【판시사항】

[1] 계약이 성립하기 위한 당사자 사이의 의사 합치의 정도 / 청약의 의사표시가 포함하여야 할 사항

[2] 공공건설임대주택인 아파트의 임차인 甲 등이 임대사업자의 지위를 승계한 乙 주식회사로부터 우선 분양전환 신청서 및 분양전환 자격심사를 위해 필요한 서류를 제출할 것을 안내받고 이에 따라 乙 회사에 우선 분양전환 신청서 등을 제출하였는데, 이후 乙 회사가 지방자체단체장으로부터 분양전환승인을 받았음에도 甲 등이 우선 분양전환 요건을 갖추지 못하였다는 이유로 분양전환 계약의 체결을 거절하자, 甲 등이 乙 회사를 상대로 분양전환의 합의가 이루어졌다고 주장하며 위 아파트에 관한 소유권이전등기절차의 이행을 구한 사안에서, 乙 회사는 위 아파트의 임차인들에게 우선 분양신청 등을 안내함으로써 우선 분양전환 요건을 갖춘 임차인들 중 분양전환을 원하는 사람들과 지방자체단체장의 승인을 받은 분양전환가격으로 분양전환에 관하여 합의하겠다는 청약의 의사표시를 하였다고 볼 수 있는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례

【참조조문】

[1] 민법 제105조, 제527조
[2] 민법 제105조, 제527조

【참조판례】

[1] 대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결(공2001상, 966), 대법원 2003. 4. 11. 선고 2001다53059 판결(공2003상, 1151), 대법원 2017. 5. 30. 선고 2015다34437 판결(공2017하, 1357), 대법원 2017. 10. 26. 선고 2017다242867 판결(공2017하, 2181)

【전문】

【원고, 상고인】

원고 1 외 2인 (소송대리인 법무법인 유앤아이 담당변호사 강희웅 외 1인)

【원고, 피상고인】

원고 4

【원고,상고인겸피상고인】

원고 5 외 6인 (소송대리인 법무법인 유앤아이 담당변호사 강희웅 외 1인)

【피고,피상고인겸상고인】

주식회사 ○○○ (소송대리인 법무법인(유한) 광장 담당변호사 문흥대 외 2인)

【원심판결】

광주고법 2024. 1. 31. 선고 2022나21704 판결

【주 문】

원심판결 중 원고 1, 원고 2, 원고 3에 대한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 광주고등법원에 환송한다. 원고 5, 원고 6, 원고 7, 원고 8, 원고 9, 원고 10, 원고 11의 상고와 피고의 상고를 모두 기각한다. 상고비용 중 원고 5, 원고 6, 원고 7, 원고 8, 원고 9, 원고 10, 원고 11의 상고로 인한 부분은 위 원고들이, 피고의 상고로 인한 부분은 피고가 각 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다. 
1.  사안의 개요
원심판결의 이유 및 원심이 적법하게 채택하여 조사한 증거 등에 따르면 다음 사실을 알 수 있다.
 
가.  △△△ 주식회사(이하 ‘소외 회사’라 한다)는 국민주택기금의 지원을 받아 순천시 (이하 생략) 일대에 공공건설임대주택인 ○○○ 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 건설하고, 2012. 12. 13. 입주자모집공고(이하 ‘이 사건 입주자모집공고’라 한다)를 하였다.
 
나.  원고들은 2013. 1.경부터 2019. 8.경 사이에 소외 회사와 이 사건 아파트 중 각 1개 호실에 관하여 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.
 
다.  피고는 2020. 6.경 소외 회사로부터 이 사건 아파트를 매수하고 임대사업자의 지위를 승계하였다.
 
라.  피고는 2020. 10. 7.경 원고들을 포함한 이 사건 아파트의 임차인들에게 우선 분양전환 신청서 및 분양전환 자격심사를 위해 필요한 서류를 제출할 것을 공고하였고, 원고들은 위 공고에 따라 피고에게 우선 분양전환 신청서 등을 제출하였다.
 
마.  피고는 2020. 12. 18. 순천시장으로부터 이 사건 아파트에 관하여 분양전환승인을 받았는데, 원고들이 우선 분양전환 요건을 갖추지 못하였다고 판단하여 원고들과 분양전환 계약을 체결하지 않았다.
 
2.  원고 1, 원고 2, 원고 3, 원고 5, 원고 6, 원고 7, 원고 10, 원고 11(이하 ‘원고 1 등’이라 한다)의 상고이유에 관하여(소유권이전등기청구 부분) 
가.  원심의 판단
원고 1 등은 ‘선착순의 방법으로’ 입주자로 선정된 임차인으로서 2020. 12. 22. 법률 제17734호로 개정된「공공주택 특별법」(이하 ‘공공주택특별법’이라 한다) 제50조의3 제1항 제1호 (라)목에서 정한 우선 분양전환 요건을 갖추었고 피고와 사이에 분양전환의 합의가 이루어졌다고 주장하며 피고를 상대로 해당 임대주택에 관한 소유권이전등기절차의 이행을 구하였다. 이에 대하여 원심은 다음과 같은 이유로 원고 1 등과 피고 사이에 분양전환 계약의 성립을 위한 의사의 합치가 이루어졌다고 보기 어려우므로 원고 1 등이 우선 분양전환 요건을 갖추었는지 여부와 관계없이 원고 1 등의 소유권이전등기청구를 받아들일 수 없다고 판단하였다.
1) 피고가 2020. 10. 7.경 원고 1 등을 비롯한 임차인들에게 발송한 우선 분양신청 안내문에는 분양전환 계약의 본질적이고 구체적인 사항에 대한 내용은 전혀 포함되어 있지 않다. 피고가 위 우선 분양신청 안내를 통해 원고 1 등에게 해당 임대주택에 관한 분양전환 계약의 체결을 청약하였다고 볼 수 없다.
2) 피고는 순천시장으로부터 분양전환승인을 받은 후 원고 1 등에게 우선 분양에서 제외되었다는 취지의 부적격 통지를 하였고, 달리 피고가 원고 1 등에게 분양전환 계약의 체결에 관한 청약을 하였다고 볼 아무런 사정이 없다. 설령 원고 1 등의 이 사건 소 제기를 분양전환 계약의 체결에 관한 청약으로 보더라도, 피고는 이 사건 소송에서 원고 1 등의 우선 분양전환 자격을 부인하고 있다.
 
나.  대법원의 판단
그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유에서 수긍하기 어렵다.
1) 계약이 성립하기 위해서는 당사자 사이에 계약의 내용에 관한 의사의 합치가 있어야 한다. 이러한 의사의 합치는 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니고, 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여 구체적으로 의사가 합치되거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의가 있으면 충분하다(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결, 대법원 2017. 5. 30. 선고 2015다34437 판결 등 참조). 그리고 계약이 성립하기 위한 법률요건인 청약은 그에 응하는 승낙만 있으면 곧 계약이 성립하는 구체적, 확정적 의사표시여야 하므로, 청약은 계약의 내용을 결정할 수 있을 정도의 사항을 포함시키는 것이 필요하다(대법원 2003. 4. 11. 선고 2001다53059 판결, 대법원 2017. 10. 26. 선고 2017다242867 판결 등 참조).
2) 원심판결 이유를 위 법리와 적법하게 채택된 증거에 비추어 살펴보면, 피고는 2020. 10. 7.경 이 사건 아파트의 임차인들에게 우선 분양신청 등을 안내함으로써 우선 분양전환 요건을 갖춘 임차인들 중 분양전환을 원하는 사람들과 순천시장의 승인을 받은 분양전환가격으로 분양전환에 관하여 합의하겠다는 청약의 의사표시를 하였다고 봄이 타당하다. 그 이유는 다음과 같다.
가) 이 사건 입주자모집공고는 ‘분양전환시기’를 최초 입주지정일로부터 5년으로, ‘분양전환가격’을 구 임대주택법 시행규칙(2015. 12. 29. 국토교통부령 제270호 「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 으로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 별표1 등 임대주택법 관련 규정에 따라 산정하는 것으로, ‘분양전환 대상자’를 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 「민간임대주택에 관한 특별법」 으로 전부 개정되기 전의 것) 제21조 제1항에 해당하는 임차인으로 각 정하고 있다. 이 사건 임대차계약도 ‘임대주택의 매각시기’를 최초 입주 지정기간 종료 후(5년)로, ‘매각가격 산정기준’을 이 사건 입주자모집공고에서 정한 바에 따르는 것으로, ‘분양전환가격의 기초가 되는 가격’을 226,178,415원 등으로 하되 분양전환 당시의 시세에 따라 변경되는 것으로 각 정하고 있다. 한편 구 임대주택법 시행규칙 제14조, 제9조 제1항은 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준을 구체적으로 규정하고 있다.
나) 결국 피고가 2020. 10. 7.경 이 사건 아파트의 임차인들에게 우선 분양신청을 안내할 당시 분양전환시기, 분양전환가격, 분양전환의 목적물, 분양전환 계약의 당사자가 확정되어 있거나 장래 이를 확정할 수 있는 구체적인 기준과 방법 등에 관하여 합의가 이루어진 상태였으므로, 분양전환 계약과 관련하여 임대사업자인 피고와 임차인들 사이에 별도로 합의해야 할 사항은 남아있지 않았다.
다) 원고 1 등이 우선 분양전환 요건을 갖추었는지 여부는 공공주택특별법 제50조의3 등 관련 법령에 따라 결정되므로, 피고가 원고 1 등에게 우선 분양전환 요건을 갖추지 못하였다는 취지의 부적격 통지를 하였다고 하여 앞서 본 청약의 효력에 어떠한 영향을 미친다고 보기 어렵다.
3) 나아가 원고 1, 원고 2, 원고 3은 공공주택특별법 제50조의3 제1항 제1호 (라)목이 정하는 우선 분양전환 요건을 갖추었으나, 원고 5, 원고 6, 원고 7, 원고 10, 원고 11은 공공주택특별법 제50조의3 제1항 제1호 (다)목이 정하는 우선 분양전환 요건을 갖추지 못하였다고 본 원심판단의 결론은 수긍할 수 있다. 따라서 원고 1, 원고 2, 원고 3이 피고의 우선 분양신청 안내에 응하여 피고에게 우선 분양전환을 신청하고 분양전환에 필요한 서류를 제출함으로써, 또는 분양전환을 원인으로 해당 임대주택에 관한 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 취지의 이 사건 소장 부본이 피고에게 송달됨으로써 원고 1, 원고 2, 원고 3과 피고 사이에 해당 임대주택에 관하여 분양전환의 합의가 이루어졌다고 볼 개연성이 크다(반면 우선 분양전환 요건을 갖추지 못한 원고 5, 원고 6, 원고 7, 원고 10, 원고 11과 피고 사이에는 분양전환의 합의가 이루어졌다고 보기 어렵다).
4) 그런데도 원심은 이와 달리 피고가 2020. 10. 7.경 이 사건 아파트의 임차인들에게 발송한 우선 분양신청 안내문의 문언에만 주목하여 원고 1, 원고 2, 원고 3과 피고 사이에 분양전환 계약의 성립을 위한 의사의 합치가 이루어졌다고 보기 어렵다고 판단하였다. 원고 1, 원고 2, 원고 3의 소유권이전등기청구에 관한 원심판단에는 계약의 성립에 관한 법리를 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 있고, 이를 지적하는 원고 1, 원고 2, 원고 3의 이 부분 상고이유 주장은 이유 있다.
5) 원고 5, 원고 6, 원고 7, 원고 10, 원고 11의 소유권이전등기청구에 관한 원심의 이유 설시에 적절하지 아니한 부분은 있으나, 우선 분양전환 요건을 갖추지 못한 위 원고들의 소유권이전등기청구를 기각한 결론은 정당하고, 여기에 상고이유 주장과 같이 계약의 성립에 관한 법리를 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.
 
3.  원고 5, 원고 6, 원고 7, 원고 8, 원고 9, 원고 10, 원고 11(이하 ‘원고 5 등’이라 한다)의 상고이유에 관하여(임대차보증금 반환청구 부분)
원심은 그 판시와 같은 이유로 원고 5 등의 해당 임대주택 인도 의무가 피고의 임대차보증금 반환의무보다 선이행되어야 한다고 판단하였다.
원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단에 상고이유 주장과 같이 주택임대차보호법 제10조에 관한 법리를 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.
 
4.  피고의 제1상고이유에 관하여
원심은 그 판시와 같은 이유로 공공주택특별법 제50조의3 제1항 제1호 (라)목에 따라 ‘선착순의 방법으로’ 해당 임대주택의 입주자를 선정하는 경우 구「주택공급에 관한 규칙」(2015. 12. 29. 국토교통부령 제268호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택공급규칙’이라 한다) 제8조에 따른 ‘공개모집’ 절차를 거칠 필요가 없다고 판단하였다.
원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단에 상고이유 주장과 같이 구 주택공급규칙 제10조 제6항의 ‘선착순의 방법’에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.
 
5.  피고의 제2상고이유에 관하여
원심은 그 판시와 같은 이유로 다음과 같이 판단하였다. 원고 5 등이 피고에게 해당 임대주택을 인도하지 않은 것에 귀책사유가 존재하지 않으므로, 원고 5 등은 임대료 및 관리비의 1.5배에 해당하는 금액 상당 손해배상금을 지급할 의무가 없다.
원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단에 상고이유 주장과 같이 불법행위의 성립에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.
 
6.  파기 범위
위와 같은 이유로 원심판결 중 원고 1, 원고 2, 원고 3의 주위적 청구(소유권이전등기청구) 부분을 파기하는 이상, 이와 불가분적으로 결합된 예비적 청구(임대차보증금 반환청구) 부분도 함께 파기한다.
 
7.  결론
원심판결 중 원고 1, 원고 2, 원고 3에 대한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리ㆍ판단하도록 원심법원에 환송하며, 원고 5 등의 상고와 피고의 상고를 모두 기각하고, 상고비용 중 원고 5 등의 상고로 인한 부분은 원고 5 등이, 피고의 상고로 인한 부분은 피고가 각 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.