인 보호를 위하여 예외적으로 일정한 금융기관(피고는 주택임대차보호법 제3조의2 제7항 제9호에서 정한 금융기관이다)이 담보 목적으로 임대차보증금 반환채권을 양수한 경우에는 양수금액의 한도에서 우선변제권을 승계한다고 규정하고 있다. 따라서 위 법조문은 소외 2가 임대차보증금 조달을 위하여 대출을 받을 경우 위 대출금의 담보를 위하여 채권양도계약을 통하여 임대차보증금 반환채권을 피고에게 양도하면 소외 2의 우선변제권이 피고에게 승계된다고 규정함으로써 임차인인 소외 2가 위 임대차보증금 반환채권을 담보 목적으로 활용할 수 있도록 허용하는 내용일 뿐, 피고가 임대차보증금 반환보증약정에 따라 실제로 임대차보증금을 대위변제하였을 경우 위 변제로 인하여 피고가 민법 제481조에 따라 소외 2의 임대차보증금 반환채권을 대위하는 것을 저지하는 내용이 아님이 명백하다. 따라서 피고가 보증보험계약에 따라 소외 2에게 임대차보증금 전액을 지급한 이상, 민법 제481조에 따라 임차인인 소외 2의 모든 권리가 피고에게 이전된다. 따라서 소외 3에게 채권양도 통지를 하지 않았다고 하더라도, 피고는 ○○○호에 관한 우선변제권을 민법 제481조에 따라 행사할 수 있으므로, 피고에 대한 배당은 적법하다.
또한 위 인정 사실에서 본 바와 같이 2021. 5. 3. 소외 1에게 피고에 대한 임대차보증금 반환채권 양도사실이 통지된 이상, 위 채권양도 통지를 소외 3에게 다시 할 필요는 없다. 소외 3은 주택임대차보호법 제3조 제4항에 의하여 자동적으로 위 임대차보증금 반환채무를 인수한 것이기 때문이다. 주식회사 □□□이 2021. 6. 21. 소외 3에게 통지한 것은 소외 3으로 하여금 피고에게 임대차보증금을 반환할 법률상 의무가 있음을 고지함으로써 불필요한 법률적 분쟁을 미연에 방지하기 위한 것일 뿐, 위 통지가 독자적인 법률적 효과를 갖는다고 볼 수 없다. 따라서 소외 3에 대한 채권양도 통지 여부와 무관하게 피고는 소외 2의 우선변제권을 행사할 수 있다.
따라서 원고의 위 부분 주장은 받아들일 수 없다.
 
나.  허위의 임대차보증계약에 의한 과다배당 주장에 대한 판단
갑 제13호증의 1 내지 7의 각 기재만으로 소외 2가 임대인들과 통모하여 허위의 임대차계약서를 작성하였다는 점을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 위 부분 주장은 받아들일 수 없다. 즉 갑 제13호증의 1 내지 7의 각 기재에 의하면, 국토교통부 전월세 실거래가 공개시스템상 ① 2021. 3. 15. 서울 강북구 (주소 생략) (건물명 생략) 빌라 1층 호수 불상 주택에 관하여 임대차보증금 1억 4,000만 원인 임대차계약이 체결된 사실, ② 2021. 4. 1. 위 (건물명 생략) 빌라 2층 호수 불상 주택에 관하여 매매대금 2억 1,000만 원인 매매계약이 체결된 사실, ③ 2024. 5. 15. 위 (건물명 생략) 빌라 지하 1층 호수 불상 주택에 관하여 임대차보증금 1억 1,000만 원인 임대차계약이 체결된 사실, ④ 2025. 4. 17. 위 (건물명 생략) 빌라 1층 호수 불상 주택에 관하여 임대차보증금 1억 4,700만 원인 임대차계약이 체결된 사실, ⑤ 2022. 4. 1. 위 (건물명 생략) 빌라 1층 호수 불상 주택에 관하여 매매대금 2억 500만 원인 매매계약이 체결된 사실이 인정된다. 그러나 위 실거래가 공개시스템에 등록된 거래 내용만으로 소외 2가 소외 1 또는 소외 3과 사이에 임대차보증금 1억 4,000만 원인 임대차계약을 체결하였다고 단정할 수 없다. 이러한 통정허위표시를 인정하기 위해서는, 그에 부합하는 소외 2, 소외 1, 소외 3의 진술 및 2억 1,000만 원 중 일부 금원이 반환되었다는 거래 내역, 1억 4,000만 원인 임대차계약서 등의 객관적 자료가 뒷받침되어야 한다. 따라서 원고의 위 부분 주장도 받아들일 수 없다.
 
다.  허위의 임대차계약에 의한 과다배당 주장에 대한 판단
갑 제2호증의 기재에 의하면, 소외 2가 2021. 3. 14. 소외 1로부터 ○○○호를 임대차보증금 2억 1,000만 원에 임차한다는 취지의 임대차계약서가 작성된 사실이 인정되고, 처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 법원은 그 기재 내용을 부정할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 그 기재 내용에 의하여 그 의사표시의 존재 및 내용을 인정하여야 하므로(대법원 1990. 11. 27. 선고 88다카12759, 12766 판결 등 참조), 원고가 제출한 증거들만으로(특히 앞서 본 국토교통부 전월세 실거래가 공개시스템에 기록된 거래내역 등) 소외 2와 소외 1 사이에 체결된 ○○○호에 관한 임대차계약이 사실은 소외 2가 ○○○호를 2억 1,000만 원에 매수하는 내용의 매매계약이라고 해석할 수 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장도 받아들일 수 없다.
 
4.  결론
그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 기각한다.