【판결요지】

과세기준일(2022.6.1.) 당시 건설업체가 굴삭기를 동원하여 기초터파기 및 경사지 절토·평탄화 작업을 실시한 사실이 인정되고, 이는 단순한 착공 준비행위를 넘어 건물 신축에 필수적으로 전제되는 실질적 공사 착수에 해당하므로 이 사건 토지는 과세기준일 당시 '착공 중인 건축물의 부속토지'로서 별도합산과세대상에 해당하고, 종합합산과세대상으로 보아 한 재산세 부과처분은 위법함

【전문】

【주문】

상고를 모두 기각한다.
상고비용은 피고가 부담한다.

【이유】

「상고심절차에 관한 특례법」은 대법원이 법률심으로서의 기능을 효율적으로 수행하고 법률관계를 신속하게 확정하도록 제4조 제1항 각 호에서 원심판결에 중대한 법령위반에 관한 사항이 있는 경우 등으로 심리 사유를 한정하고, 상고이유에 관한 주장이 각 호의 어느 하나의 사유를 포함하지 아니하거나 위 사유를 포함하는 경우에도 같은 조 제3항 각 호에 해당할 때에는 판결로 상고를 기각한다고 규정한다.

이 사건 기록과 원심판결 및 상고이유를 모두 살펴보았으나, 상고인의 상고이유에 관한 주장은 「상고심절차에 관한 특례법」 제4조 제1항 각 호에서 정한 사유를 포함하지 아니하거나 같은 조 제3항 제2호에서 정한 원심판결에 영향을 미치지 아니하는 때에 해당한다.

「상고심절차에 관한 특례법」 제5조에 따라 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

【전문】

【주문】

 
1.  제1심판결을 취소한다.
 
2.  피고가 2022. 9. 15. 원고들에게 한 별지1 ‘부과 내역’ 기재 각 부과처분을 모두 취소한다.
 
3.  소송총비용은 피고가 부담한다.

【이유】

 
1.  처분의 경위

가. 원고들의 소유 토지 관련 사항 등

1) 원고들은 대구 달서구 소재 ○-○ 대 3,580.3㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 각 2분의 1 지분씩 소유하고 있는 공유자이다.

2) 주식회사 ◇◇(이하 ‘주식회사’ 기재는 생략한다)은 부동산분양업 및 임대업 등을 목적으로 2020. 11. 30. 설립된 회사로, 현재 그 대표이사는 □□□과 원고 ○○○이다.

3) 이 사건 토지 위에는 아래 그림 기재와 같이 총 3동(주1, 2, 3동 건물, 이하 각 건물을 특정할 경우에는 ‘주○동 건물’이라 한다)의 건물이 건축된 상태인데, 당초 이 사건 토지는 ‘건물 전면’으로 표시된 부분에서 ‘건물 뒤편’으로 표시된 부분으로 올라가는 오르막 경사의 형태였고, ‘건물 뒤편’(주3동 건물 뒤쪽) 쪽은 임야로 되어 있었다.

[그림 삽입을 위한 여백]





나. 이 사건 토지 위 건물 신축 경위와 내용

1) ◇◇은 피고에게 2021. 5. 31. 이 사건 토지 위에 지하 1층, 지상 5층 규모의 의료시설(요양병원, 연면적 5,054.3㎡) 건축에 대한 건축허가를 신청하였다가 건축계획 변경을 이유로 위 신고에 대한 취소원을 제출하였고, 2022. 5. 2. 이는 수리되었다.

2) ◇◇은 2022. 5. 13. 피고로부터, 이 사건 토지 위에 지상 1층 규모의 ‘일반철골조의 문화 및 집회시설(전시장)’과 ‘제1종 근린생활시설(휴게음식점)’을 건축(전체 연면적 447.45㎡ = 위 전시장 부분 367.93㎡ + 위 휴게음식점 부분 79.52㎡)하는 내용의 건축허가를 받았다(이하 ‘당초 건축허가’라 하고, 그 당시 허가받은 건축물을 ‘당초 예정 건물’이라 한다).

3) 당초 예정 건물의 설계도면상 위치는 현재 주3동 건물이 위치한 지역이고, ◇◇은 그 당시 현재 주1동 건물이 위치한 지역은 주차장으로 활용할 계획이었다. 구체적인 모습은 아래와 같다.




4) ◇◇은 2022. 5. 15. ◈◈종합건설 주식회사(이하 ‘주식회사’ 기재는 생략한다)와 사이에, 당초 예정 건물에 대한 신축공사 도급계약[계약금액: 950,000,000원(부가가치세 포함), 공사 기간: 2022. 5. 15.부터 2022. 12. 25.까지]을 체결하였고, ◈◈종합건설은 2022. 5. 20.경 피고에게 착공신고를 하였다.

5) 이후 ◇◇은 2022. 9. 29. 피고로부터 당초 건축허가 사항에 대해 처음 변경허가를 받은 이래, 아래와 같이 총 3차례 변경허가를 받아 2023. 5. 12. 이 사건 토지 위에 ① 주1동 건물인 일반철골구조의 3층 문화 및 집회시설과 ② 주2동 건물인 경량철골구조의 1층 문화 및 집회시설을 건축하고, 사용승인을 받았다.

구분	연면적(㎡)	일자	허가(변경) 사항 등
당초 예정 건물	447.45	2022. 5. 13.	최초 허가
주1동 건물 주2동 건물	903.12 192.98	2022. 9. 29.	허가사항 변경 1차
주1동 건물 주2동 건물	984.16 164.00	2022. 12. 15.	허가사항 변경 2차
주1동 건물 주2동 건물	984.70 164.00	2023. 2. 23.	허가사항 변경 3차
주1동 건물 주2동 건물	984.70 164.00	2023. 5. 12.	사용승인

6) ◇◇은 다시 2024. 1. 2. 이 사건 토지에 대하여 주3동 건물 건축을 위한 증축 허가를 받은 뒤, 아래와 같이 총 2차례 변경허가를 받아 2024. 9. 25. 주3동 건물인 철근콘크리트구조의 1층 문화 및 집회시설과 그 부속건물을 건축하고, 사용승인을 받았다.

구분	연면적(㎡)	일자	허가(변경) 사항 등
주3동 건물	187.20	2024. 1. 2.	증축 허가
주3동 건물 및 부속건물	187.20 26.52	2024. 5. 24.	허가사항 변경 1차
주3동 건물 및 부속건물	187.20 26.52	2024. 9. 4.	허가사항 변경 2차 (개발행위허가)
주3동 건물 및 부속건물	187.20 26.52	2024. 9. 25.	사용승인

다. 피고의 처분 경위와 내용

1) 피고 측 공무원은 2022. 6. 1. 이 사건 토지 위의 공사 진행 상황을 확인하기 위해 현장 방문을 실시하였다.

2) 이후 피고는 2022. 9. 15. ‘이 사건 토지의 경우 과세기준일(2022. 6. 1.) 당시 공사를 위한 준비단계인 울타리 가설작업 상태로, 실제적인 착공을 위한 터파기 작업 등은 이루어지지 아니하여 공사 미착공 상태에 해당한다’는 이유로, 이 사건 토지가 위 과세기준일 기준 종합합산과세 대상에 해당한다고 보아 그에 따라 산출한 별지1 ‘부과 내역’ 기재 각 2022년도 귀속 재산세(토지) 등을 원고들에게 부과·고지하였다(이하 원고들에 대한 각 부과처분을 합하여 ‘이 사건 처분’이라 한다).

3) 원고들은 이 사건 처분에 불복하여 2022. 10. 5. 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나, 조세심판원은 2023. 10. 6. 이를 기각하였다.

[인정 근거] 다툼이 없는 사실, 갑 제1 내지 7, 13호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1, 2, 3, 8, 12 내지 15호증의 각 기재 또는 영상, 변론 전체의 취지

 
2.  관계 법령

별지2 ‘관계 법령’ 기재와 같다.

 
3.  이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고들 주장

건축주인 ◇◇이 당초 계획했던 건물의 위치는 현재 주3동 건물이 위치한 지역이다. 건설업체인 ◈◈종합건설은 2022. 5. 25.부터 같은 달 27.까지 당초 예정 건물이 들어설 지점의 전면 부분에서 후면 부분까지 그 바닥 면이 수평이 되도록 북동향의 경사지인 이 사건 토지의 경사지를 절개하였고, ‘매트 기초 방식’으로 위 건축물의 바닥 면이 들어설 부분에 많은 양의 흙을 제거하며 평탄화 작업을 진행하였다. 또한 ◈◈종합건설은 그 당시 현재 주1동 건물이 위치한 지점을 주차장으로 사용하기 위해 마찬가지로 자연 상태의 경사면을 절개하고, 흙 파기 작업을 시행하여 평탄화 작업을 진행하였다.

이처럼 원고들 측은 이 사건 처분의 과세기준일인 2022. 6. 1. 당시에는 당초 건축허가에 따른 착공 상태에 이르렀다. 그럼에도 피고는 그 당시 이 사건 토지가 착공 중인 건축물의 부속토지에 해당하지 않는다고 보아 이 사건 처분을 하였으므로, 이 사건 처분에는 그 처분사유가 존재하지 않아 위법하다.

나. 인정사실

아래 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 앞서 든 증거들과 갑 제8, 9, 11, 12호증, 을 제4, 9, 10, 16, 17호증의 각 기재 또는 영상과 변론 전체의 취지에 의하여 인정된다.

1) 이 사건 토지의 당초 건축허가 전 현장 모습은 아래와 같고, 당초 건축허가에는 토지형질변경 등에 대한 개발행위허가가 포함되어 있었다.




2) 원고들이 제출한 ◈◈종합건설 작성의 공사일보(이하 ‘원고 제출 공사일보’라 한다)에는 ① 2022. 5. 25. 6톤 백호 6대를 이용하여 ‘기초터파기 작업’을 수행하였다는 내용, ② 2022. 5. 26. 6톤 백호 7대를 이용하여 ‘기초터파기 작업’을 수행하였다는 내용, ③ 2022. 5. 27. 6톤 백호 8대를 이용하여 ‘기초터파기 작업’을 수행하였다는 내용이 각 기재되어 있다.

3) 원고들은 2022. 5. 25. 및 2022. 5. 27. 실시한 ‘토공사 터파기 작업’ 사진에 해당한다며, 아래와 같은 현장 사진들(이하 ‘원고 제출 현장 사진’이라 한다)을 제출하였고, 위 1)항 기재 사진 속 점선 내 표시 부분이 아래 사진 속 현장 부분에 해당한다.




4) 원고 제출 현장 사진들에는 아래와 같이 ‘2022. 6. 16. 기초매트 버림콘크리트 타설’을 실시한 장면에 대한 사진이 있다.



5) 피고 측 공무원이 2022. 6. 1. 현장 방문 과정에서 촬영한 이 사건 토지 부분 중 ‘당초 예정 건물 부지 및 그 주차장 활용 부지’의 모습은 아래와 같고, 해당 공무원은 2022. 6. 2. 그 전날 촬영한 사진들을 첨부하여 ‘현재 이 사건 공사가 미착공 상태에 해당한다’는 취지의 출장복명서를 작성하였다.




6) 공사감리자 ◎◎◎이 작성한 공사감리일지에는 ① 2022. 5. 25. 감리내용으로 ‘감리 및 서류준비’가 ② 2022. 6. 14. 감리내용으로 ‘대지경계 확인, B.M 확인, 계획고 협의(공정 및 세부공정: 가설공사, 토공사)’가 각 기재되어 있다.

다. 판단

1) 관련 규정 및 법리

지방세법 제106조 제1항 제1호는 ‘과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지를 종합합산과세대상’으로 규정하고 있고, 같은 항 제2호 가목은 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 ‘공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지’를 별도합산과세대상으로 정하고 있다. 이에 따라 지방세법 시행령 제101조 제1항은 지방세법 제106조 제1항 제2호 가목의 ‘공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지’의 범위를 규정하고 있는데, 이와 관련하여 같은 시행령 제103조 제1항 제3호에서는 위 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에 ‘건축법에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물’을 포함하고 있다.

건물의 신축공사에 착수하였다고 보려면 특별한 사정이 없는 한 신축하려는 건물에 관한 굴착이나 축조 등의 공사를 개시하여야 하므로, 기존 건물이나 시설 등의 철거, 벌목이나 수목 식재, 신축 건물의 부지 조성, 울타리 가설이나 진입로 개설 등 건물 신축의 준비행위에 해당하는 작업이나 공사를 개시한 것만으로는 공사 착수가 있었다고 할 수 없다(대법원 2015. 2. 12. 선고 2013두10533 판결 등 참조).

다만, 건축 중인 건축물이라 함은 과세기준일 현재 건축공사에 착수하여 건축을 하고 있는 건축물을 말하는데, 착공에 필요한 단순한 준비 작업을 하고 있는 데 지나지 않은 경우는 건축 중이라고 할 수 없지만, 터파기나 구조물 공사와 같이 건물을 신축하기 위한 공사에 착수한 경우는 물론 그보다 앞서 건물의 신축에 필수적으로 전제되는 작업을 하는 경우에도 건물의 신축공사를 실질적으로 실행한 것으로 볼 수 있다면 그 시점에 이미 공사에 착수한 것으로 보아야 한다(대법원 1995. 9. 26. 선고 95누7857 판결, 대법원 2017. 3. 15. 선고 2016두58406 판결 등 참조).

한편, 과세처분에 관한 행정소송에 있어 과세원인 및 과세표준금액 등 과세요건이 되는 사실에 관하여는 특별한 사정이 없는 한 과세관청에 증명책임이 있다(대법원 2007. 2. 22. 선고 2006두6604 판결 등 참조).

2) 구체적인 판단

위 관련 규정 및 법리에 비추어, 앞서 인정한 사실들에다가 앞서 든 증거들과 갑 제10, 15호증의 각 기재와 당심 증인 ◎◎◎의 증언 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 아래 ① 내지 ④ 기재 사정들을 종합하여 보면, 원고들 측은 과세기준일인 2022. 6. 1. 당시 건물 신축공사에 이미 착수하였으므로, 이 사건 토지는 그 시점에 ‘착공 중인 건축물의 부속토지’에 해당한다고 봄이 타당하다. 따라서 이 사건 처분에는 그 처분사유가 존재하지 않아 위법하여 취소되어야 하고, 이를 지적하는 원고들의 주장은 이유 있다.

① 앞서 본 바와 같이, 원고 제출 공사일보에는 ‘2022. 5. 25.부터 같은 달 27.까지 기초터파기 작업을 시행하였다’는 내용이 기재되어 있고, 원고 제출 현장 사진을 통해 보더라도, 적어도 그 당시 원고들 측이 계획한 당초 예정 건물 부지에 대한 절토, 흙 파기 및 평탄화 작업 등은 실시된 것으로 보인다. 공사감리자였던 ◎◎◎ 역시 당심에 증인으로 출석하여 ‘원고 제출 공사일보에 기재된 작업이 실제 이루어졌다’는 취지로 비교적 명확하게 진술하였는데, 진술 과정에서 각각의 건물 위치를 다소 혼동하였다는 점을 제외하고는, 위와 같은 진술 내용의 신빙성을 배척할 만한 특별한 사정은 확인되지 않으며, ◎◎◎이 위증의 형사처벌을 감수하면서까지 원고들에게 유리한 내용으로 허위 진술을 할 이유도 찾기 어렵다.

② 이에 대해 피고는, 원고 제출 공사일보나 현장 사진의 내용 등이 모두 조작되었다면서, 2022. 5. 25.부터 같은 달 27.까지는 절토 등의 작업이 전혀 이루어지지 않았다고 주장한다.

그러나 피고는 그와 같은 주장을 뒷받침할 만한 객관적인 증거들은 제시하고 있지 못하며, 단지 피고 측 공무원이 현장 방문 과정에서 확인한 모습과 다르다는 점만을 강조하고 있을 뿐이다. 또한 해당 공무원 역시 2022. 6. 1. 하루 현장을 방문하여 그곳을 육안으로 확인하였던 것에 불과하고, 그 당시 공사 담당자들을 만나 공사 착수 여부에 대해 질의를 한 것도 아니며, 위 공무원의 직급은 ‘지방세무주사’로 보여 이 사건에서 문제되는 공사 시행 여부를 판단할 전문가에 해당한다고 보기도 어렵다. 이러한 사정들에다가 당사자들이 제출한 그 당시 현장 사진의 모습에 실제 큰 차이도 확인되지 않는다는 점 역시 고려하면, 피고가 들고 있는 사정만을 근거로, 원고들 제출 증거들이 위·변조되었다거나 허위 내용에 해당한다고 쉽게 단정할 것은 아니다.

③ 다만, 앞서 본 2022. 6. 14.자 공사감리일지에 의하면, 공사감리자였던 ◎◎◎이 2022. 6. 14. 가설공사와 관련하여 대지경계와 B.M(토지나 건물의 위치나 높이를 측정하기 위한 기준점)을 확인하고, 토공사 관련하여 계획고(절토나 성토를 하고자 하는 계획된 높이)를 협의한 것과 같은 취지의 내용이 기재되어 있기는 하다. 피고는 위와 같은 내용을 근거로, 그 이전 시점에는 절토, 흙 파기 등의 작업이 이루어지지 않았다고도 주장하나, 이와 관련하여서도 ◎◎◎은 당심에서 ‘이미 기초터파기 등의 작업을 한 뒤, 관련 내용을 확인하였다’는 취지로 증언하였고, 앞서 본 2022. 6. 16.자 현장 모습을 고려해보더라도, 기초터파기 공사 등이 2022. 6. 14. 하루 내지 그 다음 날에 모두 이루어졌다고는 보기도 힘들다.

④ 이 사건 토지의 위치와 형태 및 당초 예정 건물의 건축 형태 등을 고려할 때, 원고들 주장처럼 실제로 이 사건 토지의 경사지를 절개하고, 이른바 ‘매트 기초 방식’으로 해당 건축물의 바닥 면이 들어설 부분에 많은 양의 흙을 제거하며, 그에 따른 평탄화 작업은 진행될 필요가 있었다고 보이고, 해당 작업은 늦어도 2022. 5. 25.부터 시작된 것으로 충분히 볼 수 있다. 이러한 작업을 단순히 건물 신축의 준비행위에 해당한다고 평가할 수는 없고, 이는 건축공사에 착수한 것이거나 적어도 건물 신축에 필수적으로 전제되는 작업 수행에 해당한다고 할 것이다.

 
4.  결론

원고들의 청구는 이유 있어 모두 인용하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 원고들의 항소를 모두 받아들여 제1심판결을 취소하고, 이 사건 처분을 취소하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[별지1]

부과 내역

구분	2022년도 귀속 재산세(토지)	교육세	합계
원고 ○○○	13,383,780원	2,080,270원	15,464,050원
원고 △△△	13,383,780원	2,080,270원	15,464,050원

[별지2]

관계 법령

■ 지방세법

제106조(과세대상의 구분 등)

① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

 
1.  종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지

 
2.  별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

 
가.  공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지

 
나.  차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험ㆍ연구ㆍ검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

 
다.  철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지

제111조(세율)

① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

 
1.  토지



■ 지방세법 시행령

제101조(별도합산과세대상 토지의 범위)

① 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 “공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.

 
2.  건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지

 
가.  법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지 안의 건축물의 부속토지

 
나.  건축물의 시가표준액이 해당 부속토지의 시가표준액의 100분의 2에 미달하는 건축물의 부속토지 중 그 건축물의 바닥면적을 제외한 부속토지

제103조(건축물의 범위 등)

① 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다.

 
2.  건축허가를 받았으나 「건축법」 제18조에 따라 착공이 제한된 건축물

 
3.  「건축법」에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물

 
끝. 

【전문】

【주문】

 
1.  원고들의 청구를 기각한다.
 
2.  소송비용은 원고들이 부담한다

【이유】

 
1.  처분의 경위

가. 이 사건 건물 등

1) 원고들은 대구 달서구 소재 ○-○ 대 3580.3㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 각 2분의 1 지분씩 소유하고 있는 공유자이다.

2) 원고들은 2022. 5. 13. 이 사건 토지상에 문화 및 집회시설(전시장) 및 제1종근린생활시설(휴게음식점) 건축물의 건축허가를 받았다(이하 ‘이 사건 최초 건축허가’라 하고, 이 사건 최초 건축허가 당시 허가건축물을 ‘이 사건 최초 허가건축물’이라 한다).

3) 원고 ○○○이 공동대표이사로 있던 주식회사 ◇◇(이하 ‘◇◇’이라고만 한다)은 같은 달 15. ◈◈종합건설 주식회사(이하 ‘◈◈종합건설’이라고만 한다)와 이 사건 토지상에 건축물 신축공사에 관한 도급계약을 체결하였고, 이후 ◈◈종합건설은 2022. 5. 20.경 착공신고를 하였다.

4) 그 후 아래와 같이 허가사항 변경 및 증축을 거쳐 ◇◇은 이 사건 토지상에 일반철골구조의 3층 건물(이하 ‘주1동 건물’이라 한다), 경량철골구조의 1층 건물(이하 ‘주2동 건물’이라 한다)과 그 외 주3동 및 부1동의 건물(이하 ‘주3동 건물 등’이라 한다)을 각 준공하였다. 주1동 건물부터 주3동 건물의 배치도는 별지1 도면과 같다.

구분	면적(㎡)	일자	허가(변경) 사항	용도
A동	447.45	2022.5.13.	최초 허가	문화및집회시설 근린생활시설
주1동 주2동	903.12 192.98	2022.9.29.	허가사항 변경1차
주1동 주2동	984.16 164.00	2022.12.15.	허가사항 변경2차
주1동 주2동	984.70 164.00	2023.2.23.	허가사항 변경3차
주1동 주2동	984.70 164.00	2023.5.12.	사용승인
주3동	187.20	2024.1.2.	증축 허가
주3동 부1동	187.20 26.52	2024.5.24.	증축 허가사항 변경1차
주3동 부1동	187.20 26.52	2024.9.4.	증축 허가사항 변경2차 (개발행위허가)
주3동 부1동	187.20 26.52	2024.9.25.	사용승인

다. 이 사건 처분의 경위

1) 피고는 2022. 9. 15. 원고들에게 이 사건 토지에 관하여 ‘과세처분일(2022. 6. 1.) 당시 공사를 위한 준비단계인 울타리 가설작업 상태로 실체적인 공사착공을 위한 터파기 작업 등은 이루어지지 아니하여 공사 미착공 상태이다’라는 이유로 종합합산과세대상으로 구분하여 산출한 재산세 등 합계 30,928,100원을 부과하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

2) 이에 대해 원고들은 2022. 10. 5. 이 사건 토지는 별도합산과세대상에 해당한다며 조세심판을 청구하였으나, 조세심판원은 2023. 10. 6. 위 청구를 기각하였다.

[인정근거] 다툼이 없는 사실, 갑 제1 내지 5, 13호증의 각 기재, 을 제1 내지 3, 8, 12 내지 15호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 변론 전체의 취지

 
2.  원고들의 주장

이 사건 최초 허가건축물의 위치는 현재 주3동 건물의 위치로, ◈◈종합건설은 2022. 5. 25.부터 같은 달 27.까지 이 사건 최초 허가건축물이 들어설 지점의 전면 부분에서 후면 부분까지 바닥면이 수평이 되도록 하기 위하여 북동향의 경사지인 이 사건 토지의 경사지를 절개하였고, ‘매트기초’ 방식으로 위 건축물의 바닥면이 들어설 부분에 많은 양의 흙을 제거하고 평탄화 작업을 하였으며, 현재 주1동 건물이 위치한 지점은 이 사건 최초 허가건축물의 주자창으로 만들기 위해 2022. 5. 25.부터 같은 달 27.까지 마찬가지로 자연 상태의 경사면을 절개하고 흙파기 작업을 시행하여 평탄화 작업을 하였는바, 2022. 6. 1. 당시 이 사건 최초 허가건축물 신축공사의 터파기 공사를 완료하였다.

따라서 위와 같이 터파기 공사를 완료하여 실질적으로 건물을 신축하기 위한 공사에 착수하였음에도 불구하고 이 사건 토지가 과세기준일 당시 착공 중인 건축물의 부속토지에 해당하지 않는다고 판단하여 종합합산과세대상으로 구분하여 재산세를 부과한 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

 
3.  관계 법령

별지2 기재와 같다.

 
4.  판단

가. 관련 법리

지방세법 제106조 제1항 제1호는 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지를 종합합산과세대상으로 규정하고 있으며, 같은 항 제2호 가목은 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 ‘공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지’를 별도합산과세대상으로 정하고 있다. 이에 따라 지방세법 시행령 제101조 제1항은 지방세법 제106조 제1항 제2호 가목의 ‘공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지’의 범위를 규정하고 있고, 지방세법 시행령 제103조 제1항 제3호는 위 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에 건축법에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물로 규정하고 있는바 건축 중인 건축물이 포함된다.

건물의 신축 공사에 착수하였다고 보려면 특별한 사정이 없는 한 신축하려는 건물에 관한 굴착이나 축조 등의 공사를 개시하여야 하므로, 기존 건물이나 시설 등의 철거, 벌목이나 수목 식재, 신축 건물의 부지 조성, 울타리 가설이나 진입로 개설 등 건물 신축의 준비행위에 해당하는 작업이나 공사를 개시한 것만으로는 공사 착수가 있었다고 할 수 없다(대법원 2015. 2. 12. 선고 2013두10533 판결, 대법원 1994. 12. 12. 선고 94누7058 판결 등 참조).

사회통념상 특정 토지에서 건물을 신축하기 위한 공사에 ‘착공’하였다고 인정하기 위해서는, 건물을 착공하기 위하여 필요한 준비행위, 즉 토지의 측량이나 지반조사, 건물 신축 도급계약의 체결, 기존 건물의 철거나 착공신고서를 제출하는 것만으로는 부족하고, 건축 공정상 일련의 행정절차를 마친 다음 건물 신축을 위한 실질적인 공사의 실행이라 볼 수 있는 행위로서 신축할 건물을 유지할 수 있는 최소한의 정도로 부지를 파내는 정도의 굴착공사나 터파기공사에 착수하는 경우에 비로소 공사에 착공하였다고 볼 수 있다(대법원 1994. 12. 2. 선고 94누7058 판결 등 참조). 따라서 이 사건 규정에서 정하고 있는 ‘건설 착공’은 당해 토지에서 굴착공사 등과 같은 토목공사를 포함하여 건설공사가 시작된 경우를 의미하고, 특별한 사정이 없는 한 건물을 신축하기 위한 착공에 필요한 준비 작업을 하는 경우까지 포함된다고 해석하기는 어렵다(대법원 1995. 9. 26. 선고 95누7857 판결, 대법원 2017. 3. 15. 선고 2016두58406 판결 등 참조).

나. 구체적 판단

1) 앞서 든 증거와 갑 제8호증, 갑 제9호증의 1 내지 4, 갑 제10, 13호증의 각 기재와 영상 및 변론 전체의 취지에 의하면, ① 이 사건 최초 건축허가 당시에 이 사건 최초 허가건축물의 위치는 별지1 도면상 현재의 주3동 건물이 들어선 지점이었고 별지1 도면상 현재의 주1동 건물이 신축된 지점은 위 최초 허가건축물을 위한 주차장을 설치하기로 하였던 사실, ② 이 사건 최초 건축허가 당시에는 토지형질변경 등에 대한 개발행위허가가 포함되어 있었던 사실, ③ 원고들이 제출한 공사일보에는 2022. 5. 16.부터 같은 달 18.까지는 표토제거 등 작업을, 2022. 5. 23.과 같은 달 24.에 휀스설치 등 작업을, 2022. 5. 25.부터 같은 달 27.까지는 기초 터파기 작업을 한 것으로 기재되어 있는 사실, ④ 원고들이 제출한 각 사진(갑 제9호증의 4, 5)에는 2022. 5. 25.과 같은 달 27. 별지1 도면상 현재의 주3동 건물이 들어선 지점 및 그 일대의 경사면 절토 작업이 이루어진 것으로 보이는 사실을 각 인정할 수 있다.

2) 그러나 앞서 든 증거와 을 제4, 9, 10 16호증의 각 기재와 영상 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정들을 종합하면, 이 사건 과세기준일 당시에는 건물 신축공사의 착수가 이루어져 이 사건 토지가 별도합산과세대상에 해당하지 아니하였다고 봄이 타당하므로, 이와 전제를 달리하는 원고들의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.

① 원고들이 제출한 사진(갑 제9호증의 4, 5)상에는 2022. 5. 25.부터 같은 달 27.경까지 이 사건 최초 허가건축물이 들어설 자리(현재 주3동 건물이 들어선 자리)에 절토 등 평탄화 작업이 일부 진행된 것으로 보이기는 하다. 그러나 피고가 제출한 과세표준일(2022. 6. 1.) 출장 당시 무렵 사진(을 제4호증의 두 번째 및 세 번째 사진)에는 일부 표토가 제거되어 있고 가설울타리 작업 등의 작업만 되어 있었던 것으로 보이는바 양자가 확연히 다른 모습이고, 원고들이 개발행위 허가 당시 제출한 사진(을 제9호증)상으로도 지면을 정리한 정도의 작업만 되어 있는 것으로 보이는바 이는 피고가 제출한 위 사진과 유사하다. 마찬가지로 이 사건 최초 허가건축물의 주차장 부지가 들어설 예정이었던 지점(별지1 도면상 현재 주1동 건물이 들어서 있는 지점) 역시 피고가 제출한 과세표준일 출장 당시 무렵 사진(을 제4호증의 다섯 번째 사진)에 의하면 잡풀이 나 있는 나대지에 가까운 상태에 가까웠던 것으로 보인다.

② ◈◈종합건설의 2022. 5. 25.부터 같은 달 27.까지의 공사일보(갑 제8호증)에는 ‘굴삭기(백호 06W) 1대 기초터파기 작업’이라고만 기재되어 있는 반면, 2022. 6. 3.자 공사일보(을 제10호증)에는 ‘굴삭기(백호 10W) 법면정리, 덤프 107대 반출’이라고 기재되어 있는바, 이에 의하면 이 사건 토지는 2022. 6. 3.경에야 비로소 굴착 등 흙을 반출하는 작업이 이루어진 것으로 보인다.

③ 또한, 2022. 6. 14.자 공사감리일지에 의하면 가설공사로 대지경계와 B.M(토지나 건물의 위치나 높이를 측정하기 위한 기준점)을 확인하고 토공사로 계획고(절토나 성토를 하고자 하는 계획된 높이)를 협의한 것으로 기재되어 있는바, 2022. 5. 25.부터 같은 달 27.까지 흙파기, 절토, 평탄화 작업을 시행하였다는 원고들의 주장은 위 공사감리일지 기재 내용과도 맞지 않는다.

④ 위와 같이 이 사건 토지는 과세표준일 당시 건축공사의 준비행위에 해당하는 작업만 되어 있었던 것으로 보이고 원고들이 제출한 증거들만으로는 이 사건 최초 허가건축물 신축을 위한 실질적인 공사에 착수하였다고 보기 어렵고, 이 사건 토지의 부지정리 이외에 달리 신축할 건물을 유지할 수 있는 최소한의 정도로 부지를 파내는 정도의 굴착공사나 터파기공사에 착수하였다고 볼 만한 사정이 없다.

다. 소결론

따라서 이 사건 처분은 적법하다.

 
5.  결론

그렇다면 원고들의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

별지1



별지2

관련 법령

■ 구 지방세법(2023. 8. 16. 법률 제19634호로 타법개정되기 전의 것)

제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

 
1.  종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지

 
2.  별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

 
가.  공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지

 
나.  차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험ㆍ연구ㆍ검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

 
다.  철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지

제111조(세율) ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

 
1.  토지

 
가.  종합합산과세대상

 
나.  별도합산과세대상

■ 구 지방세법 시행령(2022. 11. 29. 대통령령 제33004호로 타법개정되기 전의 것)

제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조제1항제2호가목에서 “공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.

 
2.  건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지

 
가.  법 제106조제1항제3호다목에 따른 토지 안의 건축물의 부속토지

 
나.  건축물의 시가표준액이 해당 부속토지의 시가표준액의 100분의 2에 미달하는 건축물의 부속토지 중 그 건축물의 바닥면적을 제외한 부속토지

제103조(건축물의 범위 등)

① 제101조제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다.

 
2.  건축허가를 받았으나 「건축법」 제18조에 따라 착공이 제한된 건축물

 
3.  「건축법」에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물